1年半前に建てた新築アパートのゴミ捨て場。 移動させろという指示が来た。 町内会と市の方とは調整がすんでいるようで私のアパートの前に設置してくださいという連絡が入る。 私のアパートにちょうどギリギリダストボックスを設置できる場所があったので、町会長さんと一緒にそこにダストボックスを動かしてきた。 ちょうど空いていたスペースとダストボックスの大きさが合致していておさまりはいい。 とりあえず自分のアパートの敷地内に設置する事ができた。 この移設に関して、ちょっと悩んだことがあります。 ダストボックスを自分のアパートの敷地内に移動させたという事を近隣の住人の人たちに言っておくかどうかだ。 本当にちゃ…
未接道の土地にアパートを建てる作戦。 お隣の築古戸建てを購入する作戦を考えたが、値段があわず断念。 ここで話は終わりなんだけど、このエリアは頻繁に通るエリアなので、 定期的にウォッチングをしていた。 未接道の土地と隣接している土地がもう1つある。 ごく最近に建築された、新築の建売戸建てだ。 有名なハウスメーカーのものだ。 そこの戸建ては、とっくの昔に買い手がついていると聞いている。 しかしながら、その新築戸建てが完成してから半年、1年と経過しているのにもかかわらず、誰かが住んでいる気配が全くないのだ。 家は買ったが、転勤などで住んでいないのか？？ 事情があったのか？ そこに住んでいないのであれ…
激安で売りに出されている再建築不可の土地。 となりの築古戸建ても一緒に買う事で解消を目指す。 とりあえず、売りに出ている築古戸建てを見学させてもらう事にした。 こちらとしては境界関係を見たかったのだが、中も見せてもらった。 すると。。。 戸建ての中はピカピカでフルリフォームが行われているではないか。 戸建ての仲介と話をすると、 業者がそのボロ戸建てを安く買って、 豪華なフルリフォームをして売却しようとしているらしい。 仲介が言うには、そうとうのお金をかけてリフォームしたようですよと。 それでその戸建ての価格なんですが、 ガッツリとリフォームの価格が乗っけられた中々の高い値段でした。 戸建て、、…
日常的に通行するエリアに気になる物件がある。 ちょうどポータルサイトをあさっているとその土地が売りに出されていた。 激安の土地だ。 アパート用地に最適の土地ですよ。 立地はいう事ない。 激安には理由があって、その土地は再建築不可の土地だったのだ。 接道していないんですよね。 そういう話はよくある話なんですが、 その土地は2つの土地と隣接しているのだ。 1つ目は、ごく最近に建売の新築戸建てが建てられている。 2つ目は、古い戸建てが建てられている。 いろいろ調べると、 新築戸建てはすでに買い手がいて売買が成立しているようだ。 古い戸建ての方はというと、、なんとちょうど売却中のようだ。 という事はで…
ダストボックスを移動しないいけない。 設置できる場所があるのだろうか？ 図面を眺めて作戦を練る。 すると、敷地の隅に小さい面積だがスペースがある事を発見した。 しかしながら微妙な面積だ。 まとめると選択肢は3つ。 ①道路に面している共有地に設置する。 ただし共有地なので持分を持っている人たちに許可を得る必要がある。 ②狭いエリアだがアパートの土地に隅のおけそうなエリア。 問題点として狭いのでそこにダストボックスを置く事ができるかどうか。 ③アパートの敷地内の少し入ったところにダストボックスを設置する。 敷地内に入ったところなのでゴミ収集してもらえるかが課題 この3つの案が出てきた。 ①が当初の…
ダストボックスを動かしてほしいと連絡が。 町会長さんに話を聞いてみた。 どうやら今の置き場の土地一帯が売却されるようでダストボックスを動かしてほしいとの事。 すでに町会長さんは動いてくれていて、 アパートの前までゴミの収集車が来てくれる事に調整を進めてくれていた。 しかしながら、問題点がある。 ダストボックスを設置する場所があるかどうかだ。 正確に言うとダストボックスを置けそうな場所はあるんだけど、 そこは私の100％の保有の土地ではないのだ。 町会長さんはそのあたりの事情を知らないので、 一見、空いている土地のように見えるスペースにダストボックスを置くという事を想定して話を進めているようだ。…
平穏な休日の午後、管理会社から連絡が入る。 1年半前に建てたアパートの管理会社。 ダストボックスを動かして欲しいという連絡だ。 1年半前に苦労したヤツですよ。 アパートにダストボックスを置く事ができなかったので、 別の位置にダストボックスを設置するという事になったのですが、 そこでもめました。 しかしながら、今のダストボックスを設置している一帯のエリアが売却される事になったようで、そのダストボックスをどうにかしてくれという事になったのだ。 これはえらいこっちゃですよ。 ダストボックスはもめますよ。 しかしながら、今回は町会長さんもうまく市と調整をしてくれていて、 自分のアパートまでゴミを収集し…
いままでで光り輝く物件に出会った事はありますか？ あきらかに良い物件です。 光り輝いています。 何が何でも買いたい！と思える物件です。 そういう物件はごくごくたまに出てきます。 私の場合だと、最近だと夏くらいに一件ありましたね。 その前は1年くらい前でしょうか。 1年に1回くらいの頻度でしょうか。 そういう年に1回くらいで出てくる光輝く物件を全て買う事ができたらという想像をたまにします。 しばらくしてから、そういう物件の近くを車で通った時なんかは、あの物件はいまどうなっているんだろうって思ったりします。 なかなか買えるチャンスはないですが、 そういう物件が出てきたらものにできるように準備は怠ら…
大規模大家になるために。 FIREするとか、 メガ大家やそれに近い規模の大家になるために、どういうものが必要なんでしょうか。 いろいろあると思いますが2つあるかなと思います。 1つ目は、必勝パターンがを持っていふ事だと思います。 これさえ繰り返したらどんどん儲かるみたいなものです。 毎回毎回ケースケースで儲かる案件をやっていくというよりは、 パターンが決まっていて、何も考えずにそれをリピートしていける状態になる事かなと。 そういう必勝法を持っている人は強いと思います。 方法も重要ですが、その方法にハマる物件がたくさん存在しているというのも重要だと思います。 必勝法となる方法を持っていて、 そし…
子供がスイカのゲームをやってるのを見て、私もやるようになりました。 やり出すとこればっかりやってしまいます。 途中からコツを得てソコソコいい感じにできるようになったのですが、 こんなんずっとやってたらダメですよね。 たしかにやればやるほど上達している感じはするのですが、 このゲームを上達したとしても あまりうれしい事はないかもしれません。 という事で、最終的にはそのゲームをすぐにできないように封印しました。 今はもうやめました。 これからはそのスイカのゲームはもうやらないようにしたいと思います。 ゲームとかは好きで子供の頃からよくやってましたが、 しかしながら何もうまないですよね。 たまにはや…
最近は、新築も築古も両方を検討しています。 そのあたりで思う事をダラダラと書きたいと思います。 もちろん個人的意見です。 どっちが正解とか無い世界だと思います。 新築ばかりを買って規模を増やされる人もいると思いますし、 築古ばかりを買って規模を増やされる人もいると思います。 どちらかが一方的に良くてどちらかが一方的に悪いというものでもないです。 両方を同時に購入を検討している人って結構少ないと思います。 だから双方の投資を同じ人がイーブンの目線で比較できる人って結構すくないような気もします。 築古も新築も、そのジャンルの中でいい物件もあれば悪い物件もあります。 築古か新築かを考えるよりは、築古…
こんなんやりたいです。 でっかい土地を買って自分で開墾するんですよ。 でっかい土地なんで田舎の土地です。 山とか。 近くに小川とかあればいいですね。 海もいいですが、山の方がいいでしょうね。 まとまった土地で普通に人間が買えるくらいの規模なんで、 田舎のジャングルみたいな土地くらいでしょうか。 その土地を開墾していきます。 開墾というと大げさなんですが、 最終的に家を建てたいんですよ。 ちゃんとした家というよりはセカンドハウス。 セカンドハウスというか別荘やコテージみたいな感じかな。 キャンプ感覚のコテージというよりは、 余生が過ごせるくらいの別荘くらいなのがいいかもね。 そういう家を建てるた…
前回のブログで言いたかった事の続きです。 今時、新しく売りに出されているアパートのほとんどは、 良い立地のものはそんなに多くないです。 前のブログでいう、地場の業者が折り紙付きで良いと言ってくれる案件は、ほとんどないと思います。かなりレアです。 流通しているほとんどが、イマイチなもやソコソコのものだと思います。 しかしながら、それらの物件が全く客付けできないのかというとそういう事はないと思います。 多少の苦戦はするのかもしれないけれども、 うまくリーシングをすれば客付けはできると思います。 今のご時世の投資家が買うかどうかを検討する物件というのは、 地場の業者が折り紙をつけるような物件でなくて…
昨日のブログで言いたかった事・その1 個人的な意見です。 地場の客付け業者は結構正しい（シビアな）事を言ってくれます。 正しいというかフランクに意見を言ってくれる傾向がある。 一方、フランチャイズ系の業者は、悪い事をはっきり言わない傾向があります。 良いことしか言わない。 両者で客付け力の目線が大きく違っています。 地場の業者は、 特別な営業はやらずに、業者の店舗に飛び込んでくる客に対して部屋を提供する程度の作業で客付けをするくらいなんじゃないでしょうか。 軽く殿様商売みたいな。そういうレベルで客付けができるかどうかという目線のような気がします。 ですので、かなり物件に力がないと営業は難しいの…
過去にこんな事がありました。 土地から新築で土地をグリップし、さあ買うぞというタイミング。 プランや融資もかたまって、後は売買契約のみという状況。 その土地の地場の業者に行って、そのエリアの客付けについてヒアリングをしました。 購入予定地の地図を見せて感想を聞きました。 すると、、、 そんな土地絶対に買わない方がいいですよって言うじゃないですか。 地場の業者3社くらいにヒアリングしてみたのですが3社とも似たような反応。 こんなやり取りでした。 もう契約したんですか？ 契約はまだなんですね。 よかった契約前で。 あんな土地買うもんじゃないですよ。 契約前に気が付いてよかったですね。 みたいな回答…
規模拡大なら売却をからめてというのがセオリーです。 自分の保有物件で売却するならどれ？みたいな事は考えます。 1棟目は、比較的良い立地で割安で物件が買えたというのがあって売りたくないというのがあります。 2棟目は、土地値の物件です。しかもそこそこ利回りも高い。 出入りもほとんどなくドル箱物件です。融資条件が凄くよいので中々売りたくないです。 3棟目は、非常に好立地です。駅から凄く近いです。接道もよいです。 なかなかこんな土地ゲットする事はできません。 4棟目は、これこそ非常に割安でゲットできた土地ですよ。 利回りで売りたくない土地です。 と、まあこんな感じでどれも売りたくないです。 できる事な…
不動産投資の活動は凄く長いスパンの取り組みです。 長くやっている人は、経験豊富ですし、人間関係も豊富だと思います。 私の場合、そんなに長い期間はやっていないので長くやっている人と比べて経験も乏しいし、不動産のお友達もそんなに多くはないです。 過去の経験の差というのは、ひとそれぞれあるのかもしれませんが、 今のこの時代を過ごしているという点では、 今ここで不動産をやっている人すべての人、共通の話だと思います。 しょうじき難しいご時世ですが、 この時代を戦った同志として、 そういう人たちと今を大切にしていきたいなと思います。 昔はよかったのかもしれません。 これからはもっと難しなるのかもしれません…
向こうから来る物件は全てクソ そういう言葉があります。 人を信じない。 できるだけ人を介在させないで不動産投資をする。 なんでもひとりで自分でやる。 そういうテーマがありました。 たしかにそういうところはあるのでかもしれませんが、 限界があるのかもしれません。 実力があればそういう事ができるかもしれません。 なんでもかんでも盲目的に信じる事はよくないですが、 時には他の人にたよってもいいのかもしれません。 仲介業者とかですよ。 業者はルートを持っています。 たいしたルートしかない業者もあるでしょうが、 自分よりはたくさん持っている人の業者の方が多いでしょう。 いろんな情報もたくさん持っている事…
最近は、いままで検討してこなかったようなジャンルの案件も見るようにしています。 これまでは無理ゲー感が満載だったのですが、 見るポイントを変更する事で、もう少しくらいは戦える感は出てきました。 まだまだ新しいジャンルの勘所がつかめていないとは思いますが、 見えてくる景色はこれまでと違うというのは体感できます。 だからと言ってガンガンいけるというわけではないですがね。 千三つの物件探しをするよりも、 どのジャンルに全力投球をするのかっていうのは非常に大切だと思います。 いままで本当に狭いエリアの投資しか考えてこなかったんだなって 凄く反省してしまいます。 まだまだ自分の知らない世界はもっともっと…
物件を探しをしていると、築古なのに想像よりも低い利回りの物件があった。 ファミリー物件だったので、確かに他の物件よりは利回りが低いんだろうなって見ていましたが。 しかしながら、資料を見ていると、 凄く懸念事項盛りだくさんの物件だったのです。 〇〇だし、〇〇だし、、 普通、そういうのがあれば、物件の価格は大きく下がるものですよ。 銀行の評価も1割、2割とどんどん下がるんですが、 とっても強気な価格です。 ただでさえ強気な価格なんですが、 複数のマイナス材料を持っているという。 仲介なのか、 売主なのか、 どのあたりで価格を決めているのかわかりませんが、 そういう価格の決定プロセスが人によって違う…
いくつかのジャンルの物件を探しています。 並行して同時進行で探しているって感じなんですが、 使える銀行の順番みたいなものがあります。 A銀行を使ってからB銀行は使えるけど、 B銀行を先に使ってしまうとA銀行は使えなくなるみたいな。 となると、どうしてもA銀行にハマる物件ばかり探すって事になってしまって、 B銀行にハマる物件を探すのを放置してしまう状態になってしまいます。 A銀行にハマる物件が、すぐに見つかるのであれば、それでいいのかもしれませんが、 A銀行にハマる物件が実はあんまり無かったりするのです。 しかも、そういうのが2セットあったりします。 交通渋滞みたいになっていて、よくわからない状…
使える金融機関から次の作戦を練っています。 単なる数字遊びなんですが、 使える金融機関の融資条件と、 その融資条件がハマる物件の数字を抽出してそこからシミュレーションをしています。 想定する具体的な物件はないのですが、 想定するエリアがあって、その金融機関の融資条件などを考えると、 これくらいが平均的な利回りだみたいなものは出てきます。 その数字でシミュレーションをしています。 A銀行だったら、こういうジャンルの物件を買う事になって、そのエリアで平均的に利回りはこれくらいだから、年間のCFや数年後の売却まで含めてこれくらい儲かるみたいな。 投資効率とか。 どの銀行を使うか、どういうジャンルの物…
新年になりました。 世の中の人たちは今年の具体的な目標を設定し早くも活動し始めている事でしょう。 私の方は、まだできていません。 まだまだ構想段階で方向性が定まっていません。 連続的に物件を買い続けるような状態が目指すべき最終形だと考えています。 1回、1回がミラクルを起こして物件を買うというような、そういう再現性の低い投資は優先度は下げてもいいのかなと。 投資の対象となるような物件がたくさん存在していて再現性を持って物件を買い続けれるような投資。 物件を買うための資金さえあれば、どんどん物件が買えるような状態。 この投資をひたすら連打し続けたら拡大し続けれるみたいな。 もしも可能であればそう…
情報がたくさん入ってくるこのご時世。 情報の洪水におぼれてませんか？ 情報が入ってくる事はよい事ですが、必要以上に情報を獲得しすぎて、 いらない情報も入りすぎる事がよくあると思います。 他人がどういう投資をしているのかというのはとっても参考になる情報なんですが、 時としてそういう情報を聞いてしまって焦ってしまう事や自分の投資を捻じ曲げしまう事もあるのかなって最近思うようになってきました。 自分の投資は自分自身のためにやっているのすが、 他の人の目を意識してしまったり、 成果なんかも他の人の目を気にしてしまったりする事もあるのかもしれません。 自分の投資なわけなので、 他の人はどうでもいい話です…
それなりに長く生きていると、うまく説明できないような事がおこったりする事があります。 ちょっとした人生の選択であったり。 その周辺の行動が少しでも違っていたら選んでいなかったであろう事とか。 そういうものって無いですか？ 後から考えて凄くいい選択を選んだ事象があったとして、 その少し前の行動が少しでも違っていたら別の選択を選んでいたって事ってありますよね。 一言で言うと運が良かったというという事になってしまうのですが、 そういうのってたくさんあったと思っています。 自分一人の実力や努力だけでは、超えようのないものがそこにはあると思うのです。 自分の実力でコントロールできるものって、そんなに大き…
個人的な意見です。 首都圏の中でも、東京や神奈川は完全に物件の価格が高くなってしまって、 不動産投資として買えるような状況になっていないと思います。 かろうじて埼玉や千葉の方なら買えるかなという印象があります。 徐々に高くなってきています。 首都圏だけではありません。 みんな首都圏以外の地方にどんどん進出しています。 もはや椅子取りゲームの椅子として、 首都圏にある椅子は全て埋まっていて、地方にある椅子を取りに行くような状況になっているのかもしれません。 早い者勝ちの世界です。 方針をどんどん変更できる人間や、 変わる勇気を持っている人間が成功できる世界なのかもしれません。 地方でも、良い数字…
千三つという言葉があります。 1000個物件があればその中で3個は良い物件があるという言葉です。 最近は、あんまりこの言葉に引っ張られない方がいいかなって思ってきました。 必要以上に目線が高くなるからです。 そして、そういう物件は買うのが非常に難しいです。 業者が間に介在するので、なかなか値段のつけ間違いのミスが発生しないというのもあると思います。 むしろ千三つでなく相場を知るべきと思ってきています。 千三つの偏差値70くらいの物件の目線を修得するよりは、 相場の価格、偏差値でいうと50の物件の目線を知る方が現実的かなと思うのです。 もちろん相場の価格（偏差値50）の物件を買うという意味ではな…
正月休み、いかがお過ごしでしょうか。 私の場合、年明けてからしばらくお休みなのでのんびり過ごしています。 正月は業者がお休みなので新しい情報が入ってこずで、不動産活動としてはお休み期間です。 久しぶりに不動産の事を考えないいいリフレッシュ期間といったところでしょうか。 今年は新しいテーマを持っています。 2つの事をやめて2つの新しい事をやろうと思っています。 新しい事なのでなかなか難しいですが、たまにはこんなチャレンジもいいのではないでしょうか。 いろいろチャンレンジしてみて、ダメだったらすぐに元に戻すって事でいいと思っています。 軌道修正というよりは、狙いどころの範囲を広げるって事かな。 こ…
不動産とサララーマンの2足のワラジです。 なかなか大変ですよ。 特に去年は、バタバタしていて殺伐としていた日が結構多かったような気がします。 普通だとそんな事はないのに、心に余裕がないのか、殺伐としてしまったのでしょうか。 年寄りになったせいなのか、感情の起伏が激しくなったような気もします。 昔だったら一晩寝ればケロリとしていたのに、みたいなのも多いです。 まっとうな判断は必須です。 あんまりややこしいものに脳ミソのリソースを消費するのは馬鹿げた話です。 心清らかに、 健全か心とともに楽しい日々を過ごしつつ、 心をうまくコントロールしていきながら、 どんどん前に進めていきたいですね。
保有している2法人と、その2法人と個人資産を合算で、 毎月バランスシート的なものを計算しています。 決算書にある簿価ベースのものや銀行などで行うような物件評価を補正したもので計算をしたものの両方を出すようにしています。 それで分析すると自分がどういう状況なのかというのがよくわかります。 補正済みのバランスシートを出しているわけなので積算を軸足に評価を行う銀行がどのようにこちらを見ているのかというのがよくわかります。 （資産超過なのか、債務超過なのか、その状況がよくわかります） 普通、新築を何棟か保有すると、債務超過してしまい積算系の金融機関から融資してもらえなくなります。 それで今の私の状況を…
2024年になりましたね。 今年もよろしくお願いいたします。 激動の世の中です。 不動産投資の世界観も凄く変わってきています。 これまでと同じ世界観だと全くついていく事ができないと思います。 今年はこれまでと違う投資も検討の選択肢に含めてやっていきたいと思います。 年に1回の一撃必殺みたいな投資でなくて、 それなりに儲かる土壌があって、動けば動くだけどんどん儲かるというような そういう投資、闘うフィールドを少し広げるというような事を意識して今年は活動したいなって思います。 新しいチャレンジです。 今まで検討の主流だったジャンルのもの2つがあるんですが、それらは優先度を下げようと思っています。 …
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大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
