専業大家への道

あとは知らん

1年半前に建てた新築アパートのゴミ捨て場。 移動させろという指示が来た。 町内会と市の方とは調整がすんでいるようで私のアパートの前に設置してくださいという連絡が入る。 私のアパートにちょうどギリギリダストボックスを設置できる場所があったので、町会長さんと一緒にそこにダストボックスを動かしてきた。 ちょうど空いていたスペースとダストボックスの大きさが合致していておさまりはいい。 とりあえず自分のアパートの敷地内に設置する事ができた。 この移設に関して、ちょっと悩んだことがあります。 ダストボックスを自分のアパートの敷地内に移動させたという事を近隣の住人の人たちに言っておくかどうかだ。 本当にちゃ…

2024/01/31 18:00

うまい作戦③

未接道の土地にアパートを建てる作戦。 お隣の築古戸建てを購入する作戦を考えたが、値段があわず断念。 ここで話は終わりなんだけど、このエリアは頻繁に通るエリアなので、 定期的にウォッチングをしていた。 未接道の土地と隣接している土地がもう1つある。 ごく最近に建築された、新築の建売戸建てだ。 有名なハウスメーカーのものだ。 そこの戸建ては、とっくの昔に買い手がついていると聞いている。 しかしながら、その新築戸建てが完成してから半年、1年と経過しているのにもかかわらず、誰かが住んでいる気配が全くないのだ。 家は買ったが、転勤などで住んでいないのか？？ 事情があったのか？ そこに住んでいないのであれ…

2024/01/30 18:00

うまい作戦②

激安で売りに出されている再建築不可の土地。 となりの築古戸建ても一緒に買う事で解消を目指す。 とりあえず、売りに出ている築古戸建てを見学させてもらう事にした。 こちらとしては境界関係を見たかったのだが、中も見せてもらった。 すると。。。 戸建ての中はピカピカでフルリフォームが行われているではないか。 戸建ての仲介と話をすると、 業者がそのボロ戸建てを安く買って、 豪華なフルリフォームをして売却しようとしているらしい。 仲介が言うには、そうとうのお金をかけてリフォームしたようですよと。 それでその戸建ての価格なんですが、 ガッツリとリフォームの価格が乗っけられた中々の高い値段でした。 戸建て、、…

2024/01/29 18:00

うまい作戦①

日常的に通行するエリアに気になる物件がある。 ちょうどポータルサイトをあさっているとその土地が売りに出されていた。 激安の土地だ。 アパート用地に最適の土地ですよ。 立地はいう事ない。 激安には理由があって、その土地は再建築不可の土地だったのだ。 接道していないんですよね。 そういう話はよくある話なんですが、 その土地は2つの土地と隣接しているのだ。 1つ目は、ごく最近に建売の新築戸建てが建てられている。 2つ目は、古い戸建てが建てられている。 いろいろ調べると、 新築戸建てはすでに買い手がいて売買が成立しているようだ。 古い戸建ての方はというと、、なんとちょうど売却中のようだ。 という事はで…

2024/01/28 18:00

問題発生！！③

ダストボックスを移動しないいけない。 設置できる場所があるのだろうか？ 図面を眺めて作戦を練る。 すると、敷地の隅に小さい面積だがスペースがある事を発見した。 しかしながら微妙な面積だ。 まとめると選択肢は3つ。 ①道路に面している共有地に設置する。 ただし共有地なので持分を持っている人たちに許可を得る必要がある。 ②狭いエリアだがアパートの土地に隅のおけそうなエリア。 問題点として狭いのでそこにダストボックスを置く事ができるかどうか。 ③アパートの敷地内の少し入ったところにダストボックスを設置する。 敷地内に入ったところなのでゴミ収集してもらえるかが課題 この3つの案が出てきた。 ①が当初の…

2024/01/27 18:00

問題発生！！②

ダストボックスを動かしてほしいと連絡が。 町会長さんに話を聞いてみた。 どうやら今の置き場の土地一帯が売却されるようでダストボックスを動かしてほしいとの事。 すでに町会長さんは動いてくれていて、 アパートの前までゴミの収集車が来てくれる事に調整を進めてくれていた。 しかしながら、問題点がある。 ダストボックスを設置する場所があるかどうかだ。 正確に言うとダストボックスを置けそうな場所はあるんだけど、 そこは私の100％の保有の土地ではないのだ。 町会長さんはそのあたりの事情を知らないので、 一見、空いている土地のように見えるスペースにダストボックスを置くという事を想定して話を進めているようだ。…

2024/01/26 18:00

問題発生！！①

平穏な休日の午後、管理会社から連絡が入る。 1年半前に建てたアパートの管理会社。 ダストボックスを動かして欲しいという連絡だ。 1年半前に苦労したヤツですよ。 アパートにダストボックスを置く事ができなかったので、 別の位置にダストボックスを設置するという事になったのですが、 そこでもめました。 しかしながら、今のダストボックスを設置している一帯のエリアが売却される事になったようで、そのダストボックスをどうにかしてくれという事になったのだ。 これはえらいこっちゃですよ。 ダストボックスはもめますよ。 しかしながら、今回は町会長さんもうまく市と調整をしてくれていて、 自分のアパートまでゴミを収集し…

2024/01/25 18:00

光り輝く物件

いままでで光り輝く物件に出会った事はありますか？ あきらかに良い物件です。 光り輝いています。 何が何でも買いたい！と思える物件です。 そういう物件はごくごくたまに出てきます。 私の場合だと、最近だと夏くらいに一件ありましたね。 その前は1年くらい前でしょうか。 1年に1回くらいの頻度でしょうか。 そういう年に1回くらいで出てくる光輝く物件を全て買う事ができたらという想像をたまにします。 しばらくしてから、そういう物件の近くを車で通った時なんかは、あの物件はいまどうなっているんだろうって思ったりします。 なかなか買えるチャンスはないですが、 そういう物件が出てきたらものにできるように準備は怠ら…

2024/01/24 18:00

大規模大家になるために

大規模大家になるために。 FIREするとか、 メガ大家やそれに近い規模の大家になるために、どういうものが必要なんでしょうか。 いろいろあると思いますが2つあるかなと思います。 1つ目は、必勝パターンがを持っていふ事だと思います。 これさえ繰り返したらどんどん儲かるみたいなものです。 毎回毎回ケースケースで儲かる案件をやっていくというよりは、 パターンが決まっていて、何も考えずにそれをリピートしていける状態になる事かなと。 そういう必勝法を持っている人は強いと思います。 方法も重要ですが、その方法にハマる物件がたくさん存在しているというのも重要だと思います。 必勝法となる方法を持っていて、 そし…

2024/01/23 18:00

スイカのヤツ

子供がスイカのゲームをやってるのを見て、私もやるようになりました。 やり出すとこればっかりやってしまいます。 途中からコツを得てソコソコいい感じにできるようになったのですが、 こんなんずっとやってたらダメですよね。 たしかにやればやるほど上達している感じはするのですが、 このゲームを上達したとしても あまりうれしい事はないかもしれません。 という事で、最終的にはそのゲームをすぐにできないように封印しました。 今はもうやめました。 これからはそのスイカのゲームはもうやらないようにしたいと思います。 ゲームとかは好きで子供の頃からよくやってましたが、 しかしながら何もうまないですよね。 たまにはや…

2024/01/22 18:00

ダラダラ思う事

最近は、新築も築古も両方を検討しています。 そのあたりで思う事をダラダラと書きたいと思います。 もちろん個人的意見です。 どっちが正解とか無い世界だと思います。 新築ばかりを買って規模を増やされる人もいると思いますし、 築古ばかりを買って規模を増やされる人もいると思います。 どちらかが一方的に良くてどちらかが一方的に悪いというものでもないです。 両方を同時に購入を検討している人って結構少ないと思います。 だから双方の投資を同じ人がイーブンの目線で比較できる人って結構すくないような気もします。 築古も新築も、そのジャンルの中でいい物件もあれば悪い物件もあります。 築古か新築かを考えるよりは、築古…

2024/01/21 18:00

こんなんやりたい

こんなんやりたいです。 でっかい土地を買って自分で開墾するんですよ。 でっかい土地なんで田舎の土地です。 山とか。 近くに小川とかあればいいですね。 海もいいですが、山の方がいいでしょうね。 まとまった土地で普通に人間が買えるくらいの規模なんで、 田舎のジャングルみたいな土地くらいでしょうか。 その土地を開墾していきます。 開墾というと大げさなんですが、 最終的に家を建てたいんですよ。 ちゃんとした家というよりはセカンドハウス。 セカンドハウスというか別荘やコテージみたいな感じかな。 キャンプ感覚のコテージというよりは、 余生が過ごせるくらいの別荘くらいなのがいいかもね。 そういう家を建てるた…

2024/01/20 18:00

前ブログで言いたかった事・その2

前回のブログで言いたかった事の続きです。 今時、新しく売りに出されているアパートのほとんどは、 良い立地のものはそんなに多くないです。 前のブログでいう、地場の業者が折り紙付きで良いと言ってくれる案件は、ほとんどないと思います。かなりレアです。 流通しているほとんどが、イマイチなもやソコソコのものだと思います。 しかしながら、それらの物件が全く客付けできないのかというとそういう事はないと思います。 多少の苦戦はするのかもしれないけれども、 うまくリーシングをすれば客付けはできると思います。 今のご時世の投資家が買うかどうかを検討する物件というのは、 地場の業者が折り紙をつけるような物件でなくて…

2024/01/19 18:00

前ブログで言いたかった事・その1

昨日のブログで言いたかった事・その1 個人的な意見です。 地場の客付け業者は結構正しい（シビアな）事を言ってくれます。 正しいというかフランクに意見を言ってくれる傾向がある。 一方、フランチャイズ系の業者は、悪い事をはっきり言わない傾向があります。 良いことしか言わない。 両者で客付け力の目線が大きく違っています。 地場の業者は、 特別な営業はやらずに、業者の店舗に飛び込んでくる客に対して部屋を提供する程度の作業で客付けをするくらいなんじゃないでしょうか。 軽く殿様商売みたいな。そういうレベルで客付けができるかどうかという目線のような気がします。 ですので、かなり物件に力がないと営業は難しいの…

2024/01/18 18:00

地場業者ヒアリング

過去にこんな事がありました。 土地から新築で土地をグリップし、さあ買うぞというタイミング。 プランや融資もかたまって、後は売買契約のみという状況。 その土地の地場の業者に行って、そのエリアの客付けについてヒアリングをしました。 購入予定地の地図を見せて感想を聞きました。 すると、、、 そんな土地絶対に買わない方がいいですよって言うじゃないですか。 地場の業者3社くらいにヒアリングしてみたのですが3社とも似たような反応。 こんなやり取りでした。 もう契約したんですか？ 契約はまだなんですね。 よかった契約前で。 あんな土地買うもんじゃないですよ。 契約前に気が付いてよかったですね。 みたいな回答…

2024/01/17 18:00

売却するなら

規模拡大なら売却をからめてというのがセオリーです。 自分の保有物件で売却するならどれ？みたいな事は考えます。 1棟目は、比較的良い立地で割安で物件が買えたというのがあって売りたくないというのがあります。 2棟目は、土地値の物件です。しかもそこそこ利回りも高い。 出入りもほとんどなくドル箱物件です。融資条件が凄くよいので中々売りたくないです。 3棟目は、非常に好立地です。駅から凄く近いです。接道もよいです。 なかなかこんな土地ゲットする事はできません。 4棟目は、これこそ非常に割安でゲットできた土地ですよ。 利回りで売りたくない土地です。 と、まあこんな感じでどれも売りたくないです。 できる事な…

2024/01/16 18:00

今を大切にしたい

不動産投資の活動は凄く長いスパンの取り組みです。 長くやっている人は、経験豊富ですし、人間関係も豊富だと思います。 私の場合、そんなに長い期間はやっていないので長くやっている人と比べて経験も乏しいし、不動産のお友達もそんなに多くはないです。 過去の経験の差というのは、ひとそれぞれあるのかもしれませんが、 今のこの時代を過ごしているという点では、 今ここで不動産をやっている人すべての人、共通の話だと思います。 しょうじき難しいご時世ですが、 この時代を戦った同志として、 そういう人たちと今を大切にしていきたいなと思います。 昔はよかったのかもしれません。 これからはもっと難しなるのかもしれません…

2024/01/15 18:00

向こうから来るもの

向こうから来る物件は全てクソ そういう言葉があります。 人を信じない。 できるだけ人を介在させないで不動産投資をする。 なんでもひとりで自分でやる。 そういうテーマがありました。 たしかにそういうところはあるのでかもしれませんが、 限界があるのかもしれません。 実力があればそういう事ができるかもしれません。 なんでもかんでも盲目的に信じる事はよくないですが、 時には他の人にたよってもいいのかもしれません。 仲介業者とかですよ。 業者はルートを持っています。 たいしたルートしかない業者もあるでしょうが、 自分よりはたくさん持っている人の業者の方が多いでしょう。 いろんな情報もたくさん持っている事…

2024/01/14 18:00

新たな世界

最近は、いままで検討してこなかったようなジャンルの案件も見るようにしています。 これまでは無理ゲー感が満載だったのですが、 見るポイントを変更する事で、もう少しくらいは戦える感は出てきました。 まだまだ新しいジャンルの勘所がつかめていないとは思いますが、 見えてくる景色はこれまでと違うというのは体感できます。 だからと言ってガンガンいけるというわけではないですがね。 千三つの物件探しをするよりも、 どのジャンルに全力投球をするのかっていうのは非常に大切だと思います。 いままで本当に狭いエリアの投資しか考えてこなかったんだなって 凄く反省してしまいます。 まだまだ自分の知らない世界はもっともっと…

2024/01/13 18:00

強気やね

物件を探しをしていると、築古なのに想像よりも低い利回りの物件があった。 ファミリー物件だったので、確かに他の物件よりは利回りが低いんだろうなって見ていましたが。 しかしながら、資料を見ていると、 凄く懸念事項盛りだくさんの物件だったのです。 〇〇だし、〇〇だし、、 普通、そういうのがあれば、物件の価格は大きく下がるものですよ。 銀行の評価も1割、2割とどんどん下がるんですが、 とっても強気な価格です。 ただでさえ強気な価格なんですが、 複数のマイナス材料を持っているという。 仲介なのか、 売主なのか、 どのあたりで価格を決めているのかわかりませんが、 そういう価格の決定プロセスが人によって違う…

2024/01/12 18:00

交通渋滞

いくつかのジャンルの物件を探しています。 並行して同時進行で探しているって感じなんですが、 使える銀行の順番みたいなものがあります。 A銀行を使ってからB銀行は使えるけど、 B銀行を先に使ってしまうとA銀行は使えなくなるみたいな。 となると、どうしてもA銀行にハマる物件ばかり探すって事になってしまって、 B銀行にハマる物件を探すのを放置してしまう状態になってしまいます。 A銀行にハマる物件が、すぐに見つかるのであれば、それでいいのかもしれませんが、 A銀行にハマる物件が実はあんまり無かったりするのです。 しかも、そういうのが2セットあったりします。 交通渋滞みたいになっていて、よくわからない状…

2024/01/11 18:00

数字を見直すと

使える金融機関から次の作戦を練っています。 単なる数字遊びなんですが、 使える金融機関の融資条件と、 その融資条件がハマる物件の数字を抽出してそこからシミュレーションをしています。 想定する具体的な物件はないのですが、 想定するエリアがあって、その金融機関の融資条件などを考えると、 これくらいが平均的な利回りだみたいなものは出てきます。 その数字でシミュレーションをしています。 A銀行だったら、こういうジャンルの物件を買う事になって、そのエリアで平均的に利回りはこれくらいだから、年間のCFや数年後の売却まで含めてこれくらい儲かるみたいな。 投資効率とか。 どの銀行を使うか、どういうジャンルの物…

2024/01/10 18:00

パターン作り

新年になりました。 世の中の人たちは今年の具体的な目標を設定し早くも活動し始めている事でしょう。 私の方は、まだできていません。 まだまだ構想段階で方向性が定まっていません。 連続的に物件を買い続けるような状態が目指すべき最終形だと考えています。 1回、1回がミラクルを起こして物件を買うというような、そういう再現性の低い投資は優先度は下げてもいいのかなと。 投資の対象となるような物件がたくさん存在していて再現性を持って物件を買い続けれるような投資。 物件を買うための資金さえあれば、どんどん物件が買えるような状態。 この投資をひたすら連打し続けたら拡大し続けれるみたいな。 もしも可能であればそう…

2024/01/09 18:00

自分の投資

情報がたくさん入ってくるこのご時世。 情報の洪水におぼれてませんか？ 情報が入ってくる事はよい事ですが、必要以上に情報を獲得しすぎて、 いらない情報も入りすぎる事がよくあると思います。 他人がどういう投資をしているのかというのはとっても参考になる情報なんですが、 時としてそういう情報を聞いてしまって焦ってしまう事や自分の投資を捻じ曲げしまう事もあるのかなって最近思うようになってきました。 自分の投資は自分自身のためにやっているのすが、 他の人の目を意識してしまったり、 成果なんかも他の人の目を気にしてしまったりする事もあるのかもしれません。 自分の投資なわけなので、 他の人はどうでもいい話です…

2024/01/08 18:00

感謝×3

それなりに長く生きていると、うまく説明できないような事がおこったりする事があります。 ちょっとした人生の選択であったり。 その周辺の行動が少しでも違っていたら選んでいなかったであろう事とか。 そういうものって無いですか？ 後から考えて凄くいい選択を選んだ事象があったとして、 その少し前の行動が少しでも違っていたら別の選択を選んでいたって事ってありますよね。 一言で言うと運が良かったというという事になってしまうのですが、 そういうのってたくさんあったと思っています。 自分一人の実力や努力だけでは、超えようのないものがそこにはあると思うのです。 自分の実力でコントロールできるものって、そんなに大き…

2024/01/07 18:00

はやいもの勝ちよ

個人的な意見です。 首都圏の中でも、東京や神奈川は完全に物件の価格が高くなってしまって、 不動産投資として買えるような状況になっていないと思います。 かろうじて埼玉や千葉の方なら買えるかなという印象があります。 徐々に高くなってきています。 首都圏だけではありません。 みんな首都圏以外の地方にどんどん進出しています。 もはや椅子取りゲームの椅子として、 首都圏にある椅子は全て埋まっていて、地方にある椅子を取りに行くような状況になっているのかもしれません。 早い者勝ちの世界です。 方針をどんどん変更できる人間や、 変わる勇気を持っている人間が成功できる世界なのかもしれません。 地方でも、良い数字…

2024/01/06 18:00

千三つより相場

千三つという言葉があります。 1000個物件があればその中で3個は良い物件があるという言葉です。 最近は、あんまりこの言葉に引っ張られない方がいいかなって思ってきました。 必要以上に目線が高くなるからです。 そして、そういう物件は買うのが非常に難しいです。 業者が間に介在するので、なかなか値段のつけ間違いのミスが発生しないというのもあると思います。 むしろ千三つでなく相場を知るべきと思ってきています。 千三つの偏差値70くらいの物件の目線を修得するよりは、 相場の価格、偏差値でいうと50の物件の目線を知る方が現実的かなと思うのです。 もちろん相場の価格（偏差値50）の物件を買うという意味ではな…

2024/01/05 18:00

リフレッシュ

正月休み、いかがお過ごしでしょうか。 私の場合、年明けてからしばらくお休みなのでのんびり過ごしています。 正月は業者がお休みなので新しい情報が入ってこずで、不動産活動としてはお休み期間です。 久しぶりに不動産の事を考えないいいリフレッシュ期間といったところでしょうか。 今年は新しいテーマを持っています。 2つの事をやめて2つの新しい事をやろうと思っています。 新しい事なのでなかなか難しいですが、たまにはこんなチャレンジもいいのではないでしょうか。 いろいろチャンレンジしてみて、ダメだったらすぐに元に戻すって事でいいと思っています。 軌道修正というよりは、狙いどころの範囲を広げるって事かな。 こ…

2024/01/04 18:00

心清らかに

不動産とサララーマンの2足のワラジです。 なかなか大変ですよ。 特に去年は、バタバタしていて殺伐としていた日が結構多かったような気がします。 普通だとそんな事はないのに、心に余裕がないのか、殺伐としてしまったのでしょうか。 年寄りになったせいなのか、感情の起伏が激しくなったような気もします。 昔だったら一晩寝ればケロリとしていたのに、みたいなのも多いです。 まっとうな判断は必須です。 あんまりややこしいものに脳ミソのリソースを消費するのは馬鹿げた話です。 心清らかに、 健全か心とともに楽しい日々を過ごしつつ、 心をうまくコントロールしていきながら、 どんどん前に進めていきたいですね。

2024/01/03 18:00

分岐点

保有している2法人と、その2法人と個人資産を合算で、 毎月バランスシート的なものを計算しています。 決算書にある簿価ベースのものや銀行などで行うような物件評価を補正したもので計算をしたものの両方を出すようにしています。 それで分析すると自分がどういう状況なのかというのがよくわかります。 補正済みのバランスシートを出しているわけなので積算を軸足に評価を行う銀行がどのようにこちらを見ているのかというのがよくわかります。 （資産超過なのか、債務超過なのか、その状況がよくわかります） 普通、新築を何棟か保有すると、債務超過してしまい積算系の金融機関から融資してもらえなくなります。 それで今の私の状況を…

2024/01/02 18:00

2024年もよろしくお願いいたします

2024年になりましたね。 今年もよろしくお願いいたします。 激動の世の中です。 不動産投資の世界観も凄く変わってきています。 これまでと同じ世界観だと全くついていく事ができないと思います。 今年はこれまでと違う投資も検討の選択肢に含めてやっていきたいと思います。 年に1回の一撃必殺みたいな投資でなくて、 それなりに儲かる土壌があって、動けば動くだけどんどん儲かるというような そういう投資、闘うフィールドを少し広げるというような事を意識して今年は活動したいなって思います。 新しいチャレンジです。 今まで検討の主流だったジャンルのもの2つがあるんですが、それらは優先度を下げようと思っています。 …

2024/01/01 18:00