2023年11月の専業大家への道新着記事

自動卓

実は私、自動卓を持っています。麻雀の全自動卓ですね。社会人に入った、最初のボーナスで買いました。当時、独身寮に住んでいて、同期達とちょいちょい麻雀をしていたのですが、思い切って私が購入して、そのまま独身寮に置かせてもらいました。自動卓と言っても中古です。さずがに新品は難しいです。中古とは言ってもそれなりの値段はするので、われながらよくそんなものをぽーんと買ったなって思います。その自動卓、買ってからしばらくはフル動員をしていたのですが、いつの日か、独身寮のメンバーないでの麻雀のブームも去り、途中からあんまり使わなくなったりしました。それから数年後、独身寮から引っ越す…

2023/11/30 18:00

ゆっくりします

いろいろありました。年内いっぱいくらいは、不動産を直接的に探すのはお休みしようかなと思っています。失敗したことの反省というのもありますし、今後の展開のためにいったん頭をまっしろにするのもいい機会なのかなと思っています。あまりできてなかった遊びや活動なんかもやりたいなって思います。おいしいものを食べたり、旅行に行ったり、自転車旅なんかもおもしろそうです。一旦、あたまの中を真っ白にして、ゼロから不動産投資をはじめる人間のように、ゼロから戦略を考えてみるというのも面白いかもしれません。せっかくの機会ですからね。今まで考えなかったジャンルの投資もおもしろいかもしれません。お…

2023/11/29 18:00

やらかしてしまいました

やらかしてしまいました。不動産投資で大きな失敗をしてしまいました。ドエライ事です。直接的に、金銭的な損失が発生するというものでもないし、将来的に資産が減るような事でもないのですが、不動産投資家としてやってはならない事をしてしまいました。業者との信頼関係にかかわるような事です。よくないです。細かい話は、機会があればやりたいのですが、いろいろあってそういう事態になってしまいました。もちろん先方には迷惑をかけるのですが、すっごく自分が嫌になってしまいました。そういう事をやっていると不動産投資で絶対に成功しないと思いますし、それ以前に人としてありえないです。反省期間というか…

2023/11/28 18:00

しょぼい投資

最近は、不動産投資でもうまみのあるものゲットするのは難しいですね。世の中の凄い人たちは、すーっごい案件をものにしているんですが、そういうのをものにするのは凡人には難しいです。今のご時世、パッと見た目は、しょぼい投資なんですが、そういうのを積み重ねるというのも狙わないといけないのかなと思ってきております。驚くような利益はないけれども、着実にもうかるようなもの。地味だけど堅実な投資を目指すのがよいのかなと思ってきています。ようは、リスクを取るのが怖くなってきたという事ですかね。リスクとリターンは相反です。そのバランスでいいところを目指すのですが、あんまり攻めすぎないものを取り…

2023/11/27 18:00

自己嫌悪

最近は、不動産投資で自分の思うような成果を残すことができていません。どっぷりと自己嫌悪に浸っております。不動産投資では判断が重要だ！なんて事を言ってますが、自分自身すごく優柔不断です。不動産投資の肝は、イマイチの土地でも投資家の手腕で満室にする事だ！みたいな事を言ってますが、なんやかんや言いながら、弱い立地だと逃げてしまったりします。高利回りしか勝たんと言ってますが、高利回りに付随しているデメリットに凄く神経質になったりします。言ってる事と、やろうとしている事がミスマッチですよ。それっぽい事を言ってますが、全然実現できてません。いやになっちゃいますよね。日々、あらたで、 …

2023/11/26 18:00

元気があれば

不動産投資ではどうしても難しい判断を求められるシーンが出てきます。脳ミソをフル動員させないといけないのですが、それを下支えする体力というのは重要だなって思います。疲れているとか体調を崩しているとかだと、冷静な判断ができません。脳ミソがフル回転しません。元気がないとネガティブな事ばかり考えてしまいます。よくないですよね。逆に元気があれば、難しい局面でもうまく乗り越えていく事ができるかもしれません。やはり元気であるというのが重要ですよね。難しい判断が求められる時に、体調を崩していたらどうなるんでしょうか。まさに難しい状況ですよね。時間が許されるのであれば、まずは体力を回復さ…

2023/11/25 18:00

全力でいかないとね

実は裏で複数の案件を検討していました。その中の1つでも成就するかなと思っていたのですが、見事に空振りしてしまいました。最近よく言っているのですが、作戦を考え直さないといけないです。このままだとよろしくないですね。ずっと定期的に言ってる内容ですよ。 1つ目の反省点として、あと何棟か購入する事を考えて、今回狙っている次の案件もちゃんと買えるように、余力を残して物件を買うことを考えているのですが、次の1棟に向けて全力で向かうべきですね。少なくともあと3棟は欲しいと思っているので、自分の残りの資産も3等分して投入したり、目標に対して投資効率を考えて、残資金でそれらがまかなえるよ…

2023/11/24 18:00

戦闘力

よく土地から新築を検討しようとしている人から、坪単価どれくらいで建てれるのが相場なんでしょうか？って聞かれる事があります。私の世界観だと、その質問自体ちょっと違うと思っています。（あくまでも私の世界観ですが）どれくらいの（安い）値段でアパートが建てれるのかというのは、土地から新築の戦闘力みたいなものだと思っています。安く建てれる人は戦闘力が高くて、高い値段でしか建てれない人は戦闘力が低い。建築費というのはあってないようなものです。消費者がスーパーで大根を買うようにアパートには、誰でもが同じ値段になるというような定価という概念があるわけではないです。アパートなんて、生涯で…

2023/11/23 18:00

こんなこと③

昼に忍び込んだ古家にはセキュリティーカメラが設置してあって、我々が忍び込んだことは録画されてそう。ヤバです。特にイタズラや悪い事をしたわけではないのですが、不法侵入ですよ。アウトですよ。やばいやばい。つかまりますよ。やばいやばい。。。。やばい。。。。。。と、そこで目が覚めました。夢でした。すみません、これらの一連の話は夢だったんです。実際にありそうなジワジワとくる怖い話で、記憶にのこっていたら話だったので文章にしてみました。最近、こういうシリアスなドラマを見たり、ボロい古家の事を考える機会あったのか、こういう夢を見てしまったのでしょうか。夢オチかい！と突っ…

2023/11/22 18:00

こんなこと②

スマホを見ると、リアルタイムのセキュリティーカメラが映されていてお昼に忍び込んだ古家が映っているではないか。ボロ家で誰も住んでいないと思っていたが、実際にはその人が住んでいた。セキュリティーカメラには、男女のカップルがその家でまさに生活をしている光景が映し出されている。部屋の中の机に二人が座ってお話をしている。そのカップルは、自分達がセキュリティーカメラで他の人たちに見られているとには気が付いてなさそうだ。たしかに、古くてボロい家なんだけど、生活ができるレベルかと言われるとギリギリ生活できるくらいのレベルなのかもしれない。完全に無人の空き家だと思っていたので、かなりびっくり…

2023/11/21 18:00

こんなこと①

友達とドライブにいった。気が付けばかなりの田舎。田んぼのど真ん中に、ポツンと掘っ立て小屋のような家がポツリ。見た目はバラックだ。家なんでしょうか。農業の作業用の小屋なんでしょうか。プレハブというよりは、昭和の古家という感じ。蜘蛛の巣が張っているような雰囲気、人の気配はもちろんない。入り口のドアを引っ張るとカギがかかっているようだ。しかしカギがバカになっているのか何度か引っ張ると簡単に扉は開いた。家の中は畳の部屋がふたつ。カーテンは閉められて薄暗い。部屋にはテーブルや本棚もある。本棚には本もある。バラックと思っていたが、まあまあ状態はよい。ちょっとした探検気分で古家の中…

2023/11/20 18:00

ちゃんと分析しないとね

相場の家賃の調査ってとっても重要です。想定家賃を出してくれるサイトなどもあります。しかしながら、そのサイトで出してくれる金額をそのまま信じるというのは超危険です。ほぼほぼ外れています。サイトによっては、ざっくりはあってるけど少しずれてるというのもあれば、かなりずれているので全く信用できないものもあります。想定家賃を出してくれるサイトの中には、近隣の競合物件が地図にプロットされていて、それぞれの家賃のリストが表示されるものなどもあります。それは非常に参考になります。サイトが出してくれる想定家賃は、うのみにできませんが、近隣の競合のリストは非常に参考になります。この生データ…

2023/11/19 18:00

財テク？

私は過去に公庫から融資を引いたことがあります。耐用年数超えの物件に対してです。公庫が、耐用年数超えの物件に対して融資をするかどうかみたいな話があるのですが、公庫は他の金融機関と比べて耐用年数に対してはうるさくない方の金融機関だという印象があります。あんまり出口とかも、公庫は考えてなくて、不動産賃貸業として、ちゃんと家賃がもらえるかどうか、ちゃんと手元にお金が残るのか、ちゃんと事業としてやっていけるのかどうかというのを重視します。借り手の目線でちゃんとやっていけるのかどうかというのを第一に考えてくれるすごく素敵な金融機関です。普通の金融機関のように、ちゃんと返済してくれるの…

2023/11/18 18:00

民泊は、

民泊もやられている投資家さんも多いですね。私は、どうかというと、、、民泊は今の所、やるつもりはありません。そこまで気が回らないです。自分があともう2人くらいいたら、ひょっとしたらやるかもしれませんが、やるつもりはありません。理由はですが、今は、民泊はホットかもしれませんが、通常の不動産投資の方も私的にはホットだと思っています。ちゃんと言うと、サラリーマンが不動産を買う事ができる最後のチャンスなのかもしれません。そういう意味でホットだと思うのです。知らんけど。目先のお金を追いかけるなら民泊とかすればいいのかもしれませんが、そういう目先のお金でなくて、普通の不動産投資の…

2023/11/17 18:00

不動産以外で

今は、不動産投資にたくさんのエネルギーを注いでいます。しかしながら、第2番目にエネルギーを注げるようなものを作らないとなと思っています。 FIRE後に頑張りたいものだとか、趣味とか。スキーをしたりボードをしたりと、そういう具体的に何かをするだけが答えではないと思っています。私が最近ばくぜんと思っているものは、居心地のいい住処探しみたいなものです。私は田舎出身なので、たまに自然の中で生活をしたいと思う事があるのです。もう少し踏み込んで言うと、日本の四季を感じれるような生活をしたいと思うのです。都会の雑踏から距離をおいて、自然の中でリフレッシュできるような、いごこちのいい住処を…

2023/11/16 18:00

検討中は？

物件の検討中って、次の物件の検討ってやってますか？具体的に言うと、良い物件があって金融機関に融資打診している最中に別の検討したい案件を探すかどうか？良い土地があって、工務店にプランを検討してもらっていたり金融機関に融資打診をしている最中に別に検討したい土地を探すかどうか？です。検討しているからといってその物件が必ず自分のものになるとは限りません。そういう意味で、その案件がこけた時のために、その次に検討する案件を探すというのはアリかなとも思っています。一方で、結局その案件も前に進める事になる場合は、銀行に打診したり、工務店にプランを検討してもらう事になります。そうなると、同時進…

2023/11/15 18:00

ふりかえると

不動産投資を始めて5年目。 4棟のアパートを買ったり建てたりしました。その4棟は、満足しています。上出来だと思います。しかしながら、不動産投資の活動としえては、まだまだだったなって思います。反省するべき事ばかりです。もっとうまくやれたかなっていうのは多分にあります。自分の中のコダワリみたいなものが強すぎたような気がします。これで行くんだ！っていうのが強かったかもしれません。時代の流れをみながらもっと適材適所、融通を利かせるように動けばよかったというのはよく思います。他に、自分の中で気になる事がいっぱいありすぎますわ。日々新たで、これまでの反省点、改善したいところは、日々改…

2023/11/14 18:00

こういう目線

難しい市況になってきましたね。こんな目線で見ています。新築系は、表面利回り8％くらいはないと厳しいです。最初の1～2棟目は、フルローンで融資期間30年で買う。フルローンが難しくなってきたら、自己資金10％前後くらいで、融資期間25年くらいで買う。新築系はこんな目線なんじゃないでしょうか。築古系は、表面利回り10％くらいないと、うまみが無いですよね。そういう物件を、自己資金20％で、融資期間20年くらいで買う。これくらいが目安なんじゃないでしょうか。もちろん、もっと良い融資条件だったら、もう少し利回りが低くてもいいのかもしれませんが、新築で、属性パワーを使って30年。普通…

2023/11/13 18:00

あてにしたらアカン

私の周りにはいないですが、たまに、不動産の家賃収入を生活費としてアテにしている人いますよね。普通の感覚として、投資というのは生活の中のお金の余剰金を使うものだと思います。投資で増やしてそれを生活費にするというのはちょっと違うと思います。そんな事ないですか？今まで、不動産投資のために自分のお金は投入する事はありました。しかしながら、不動産投資で得られたお金は1円たりとも自分のためのお金として使った事はありません。私の感覚でいうと、それが普通かなと思っています。投資は余剰資金でするものだと。 FIREをするとそういうわけにはいかないですが。私が言いたいのはそういうところとちょっ…

2023/11/12 18:00

土地から新築の世界観

私の土地から新築の世界観です。私だけの世界観なのかもしれません。土地は、ゴミ箱に捨てられているようなスクラップ品みたいな土地の中から探します。ほとんどゴミみたいな土地ばかりです。おっ！いいぞ！っていう土地なんでそこにはほぼありません。そういうゴミのような土地のなかから、なんとかギリギリアパート経営できるような土地を探しだします。土地って高いですからね。いまどき、それなりの利回りを作る事ができる土地なんて基本的にありません。街で見かける、奇麗な整形地の土地なんで高くて高くてアパートにしても数字を作る事はできません。そのゴミ箱の中には、アパートを建てる事ができる土地は、そこそこ…

2023/11/11 18:00

好き放題生きたいですね

どんなふうに生きていきたいのか？結局は自分の好きに生きたい。行動したい。というのがあると思います。サラリーマンをしていたら、一番大切なお金や時間を会社に握られているのでなかな好きには生きられません。ですので、早く経済的に自立したいというのがあると思います。お金だったり時間であったり、自由にできるようになってくると、自分の好きに生きる事がやりやすくなるでしょうね。人の付き合いというのもあると思います。世の中にはたくさんの人間がいるわけで、合わない人と無理に合わそうなんて事はやらなくてもいいものなんだと思います。自分の活動の内容もそうだと思います。やりたい事があればどんどんやれ…

2023/11/10 18:00

どうしようかな

とあるコミュニティーがあります。結構昔から入っているところで、最近は幽霊部員みたいな感じなんですが。最近、そろそろやめようかなと思うようになってきています。ずっといててもなーって感じです。将来的にひょっとしたら役に立つこともあるかもしれないのですが、私自身このコミュニティーに対して時間や労力を使うよりは、他の事に時間や労力を使う方が有意義なような気がしてきました。人生と言うのは、選択の人生だと思います。どちらか一方を選んだらもう一方は捨てる事になります。何かを捨てる事で得られる事もたくさんあるような気がします。あんまり有意義な感じがしないので、そういう場合は、少しもったい…

2023/11/09 18:00

たまにある事

業者から新しい新築の案件の紹介が来たりします。この前来たものは、過去に私がアパート用地としてちょっとだけ検討した土地でした。あんまり触れてきてませんでしたが、こういう事って結構よくあります。悔しく思うケースもあれば、感心するケースもあります。今回は後者のパターンです。アパート用地として検討したといっても、資料請求をしてくらいで、検討の入り口の段階で除外した案件でした。立地が結構チャレンジングなものだったのです。さすがにそこにアパート建てるのは厳しいんじゃないの？って感じのものです。それであんまり深入り検討はしなかったのですが、プランとしてはちゃんと作れそうだし、おそらく利…

2023/11/08 18:00

ピンチはチャンス？③

難のある土地だけど、数字としては良い物件。良い融資条件ではないけど融資は付きそう。撤退してもよいけど、せっかくなので鬼の指値のチャレンジをする事にした。指値額は、融資を出してくれる融資額にした。かなり思い切った指値額だ。利回りなども、もともと相場よりよい数字だけど、この指値が通ればかなりスゴイ数字になる。ポイントはうまく交渉できるかだ。怒りかねない指値なので、丁寧に誠心誠意で交渉をする事にした。合理的な理由もできるだけ添えて。もともと多少の指値は考えてもよいというふうに言っていたのだがどうなる事やら。電話をした。できるだけ相手を怒らせないように、丁寧に話をした。相手の反…

2023/11/07 18:00

ピンチはチャンス？②

結構いい数字の物件。融資付けが難しい物件のようだ。 1つの金融機関で融資は出る。しかしかなり自己資金はいれないといけない。おそらくこの金融機関を使える人はそんなに多くないので、私は融資付けに成功した希少な人間の一人なのかもしれない。たしかに物件のスペックを見ると難だらけの物件ですわ。普通なら見送る物件でしょう。しかしながらこれはチャンスなわけですよ。収益アパートとしての数字は凄くよい。手掛けている人間は私ひとり。評価額は低いですが融資は付く。これは押しの一手じゃないでしょうか。しかしながら難のある物件なので正直前に進めるのは怖いのです。融資条件がイマイチの時点で撤退して…

2023/11/06 18:00

ピンチはチャンス？①

少し前の話。パッと見、良い物件がありました。詳しくは言いませんがいい物件です。これなら買ってもいいです。売主に言うと、「検討してくれるなら待ちますよ」と。確かにこの時点で「ん？」というのはありました。良い物件って、基本的に売主は待ってくれません。あまり気にしないで、検討を進めました。いくつかの金融機関に融資の打診を投げたところ、総崩れでした。どんな物件にでも融資を出してくれる金融機関もゼロ回答でした。それ以外の金融機関もほとんどがゼロ回答でした。ちょっとこの物件だけは無理なんですと。ただ1つの金融機関だけが、かなり評価額が想定よりも減額されていたのですが、融資は出ると…

2023/11/05 18:00

答えはあるのか

先日、こんな事がありました。業者から良さげな物件情報が飛んできました。悪くない物件だな。購入してもいいかな。と。検討する事にしました。売主も待ってくれていて、融資も満額で出ました。売主サイドからいろいろ要望などもあり、購入の諸条件が出そろって最終判断をするって事になったのですが、全ての条件を踏まえると買う気がおこりませんでした。このご時世的にいいと思える物件でも、収支を見るとあんまりいい数字にはならない。よっぽどの良い物件ってこのご時世なかなか無いです。こちらの目線ギリギリのものを買ったとしても収支としては、ギリギリにしかならないなと。ギリギリ収支というのはCFが出る出…

2023/11/04 18:00

紹介なんて

結構安いインターネット業者を知ってます。私が過去に導入検討した際にいろいろ調べた時に見つけた業者です。過去に、安い業者知ってるよっていう人に会う事もあるのですが、だいたいのケースで私の知っている業者の方が安かったりします。インターネットの業者なんで、紹介によるデメリットもあんまりないので出し惜しみをしないで紹介するようにしています。このブログでも声をかけてくれたら紹介しますよ～みたいなスタンスにしています。結果、何名かの人はその業者を紹介してあげました。具体的な数は知らないですが、少なくとも数件は成約しているんじゃないでしょうか。紹介した投資家さんに喜ばれるので嬉しいです。実は…

2023/11/03 18:00

保証料は？

今回、保証協会付きの融資の検討を行いました。保証料ってどれくらいかってイメージありますか？今回、初めて具体的に検討してみたのですが思ったより高いなって思いました。保証協会にもよるのかもしれませんが、保証額×期間×係数という計算で保証額が決まるみたいです。そして係数というのは、決算書から算出される法人の格付けで決まるようです。格付けのランクが1つ変わると、係数は2割とかそれくらいのオーダーで変わるみたいです。だからランクが2～3変わると、4割増しとか、7割増しとかなるようです。私が検討した際は、オーバーローンだったので、保証額も大きく、算出された保証額はそこそこ大きい金額でし…

2023/11/02 18:00

今日も元気です

私の場合、この投資しかしませんって事は考えてなくて、儲かるものなら何でもやるって方針でやっています。しかしながら、軸足としては新築系で進めていくって決めています。築古は儲かるならやりますが、そんなに大規模なものは買わないという方針にしています。主食は新築で築古はビタミン剤という考え方です。最近の金融機関は、耐用年数にうるさい所が多いからです。金融機関の多くがそういう方針なので、投資家としてはそれは無視できません。耐用年数超えがものすごーく儲かるというのであれば、話は別ですが、私が検討する築古だとそんなに儲かるって事もないですしね。それと、利回りは凄く重視しています。とにもか…

2023/11/01 18:00