はやいもので、もう大晦日ですね。 みなさま、今年はいかがでしたでしょうか？ 今年は物件は増えませんでしたが、 財務的な余力は温存され、 まだまだいけると思っているので来年は頑張りたいなって思います。 FIREくらいの規模まで行こうと思うと、 なかなか一足飛びでそこまでいくのは難しいと思います。 今年は物件が増えませんでしたが、 財務を安定化させるいい機会だと思うようにしています。 ホップステップジャンプの合間の休憩という事で、 ホップの次のステップのために小休止できたと思って頑張っていきたいなって思います。 成長させるためには、時間も必要ですよ。 あわてないで手堅く少しづつ無理が無いよう頑張っ…
私の場合、不動産投資歴がそんなに長くないという事もあり、 そんなにたくさんのジャンルのものをやってきたという事でもないです。 自分の好みだったり、自分の都合によるとことで投資の内容を決めてきたところは多分にあります。 不動産投資といってもいろいろあると思います。 その中でも儲けやすい投資もあれば儲けにくい投資はあると思います。 実際の所、いろんな投資があってもそんなに差がないのであれば、 自分の都合ややりたい事をやればいいと思いますが、 やはり差があるのであれば、儲けやすい投資をやる方がいいのかもしれません。 自分はあんまりいろんな投資をやってきたわけではないので、 自分の知らない投資を経験し…
2023年を振り返る！！ 物件の取得は無かったのです。 目に見える成果でいうと、 小さい融資を2本もらった事くらいでしょうか。 運転資金融資と、社用車の融資です。 どちらも新規の金融機関です。 些細な成果ですが、新規の金融機関から実績つくりの融資を引く事ができたので、 将来、少しはプラスになるかもしれません。 それ以外の成果でいうと、 金融機関開拓でしょうか。 1年前は、次の融資をどうやっていくか方向性が定まっていませんでしたが、 いくつかの道筋は作る事ができたと思います。 〇〇な物件は〇〇金融機関で融資を引く。 △△な物件は△△金融機関で融資を引く。 ◇◇な物件は◇◇金融機関で融資を引く。 …
チャンスは、チャンスをつかむことができる人間にしか来ません。 うまくチャンスをものにすると、また次のチャンスが舞い込んできます。 いいスパイラルです。 しかし逆もあります。 チャンスを逃す人間にはチャンスは来ません。 1回逃すくらいだったら、ひょっとしたら大丈夫かもしれませんが、 何度もチャンスを逃していると全くチャンスが来なくなるという事はあるでしょう。 1度大きなチャンスを逃してばかりすると、 逆のスパイラルが発生するかもしれません。 失敗ばかり繰り返すみたいな悪い流れ。 チャンスとタイミング。 チャンスをものにするとどんどんいいチャンスがきます。 チャンスを逃する悪い事ばかりおこり続けま…
金融機関の担当者って、ほんとアタリハズレが大きいです。 同じ金融機関でも、担当者による違いはほんと大きいです。 金融機関による融資姿勢の違いよりは、 担当者の違いの方が実はインパクトが大きいんじゃないかって思う事は多いです。 特殊な事例でもねじ込んでくれるケースであったり、 融資が微妙なラインの人でもねじ込んでくれるひとだったり、 いい融資条件を導き出してくれる人だったり。 そんないい担当者が自分についている時は、 積極的に動くべきだと思います。 担当って、数年くらいで変わるじゃないですか。 いい担当者の恩恵はめいいっぱうけるべきです。 少しハードルを下げてでも、どんどん前に進めるというのが正…
千三つという言葉があります。 いい物件は1000件に3件くらいしかないので、1000件とか、とにかくたくさんの物件を見て、相対でいい物件を買いましょうという格言です。 千三つはたしかにあります。 相場より安い物件は存在します。 しかしながら、そんなにたくさん無いです。 相場より安い物件があったとしても、 懸念事項があるから安いというが多いです。 相場が8％のエリアで、9％の物件があったから飛びついたんだけど、 それはややこしい擁壁があるから相場より安かったんだという話とかです。 数字だけに見ると8％のエリアで擁壁とか懸念事項があるから9％になっているだけであって、それは実際には安いという話では…
2023年見送った物件③です。 土地から新築の案件です。 横浜市のワンルームで、表面利回り8％の案件でした。 全部屋20㎡は確保できてました。 駅もそんなに弱い駅でもなかったです。 ただアパートの建築予定地の立地が弱かったです。 表面利回り8％というのは、新築ならこの家賃でいけるかなという数字です。 建売アパートとかで楽観的な家賃査定での利回りが書かれてる事が多いですが、そのノリでいうと8.2％くらいでしょうか。 しかしながら立地が弱いので、新築は8％でいけるかもしれませんが、おそらく2周目は7.5％くらいになると踏んでいます。 やめた理由の1つは、家賃ですね。 建売で7.5％の案件だったらア…
2023年見送った物件②です。 積算が高めの築古物件です。 問い合わせ、現地視察し、前に進めるべく金融機関に打診をしました。 融資条件がよい金融機関で、 私はこの手の物件はそこの金融機関で融資をしてもらうというのを作戦の1つにしてます。 融資打診をし、しばらくすると融資できませんとの回答が。 どうやら売主が融資NG業者だったようです。 築古物件は、基本的に融資条件は悪いですよね。 しかしながら今回融資打診をした金融機関は、期間はそんなに長くはないですが、 金利も低いし良い融資条件を出してくれる金融機関だったのです。 （しかし、はまる物件があまりない） それで今回の物件なんですが、本来であればそ…
2023年の見送った物件①です。 このブログを読んでもらう前の前提条件として、横浜のワンルームは乱立しまくっていてそれなりに差別化できる条件でない限り難しいかなと私は思っているというのを頭の片隅に入れて読んでいただけたらなと思います。 検討した物件は横浜の建売アパートです。 土地から新築ではなくて建売です。 当時土地から新築を軸に検討していただのですがなかなかいい土地が見つからずというタイミングで飛び込んできた案件です。 横浜市のワンルームの建売です。 利回りは7％台です。 7.0％ではなくて7％台ですね。 立地は7％台という事でそんなに強い立地ではありません。しかし立地と利回りのバランスを考…
今年もあともう少しで終わります。 1年前と比べて、不動産投資活動はどうだったでしょうか。 まあ物件の増減はゼロですよ。 1年前と比べて目に見えない前進はありましたが、 成果はゼロでした。 まったくノーチャンスだったのかというと、そうではありません。 いくつか、おしい案件がありました。 振り返ると、おしいというより、 自分の失敗みたいな感じの事例だったような気がします。 失敗はつきものですが、 次にいかせるように反省をしないといけません。 これから冬休みになっていくという事で、 時間もあるので少しづつ振り返りをしたいなって思います。 アホな判断ばかりですが、 過去の事例を棚卸をして、 来年以降に…
不動産投資は答えのないものですよ。 いろんな手法がありますし、エリアも違う。 これだけやっとけば間違いないみたいな、一本道をひたすら進むというものもでもないです。 これから不動産投資を始めようとする人からしたら何から手をつけたらよいか全くわからないでしょう。 メンターや師匠みたいな人もいた方がいいという話もありますが、 私が言いたい事としては、 メンターや師匠がいたとしても最終的には自分の脳みそで考えて、 自分の足で前に進まないといけないという事だと思います。 そして大切なのは、師匠のいう事を鵜呑みにしないで自分で考えて自分の答えを見つける事かなと思います。 師匠の助言は、いくつかの情報のうち…
相場はどんどん変わっていきます。 特にコロナの前後で大きくかわりましたよね。 過去の相場が頭の中にあると、いまの相場にまったくついていく事ができなくなってしまいます。 まさに私自身の話です。 たくさんの物件を見て相場を把握して、相対評価で買うのだ！というのがありますが、 ほんと相対評価で買うしか選択肢はないですよね。 千三つという言葉があって、 たくさんの物件をみているうちに相場がわかっていい物件を買うことができるという話です。 しかしながら、1000個も見ていたらその間に相場が変わるよって話ですよ。 1000個も見ずとも、なんとなく相場から大きく離れていないなら、 買えるならどんどん買っちゃ…
会社員をしています。 昔は世の中の事をあんまりよくわかっていなかったので、 会社から言われる事をまじめに聞いて凄く仕事を頑張ってました。 経営者視点をもって、自責で頑張りましょう。みたいな感じで。 当時の私は頑張ってましたよ。 しかしながら、 会社員と言っても、雇用されている単純労働者です。 けっして経営者ではないわけです。 昔は何も感じてませんでしたが、 雇われている会社員が経営者視点で仕事をするというのは凄く違和感を感じるようになってきました。 安い給料で、 ただでさえ忙しいのに、 そういう視点で仕事をするというのはオーバーワークですよ。 仕事の対価という観点でもおかしいと思いますし、 役…
一気に規模を増やしていくには、連続的な売買は必須だと思います。 感覚的に、買えるならどんどん買っていくみたいな状態であるべきだと思うのです。 お金があるからどんどん買う。 融資が付くならどんどん買う。 うまく資金調達をしてどんどん買う。 売却をして資金を増やしてどんどん買う。 こんな状態であるべきなんじゃないかと思うのです。 少なくとも、お金もあるし融資もつくけど、 買う物件が無い！なんて言っている状態は絶対よくない状態と思うのです。 よくない状態だと思うのです。 戦略ですよ。 そういう状態になっているというのは、 投資戦略がよくないと思うのです。 ベストは、投資の対象となる物件がたくさんある…
外国の映画やドラマを見てると、 別荘なのかメインの家なのかわからないけど、「いい家」がちょいちょい出てきます。 いい家、いいですね。 外国のゆったりとした作りで、 自然もあり、庭も広い。 そんな家に住んでみたいです。 庭でBBQやチェアーに座って日光浴なんかもできます。 日本じゃーそんな家はなかなか難しいですよね。 日本だと、田舎に行けば庭もたっぷりあるような家はありますが、 そういう外国のドラマに出てくるような別荘みたいな感じにはなってません。 ああいうのは、自分でお金をかけて作らないと手に入れる事はできないんでしょうかね。 せっかくなら、自分で作ってみてもいいかもしれないって思いました。 …
都心部と郊外とで儲け方の構造が違ってくると思ってきています。 都心部は表面利回りは小さいです。 郊外に行けば行くほど表面利回りは高くなります。 都心部が表面利回りが小さいのでCFがなかなか出にくいです。 郊外に行けば表面利回りが高いのでCFは出やすいです。 しかしながら都心部の不動産は儲からないのかというとそんな事はないです。 物件にもよりますが、キャピタルゲインが期待できます。 郊外は都心部よりは弱いと思います。 すごく乱暴ですが、簡単に言うと、 都心部はCFは小さくてキャピタルゲインは大きい。 郊外はCFは大きくてキャピタルゲインは小さい。 こんな構造になっているんではないでしょうか。 そ…
いい睡眠とれてますか？ 私の場合、寝れるときは寝れるのですが、 緊張状態になると寝つきが悪いです。 不動産投資で難しい案件を検討している時とか、 明日にイベントがある時とかは、なかなか寝れません。 先日もありました。 契約するかどうか悩んだ時とか、 明日に麻雀大会がある時とか。 もともとの生活がテレワークという事で、 時間に余裕があって、 寝る時間として十分に確保できているという状態も少しは原因なのかもしれません。 そういう大切な時期とかだと朝まで寝れないというケースがちょいちょい出てきます。 若いころと比べて、睡眠の深さが浅くなったような気もします。 今日は疲れているから明日の朝は爆睡するぞ…
人の話を聞いた感じと客観的な状況だけでものを言いますが、 地域格差ってあると思います。 投資としてのやりやすさの話です。 自分自身がいろんなエリアで投資をやってきた事があるというわけではないので推測なんですけどね。 私は自分の住んでいるエリアを中心に不動産投資をやっています。 金融機関であったり土地勘などがあるので、 それでいいと思っていましたが、 本当にそれでいいのだろうかと思うようになってきました。 前にも言いましたが、 数棟くらいであれば、どこでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模を狙うのであれば、 投資の対象となるものはじゃぶじゃぶあるような所でやらないといけないと思うのです。 …
規模を増やすためには、継続的な物件の購入や売却は必須です。 数棟保有するくらいだったらそんなに気にしなくてもいいのかもしれませんが、 規模を増やすためには、どんどん物件を買ったり売ったりすることは必要不可欠なんじゃないでしょうか。 そしてそのためには、買うのに値する物件がじゃぶじゃぶ存在していないといけないと思うのです。 いまの私の場合だとどうでしょうか。 融資は付きそうなんですが、買ってもいいともう物件が全然身の回りにないという感覚を持っています。 まるで、砂漠で探し物をしているようです。 砂漠にいい物件がないのかと言われると、まったくゼロではないです。 難しいかもしれませんが、探せば物件は…
不動産投資の基本は融資です。 物件を探す前に銀行を探すという格言があるように、 とにもかくにも銀行ですよ。 これまでいい感じに金融機関と話ができてきていると思っています。 最近は、よく相談を持ち掛ける金融機関であれば、 顔パスみたい感じで内諾をもらっています。 こちらの目線を担当者が理解してくれていて、 背景的な審査はすでにOKになっているので、 持ち込んだ案件の最低限度の内容は見るけれども、 そこだけみたら即日で融資内諾OKみたいな感じになってきています。 嬉しい限りです。 これまで頑張ってきた成果なのかもしれません。 しかしながら、今回いろいろと考えたい事があって、 すでに付き合いのある銀…
なんやかんや言いながらこの一年間はずっと土地から新築の検討を主戦場で検討していました。 なかなか難しい取り組みだったのですが、先日検討していた案件で非常に悩んだ案件がありました。 横浜市内で土地から新築で、表面利回り8％が作れる案件でした。 土地は完全にグリップできている状況。 融資ももちろん内諾は出ている。 あとは契約に向けて協議をするという状況でした。 結論からいうと話を流しました。 難しい市況の中、土地から新築を頑張って、ようやく作れた案件です。 喉から手が出るくらい作りたいと思っていた土地から新築案件です。 利回りも8％というのが、当初の目標です。 これを目標に頑張ってきたわけですよ。…
不動産投資は歪探しだといわれています。 しかしながら歪探しは難しいですよね。 8％が相場のエリアで、10％の物件があったとしましょう。 （数字はテキトウです） 10％の物件を見てどう思いますか？ 私の感覚だと、「うげっ。きっとヤバい物件っぽいな」って思ってしまいます。 そして実際に詳細を調べると、普通に難ありのヤバい物件だったりします。 これが普通の感覚のように思います。 どうなんでしょうか。 中には、利回り高いラッキー！みたいな人もいるんでしょうか。 話は戻しますが、これは歪でもなんでもないですよね。 いわゆる値段相応の話ですよね。 ヤバい物件だから利回りが高いという話ですよね。 投資家の方…
はやいもので、12月も中旬にさしかかろうとしています。 今は、チャージ期間中なんでのんびりしていますが、 この1年間を振り返りなんかもしています。 物件としては、1棟も増えてませんが、それなりには活動はしていました。 契約直前までいった案件は、3件くらいですかね。 買付だとそれの3倍くらいは出していたような感じです。 契約直前までいった案件は、 融資もOKでしたし、 グリップもできていました。 相手の都合で流れたのではなく、 自分でNGだと判断して流したというものです。 いずれも1.5億円から1億円くらいの規模のものです。 前に進めていても、よかったのかもしれません。 少なくとも、物件をゲット…
毎月、法人や個人の資産を整理しています。 保有している規模感から、これくらいのペースで資産が増えるであろうという予測があるのですが、 そのペースで増えてません。 おかしいです。 と、よくよく考えると、子供の教育費の事をすっかり忘れていました。 子供が2人いるのですが、 上の子が、私立高校に入りました。 今まで、お金がかかるような学校には行ってなかったので、 子供の教育費という概念がまったくなかったのですが、 子供が私立高校に入るというイベントがあって、 とうとう教育費って結構かかるんやねという問題に直面してしまいました。 初めて体感してしまいました。実感。 当たり前なんですが、今までは全然考慮…
投資なんだからリスクはあります。 リスクのない投資なんて無いと思います。 リスクとリターンのバランスの世界ですよ。 最近は利回りがすっかり低くなってしまって、どうしてもリスクの高いものばかり見てしまいますが、ちゃんとリスクを把握しないといけません。 一番わかりやすいものといえば、 土地から新築や、 先行決済型の売り建て新築なんかがあるんじゃないでしょうか。 売り建て新築って、私はあんまり検討したこと無いですが、 リスクを全て投資家が背負うパターンが多いと思います。 リスクは土地から新築と同じで、 その分、自分でコントロールできる範囲が小さいのであれば、 先行決済物の売り建て案件って、凄くリスク…
悪戦苦闘の日々ですよ。 これさえやっとけばいいみたいなものが無い世界です。 そのなかで試行錯誤を繰り返しております。 たまにSNSなんかで、先に進んでいる人に助言をもらっている光景を目にします。 そういう助言というのは、 一般論的なアプローチで、その人にとってよい方向になる可能性が高い助言である事がおおいと思います。 一般論としての助言ですね。 ようは、助言する人として、 その助言をする人の個別の詳細な状況をどれだけ分かった上で助言をしているのかというのが気になるところです。 そして私が思うのは、 やっぱり自分の事を一番よく知っているのは自分自身だし、 いくら先を歩いている人だとしても、 そう…
横浜での土地から新築を検討してきて思う事です。 100％個人的な感想です。 わかりやすく説明するために、首都圏を3つのグループにわけたいと思います。 ①都内の投資家さんがよく新築をやるエリア ②横浜エリア ③東京、神奈川県以外のその他エリア（埼玉とか千葉とか） 土地から新築をする上で、土地の価格と家賃というのが企画の成否を決める重要なファクターです。 この3つのグループで土地の価格と家賃について思う事を書きたいと思います。 ①の都内は、 土地の価格は高いのですが、家賃も高いというエリアです。 ③のその他のエリアは、 土地の価格はそんなに高くもないですが家賃もそんなに高くないエリアです。 それで…
少し前に不動産投資でポカミスをしてしまい、 少し自分を見つめなおす時間をとっています。 ポカミスですが、人としてあたりまえの事ができていませんでした。 不動産投資うんぬんの話ではありません。 不動産投資のテクニカルな所の判断ミスというよりは、 人としてミスったという事の方が大きいです。 不動産投資で成功するといっても、 私の持論ですが、 不動産投資のテクニカルな所が30％くらいで、 人としての人間力みたいなところが70％くらいなんじゃないかって思っています。 そして、自分自身を顧みて、その人間力みたいなところが おろそかになっていたり、 よくない状況になっていたのかもしれません。 ですので、ち…
正直な話、私は結構頑固なところがあって、 これだと思うものをやり続ける気質があります。 投資家としては、あんまりよくない性格なのかもしれません。 私の印象としては、 いろんな投資を手掛けている人は少なくて、 これだという投資をやり続けている人の方が多いと思います。 私もそちら側の方だと思います。 しかしながら、 投資としての難易度というのは、結構違うような気がしています。 投資によって、儲けやすさって絶対に違うと思うんですね。 やる投資であったり、あとエリアですね。 最近はすごくそう思うようになってきました。 とは言え、実際に体感しているわけではないので、 少しづつそういう方向を検討してみよう…
単なるひがみ話だと思いますが、、、 不動産投資をはじめたばかりの人で、 凄く短期間で何棟も買っている人を見ます。 凄いなって思うのですが、 シンプルにそんなに買うのに値する物件あるの？って思います。 毎月毎月、そんなにいい物件ってあるの？？？ 仮にあったとしても、 いい物件って、かならず争奪戦になるので、 なかなか買えなくないですか？ 毎月のようにポンポンいい物件って出てこないと思いますし、 出てきたとしても、争奪戦になるので、そんなに毎回買えるものでもないような気がするのが私の感覚です。 私の想像を凌駕するくらいの凄い探し方をしているのか、 ソコソコのものでもどんどん買っているのどちらかなん…
業者と相対する機会は多いと思います。 業者さんもいろいろいますよね。 やり手な業者もいればそうでない業者もいます。 やり手の業者は、なかなかうまい事言ってきます。 相手をコントロールするように、うまい事を言ってきます。 そして気が付いたら相手のペースにされてしまったりします。 わかりやすい例でいうと、 検討している人間が自分一人だったとしても、 他に検討している人がいますよって言ってきたり、 なんやかんやうまいことを言ってきます。 ある程度、経験してくると、 ブラフだなってわかったり、 ブラフである可能性を理解した上でこちらも行動ができるようになると思います。 年間に何回ともなく、そういう交渉…
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大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
