2023年12月の専業大家への道新着記事

お世話になりました

はやいもので、もう大晦日ですね。みなさま、今年はいかがでしたでしょうか？今年は物件は増えませんでしたが、財務的な余力は温存され、まだまだいけると思っているので来年は頑張りたいなって思います。 FIREくらいの規模まで行こうと思うと、なかなか一足飛びでそこまでいくのは難しいと思います。今年は物件が増えませんでしたが、財務を安定化させるいい機会だと思うようにしています。ホップステップジャンプの合間の休憩という事で、ホップの次のステップのために小休止できたと思って頑張っていきたいなって思います。成長させるためには、時間も必要ですよ。あわてないで手堅く少しづつ無理が無いよう頑張っ…

2023/12/31 18:00

いろいろやってみよ

私の場合、不動産投資歴がそんなに長くないという事もあり、そんなにたくさんのジャンルのものをやってきたという事でもないです。自分の好みだったり、自分の都合によるとことで投資の内容を決めてきたところは多分にあります。不動産投資といってもいろいろあると思います。その中でも儲けやすい投資もあれば儲けにくい投資はあると思います。実際の所、いろんな投資があってもそんなに差がないのであれば、自分の都合ややりたい事をやればいいと思いますが、やはり差があるのであれば、儲けやすい投資をやる方がいいのかもしれません。自分はあんまりいろんな投資をやってきたわけではないので、自分の知らない投資を経験し…

2023/12/30 18:00

今年を振り返る！

2023年を振り返る！！物件の取得は無かったのです。目に見える成果でいうと、小さい融資を2本もらった事くらいでしょうか。運転資金融資と、社用車の融資です。どちらも新規の金融機関です。些細な成果ですが、新規の金融機関から実績つくりの融資を引く事ができたので、将来、少しはプラスになるかもしれません。それ以外の成果でいうと、金融機関開拓でしょうか。 1年前は、次の融資をどうやっていくか方向性が定まっていませんでしたが、いくつかの道筋は作る事ができたと思います。〇〇な物件は〇〇金融機関で融資を引く。 △△な物件は△△金融機関で融資を引く。 ◇◇な物件は◇◇金融機関で融資を引く。 …

2023/12/29 18:00

逆の歯車

チャンスは、チャンスをつかむことができる人間にしか来ません。うまくチャンスをものにすると、また次のチャンスが舞い込んできます。いいスパイラルです。しかし逆もあります。チャンスを逃す人間にはチャンスは来ません。 1回逃すくらいだったら、ひょっとしたら大丈夫かもしれませんが、何度もチャンスを逃していると全くチャンスが来なくなるという事はあるでしょう。 1度大きなチャンスを逃してばかりすると、逆のスパイラルが発生するかもしれません。失敗ばかり繰り返すみたいな悪い流れ。チャンスとタイミング。チャンスをものにするとどんどんいいチャンスがきます。チャンスを逃する悪い事ばかりおこり続けま…

2023/12/28 18:00

今すぐ突撃！！

金融機関の担当者って、ほんとアタリハズレが大きいです。同じ金融機関でも、担当者による違いはほんと大きいです。金融機関による融資姿勢の違いよりは、担当者の違いの方が実はインパクトが大きいんじゃないかって思う事は多いです。特殊な事例でもねじ込んでくれるケースであったり、融資が微妙なラインの人でもねじ込んでくれるひとだったり、いい融資条件を導き出してくれる人だったり。そんないい担当者が自分についている時は、積極的に動くべきだと思います。担当って、数年くらいで変わるじゃないですか。いい担当者の恩恵はめいいっぱうけるべきです。少しハードルを下げてでも、どんどん前に進めるというのが正…

2023/12/27 18:00

真・千三つ

千三つという言葉があります。いい物件は1000件に3件くらいしかないので、1000件とか、とにかくたくさんの物件を見て、相対でいい物件を買いましょうという格言です。千三つはたしかにあります。相場より安い物件は存在します。しかしながら、そんなにたくさん無いです。相場より安い物件があったとしても、懸念事項があるから安いというが多いです。相場が8％のエリアで、9％の物件があったから飛びついたんだけど、それはややこしい擁壁があるから相場より安かったんだという話とかです。数字だけに見ると8％のエリアで擁壁とか懸念事項があるから9％になっているだけであって、それは実際には安いという話では…

2023/12/26 18:00

2023年見送った物件③

2023年見送った物件③です。土地から新築の案件です。横浜市のワンルームで、表面利回り8％の案件でした。全部屋20㎡は確保できてました。駅もそんなに弱い駅でもなかったです。ただアパートの建築予定地の立地が弱かったです。表面利回り8％というのは、新築ならこの家賃でいけるかなという数字です。建売アパートとかで楽観的な家賃査定での利回りが書かれてる事が多いですが、そのノリでいうと8.2％くらいでしょうか。しかしながら立地が弱いので、新築は8％でいけるかもしれませんが、おそらく2周目は7.5％くらいになると踏んでいます。やめた理由の1つは、家賃ですね。建売で7.5％の案件だったらア…

2023/12/25 18:00

2023年見送った物件②

2023年見送った物件②です。積算が高めの築古物件です。問い合わせ、現地視察し、前に進めるべく金融機関に打診をしました。融資条件がよい金融機関で、私はこの手の物件はそこの金融機関で融資をしてもらうというのを作戦の1つにしてます。融資打診をし、しばらくすると融資できませんとの回答が。どうやら売主が融資NG業者だったようです。築古物件は、基本的に融資条件は悪いですよね。しかしながら今回融資打診をした金融機関は、期間はそんなに長くはないですが、金利も低いし良い融資条件を出してくれる金融機関だったのです。（しかし、はまる物件があまりない）それで今回の物件なんですが、本来であればそ…

2023/12/24 18:00

2023年見送った物件①

2023年の見送った物件①です。このブログを読んでもらう前の前提条件として、横浜のワンルームは乱立しまくっていてそれなりに差別化できる条件でない限り難しいかなと私は思っているというのを頭の片隅に入れて読んでいただけたらなと思います。検討した物件は横浜の建売アパートです。土地から新築ではなくて建売です。当時土地から新築を軸に検討していただのですがなかなかいい土地が見つからずというタイミングで飛び込んできた案件です。横浜市のワンルームの建売です。利回りは7％台です。 7.0％ではなくて7％台ですね。立地は7％台という事でそんなに強い立地ではありません。しかし立地と利回りのバランスを考…

2023/12/23 18:00

反省しないとね

今年もあともう少しで終わります。 1年前と比べて、不動産投資活動はどうだったでしょうか。まあ物件の増減はゼロですよ。 1年前と比べて目に見えない前進はありましたが、成果はゼロでした。まったくノーチャンスだったのかというと、そうではありません。いくつか、おしい案件がありました。振り返ると、おしいというより、自分の失敗みたいな感じの事例だったような気がします。失敗はつきものですが、次にいかせるように反省をしないといけません。これから冬休みになっていくという事で、時間もあるので少しづつ振り返りをしたいなって思います。アホな判断ばかりですが、過去の事例を棚卸をして、来年以降に…

2023/12/22 18:00

自分だけの答え

不動産投資は答えのないものですよ。いろんな手法がありますし、エリアも違う。これだけやっとけば間違いないみたいな、一本道をひたすら進むというものもでもないです。これから不動産投資を始めようとする人からしたら何から手をつけたらよいか全くわからないでしょう。メンターや師匠みたいな人もいた方がいいという話もありますが、私が言いたい事としては、メンターや師匠がいたとしても最終的には自分の脳みそで考えて、自分の足で前に進まないといけないという事だと思います。そして大切なのは、師匠のいう事を鵜呑みにしないで自分で考えて自分の答えを見つける事かなと思います。師匠の助言は、いくつかの情報のうち…

2023/12/21 18:00

わすれろ！！

相場はどんどん変わっていきます。特にコロナの前後で大きくかわりましたよね。過去の相場が頭の中にあると、いまの相場にまったくついていく事ができなくなってしまいます。まさに私自身の話です。たくさんの物件を見て相場を把握して、相対評価で買うのだ！というのがありますが、ほんと相対評価で買うしか選択肢はないですよね。千三つという言葉があって、たくさんの物件をみているうちに相場がわかっていい物件を買うことができるという話です。しかしながら、1000個も見ていたらその間に相場が変わるよって話ですよ。 1000個も見ずとも、なんとなく相場から大きく離れていないなら、買えるならどんどん買っちゃ…

2023/12/20 18:00

会社員なので

会社員をしています。昔は世の中の事をあんまりよくわかっていなかったので、会社から言われる事をまじめに聞いて凄く仕事を頑張ってました。経営者視点をもって、自責で頑張りましょう。みたいな感じで。当時の私は頑張ってましたよ。しかしながら、会社員と言っても、雇用されている単純労働者です。けっして経営者ではないわけです。昔は何も感じてませんでしたが、雇われている会社員が経営者視点で仕事をするというのは凄く違和感を感じるようになってきました。安い給料で、ただでさえ忙しいのに、そういう視点で仕事をするというのはオーバーワークですよ。仕事の対価という観点でもおかしいと思いますし、役…

2023/12/19 18:00

目線と時間

一気に規模を増やしていくには、連続的な売買は必須だと思います。感覚的に、買えるならどんどん買っていくみたいな状態であるべきだと思うのです。お金があるからどんどん買う。融資が付くならどんどん買う。うまく資金調達をしてどんどん買う。売却をして資金を増やしてどんどん買う。こんな状態であるべきなんじゃないかと思うのです。少なくとも、お金もあるし融資もつくけど、買う物件が無い！なんて言っている状態は絶対よくない状態と思うのです。よくない状態だと思うのです。戦略ですよ。そういう状態になっているというのは、投資戦略がよくないと思うのです。ベストは、投資の対象となる物件がたくさんある…

2023/12/18 18:00

ええいえ

外国の映画やドラマを見てると、別荘なのかメインの家なのかわからないけど、「いい家」がちょいちょい出てきます。いい家、いいですね。外国のゆったりとした作りで、自然もあり、庭も広い。そんな家に住んでみたいです。庭でBBQやチェアーに座って日光浴なんかもできます。日本じゃーそんな家はなかなか難しいですよね。日本だと、田舎に行けば庭もたっぷりあるような家はありますが、そういう外国のドラマに出てくるような別荘みたいな感じにはなってません。ああいうのは、自分でお金をかけて作らないと手に入れる事はできないんでしょうかね。せっかくなら、自分で作ってみてもいいかもしれないって思いました。 …

2023/12/17 18:00

エリアによる儲けの構造

都心部と郊外とで儲け方の構造が違ってくると思ってきています。都心部は表面利回りは小さいです。郊外に行けば行くほど表面利回りは高くなります。都心部が表面利回りが小さいのでCFがなかなか出にくいです。郊外に行けば表面利回りが高いのでCFは出やすいです。しかしながら都心部の不動産は儲からないのかというとそんな事はないです。物件にもよりますが、キャピタルゲインが期待できます。郊外は都心部よりは弱いと思います。すごく乱暴ですが、簡単に言うと、都心部はCFは小さくてキャピタルゲインは大きい。郊外はCFは大きくてキャピタルゲインは小さい。こんな構造になっているんではないでしょうか。そ…

2023/12/16 18:00

いい睡眠

いい睡眠とれてますか？私の場合、寝れるときは寝れるのですが、緊張状態になると寝つきが悪いです。不動産投資で難しい案件を検討している時とか、明日にイベントがある時とかは、なかなか寝れません。先日もありました。契約するかどうか悩んだ時とか、明日に麻雀大会がある時とか。もともとの生活がテレワークという事で、時間に余裕があって、寝る時間として十分に確保できているという状態も少しは原因なのかもしれません。そういう大切な時期とかだと朝まで寝れないというケースがちょいちょい出てきます。若いころと比べて、睡眠の深さが浅くなったような気もします。今日は疲れているから明日の朝は爆睡するぞ…

2023/12/15 18:00

自分の嗅覚を信じて

人の話を聞いた感じと客観的な状況だけでものを言いますが、地域格差ってあると思います。投資としてのやりやすさの話です。自分自身がいろんなエリアで投資をやってきた事があるというわけではないので推測なんですけどね。私は自分の住んでいるエリアを中心に不動産投資をやっています。金融機関であったり土地勘などがあるので、それでいいと思っていましたが、本当にそれでいいのだろうかと思うようになってきました。前にも言いましたが、数棟くらいであれば、どこでもいいのかもしれませんが、それなりの規模を狙うのであれば、投資の対象となるものはじゃぶじゃぶあるような所でやらないといけないと思うのです。 …

2023/12/14 18:00

肥沃な土壌

規模を増やすためには、継続的な物件の購入や売却は必須です。数棟保有するくらいだったらそんなに気にしなくてもいいのかもしれませんが、規模を増やすためには、どんどん物件を買ったり売ったりすることは必要不可欠なんじゃないでしょうか。そしてそのためには、買うのに値する物件がじゃぶじゃぶ存在していないといけないと思うのです。いまの私の場合だとどうでしょうか。融資は付きそうなんですが、買ってもいいともう物件が全然身の回りにないという感覚を持っています。まるで、砂漠で探し物をしているようです。砂漠にいい物件がないのかと言われると、まったくゼロではないです。難しいかもしれませんが、探せば物件は…

2023/12/13 18:00

銀行まわりでも行こうかな

不動産投資の基本は融資です。物件を探す前に銀行を探すという格言があるように、とにもかくにも銀行ですよ。これまでいい感じに金融機関と話ができてきていると思っています。最近は、よく相談を持ち掛ける金融機関であれば、顔パスみたい感じで内諾をもらっています。こちらの目線を担当者が理解してくれていて、背景的な審査はすでにOKになっているので、持ち込んだ案件の最低限度の内容は見るけれども、そこだけみたら即日で融資内諾OKみたいな感じになってきています。嬉しい限りです。これまで頑張ってきた成果なのかもしれません。しかしながら、今回いろいろと考えたい事があって、すでに付き合いのある銀…

2023/12/12 18:00

実は、、

なんやかんや言いながらこの一年間はずっと土地から新築の検討を主戦場で検討していました。なかなか難しい取り組みだったのですが、先日検討していた案件で非常に悩んだ案件がありました。横浜市内で土地から新築で、表面利回り8％が作れる案件でした。土地は完全にグリップできている状況。融資ももちろん内諾は出ている。あとは契約に向けて協議をするという状況でした。結論からいうと話を流しました。難しい市況の中、土地から新築を頑張って、ようやく作れた案件です。喉から手が出るくらい作りたいと思っていた土地から新築案件です。利回りも8％というのが、当初の目標です。これを目標に頑張ってきたわけですよ。…

2023/12/11 18:00

歪というけれど

不動産投資は歪探しだといわれています。しかしながら歪探しは難しいですよね。 8％が相場のエリアで、10％の物件があったとしましょう。（数字はテキトウです） 10％の物件を見てどう思いますか？私の感覚だと、「うげっ。きっとヤバい物件っぽいな」って思ってしまいます。そして実際に詳細を調べると、普通に難ありのヤバい物件だったりします。これが普通の感覚のように思います。どうなんでしょうか。中には、利回り高いラッキー！みたいな人もいるんでしょうか。話は戻しますが、これは歪でもなんでもないですよね。いわゆる値段相応の話ですよね。ヤバい物件だから利回りが高いという話ですよね。投資家の方…

2023/12/10 18:00

はやいもので

はやいもので、12月も中旬にさしかかろうとしています。今は、チャージ期間中なんでのんびりしていますが、この1年間を振り返りなんかもしています。物件としては、1棟も増えてませんが、それなりには活動はしていました。契約直前までいった案件は、3件くらいですかね。買付だとそれの3倍くらいは出していたような感じです。契約直前までいった案件は、融資もOKでしたし、グリップもできていました。相手の都合で流れたのではなく、自分でNGだと判断して流したというものです。いずれも1.5億円から1億円くらいの規模のものです。前に進めていても、よかったのかもしれません。少なくとも、物件をゲット…

2023/12/09 18:00

教育費の洗礼

毎月、法人や個人の資産を整理しています。保有している規模感から、これくらいのペースで資産が増えるであろうという予測があるのですが、そのペースで増えてません。おかしいです。と、よくよく考えると、子供の教育費の事をすっかり忘れていました。子供が2人いるのですが、上の子が、私立高校に入りました。今まで、お金がかかるような学校には行ってなかったので、子供の教育費という概念がまったくなかったのですが、子供が私立高校に入るというイベントがあって、とうとう教育費って結構かかるんやねという問題に直面してしまいました。初めて体感してしまいました。実感。当たり前なんですが、今までは全然考慮…

2023/12/08 18:00

リスクを理解しよう

投資なんだからリスクはあります。リスクのない投資なんて無いと思います。リスクとリターンのバランスの世界ですよ。最近は利回りがすっかり低くなってしまって、どうしてもリスクの高いものばかり見てしまいますが、ちゃんとリスクを把握しないといけません。一番わかりやすいものといえば、土地から新築や、先行決済型の売り建て新築なんかがあるんじゃないでしょうか。売り建て新築って、私はあんまり検討したこと無いですが、リスクを全て投資家が背負うパターンが多いと思います。リスクは土地から新築と同じで、その分、自分でコントロールできる範囲が小さいのであれば、先行決済物の売り建て案件って、凄くリスク…

2023/12/07 18:00

自分の道

悪戦苦闘の日々ですよ。これさえやっとけばいいみたいなものが無い世界です。そのなかで試行錯誤を繰り返しております。たまにSNSなんかで、先に進んでいる人に助言をもらっている光景を目にします。そういう助言というのは、一般論的なアプローチで、その人にとってよい方向になる可能性が高い助言である事がおおいと思います。一般論としての助言ですね。ようは、助言する人として、その助言をする人の個別の詳細な状況をどれだけ分かった上で助言をしているのかというのが気になるところです。そして私が思うのは、やっぱり自分の事を一番よく知っているのは自分自身だし、いくら先を歩いている人だとしても、そう…

2023/12/06 18:00

横浜土地から新築で思う事

横浜での土地から新築を検討してきて思う事です。 100％個人的な感想です。わかりやすく説明するために、首都圏を3つのグループにわけたいと思います。 ①都内の投資家さんがよく新築をやるエリア ②横浜エリア ③東京、神奈川県以外のその他エリア（埼玉とか千葉とか）土地から新築をする上で、土地の価格と家賃というのが企画の成否を決める重要なファクターです。この3つのグループで土地の価格と家賃について思う事を書きたいと思います。 ①の都内は、土地の価格は高いのですが、家賃も高いというエリアです。 ③のその他のエリアは、土地の価格はそんなに高くもないですが家賃もそんなに高くないエリアです。それで…

2023/12/05 18:00

自分を律する

少し前に不動産投資でポカミスをしてしまい、少し自分を見つめなおす時間をとっています。ポカミスですが、人としてあたりまえの事ができていませんでした。不動産投資うんぬんの話ではありません。不動産投資のテクニカルな所の判断ミスというよりは、人としてミスったという事の方が大きいです。不動産投資で成功するといっても、私の持論ですが、不動産投資のテクニカルな所が30％くらいで、人としての人間力みたいなところが70％くらいなんじゃないかって思っています。そして、自分自身を顧みて、その人間力みたいなところがおろそかになっていたり、よくない状況になっていたのかもしれません。ですので、ち…

2023/12/04 18:00

難易度の違い

正直な話、私は結構頑固なところがあって、これだと思うものをやり続ける気質があります。投資家としては、あんまりよくない性格なのかもしれません。私の印象としては、いろんな投資を手掛けている人は少なくて、これだという投資をやり続けている人の方が多いと思います。私もそちら側の方だと思います。しかしながら、投資としての難易度というのは、結構違うような気がしています。投資によって、儲けやすさって絶対に違うと思うんですね。やる投資であったり、あとエリアですね。最近はすごくそう思うようになってきました。とは言え、実際に体感しているわけではないので、少しづつそういう方向を検討してみよう…

2023/12/03 18:00

そんなに物件ある？

単なるひがみ話だと思いますが、、、不動産投資をはじめたばかりの人で、凄く短期間で何棟も買っている人を見ます。凄いなって思うのですが、シンプルにそんなに買うのに値する物件あるの？って思います。毎月毎月、そんなにいい物件ってあるの？？？仮にあったとしても、いい物件って、かならず争奪戦になるので、なかなか買えなくないですか？毎月のようにポンポンいい物件って出てこないと思いますし、出てきたとしても、争奪戦になるので、そんなに毎回買えるものでもないような気がするのが私の感覚です。私の想像を凌駕するくらいの凄い探し方をしているのか、ソコソコのものでもどんどん買っているのどちらかなん…

2023/12/02 18:00

うまいよね

業者と相対する機会は多いと思います。業者さんもいろいろいますよね。やり手な業者もいればそうでない業者もいます。やり手の業者は、なかなかうまい事言ってきます。相手をコントロールするように、うまい事を言ってきます。そして気が付いたら相手のペースにされてしまったりします。わかりやすい例でいうと、検討している人間が自分一人だったとしても、他に検討している人がいますよって言ってきたり、なんやかんやうまいことを言ってきます。ある程度、経験してくると、ブラフだなってわかったり、ブラフである可能性を理解した上でこちらも行動ができるようになると思います。年間に何回ともなく、そういう交渉…

2023/12/01 18:00