専業大家への道

最近ちょいと通ってる

最近、ちょいちょい近隣のスーパー銭湯めぐりをしています。 毎回毎回いくところを変えているのですが、 このまえ、いいところを見つけたのでまた行きたいと思っています。 屋上フロアがあって、そこにチェアーがあって、 夜の空を眺めながらのんびりできるのです。 よく露天風呂なんかがあるスーパー銭湯なんかがあったりするんですが、 いまいち開放感が少ないです。 しかしそこは屋上全体が開放されているのでかなり開放感があります。 都会の中なんですが、 大自然に身をまかせている感覚を感じる事ができるのです。 こういうのを体験すると、次は本当に田舎にいって、 大自然の中でのんびり過ごしたいという感覚が出てきます。 …

2023/09/30 18:00

誰かが嘘をついている

先日、こんな事がありました！！ 自分の知らないエリアで、相場家賃を聞くために現地の不動産屋にヒアリングをしました。 なお出てくる数字はテキトウに変えています。 〇〇エリアの家賃相場はどれくらいですか？ A社：『8万円くらいです！』 B社：『6万円前後くらいです』 C社：『6万円ちょいくらいです』 3社に聞くとこんな反応でした。 あきらかにA社が群の抜いて高い家賃を言ってます。 B社とC社はだいたい同じです。 他の情報などを踏まえて考えるとあきらかにA社は、違っている感じがします。 意図的にウソをついたのか、 担当者が新入社員とかポンコツとかあんまり詳しくない人だったかは知りません。 今回の例は…

2023/09/29 18:00

働き方は

テレワークメインで働いてます。 しかしながら少しずつ会社出社の状態に回帰する動きがあるみたいです。 今だと必ず1回は、会社に出社してくださいみたいな感じになってきました。 私もそういう感じにしてます。 しかしながら会社で働くというのは、あんまり仕事がはかどらないです。 サラリーマンの仕事という点でも効率悪いですし、 不動産という観点でも効率が悪いです。 週に1回会社に出社しているんですが、 効率が悪いので半日だけ出社するというパターンを多用しています。 半日出社というのは、サラリーマンとしてはなかなか珍しいパターンだと思います。 お昼休みの時間で移動するようにしています。 お昼ご飯は、その途中…

2023/09/28 18:00

問題点

自分の中で問題点があると思っています。 結構私は物件の所在地に関してこだわりがあります。 〇〇地区は買わないっていうヤツです。 そういう感じの物件購入の対象にしないエリアが結構たくさんあります。 かなり多いです。 感覚として（例えばですが）横浜市の中で、ここは買わない。ここは買わない。・・・・ とうのがあって、 横浜市全体の中のほとんどのエリアが買わないと心に決めているというのがあります。 買わないと決めているエリアが多すぎて、逆に買ってもいいいと思っているエリアの方が小さいです。 そういう買わないと決めているフィルターがある状態で、物件や土地を探しています。 ほとんどのエリアが買わないと決め…

2023/09/27 18:00

自転車買い替えといえば

何年か前に買った自転車がボロボロです。 駅前まで自転車に乗ると必ず1回チェーンが外れてしまいます。 さすがにそこそこ買い替えの時期かもしれません。 新しく自転車を買うのですが、 そうすると今乗っている古い自転車をどうするかです。 捨てるわけなんですが、どこで捨ててもいいと思います。 なかなかこういうチャンスはないのでアイディアはあります。 自転車の片道旅ができるわけですよ。 好きなだけ自転車の乗ってどこかに旅行に行く。 普通だったらその自転車にのって帰ってこないといけないのですが、 それは凄くメンドクサイですよね。 旅の目的地で自転車を廃棄する事ができるといろんなところに行けそうな気がします。…

2023/09/26 18:00

目線厳しい？

最近物件が買えてません。 買えていない一番の理由は目線が狂っている事かなと自己分析しています。 目線がアップデートできていない。 目線が厳しいままになっている。 そう自己分析をしています。 コロナ禍に入る前の時点でも、業者と会話をした際にこちらの目線を言ったときに、 そんな物件ありません的な事を言われる事が結構ありました。 当時としては、無理だと言われながらなんとかその目線で買えてました。 コロナ禍があけて今にいたるのですが、 当然の事ながら相場のアップデートはしているのですが、 そのアップデートがちゃんとできていないという事かもしれません。 昔の相場を引きづっているという事です。 特別なルー…

2023/09/25 18:00

封じられた旗竿地

横浜市の旗竿地の話です。 横浜の旗竿地は、100㎡までしか共同住宅は建てれないというのがあります。 しかしながら、100㎡の共同住宅と長屋を組み合わせる事で、100㎡以上の建て物を建てるというやり方がありました。 このやり方は結構有名で、実際に横浜市のいろんなハウスメーカーがこの組み合わせで100㎡以上の収益アパートを建てるという事例はありました。 しかしながら、最新の話だと、このスキームが使えなくなったらしいです。 知りませんでした。 厳密に言うと、市の建築条例では、特に言及はないのですが、 市の建築条例の解説の方には、共同住宅と長屋の混在はNGだと書かれているようです。 ですので、厳密に言…

2023/09/24 18:00

おばあちゃんからの電話

自主管理専用の携帯電話が急に鳴り出した！ その携帯電話が鳴るというのは、自主管理をしている物件の住人の誰かからの電話というのが確定なのだ。 その電話は、自主管理をしている築古物件に住んでいるおばあちゃんからだった。 話を聞くと、お隣さんとケンカをしたという内容だ。 さらに話を聞くと、そもそもは、 雨漏りがするから、雨どいの掃除をお隣さんにお願いしにいったところ、 そんな事は大家に言え！と言われてケンカみたいな感じになったようだ。 住人どうしのケンカなんで、どうでもいいのかもしれないけれども、 ケンカの原因がアパートの雨漏りが原因だったわけなので、完全に無視する事もできない。 どうしたものか。 …

2023/09/23 18:00

おもしろ情報

用事があって金融機関に行ってました。 ちょいと時間があって立ち話。 おもしろい情報を耳にしました。 金融機関の担当者が、他にどういう金融機関に相談されてますかと質問をしてきた。 〇〇系は〇〇銀行で、〇〇系は〇〇銀行に相談する事が多いですと答えると、 〇〇系は、うちでも取り扱いできますよというではないか。 話を聞くと全容がわかりました。 保証協会をうまくつかったやり方です。 保証協会を使うスキームは、近年すごくホットですよね。 私もひととおりの情報はゲットしているのですが、私の全然しらない内容でした。 保証協会というのは、保証料をしはらう代わりに保証人みたいになってくれるというヤツですよ。 その…

2023/09/22 18:00

肝は工務店

先日、安くアパートを建ててくれる工務店さんと知り合う事ができました。 まだ何件かの見積もりをだしてもらった程度で、海のものとも山のものともわからないので、なんともいえないのですが。 もしもここが使えるとすると、私の中では大きな変革点になるのかもしれません。 そこでアパートが建てれるのであれば、見えてくる世界が全然違ってくるような気がします。 過去検討した案件で、値段があわなくて見送った土地がたくさんあるのですが、 それらのほとんどがその工務店でアパートを建ててもらっていたら基準をクリアしているでしょう。 一番大きいのは、狙える土地の目線です。 想定家賃から逆算で求まる、土地にかけてもよい値段と…

2023/09/21 18:00

あたま柔らかくね

自分の不動産投資の取り組みは、まだまだ全然ですわ。 やりたいこともたくさんあって、毎日いろんなものに追われながら取り組んでいます。 前に進めるうえで足りない所も見えてきてじっくりと前に進めていきたいなと思います。 あれもやりたい。これもやりたい。 いっぱいあります。 力をいれてゴリゴリやっている事がありますが、 そればっかりやっていていいんだろうかとかも思ったりします。 自分と異なる手法でどんどん前に進めている人もいます。 1つの手法だけにこだわって、その道のスペシャリストになるのも重要ですが、 いろんな手法に精通して、その手法を使分けることができるようになるのも大切だなとも思ったりします。 …

2023/09/20 18:00

社用車融資GO！⑥

保証協会付きでの社用車融資はNGだった。 というわけで方向性を変えて、その金融機関でのプロパー融資に方針を切り替えて審査をお願いする事にした。 その金融機関は、3年くらい前からちょいちょい我が家に訪問してくれたりしているところなんですが、まだ付き合いはない金融機関です。 融資に積極的なのでぜひともお付き合いしたいと考えているところなんですが、 なかなか巡り合わせが悪く実際に融資をしてもらう事にはなってませんでした。 今回の社用車融資チャレンジですが、 もしも成功したら、その金融機関との貴重な実績つくりができるという事もありますし、なによりも代金の分の手元に残るキャッシュを温存できるというのは非…

2023/09/19 18:00

社用車融資GO！⑤

保証協会に社用車を認めてもらうために、 どういう理由で社用車が必要なのかという作文を作成し提出した。 ストーリーとしては、物件の視察のために毎週物件の視察に行くために社用車が必要という内容だ。 その作文を金融機関の担当者に渡して後は、保証協会の回答を待つのみだ。 そこから数週間が経過した。 担当者から連絡が入る。 どうやら保証協会での結論が出たようだ。 結論、保証協会付けとして社用車の融資は出ません！！ そういう結論のようだ。 物件購入のため、物件視察のために社用車が必要という事だったのですが、 その法人として、最近全然物件を買っていないので認められませんとの事でした。 がーん。 一年前にアパ…

2023/09/18 18:00

社用車融資GO！④

社用車の購入を進めている。 融資を使って購入する事を目指している。 長くお話をしている金融機関に社用車の融資の相談をした。 ちなみにその金融機関は3年くらい話はしているのだが、融資の実績はまだない。 目指すは、保証協会付けでの融資だ。 保証協会の実績もつくし、その金融機関の実績も付く。 そしてなによりもキャッシュの温存ができるので、是が非でも融資を引きたいところ。 金融機関の担当者に相談をもちこんで、 保証協会にあたってもらう事にしたのだが、 1次回答で社用車への融資は難しいというのが返ってきた。 雲行きが結構あやしい状況だ。 保証協会付けが無理ならその金融機関のプロパーで審査して欲しい。 も…

2023/09/17 18:00

どこの金融機関？

たまにSNSなどを見ていると、 「私はどこの金融機関を使ったらよいのでしょうか？」 という質問を見る事があります。 どこの金融機関を使ったらよいのかというのは不動産投資では凄く重要なものです。 どんな物件を買ったらよいのか？ とか、 新築と築古どちらを買ったらよいのか？ とか、 よくある質問があるんですが、 それらの質問以上に、どこの金融機関を使ったらよいのかというは不動産投資の中で一番重要な考えないといけない事なんじゃないでしょうか？ 人によって使う金融機関、使える金融機関は違います。その人の資産や属性によって使える金融機関って月とスッポンくらい違ってきます。 そして、私の感覚だと、 使える…

2023/09/16 18:00

ワンランク上の土地

土地から新築をする上で、建築費というのは重要なポイントですよね。 想定するアパートの戸数があるとして、 そのアパートがどくらいの建築費で建てることができるのかというので見えてくる目線が大きくかわってきます。 想定する家賃があって、 目標とする利回りがある。 そこから目標とする総工費というのが出てきます。 この戸数だったらこれくらいの建築費というのがあるので、 逆残して、これくらいの予算でその戸数が建てれる土地を探すという話になります。 建築費で結構変わってきます。 建築費で、土地にあてがえる予算が大きく変わってきます。 高い建築費でないと建てれないのであれば、すごく安い値段の土地しか買えません…

2023/09/15 18:00

残念でしたが

検討していたアパート用地があったのですが、 グリップもできており、 融資もついており、 売買契約の日も決まっていましたが、 この案件は流す事にしました。 残念ですけどしかたないです。 流してよかったと思っています。 このパターンは今期に入って何回目でしょうか。 3回目くらいですね。 検討の細かい振り返りはありますが、 今回この案件の検討ができてよかったです。 大きな収穫がありました。 詳しい話はしませんが、 私の不動産投資の世界の中で一歩前に進んだような気がします。 これをきっかけにいい方向に進めれたらいいですね。 長い目で見て前に進んだと言えるようにこれから頑張りたいと思います。 少し疲れた…

2023/09/14 18:00

ヒアリングしてみて

先日、とある物件を検討する時に、現地の業者でいろいろ話をする機会がありました。 そのエリア特有の話なのかもしれませんが、思ったことを書きたいなと思います。 業者というのは、客付けの会社です。 どういう物件が人気があって、どういう物件が不人気なのかという話をしました。 聞きたいことを聞いたうえで思ったことですが、 築年数はあまり重要でないという印象を持ちました。 築年数よりは、立地や広さなどの仕様が重要。 新築だったら少しくらい立地や仕様が悪くても無双できるという感覚をもっていたのですが、それは違いますね。 新築は確かに、本当の新築の時は良い値段で客付けできるのかもしれないけど、 築浅になると、…

2023/09/13 18:00

残された道

狙うべき物件は、完全に業者とかぶってます。 良い物件は業者が最初にゲットして、残るものの中から少しでもマシなものを投資家が拾い上げていくという感じになっているのかもしれません。 光り輝くいい物件はなかなか手に入れる事はできません。 そういう光り輝く物件のみをさがしてるとなかなか難しいかもしれません。 投資家の目線として、どういう物件を狙うのかというのは気を付けないといけないのかもしれません。 今日のブログで言いたい事はコレです。 業者と投資家の目線が違っていたら話は別ですよ。 しかしながら、業者の目線とほとんど同じ場合は必ずバッティングします。 そして、業者のほうが強いです。 どうしても業者か…

2023/09/12 18:00

教育問題

我が家の教育問題ですよ。 子供も結構大きくなってきました。 結構、放任主義でやってきました。 親の人生は親の人生。 子どもの人生は子どもの人生、なのかもしれませんが、 親の仕事は子供を作り上げる事なのかもしれません。 放任主義というのは、単純に親が手を抜いていただけなのかもしれません。 子供の成績は、親の通信簿だという話もあります。 親として、子供を一人前の人間にするというのが、不動産投資をする以前の大切な仕事なのかもしれません。 やらないといけない事がてんこ盛りでなかなか大変な日々なのですが、 トータルでいい方向に進めていけばいいですね。

2023/09/11 18:00

難しい世の中

不動産投資の世界も、ずいぶん難しい世の中になってきましたね。 私は少し前に始めているので、ゼロの状態の人と比べて多少は前に進んでいるという事もあるのですが、これから不動産投資を始めようとしている人なら今の市況は非常に難しいと思います。 これからの人の話は横に置いておいて。 かなり厳しい市況なんですが、 まだギリギリなんとかできるレベルのような気もします。 私の場合は、不動産投資の序盤フェーズなんで、CF優先です。 CFがゼロとかマイナスになるような買い方はやらない方針です。 いくら都心部の一等地の物件でキャピタルが十分に狙える物件だったとしても、 もう少しはCF優先で買うという方針です。 そう…

2023/09/10 18:00

船の行き先は？

不動産投資を始めて人生が変わりつつあります。 不動産投資をやっていなかったら、サラリーマンの生活を続ける事になるわけで、 そうなると人生としては一本のレールの上を進むという状況になると思います。 だいたい想像がつく決まった1本道ですね。 不動産投資を始めて、この先、いろんな選択肢が出てくるという実感があります。 成功して会社を辞めるという道もありますし、 会社を辞めないでそのままサラリーマン大家を続けるという道もあります。 逆に、不動産投資で失敗して路頭に迷うという道もあるでしょう。 いずれにせよ、いろんな選択肢があるのです。 正直な思いとして、これから自分自身はどこに向かって進んでいくのだろ…

2023/09/09 18:00

怖い怖い怖い

物件を買うのって怖くないですか？ 多かれ少なかれ、収益物件を買う場合、絶対にリスクはあります。 高いリターンのものであればあるほどリスクは高いですよ。 もしも買わなくてもいいのであれば、収益物件を買うのはやりたくないという感覚は正直にいうとあります。 リスク有るものでも、うまくやればリスクの最小化はできるので、 そんなに大けがをしないと分かっていたとしても、やはりリスクはありますよ。 目先の安定だけを目指すのであれば物件なんて買わないでおいたらよいと思います。 しかしながら自分の目標があります。 長い目で見ると、リスクをおかして収益物件を買う事の方が絶対にプラスになる事が多いと思っています。 …

2023/09/08 18:00

カモられている？

遠くから見て、あの人、業者からカモられているなーって人、たまにいます。 そんなに知り合いじゃないし、 助言を求められているわけでもなく。 その状態で、あなた！カモられてますよ！って言えないです。 言ったとして、 カモられている人はカモられているってわかってないのでコチラが悪人みたいな感じになっちゃいます。 カモる業者が悪いのにこちらが悪い人になってしまう展開になるのがよくある話です。 だから、遠くでそういう状態になっていたからとしても言わないようにしています。 こちらから見えている景色と、 当事者が見えている景色は違います。 単なる思い違いという事も多分にあります。 それまでのいろんな背景みた…

2023/09/07 18:00

木造とRC

個人的な考えです。 私は木造派です。 RCは今の所やる予定はありません。 木造とRCは結構違います。 これから不動産投資を始めようとする人だったり初心者の人は、耐用年数が違うよねってくらいしかわかってないひとは多いと思います。 でも結構違います。 私が木造しかやらないと言っている理由は手残りです。 私の少なくとも今現在の目標は、CFの最大化が一番だと思っているからです。 RCは積算が出やすくて耐用年数も長いので、融資が出やすいからRCを狙いますっていう人はいると思います。 RCが積算が出やすくて耐用年数も長くて融資がつきやすいというのは正しいと思います。 一方で、RCは木造と比較して、経費率が…

2023/09/06 18:00

お金の神様

同じくらいの給料をもらっているのに、生活水準が全然違っていたり、 貯蓄の金額が違っていたりする事って結構なくないですか？ あれって何が違うのでしょうか。 身分不相応なお金の使い方をしているのでしょうか。 ちょっとしたお金の使い方とかで結構違って来たりすると思います。 長く生きているとそういうちょっとした差だけで、 結構ちがってきたりするような気がします。 しかもためたお金を使って投資をして運用するという事まで含めると、 びっくりするくらい差が出てくるような気がします。 運も当然あると思います。 お金の神様に愛されているなって人はいると思います。 運といっても、日ごろの心がけとかちょっとした行動…

2023/09/05 18:00

誰が偉いの？

不動産投資の世界、規模の大小でどっちが偉いとか偉くないとかそんなのはありません。 1棟所有の人も100棟所有の人も、どちらも一国の長です。 どちらが強国なのかというのはあるとは思いますが、 どちらも尊重すべき1国1城の主です。 100棟持っている人の方が偉いとかそういうのはありません。 でも実際にはちょっと違いますよね。 1棟の人は物件をたくさん買う事を目標にしているので、 100棟持っている人は、尊敬するべき先人の大先輩です。 どちらが偉いとかはないのかもしれませんが、 そういう空気感はたしかに存在していると思います。 物件をたくさん買うとした場合、 その人の能力や努力で増やしている人もいれ…

2023/09/04 18:00

結局は

今日は違ったアングルの、1つの世界観の話です。 物件探しをしている日々です。 毎日数字とのにらめっこです。 基準としている数字を超えているかどうかの判断。 買うかどうかの判断の日々です。 それは数字だけの世界なのかもしれませんが、、、 ちょっと違った観点だと、 最低限の基準はあるのですが、 最終的には、その物件がちゃんと運営できるのかどうかという数字以外の所の話になるのかもしれません。 言い方を変えると、 最低限度の数字はクリアした上での話なんですが、 ちゃんと運営できるクオリティーの物件を探すという世界観なのかもしれません。 利回り8.5％の物件と8.6％の物件があるとして、 利回りの高い方…

2023/09/03 18:00

気にしない気にしない

不動産投資をやっていると普段合わないような人種の人と関わる機会が増えます。 これまでは、普通のサラリーマンとして生きてきました。 自分と似たようなジャンルの人と接する事ばかりです。 不動産投資を始めると、いろんな人と会う機会が増えます。 本当に素晴らしいなって思う人もいるし、 逆に、なんやコイツは？みたいな人もいます。 不動産投資をやっている人って、ほんといろんなジャンルの人がいます。 自分と似たような人種ばかりだった高校生・大学生の時と全く違っていて、 全ての人種がごちゃまぜになっている小学校・中学校のようなカオス感はちょっとあります。 時には、「ん？」と思う事は正直あります。 そういう時は…

2023/09/02 18:00

喧騒

ちょいと近所に出かけた時に思った話です。 首都圏は、人が多いですね。 多すぎですよ。 ちょいと遊びでリラックスできるかなと思ったのですが、 人が多すぎてリラックスできません。 時々、人が誰もいない所に行きたいという衝動におそわれることがあります。 出身が田舎だったという事もあうのかもしれません。 人が少ない場所を新しい拠点として創り出したいなと思ったりします。 別荘みたいなものでしょうか。 第2の拠点といったものでしょうか。 人が少ない所で、じっくりと作戦を練ったり英気を養うような事ができる場所です。 首都圏以外に自分だけの秘密基地みたいなものを作るというのもいいかなと思うようになってきました…

2023/09/01 18:00