専業大家への道

築古の目線

久しぶりに築古の検討をしました。 築古だといろんな融資の引き方があって、それなりにいろいろ検討してみましたが、 今のご時世、築古で目線にあう物件ってなかなかないですね。 利回り10％に近い水準で、手出し20％くらいじゃないと全然うま味がないです。 融資の条件として、 プロパー融資で融資期間20年くらいのパターンか、 トラストなど金利が高いところで30年のパターンか、 おもに2種類あると思います。 融資期間20年も、金利が高い所で30年というのも、 毎月の手だし額はほとんど変わりません。 しかしながら、融資期間20年の方はどんどん元本返済できるのですが、 金利の高いところは中々元本が減らないです…

2023/10/31 18:00

アカンアカン

最近よくないです。 融資審査などでOKをもらう事がありますが、 最終的な判断としてNO-GOにするというシーンがちょいちょい発生しています。 最終的に材料が出そろってからNO-GOと判断するって事なんですが、 関係者に汗をかいてもらっているわけです。 銀行の担当者や工務店の担当者など。 絶対によくないですよ。 検討のもっと早い段階でNO-GOって判断できなかったのかって話ですよ。 検討を最後までやってもらわないとNO-GOと判断できなかったのか。 ひょっとしたら、検討をお願いする時点でNO-GOになるというのが見えていたって事ってないのだろうか。 正直、微妙な案件なんかは、 最終的な融資の条件…

2023/10/30 18:00

オーバーローンでました

オーバーローンでました。 検討をしていた築古アパートです。 保証協会付けで融資審査をお願いしていました。 保証協会パワーを使えば、フルローンを通り越してオーバーローンの回答が返ってきました。 購入のための諸経費も含めて、ゼロ円で物件が買える計算になります。 手出しゼロで購入ですよ。 しかし、しかし、 オーバーローンで物件を購入すると、返済比率が70％を超してしまいます。 基本的にCF出ません。 厳密には、減価償却の分だけCFが出ます。 4年経過して減価償却がなくなるとCFはゼロになります。 いろいろあって数年後に売却しても赤字になりそうです。 オーバーローンは出してもらえるのですが、 それなり…

2023/10/29 18:00

言ってあげたい

私は理系の大学を出て、そのまま同じ大学の大学院を出て会社員になりました。 理系なんで、大学や大学院の研究室みたいところでの活動がメインになります。 就職なんですが、だいたい大学の学科や研究室の推薦でほぼ無風で入社する会社が決まります。 私も入社試験は1つしか受けてません。 落ちる事は想定してませんでしたし、 特に面接の練習をすることもなくぶらりと会社の面接を受けて自動的に会社に入ったという感じです。 実際、入社試験は形式的な簡単な面接を受けるくらいでした。 推薦が来ている会社は世間的にネームバリューのあるところばかりなので、流れでみんなが順当な企業に入っていくという感じです。 同じ大学のクラス…

2023/10/28 18:00

効率を考えるのなら

いろんな投資を検討しています。 築古や新築など。 利回りとか積算値とかいろいろ分析しています。 物件単独のスペックの重要ですが、買い方というのが凄く重要だと思います。 良い物件だったとしても、融資条件が悪いと悪い投資になります。 物件そのものの良い／悪い以上に、融資条件の方が投資としての合否に大きく寄与しているような気がします。 最近は投資効率というのも考えるようにしています。 手出し金に対してどれくらい税引き後CFが出るのかという指標です。 いろんな物件、いろんな融資条件に対してどういう数字になるのかというのを見ているのですが、築古って高い投資効率を実現するのが難しいような気がしてきました。…

2023/10/27 18:00

紹介というのは

人によりますが、紹介に対する考え方って結構違うような気がします。 初心者、というか初心者じゃなくても人によっては、 紹介をしてもらったもん勝ちみたいな人っています。 クレクレ君みたいな人です。 過去にクレクレ君みたいな人に紹介をして、後悔した事があります。 紹介って、紹介する方も紹介される方も難しくないですか？ 紹介した相手が紹介先に対してそそうしないかって心配ですし、 紹介された方も失礼な事は絶対にできないので凄く気を使います。 できる事なら、紹介はするほうもされるほうもできればやりたくないっていう感情が強いです。 よっぽどの事が無い限り、紹介は期待しないで、関係性は自力で開拓していくという…

2023/10/26 18:00

フローチャートの一番上

1つの考え方です。 これが絶対的に正しいという事ではないという話です。 不動産投資の序盤は、いかにフルローンを勝ち取るかというのが争点だと思います。 サラリーマン属性を使ってフルローンです。 しかしながらフルローンが出る金融機関ってそんなに多くないと思います。 ずばり言うとサラリーマン属性に対して融資をしてくれる金融機関や、 収益還元系の金融機関くらいです。 りそな銀行、千葉銀行、オリックス銀行あたりでしょうか。 築古でもフルローンは出ますが、初心者に対して出るのって限られます。 高積算の物件でもフルローンが出るチャンスはありますが、実際問題そういう物件ってかなりかぎられます。 不動産投資を始…

2023/10/25 18:00

夏の終わり

夏が終わってしまいましたね。 夏好きの私としては悲しい限りです。 来年の夏が来るのを待ちたいと思います。 日本の夏の風景が好きです。 日本の農村の風景であったり、 田舎の水田や神社といった日本の風景が好きなんです。 そういう所に行くのが好きです。 私のFIRE後の趣味の世界として、そういう日本の夏の原風景みたいなところにいたいというのがあります。 車でパッといくというよりは、自転車でサイクリングしたりと、 時間をかけてゆっくり楽しみたいです。 土日とかでなく、平日の朝や昼や夕方とか、時間にしばられないでそういう所に滞在したいものです。 ちょっと滞在したり。 時間にしばられないでそういう旅行や滞…

2023/10/24 18:00

1年前の土地

ざっくりと1年前に検討していた土地がありました。 あともう一歩という事で見送った土地です。 たまたま近くに行く機会があったので見てきました。 行くと、、、、 収益アパートが建ってました。 見事に建ってました。 良い感じのアパートです。 立地も収益アパート向きです。 思わずこのアパートだったら欲しいと思ってしまいました。 1年前のその土地はスピード負けしたというよりは、自分で判断して流した土地でした。 いまとなって考えるとやっておくべきでした。 冷静に顧みて、1年前は自分の実力がまだまだだったなって思います。 ちから不足でしたね。 2つポイントがあると思います。 1つは、収益として前に進めるかど…

2023/10/23 18:00

融資戦略で大切な話

昨日のブログでいろんなタイプの金融機関があるという話をしました。 自分がどういう感じの物件を買っていくのがよいかというのは、 自分がどういう金融機関を使っていくのかというのと大変関連が強いです。 昨日のブログでは、債務超過を気にする金融機関と、耐用年数超えを評価ゼロにする金融機関と2つのタイプの話をしましたが、 実際にはいろんなタイプの金融機関があります。 収益が回っているかどうかだけが重要で耐用年数超えを持っていても全然関係の無い金融機関もありますし、 積算を重視するし耐用年数超えも評価しない金融機関もあります。 いろんなタイプの金融機関があるわけです。 投資をしているエリアや自分の資産背景…

2023/10/22 18:00

2つのタイプの金融機関

金融機関にもいろんなタイプの金融機関があります。 積算重視の金融機関と収益性を重視する金融機関です。 積算系の金融機関は、債務超過をしているかどうかというのをすごく気にします。 収益性を重視する金融機関は、最近は耐用年数超えの物件をゼロ評価にするところが結構多いです。 耐用年数を超えている物件は、借金はちゃんとカウントされるけど、 その不動産から得られる収益はゼロとカウントするのです。 いろんなタイプがありますが、 このポイントが一番の背反構造になっているような気がします。 よく新築ばっかり買っていると債務超過するので、 耐用年数超えの土地値物件を買ってバランスを整えるっていう話がでてくるので…

2023/10/21 18:00

感覚的な話

すごーく感覚的な事を言うと、 世の中の投資家の1割くらいの人はCFがマイナスで、 2～3割くらいの人はそれなりのちゃんとしたCFを出すことができていて、 それいがいの大半の人は、CFはとんとんかちょいプラスくらいなんじゃないでしょうか。 完全に個人の主観です。 いろんな人と話をして、○○な物件持ってますとか、 ○○な物件買いました、って話を聞きますが、 特に最近の人は、あんまりCFが出ないなっていう物件が多いです。 ごくたまにどう考えたってCFマイナスだろ！みたいなケースも聞きますし、 たまたスゲーいい物件で儲かってんなーみたいなケースも聞きます。 でも、一番多いのは、とんとんかちょいプラスく…

2023/10/20 18:00

とある建売の投資効率

7％の建売新築APの投資効率を計算してみました。 スルガ銀行を使う想定での計算です。 一般的な銀行だと7％だと全然CFが出ないのですが、 スルガ銀行だと35年の融資期間です。 35年だと7％でもCF出ます。 1億円の物件だとしましょう。 表面利回りは7％だとします。 物件価格の9割融資で、35年1.8％だとしましょう。 年間でローン返済は、347万円です。 1年目、元本返済は187万円、利息は160万円です。 総賃収は、700万円です。 物件価格の半分が建物で、22年で償却するとすると、 年間の減価償却は220万円です。 経費率20％だとすると諸経費は、年間140万円です。 課税所得は、180…

2023/10/19 18:00

格付けは

先日、検討したい物件があったので持ち込んだ際の話。 担当者が言うには、決算書によって格付けがされるのだけれども、 とある機関の格付けがそこそこいいランクになっているとの事でした。 たしかに、昨期の決算を締める際に、それなりの決算書対策をしたのでした。 決算書対策といっても、 過去に融資をしてもらった際に、お約束事として口座に預金を入れていたのですが、 個人の口座に入れていたのを許可を得て法人の口座に平行移動させたという事をしたのでした。 お約束事というのは、いわば人質みたいなもので、 とりあえずは使う事ができないお金です。 使う事ができない死んだお金なわけで、個人の口座にいれておくよりは、 法…

2023/10/18 18:00

どうやって比較してる？

最近はいろんな物件をいろんな分析しています。 投資効率10％ってどう思いますか？ 自己資金の投入に対して、毎年の税引きCFが10分の1という投資です。 10年で投資回収できるというレベルです。 ちょうど分かりやすい数字をあげてみました。 10％というのは、ちょっとさみしいくらいのレベルのような気がします。 できれば20％くらいの投資効率は欲しいような気がします。 この投資効率も、フルローンが出るとすごくいい数字になりますし、 手出しが10％とか20％とかになると凄く悪い数字になります。 不動産投資の序盤だと高い投資効率は作りやすいですが、 どうしうてもフェーズが進んでいくと投資効率の数字は小さ…

2023/10/17 18:00

投資の判断基準は？

みなさん、投資の判断基準はどのようなもので判断されてますでしょうか。 利回り？ 手残りCF？ 投資効率？ いろいろあると思います。 投資効率で判断する人は多いような気がします。 ここでいう投資効率というのは、 「初期の投入資金」と「税引き後のCF」の割合という意味で言ってます。 不動産投資をはじめた序盤は、この投資効率というの大切だと思います。 序盤戦なんで、いかに手元にお金を温存しておくのかというのが重要なポイントですからね。 序盤戦はこれでいいと思います。 仮に5棟とか10棟とか、それくらいの規模を目標とした場合、 少なくとも最初の1～2棟くらいまではその方針を最優先にするというのでいいの…

2023/10/16 18:00

決算書を読んで

決算書を分析してました。 感想としては、もう少しCFを伸ばしたいですね。 新築がメインのポートフォリオです。 そのためCFはそんなに高くないです。 新築と築古を比べると全然違いますね。 築古の方が同じ物件の価格に対するCFがデカいです。 築古ばかりを買っている方がCFを高めるという観点ではよいのかもしれません。 ペース的にもまだまだだなっていう印象です。 どこかで加速させるような事をしないと、想定のペースは実現が難しいかもしれません。 不動産投資の序盤戦は、様子を見ながらゆっくりと実績をつくればという感じでしたが、じょじょに戦える状況になってきたので、上品に不動産投資をやっている感じでなく、な…

2023/10/15 18:00

遠くから見守りますわ

業者に好き放題やられている人がいました。 普段だったら他人の話を聞いても助言を求められない限りスルーなんですが、 思わず反応してしまいました。 その人は、業者がこういっているから〇〇でよいんですと。 私はそれはちょっと違うんじゃないの？みたいな話の構図です。 私はその案件とは、完全に利害関係はない第3者の人間です。 その業者は100％利害関係のある人間です。 その両者が言っている内容を貴方はどちらを信じますか？という話ですよ。 利害関係が100％ある人間の話を信じるって、投資家以前の話のように思います。 その業者による調教がうまく完了しているとったところでしょうか。 その業者との関係性や、当事…

2023/10/14 18:00

去年の経費率

時間があったので昨期の決算書を分析しています。 特に経費率ですね。 決算書ベースで言うと、 総家賃収入における、借金返済をのぞくその他の経費というくくりで見ています。 減価償却は除く。 分析の結果ですが、思ったより大きいです。 びっくりしました。 2つ法人あるのですが、どちらも大きいです。 それで今回は、保有している4棟の物件単位で整理してみました。 自主管理をしている築古はビックリするくらい経費率は低いです。 自主管理だし満室だし、やっすい固定資産税くらいしかかからないですからね。 余裕で10％を下回っています。 ここは築古なのに優等生です。 一方で1つのアパートは思っていた以上に成績が悪い…

2023/10/13 18:00

ちょっと違う側面（2）

昨日のブログのつづきです。 同じローン返済額で、元本返済が大きい場合と利息が大きい場合で概計算をしてみました。 1億円の物件で9000万円融資だとしましょう。半分が建物。22年で償却するとして、年間の減価償却は、220万円だとしましょう。 表面利回りは8％だとして総家賃収入は800万円経費率は20％で、年間の経費は160万円とします。 ＜ケース1＞9000万円を融資してもらうとして、金利1.5％で融資期間は27年で毎年の返済額は、418万円になります。（1年目、元本285万円、利息133万円） ＜ケース2＞9000万円を融資してもらうとして、金利3.0％で融資期間は35年で毎年の返済額は、41…

2023/10/12 18:00

ちょっと違う側面（1）

ちょっと思う事があります。 融資期間って長い方がよいのですが、必要以上に長くすると金利の支払いばかりになって中々元本が減らないっていうのが発生します。 同じく金利はできるだけ小さい方がよいです。利息の支払いが増えちゃいますからね。 必要以上に融資期間を延ばさないとか、できるだけ金利は小さくしたい、という考えがあります。 融資期間が増えると利息が増えます。 利息は経費になります。 経費が増えると税金が減ります。 同じ借金の返済額だったとしても、その中で利息の支払いの方が大きければ大きいほど手残りCFは増えます。 もちろん元本は中々減っていきません。 売却の時に元本が全然減っていないので、売却益が…

2023/10/11 18:00

6%台？

昨日のブログで、7.0％の新築APをS銀行融資条件で購入したCFを計算してみました。 1億円の物件で、毎年の税引き後CFが160万円という計算でした。 7％というのは、まったくこれまで考えてきたことがないラインだったのですが、 意外とCFが出るんだなという印象を持ちました （ほとんどCFが出ないと思っていたので） でも、1億円で160万円というのは、ちょっとさみしいような気もします。 160万円あれば、大きな出費もあってもマイナスになる事はないでしょうし、 そこそこはお金が残るので、場合によっては無い事もないかなと思いました。 35年融資というのは、気になりますけどね。 せっかくなんで、同じS…

2023/10/10 18:00

7%ライン

7.0％の新築の建売アパートなんで、CFが出ないからスコープ外だったのですが、 今のご時世高い利回りの物件なんてありません。 融資のつけ方で、7％でもそこそこCFは出ます。 S銀行なんかは、 融資額90％、融資期間35年という条件で出ます。 その条件ならソコソコCFは出るように思います。 1億円の物件だったとして、 融資額が9000万円だとしましょう。 融資期間35年で、金利1.8％だとすると、 毎年の返済は、347万円です。 1億円で利回り7％の物件の年収は700万円です。 ですので、 年収：700万円 ローン：347万円 返済比率は、ざっくりと50％です。 そこから20％の経費がかかるとし…

2023/10/09 18:00

ちょっと思った事

ちゃくちゃくと不動産投資を前に進められている人の話を聞くのは凄く刺激になりますし、勉強になります。 人それぞれ、背景となる前提条件は違うのですが、 各人のそれぞれの環境の中でどんどん前に進められていて凄いなって思います。 思う事として、 いろんな投資がある中で、頭を固く一つの手法だけにこだわるのはよくないかなという印象を持ちました。 こだわりだったり、 1つの専門性だったり、 そういうものよりは、 柔軟性や全体を見るバランス感覚みたいなところが 凄く大切なんだなって思います。 そしてそのためには、自分一人で見聞きするだけのものだと限界があって、 いろんな情報にアクセスできるチャンネルを作るって…

2023/10/08 18:00

新築のうまみ

新築アパートのうまみってどうなんでしょうか。 土地から新築をして、8％とか9％とかで作れるんだったらうまみはあると思います。 土地から新築は、新築なんだけれども、高い利回りが作る事ができるという歪です。 そこの歪をつくのはアリだと思います。 土地から新築を除外した場合はどうでしょうか。 建売の新築アパートを買う場合です。 今は建売アパートの利回りって低いですよね。 ひと昔前は、狭小アパートにする事で、無理やり利回りを高めるという方法で、 そこそこ高い利回りの新築アパートが世の中を席巻しました。 そういうのは横に置いておいて、そこそこの仕様のアパートだとどうしても利回りが低くなってしまいます。 …

2023/10/07 18:00

またかりちゃう？

社用車の融資に成功し、さらなる融資チャンスのアンテナを張っております。 ふと会社の福利厚生のページを見ると、 社員用にカーローンというのがあるではないか。 社員のためのカーローンなんですが、 使用用途としては車購入以外に何に使ってもよいというもののようだ。 ちなみに最大金額は、なかなか大きい額まで融資できるようだ。 どうなんでしょうか。これ。 個人でカーローンの枠で、そこそこの金額を借りるというのは。 とりあえず普通に借金のリストに乗りますよね。 金利はどれくらいだったっけな。 そんなに高金利でも無かったような気がします。 今、私が法人で運転資金を借りているんだけれども、 それと何が違うんだろ…

2023/10/06 18:00

キャッシュは手厚く

この1年間で3件の融資をしてもらいました。 運転資金×2、 社用車購入×1 の3件です。 公庫と、保証協会付き融資と、金融機関のプロパーローンです。 3件あわせて、1千万円弱くらいでしょうか。 社用車の方は、車の購入費用にそのまま消えるのでそのお金が残るというわけではないのですが、車代を支払った前提でいうとお金が増えているわけですよ。 1千万円弱というのは中々の額ですね。 1億円の物件を自己資金10％で購入したら1千万円手出しですからね。 いや、諸経費を入れるともう少し増えますね。 私の場合、自己資金10％を出すという事は普通だというふうに考えているので、 どちらかというと、 1億円の物件を自…

2023/10/05 18:00

社用車融資GO！⑦

保証協会付きで社用車の融資がNGになったという事で、 その金融機関のプロパーでの融資の審査をお願いした。 それからしばらくして金融機関から連絡が入る。 プロパー融資OKになる見通しです！ 融資の条件を聞くと、保証協会付きの融資の条件と比べてかなり悪いです。 金利も高いし、融資期間もかなり短いです。 でも、融資してもらうだけで十分でございます。 もしも可能であれば、定期預金をしてほしいという事で、 定期預金のお約束もさせていただきました。 いやーとりあえずよかったです。 しかしながら社用車の融資でこんなに苦戦するとは思いませんでした。 今回、新車を買うという事で、一定のキャッシュアウトがありそう…

2023/10/04 18:00

今でも心配

すでに何棟か物件を買っているのですが、不動産を買うとなると心配ばかりしてしまいます。 例えば、地面師みたいな人に騙されているんじゃないかとか。 騙されて価値のない物件を買ってしまうとか。 業者が本気で騙しにかかればなかなか防御は難しいかもしれません。 付き合いのある所だったら安心かもしれませんが。 杞憂かもしれませんが、毎回取引は心配な事ばかりです。 そんな事ないですか？ 心配をするにしても、ポイントがあるわけで、 まだまだ経験が浅い私としては、 全ての心配事に全てケアができているかと言われると全然そんな事は無いと思います。 まだまだ法的な知識も乏しいし、 本気で騙しにきている人間をうまく看破…

2023/10/03 18:00

どんどん買っちゃう

なんかよくわからないですが、最近は難しい判断をする機会が増えたような気がします。 しんどい日々です。 それはさておき、 SNSなんかを見てると1年間くらいで、4棟も5棟も買っている凄い人を見たりします。 ほんと凄いなーって思います。 そんなペース私にはほんと無理ですわ。 スゴイなって思います。 私の感覚でいうと、 たくさん買う事はできるのかもしれないけど、ちゃんと厳選したものを買うという観点ではそんなに短期間でって難しいなって思います。 そんな事ないですか？ 千三つって言葉ありますけど、 たくさんの数を見極めたうえでいい物件を買いたいです。 1年間で5棟買うとすると、 平均のペースを考えると2…

2023/10/02 18:00

仲間つくり

不動産投資をやっていると仲間つくりというのは大切かなと思います。 すでに仲間のグループができていて、すごくいい感じに情報交換や仲間としてお付き合いをされているのを見ると素晴らしいなっていつも思います。 そういうのを見ると、そういう仲間に入れて欲しいなって思う事もありますが、 それもちょっと違うかなとも思ったりします。 そういう仲間っていうのは、作ろうと思って作るようなものでもなくて、 知らないうちに勝手にできるようなもなのかなとも思ったりします。 似たようなフェーズの人だったり、 似たようなエリアの人だったり、 自分と似たような境遇で頑張ってきた人たちが同じ苦労を共有したり、 同じ境遇を乗り越…

2023/10/01 18:00