実は私、自動卓を持っています。 麻雀の全自動卓ですね。 社会人に入った、最初のボーナスで買いました。 当時、独身寮に住んでいて、 同期達とちょいちょい麻雀をしていたのですが、 思い切って私が購入して、 そのまま独身寮に置かせてもらいました。 自動卓と言っても中古です。 さずがに新品は難しいです。 中古とは言ってもそれなりの値段はするので、 われながらよくそんなものをぽーんと買ったなって思います。 その自動卓、 買ってからしばらくはフル動員をしていたのですが、 いつの日か、独身寮のメンバーないでの麻雀のブームも去り、 途中からあんまり使わなくなったりしました。 それから数年後、独身寮から引っ越す…
いろいろありました。 年内いっぱいくらいは、不動産を直接的に探すのはお休みしようかなと思っています。 失敗したことの反省というのもありますし、 今後の展開のためにいったん頭をまっしろにするのもいい機会なのかなと思っています。 あまりできてなかった遊びや活動なんかもやりたいなって思います。 おいしいものを食べたり、 旅行に行ったり、 自転車旅なんかもおもしろそうです。 一旦、あたまの中を真っ白にして、 ゼロから不動産投資をはじめる人間のように、 ゼロから戦略を考えてみるというのも 面白いかもしれません。 せっかくの機会ですからね。 今まで考えなかったジャンルの投資もおもしろいかもしれません。 お…
やらかしてしまいました。 不動産投資で大きな失敗をしてしまいました。 ドエライ事です。 直接的に、金銭的な損失が発生するというものでもないし、 将来的に資産が減るような事でもないのですが、 不動産投資家としてやってはならない事をしてしまいました。 業者との信頼関係にかかわるような事です。 よくないです。 細かい話は、機会があればやりたいのですが、 いろいろあってそういう事態になってしまいました。 もちろん先方には迷惑をかけるのですが、 すっごく自分が嫌になってしまいました。 そういう事をやっていると不動産投資で絶対に成功しないと思いますし、 それ以前に人としてありえないです。 反省期間というか…
最近は、不動産投資でもうまみのあるものゲットするのは難しいですね。 世の中の凄い人たちは、すーっごい案件をものにしているんですが、 そういうのをものにするのは凡人には難しいです。 今のご時世、パッと見た目は、しょぼい投資なんですが、 そういうのを積み重ねるというのも狙わないといけないのかなと思ってきております。 驚くような利益はないけれども、 着実にもうかるようなもの。 地味だけど堅実な投資を目指すのがよいのかなと思ってきています。 ようは、リスクを取るのが怖くなってきたという事ですかね。 リスクとリターンは相反です。 そのバランスでいいところを目指すのですが、 あんまり攻めすぎないものを取り…
最近は、不動産投資で自分の思うような成果を残すことができていません。 どっぷりと自己嫌悪に浸っております。 不動産投資では判断が重要だ！なんて事を言ってますが、 自分自身すごく優柔不断です。 不動産投資の肝は、イマイチの土地でも投資家の手腕で満室にする事だ！みたいな事を言ってますが、 なんやかんや言いながら、弱い立地だと逃げてしまったりします。 高利回りしか勝たんと言ってますが、 高利回りに付随しているデメリットに凄く神経質になったりします。 言ってる事と、やろうとしている事がミスマッチですよ。 それっぽい事を言ってますが、全然実現できてません。 いやになっちゃいますよね。 日々、あらたで、 …
不動産投資ではどうしても難しい判断を求められるシーンが出てきます。 脳ミソをフル動員させないといけないのですが、 それを下支えする体力というのは重要だなって思います。 疲れているとか体調を崩しているとかだと、 冷静な判断ができません。 脳ミソがフル回転しません。 元気がないとネガティブな事ばかり考えてしまいます。 よくないですよね。 逆に元気があれば、難しい局面でもうまく乗り越えていく事ができるかもしれません。 やはり元気であるというのが重要ですよね。 難しい判断が求められる時に、体調を崩していたらどうなるんでしょうか。 まさに難しい状況ですよね。 時間が許されるのであれば、まずは体力を回復さ…
実は裏で複数の案件を検討していました。 その中の1つでも成就するかなと思っていたのですが、 見事に空振りしてしまいました。 最近よく言っているのですが、 作戦を考え直さないといけないです。 このままだとよろしくないですね。 ずっと定期的に言ってる内容ですよ。 1つ目の反省点として、 あと何棟か購入する事を考えて、今回狙っている次の案件もちゃんと買えるように、 余力を残して物件を買うことを考えているのですが、 次の1棟に向けて全力で向かうべきですね。 少なくともあと3棟は欲しいと思っているので、 自分の残りの資産も3等分して投入したり、 目標に対して投資効率を考えて、残資金でそれらがまかなえるよ…
よく土地から新築を検討しようとしている人から、 坪単価どれくらいで建てれるのが相場なんでしょうか？ って聞かれる事があります。 私の世界観だと、その質問自体ちょっと違うと思っています。 （あくまでも私の世界観ですが） どれくらいの（安い）値段でアパートが建てれるのかというのは、 土地から新築の戦闘力みたいなものだと思っています。 安く建てれる人は戦闘力が高くて、 高い値段でしか建てれない人は戦闘力が低い。 建築費というのはあってないようなものです。 消費者がスーパーで大根を買うようにアパートには、 誰でもが同じ値段になるというような定価という概念があるわけではないです。 アパートなんて、生涯で…
昼に忍び込んだ古家にはセキュリティーカメラが設置してあって、 我々が忍び込んだことは録画されてそう。 ヤバです。 特にイタズラや悪い事をしたわけではないのですが、 不法侵入ですよ。 アウトですよ。 やばいやばい。 つかまりますよ。 やばいやばい。。。。 やばい。。。 。。。 と、そこで目が覚めました。 夢でした。 すみません、これらの一連の話は夢だったんです。 実際にありそうなジワジワとくる怖い話で、 記憶にのこっていたら話だったので文章にしてみました。 最近、こういうシリアスなドラマを見たり、 ボロい古家の事を考える機会あったのか、 こういう夢を見てしまったのでしょうか。 夢オチかい！と突っ…
スマホを見ると、 リアルタイムのセキュリティーカメラが映されていて お昼に忍び込んだ古家が映っているではないか。 ボロ家で誰も住んでいないと思っていたが、 実際にはその人が住んでいた。 セキュリティーカメラには、男女のカップルがその家でまさに生活をしている光景が映し出されている。 部屋の中の机に二人が座ってお話をしている。 そのカップルは、自分達がセキュリティーカメラで他の人たちに見られているとには気が付いてなさそうだ。 たしかに、古くてボロい家なんだけど、 生活ができるレベルかと言われるとギリギリ生活できるくらいのレベルなのかもしれない。 完全に無人の空き家だと思っていたので、かなりびっくり…
友達とドライブにいった。 気が付けばかなりの田舎。 田んぼのど真ん中に、ポツンと掘っ立て小屋のような家がポツリ。 見た目はバラックだ。 家なんでしょうか。農業の作業用の小屋なんでしょうか。 プレハブというよりは、昭和の古家という感じ。 蜘蛛の巣が張っているような雰囲気、人の気配はもちろんない。 入り口のドアを引っ張るとカギがかかっているようだ。 しかしカギがバカになっているのか何度か引っ張ると簡単に扉は開いた。 家の中は畳の部屋がふたつ。カーテンは閉められて薄暗い。 部屋にはテーブルや本棚もある。 本棚には本もある。 バラックと思っていたが、まあまあ状態はよい。 ちょっとした探検気分で古家の中…
相場の家賃の調査ってとっても重要です。 想定家賃を出してくれるサイトなどもあります。 しかしながら、そのサイトで出してくれる金額をそのまま信じるというのは超危険です。 ほぼほぼ外れています。 サイトによっては、ざっくりはあってるけど少しずれてるというのもあれば、 かなりずれているので全く信用できないものもあります。 想定家賃を出してくれるサイトの中には、 近隣の競合物件が地図にプロットされていて、 それぞれの家賃のリストが表示されるものなどもあります。 それは非常に参考になります。 サイトが出してくれる想定家賃は、うのみにできませんが、 近隣の競合のリストは非常に参考になります。 この生データ…
私は過去に公庫から融資を引いたことがあります。 耐用年数超えの物件に対してです。 公庫が、耐用年数超えの物件に対して融資をするかどうかみたいな話があるのですが、 公庫は他の金融機関と比べて耐用年数に対してはうるさくない方の金融機関だという印象があります。 あんまり出口とかも、公庫は考えてなくて、 不動産賃貸業として、ちゃんと家賃がもらえるかどうか、 ちゃんと手元にお金が残るのか、 ちゃんと事業としてやっていけるのかどうか というのを重視します。 借り手の目線でちゃんとやっていけるのかどうかというのを第一に考えてくれる すごく素敵な金融機関です。 普通の金融機関のように、ちゃんと返済してくれるの…
民泊もやられている投資家さんも多いですね。 私は、どうかというと、、、 民泊は今の所、やるつもりはありません。 そこまで気が回らないです。 自分があともう2人くらいいたら、ひょっとしたらやるかもしれませんが、 やるつもりはありません。 理由はですが、 今は、民泊はホットかもしれませんが、 通常の不動産投資の方も私的にはホットだと思っています。 ちゃんと言うと、サラリーマンが不動産を買う事ができる最後のチャンスなのかもしれません。 そういう意味でホットだと思うのです。 知らんけど。 目先のお金を追いかけるなら民泊とかすればいいのかもしれませんが、 そういう目先のお金でなくて、 普通の不動産投資の…
今は、不動産投資にたくさんのエネルギーを注いでいます。 しかしながら、第2番目にエネルギーを注げるようなものを作らないとなと思っています。 FIRE後に頑張りたいものだとか、 趣味とか。 スキーをしたりボードをしたりと、そういう具体的に何かをするだけが答えではないと思っています。 私が最近ばくぜんと思っているものは、 居心地のいい住処探しみたいなものです。 私は田舎出身なので、たまに自然の中で生活をしたいと思う事があるのです。 もう少し踏み込んで言うと、日本の四季を感じれるような生活をしたいと思うのです。 都会の雑踏から距離をおいて、 自然の中でリフレッシュできるような、 いごこちのいい住処を…
物件の検討中って、次の物件の検討ってやってますか？ 具体的に言うと、 良い物件があって金融機関に融資打診している最中に別の検討したい案件を探すかどうか？ 良い土地があって、工務店にプランを検討してもらっていたり金融機関に融資打診をしている最中に別に検討したい土地を探すかどうか？ です。 検討しているからといってその物件が必ず自分のものになるとは限りません。 そういう意味で、その案件がこけた時のために、その次に検討する案件を探すというのはアリかなとも思っています。 一方で、結局その案件も前に進める事になる場合は、 銀行に打診したり、工務店にプランを検討してもらう事になります。 そうなると、同時進…
不動産投資を始めて5年目。 4棟のアパートを買ったり建てたりしました。 その4棟は、満足しています。 上出来だと思います。 しかしながら、不動産投資の活動としえては、まだまだだったなって思います。 反省するべき事ばかりです。 もっとうまくやれたかなっていうのは多分にあります。 自分の中のコダワリみたいなものが強すぎたような気がします。 これで行くんだ！っていうのが強かったかもしれません。 時代の流れをみながらもっと適材適所、融通を利かせるように動けばよかったというのはよく思います。 他に、自分の中で気になる事がいっぱいありすぎますわ。 日々新たで、 これまでの反省点、改善したいところは、日々改…
難しい市況になってきましたね。 こんな目線で見ています。 新築系は、表面利回り8％くらいはないと厳しいです。 最初の1～2棟目は、フルローンで融資期間30年で買う。 フルローンが難しくなってきたら、 自己資金10％前後くらいで、融資期間25年くらいで買う。 新築系はこんな目線なんじゃないでしょうか。 築古系は、 表面利回り10％くらいないと、うまみが無いですよね。 そういう物件を、自己資金20％で、融資期間20年くらいで買う。 これくらいが目安なんじゃないでしょうか。 もちろん、もっと良い融資条件だったら、もう少し利回りが低くてもいいのかもしれませんが、 新築で、属性パワーを使って30年。普通…
私の周りにはいないですが、たまに、 不動産の家賃収入を生活費としてアテにしている人いますよね。 普通の感覚として、 投資というのは生活の中のお金の余剰金を使うものだと思います。 投資で増やしてそれを生活費にするというのはちょっと違うと思います。 そんな事ないですか？ 今まで、不動産投資のために自分のお金は投入する事はありました。 しかしながら、不動産投資で得られたお金は1円たりとも自分のためのお金として使った事はありません。 私の感覚でいうと、それが普通かなと思っています。 投資は余剰資金でするものだと。 FIREをするとそういうわけにはいかないですが。 私が言いたいのはそういうところとちょっ…
私の土地から新築の世界観です。 私だけの世界観なのかもしれません。 土地は、ゴミ箱に捨てられているようなスクラップ品みたいな土地の中から探します。 ほとんどゴミみたいな土地ばかりです。 おっ！いいぞ！っていう土地なんでそこにはほぼありません。 そういうゴミのような土地のなかから、なんとかギリギリアパート経営できるような土地を探しだします。 土地って高いですからね。 いまどき、それなりの利回りを作る事ができる土地なんて基本的にありません。 街で見かける、奇麗な整形地の土地なんで高くて高くてアパートにしても数字を作る事はできません。 そのゴミ箱の中には、 アパートを建てる事ができる土地は、そこそこ…
どんなふうに生きていきたいのか？ 結局は自分の好きに生きたい。行動したい。というのがあると思います。 サラリーマンをしていたら、一番大切なお金や時間を会社に握られているのでなかな好きには生きられません。 ですので、早く経済的に自立したいというのがあると思います。 お金だったり時間であったり、自由にできるようになってくると、 自分の好きに生きる事がやりやすくなるでしょうね。 人の付き合いというのもあると思います。 世の中にはたくさんの人間がいるわけで、 合わない人と無理に合わそうなんて事はやらなくてもいいものなんだと思います。 自分の活動の内容もそうだと思います。 やりたい事があればどんどんやれ…
とあるコミュニティーがあります。 結構昔から入っているところで、最近は幽霊部員みたいな感じなんですが。 最近、そろそろやめようかなと思うようになってきています。 ずっといててもなーって感じです。 将来的にひょっとしたら役に立つこともあるかもしれないのですが、 私自身このコミュニティーに対して時間や労力を使うよりは、 他の事に時間や労力を使う方が有意義なような気がしてきました。 人生と言うのは、選択の人生だと思います。 どちらか一方を選んだらもう一方は捨てる事になります。 何かを捨てる事で得られる事もたくさんあるような気がします。 あんまり有意義な感じがしないので、 そういう場合は、少しもったい…
業者から新しい新築の案件の紹介が来たりします。 この前来たものは、過去に私がアパート用地としてちょっとだけ検討した土地でした。 あんまり触れてきてませんでしたが、こういう事って結構よくあります。 悔しく思うケースもあれば、感心するケースもあります。 今回は後者のパターンです。 アパート用地として検討したといっても、 資料請求をしてくらいで、検討の入り口の段階で除外した案件でした。 立地が結構チャレンジングなものだったのです。 さすがにそこにアパート建てるのは厳しいんじゃないの？って感じのものです。 それであんまり深入り検討はしなかったのですが、 プランとしてはちゃんと作れそうだし、 おそらく利…
難のある土地だけど、数字としては良い物件。 良い融資条件ではないけど融資は付きそう。 撤退してもよいけど、せっかくなので鬼の指値のチャレンジをする事にした。 指値額は、融資を出してくれる融資額にした。 かなり思い切った指値額だ。 利回りなども、もともと相場よりよい数字だけど、この指値が通ればかなりスゴイ数字になる。 ポイントはうまく交渉できるかだ。 怒りかねない指値なので、丁寧に誠心誠意で交渉をする事にした。 合理的な理由もできるだけ添えて。 もともと多少の指値は考えてもよいというふうに言っていたのだがどうなる事やら。 電話をした。 できるだけ相手を怒らせないように、丁寧に話をした。 相手の反…
結構いい数字の物件。 融資付けが難しい物件のようだ。 1つの金融機関で融資は出る。しかしかなり自己資金はいれないといけない。 おそらくこの金融機関を使える人はそんなに多くないので、 私は融資付けに成功した希少な人間の一人なのかもしれない。 たしかに物件のスペックを見ると難だらけの物件ですわ。 普通なら見送る物件でしょう。 しかしながらこれはチャンスなわけですよ。 収益アパートとしての数字は凄くよい。 手掛けている人間は私ひとり。 評価額は低いですが融資は付く。 これは押しの一手じゃないでしょうか。 しかしながら難のある物件なので正直前に進めるのは怖いのです。 融資条件がイマイチの時点で撤退して…
少し前の話。 パッと見、良い物件がありました。 詳しくは言いませんがいい物件です。 これなら買ってもいいです。 売主に言うと、「検討してくれるなら待ちますよ」と。 確かにこの時点で「ん？」というのはありました。 良い物件って、基本的に売主は待ってくれません。 あまり気にしないで、検討を進めました。 いくつかの金融機関に融資の打診を投げたところ、総崩れでした。 どんな物件にでも融資を出してくれる金融機関もゼロ回答でした。 それ以外の金融機関もほとんどがゼロ回答でした。 ちょっとこの物件だけは無理なんですと。 ただ1つの金融機関だけが、かなり評価額が想定よりも減額されていたのですが、 融資は出ると…
先日、こんな事がありました。 業者から良さげな物件情報が飛んできました。 悪くない物件だな。購入してもいいかな。と。 検討する事にしました。 売主も待ってくれていて、 融資も満額で出ました。 売主サイドからいろいろ要望などもあり、 購入の諸条件が出そろって最終判断をするって事になったのですが、 全ての条件を踏まえると買う気がおこりませんでした。 このご時世的にいいと思える物件でも、収支を見るとあんまりいい数字にはならない。 よっぽどの良い物件ってこのご時世なかなか無いです。 こちらの目線ギリギリのものを買ったとしても収支としては、ギリギリにしかならないなと。 ギリギリ収支というのはCFが出る出…
結構安いインターネット業者を知ってます。 私が過去に導入検討した際にいろいろ調べた時に見つけた業者です。 過去に、安い業者知ってるよっていう人に会う事もあるのですが、だいたいのケースで私の知っている業者の方が安かったりします。 インターネットの業者なんで、紹介によるデメリットもあんまりないので出し惜しみをしないで紹介するようにしています。 このブログでも声をかけてくれたら紹介しますよ～みたいなスタンスにしています。 結果、何名かの人はその業者を紹介してあげました。 具体的な数は知らないですが、少なくとも数件は成約しているんじゃないでしょうか。 紹介した投資家さんに喜ばれるので嬉しいです。 実は…
今回、保証協会付きの融資の検討を行いました。 保証料ってどれくらいかってイメージありますか？ 今回、初めて具体的に検討してみたのですが思ったより高いなって思いました。 保証協会にもよるのかもしれませんが、 保証額×期間×係数 という計算で保証額が決まるみたいです。 そして係数というのは、決算書から算出される法人の格付けで決まるようです。 格付けのランクが1つ変わると、係数は2割とかそれくらいのオーダーで変わるみたいです。 だからランクが2～3変わると、4割増しとか、7割増しとかなるようです。 私が検討した際は、オーバーローンだったので、保証額も大きく、 算出された保証額はそこそこ大きい金額でし…
私の場合、この投資しかしませんって事は考えてなくて、 儲かるものなら何でもやるって方針でやっています。 しかしながら、軸足としては新築系で進めていくって決めています。 築古は儲かるならやりますが、そんなに大規模なものは買わないという方針にしています。 主食は新築で築古はビタミン剤という考え方です。 最近の金融機関は、耐用年数にうるさい所が多いからです。 金融機関の多くがそういう方針なので、投資家としてはそれは無視できません。 耐用年数超えがものすごーく儲かるというのであれば、話は別ですが、 私が検討する築古だとそんなに儲かるって事もないですしね。 それと、利回りは凄く重視しています。 とにもか…
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大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
