最近、ちょいちょい近隣のスーパー銭湯めぐりをしています。 毎回毎回いくところを変えているのですが、 このまえ、いいところを見つけたのでまた行きたいと思っています。 屋上フロアがあって、そこにチェアーがあって、 夜の空を眺めながらのんびりできるのです。 よく露天風呂なんかがあるスーパー銭湯なんかがあったりするんですが、 いまいち開放感が少ないです。 しかしそこは屋上全体が開放されているのでかなり開放感があります。 都会の中なんですが、 大自然に身をまかせている感覚を感じる事ができるのです。 こういうのを体験すると、次は本当に田舎にいって、 大自然の中でのんびり過ごしたいという感覚が出てきます。 …
先日、こんな事がありました！！ 自分の知らないエリアで、相場家賃を聞くために現地の不動産屋にヒアリングをしました。 なお出てくる数字はテキトウに変えています。 〇〇エリアの家賃相場はどれくらいですか？ A社：『8万円くらいです！』 B社：『6万円前後くらいです』 C社：『6万円ちょいくらいです』 3社に聞くとこんな反応でした。 あきらかにA社が群の抜いて高い家賃を言ってます。 B社とC社はだいたい同じです。 他の情報などを踏まえて考えるとあきらかにA社は、違っている感じがします。 意図的にウソをついたのか、 担当者が新入社員とかポンコツとかあんまり詳しくない人だったかは知りません。 今回の例は…
テレワークメインで働いてます。 しかしながら少しずつ会社出社の状態に回帰する動きがあるみたいです。 今だと必ず1回は、会社に出社してくださいみたいな感じになってきました。 私もそういう感じにしてます。 しかしながら会社で働くというのは、あんまり仕事がはかどらないです。 サラリーマンの仕事という点でも効率悪いですし、 不動産という観点でも効率が悪いです。 週に1回会社に出社しているんですが、 効率が悪いので半日だけ出社するというパターンを多用しています。 半日出社というのは、サラリーマンとしてはなかなか珍しいパターンだと思います。 お昼休みの時間で移動するようにしています。 お昼ご飯は、その途中…
自分の中で問題点があると思っています。 結構私は物件の所在地に関してこだわりがあります。 〇〇地区は買わないっていうヤツです。 そういう感じの物件購入の対象にしないエリアが結構たくさんあります。 かなり多いです。 感覚として（例えばですが）横浜市の中で、ここは買わない。ここは買わない。・・・・ とうのがあって、 横浜市全体の中のほとんどのエリアが買わないと心に決めているというのがあります。 買わないと決めているエリアが多すぎて、逆に買ってもいいいと思っているエリアの方が小さいです。 そういう買わないと決めているフィルターがある状態で、物件や土地を探しています。 ほとんどのエリアが買わないと決め…
何年か前に買った自転車がボロボロです。 駅前まで自転車に乗ると必ず1回チェーンが外れてしまいます。 さすがにそこそこ買い替えの時期かもしれません。 新しく自転車を買うのですが、 そうすると今乗っている古い自転車をどうするかです。 捨てるわけなんですが、どこで捨ててもいいと思います。 なかなかこういうチャンスはないのでアイディアはあります。 自転車の片道旅ができるわけですよ。 好きなだけ自転車の乗ってどこかに旅行に行く。 普通だったらその自転車にのって帰ってこないといけないのですが、 それは凄くメンドクサイですよね。 旅の目的地で自転車を廃棄する事ができるといろんなところに行けそうな気がします。…
最近物件が買えてません。 買えていない一番の理由は目線が狂っている事かなと自己分析しています。 目線がアップデートできていない。 目線が厳しいままになっている。 そう自己分析をしています。 コロナ禍に入る前の時点でも、業者と会話をした際にこちらの目線を言ったときに、 そんな物件ありません的な事を言われる事が結構ありました。 当時としては、無理だと言われながらなんとかその目線で買えてました。 コロナ禍があけて今にいたるのですが、 当然の事ながら相場のアップデートはしているのですが、 そのアップデートがちゃんとできていないという事かもしれません。 昔の相場を引きづっているという事です。 特別なルー…
横浜市の旗竿地の話です。 横浜の旗竿地は、100㎡までしか共同住宅は建てれないというのがあります。 しかしながら、100㎡の共同住宅と長屋を組み合わせる事で、100㎡以上の建て物を建てるというやり方がありました。 このやり方は結構有名で、実際に横浜市のいろんなハウスメーカーがこの組み合わせで100㎡以上の収益アパートを建てるという事例はありました。 しかしながら、最新の話だと、このスキームが使えなくなったらしいです。 知りませんでした。 厳密に言うと、市の建築条例では、特に言及はないのですが、 市の建築条例の解説の方には、共同住宅と長屋の混在はNGだと書かれているようです。 ですので、厳密に言…
自主管理専用の携帯電話が急に鳴り出した！ その携帯電話が鳴るというのは、自主管理をしている物件の住人の誰かからの電話というのが確定なのだ。 その電話は、自主管理をしている築古物件に住んでいるおばあちゃんからだった。 話を聞くと、お隣さんとケンカをしたという内容だ。 さらに話を聞くと、そもそもは、 雨漏りがするから、雨どいの掃除をお隣さんにお願いしにいったところ、 そんな事は大家に言え！と言われてケンカみたいな感じになったようだ。 住人どうしのケンカなんで、どうでもいいのかもしれないけれども、 ケンカの原因がアパートの雨漏りが原因だったわけなので、完全に無視する事もできない。 どうしたものか。 …
用事があって金融機関に行ってました。 ちょいと時間があって立ち話。 おもしろい情報を耳にしました。 金融機関の担当者が、他にどういう金融機関に相談されてますかと質問をしてきた。 〇〇系は〇〇銀行で、〇〇系は〇〇銀行に相談する事が多いですと答えると、 〇〇系は、うちでも取り扱いできますよというではないか。 話を聞くと全容がわかりました。 保証協会をうまくつかったやり方です。 保証協会を使うスキームは、近年すごくホットですよね。 私もひととおりの情報はゲットしているのですが、私の全然しらない内容でした。 保証協会というのは、保証料をしはらう代わりに保証人みたいになってくれるというヤツですよ。 その…
先日、安くアパートを建ててくれる工務店さんと知り合う事ができました。 まだ何件かの見積もりをだしてもらった程度で、海のものとも山のものともわからないので、なんともいえないのですが。 もしもここが使えるとすると、私の中では大きな変革点になるのかもしれません。 そこでアパートが建てれるのであれば、見えてくる世界が全然違ってくるような気がします。 過去検討した案件で、値段があわなくて見送った土地がたくさんあるのですが、 それらのほとんどがその工務店でアパートを建ててもらっていたら基準をクリアしているでしょう。 一番大きいのは、狙える土地の目線です。 想定家賃から逆算で求まる、土地にかけてもよい値段と…
自分の不動産投資の取り組みは、まだまだ全然ですわ。 やりたいこともたくさんあって、毎日いろんなものに追われながら取り組んでいます。 前に進めるうえで足りない所も見えてきてじっくりと前に進めていきたいなと思います。 あれもやりたい。これもやりたい。 いっぱいあります。 力をいれてゴリゴリやっている事がありますが、 そればっかりやっていていいんだろうかとかも思ったりします。 自分と異なる手法でどんどん前に進めている人もいます。 1つの手法だけにこだわって、その道のスペシャリストになるのも重要ですが、 いろんな手法に精通して、その手法を使分けることができるようになるのも大切だなとも思ったりします。 …
保証協会付きでの社用車融資はNGだった。 というわけで方向性を変えて、その金融機関でのプロパー融資に方針を切り替えて審査をお願いする事にした。 その金融機関は、3年くらい前からちょいちょい我が家に訪問してくれたりしているところなんですが、まだ付き合いはない金融機関です。 融資に積極的なのでぜひともお付き合いしたいと考えているところなんですが、 なかなか巡り合わせが悪く実際に融資をしてもらう事にはなってませんでした。 今回の社用車融資チャレンジですが、 もしも成功したら、その金融機関との貴重な実績つくりができるという事もありますし、なによりも代金の分の手元に残るキャッシュを温存できるというのは非…
保証協会に社用車を認めてもらうために、 どういう理由で社用車が必要なのかという作文を作成し提出した。 ストーリーとしては、物件の視察のために毎週物件の視察に行くために社用車が必要という内容だ。 その作文を金融機関の担当者に渡して後は、保証協会の回答を待つのみだ。 そこから数週間が経過した。 担当者から連絡が入る。 どうやら保証協会での結論が出たようだ。 結論、保証協会付けとして社用車の融資は出ません！！ そういう結論のようだ。 物件購入のため、物件視察のために社用車が必要という事だったのですが、 その法人として、最近全然物件を買っていないので認められませんとの事でした。 がーん。 一年前にアパ…
社用車の購入を進めている。 融資を使って購入する事を目指している。 長くお話をしている金融機関に社用車の融資の相談をした。 ちなみにその金融機関は3年くらい話はしているのだが、融資の実績はまだない。 目指すは、保証協会付けでの融資だ。 保証協会の実績もつくし、その金融機関の実績も付く。 そしてなによりもキャッシュの温存ができるので、是が非でも融資を引きたいところ。 金融機関の担当者に相談をもちこんで、 保証協会にあたってもらう事にしたのだが、 1次回答で社用車への融資は難しいというのが返ってきた。 雲行きが結構あやしい状況だ。 保証協会付けが無理ならその金融機関のプロパーで審査して欲しい。 も…
たまにSNSなどを見ていると、 「私はどこの金融機関を使ったらよいのでしょうか？」 という質問を見る事があります。 どこの金融機関を使ったらよいのかというのは不動産投資では凄く重要なものです。 どんな物件を買ったらよいのか？ とか、 新築と築古どちらを買ったらよいのか？ とか、 よくある質問があるんですが、 それらの質問以上に、どこの金融機関を使ったらよいのかというは不動産投資の中で一番重要な考えないといけない事なんじゃないでしょうか？ 人によって使う金融機関、使える金融機関は違います。その人の資産や属性によって使える金融機関って月とスッポンくらい違ってきます。 そして、私の感覚だと、 使える…
土地から新築をする上で、建築費というのは重要なポイントですよね。 想定するアパートの戸数があるとして、 そのアパートがどくらいの建築費で建てることができるのかというので見えてくる目線が大きくかわってきます。 想定する家賃があって、 目標とする利回りがある。 そこから目標とする総工費というのが出てきます。 この戸数だったらこれくらいの建築費というのがあるので、 逆残して、これくらいの予算でその戸数が建てれる土地を探すという話になります。 建築費で結構変わってきます。 建築費で、土地にあてがえる予算が大きく変わってきます。 高い建築費でないと建てれないのであれば、すごく安い値段の土地しか買えません…
検討していたアパート用地があったのですが、 グリップもできており、 融資もついており、 売買契約の日も決まっていましたが、 この案件は流す事にしました。 残念ですけどしかたないです。 流してよかったと思っています。 このパターンは今期に入って何回目でしょうか。 3回目くらいですね。 検討の細かい振り返りはありますが、 今回この案件の検討ができてよかったです。 大きな収穫がありました。 詳しい話はしませんが、 私の不動産投資の世界の中で一歩前に進んだような気がします。 これをきっかけにいい方向に進めれたらいいですね。 長い目で見て前に進んだと言えるようにこれから頑張りたいと思います。 少し疲れた…
先日、とある物件を検討する時に、現地の業者でいろいろ話をする機会がありました。 そのエリア特有の話なのかもしれませんが、思ったことを書きたいなと思います。 業者というのは、客付けの会社です。 どういう物件が人気があって、どういう物件が不人気なのかという話をしました。 聞きたいことを聞いたうえで思ったことですが、 築年数はあまり重要でないという印象を持ちました。 築年数よりは、立地や広さなどの仕様が重要。 新築だったら少しくらい立地や仕様が悪くても無双できるという感覚をもっていたのですが、それは違いますね。 新築は確かに、本当の新築の時は良い値段で客付けできるのかもしれないけど、 築浅になると、…
狙うべき物件は、完全に業者とかぶってます。 良い物件は業者が最初にゲットして、残るものの中から少しでもマシなものを投資家が拾い上げていくという感じになっているのかもしれません。 光り輝くいい物件はなかなか手に入れる事はできません。 そういう光り輝く物件のみをさがしてるとなかなか難しいかもしれません。 投資家の目線として、どういう物件を狙うのかというのは気を付けないといけないのかもしれません。 今日のブログで言いたい事はコレです。 業者と投資家の目線が違っていたら話は別ですよ。 しかしながら、業者の目線とほとんど同じ場合は必ずバッティングします。 そして、業者のほうが強いです。 どうしても業者か…
我が家の教育問題ですよ。 子供も結構大きくなってきました。 結構、放任主義でやってきました。 親の人生は親の人生。 子どもの人生は子どもの人生、なのかもしれませんが、 親の仕事は子供を作り上げる事なのかもしれません。 放任主義というのは、単純に親が手を抜いていただけなのかもしれません。 子供の成績は、親の通信簿だという話もあります。 親として、子供を一人前の人間にするというのが、不動産投資をする以前の大切な仕事なのかもしれません。 やらないといけない事がてんこ盛りでなかなか大変な日々なのですが、 トータルでいい方向に進めていけばいいですね。
不動産投資の世界も、ずいぶん難しい世の中になってきましたね。 私は少し前に始めているので、ゼロの状態の人と比べて多少は前に進んでいるという事もあるのですが、これから不動産投資を始めようとしている人なら今の市況は非常に難しいと思います。 これからの人の話は横に置いておいて。 かなり厳しい市況なんですが、 まだギリギリなんとかできるレベルのような気もします。 私の場合は、不動産投資の序盤フェーズなんで、CF優先です。 CFがゼロとかマイナスになるような買い方はやらない方針です。 いくら都心部の一等地の物件でキャピタルが十分に狙える物件だったとしても、 もう少しはCF優先で買うという方針です。 そう…
不動産投資を始めて人生が変わりつつあります。 不動産投資をやっていなかったら、サラリーマンの生活を続ける事になるわけで、 そうなると人生としては一本のレールの上を進むという状況になると思います。 だいたい想像がつく決まった1本道ですね。 不動産投資を始めて、この先、いろんな選択肢が出てくるという実感があります。 成功して会社を辞めるという道もありますし、 会社を辞めないでそのままサラリーマン大家を続けるという道もあります。 逆に、不動産投資で失敗して路頭に迷うという道もあるでしょう。 いずれにせよ、いろんな選択肢があるのです。 正直な思いとして、これから自分自身はどこに向かって進んでいくのだろ…
物件を買うのって怖くないですか？ 多かれ少なかれ、収益物件を買う場合、絶対にリスクはあります。 高いリターンのものであればあるほどリスクは高いですよ。 もしも買わなくてもいいのであれば、収益物件を買うのはやりたくないという感覚は正直にいうとあります。 リスク有るものでも、うまくやればリスクの最小化はできるので、 そんなに大けがをしないと分かっていたとしても、やはりリスクはありますよ。 目先の安定だけを目指すのであれば物件なんて買わないでおいたらよいと思います。 しかしながら自分の目標があります。 長い目で見ると、リスクをおかして収益物件を買う事の方が絶対にプラスになる事が多いと思っています。 …
遠くから見て、あの人、業者からカモられているなーって人、たまにいます。 そんなに知り合いじゃないし、 助言を求められているわけでもなく。 その状態で、あなた！カモられてますよ！って言えないです。 言ったとして、 カモられている人はカモられているってわかってないのでコチラが悪人みたいな感じになっちゃいます。 カモる業者が悪いのにこちらが悪い人になってしまう展開になるのがよくある話です。 だから、遠くでそういう状態になっていたからとしても言わないようにしています。 こちらから見えている景色と、 当事者が見えている景色は違います。 単なる思い違いという事も多分にあります。 それまでのいろんな背景みた…
個人的な考えです。 私は木造派です。 RCは今の所やる予定はありません。 木造とRCは結構違います。 これから不動産投資を始めようとする人だったり初心者の人は、耐用年数が違うよねってくらいしかわかってないひとは多いと思います。 でも結構違います。 私が木造しかやらないと言っている理由は手残りです。 私の少なくとも今現在の目標は、CFの最大化が一番だと思っているからです。 RCは積算が出やすくて耐用年数も長いので、融資が出やすいからRCを狙いますっていう人はいると思います。 RCが積算が出やすくて耐用年数も長くて融資がつきやすいというのは正しいと思います。 一方で、RCは木造と比較して、経費率が…
同じくらいの給料をもらっているのに、生活水準が全然違っていたり、 貯蓄の金額が違っていたりする事って結構なくないですか？ あれって何が違うのでしょうか。 身分不相応なお金の使い方をしているのでしょうか。 ちょっとしたお金の使い方とかで結構違って来たりすると思います。 長く生きているとそういうちょっとした差だけで、 結構ちがってきたりするような気がします。 しかもためたお金を使って投資をして運用するという事まで含めると、 びっくりするくらい差が出てくるような気がします。 運も当然あると思います。 お金の神様に愛されているなって人はいると思います。 運といっても、日ごろの心がけとかちょっとした行動…
不動産投資の世界、規模の大小でどっちが偉いとか偉くないとかそんなのはありません。 1棟所有の人も100棟所有の人も、どちらも一国の長です。 どちらが強国なのかというのはあるとは思いますが、 どちらも尊重すべき1国1城の主です。 100棟持っている人の方が偉いとかそういうのはありません。 でも実際にはちょっと違いますよね。 1棟の人は物件をたくさん買う事を目標にしているので、 100棟持っている人は、尊敬するべき先人の大先輩です。 どちらが偉いとかはないのかもしれませんが、 そういう空気感はたしかに存在していると思います。 物件をたくさん買うとした場合、 その人の能力や努力で増やしている人もいれ…
今日は違ったアングルの、1つの世界観の話です。 物件探しをしている日々です。 毎日数字とのにらめっこです。 基準としている数字を超えているかどうかの判断。 買うかどうかの判断の日々です。 それは数字だけの世界なのかもしれませんが、、、 ちょっと違った観点だと、 最低限の基準はあるのですが、 最終的には、その物件がちゃんと運営できるのかどうかという数字以外の所の話になるのかもしれません。 言い方を変えると、 最低限度の数字はクリアした上での話なんですが、 ちゃんと運営できるクオリティーの物件を探すという世界観なのかもしれません。 利回り8.5％の物件と8.6％の物件があるとして、 利回りの高い方…
不動産投資をやっていると普段合わないような人種の人と関わる機会が増えます。 これまでは、普通のサラリーマンとして生きてきました。 自分と似たようなジャンルの人と接する事ばかりです。 不動産投資を始めると、いろんな人と会う機会が増えます。 本当に素晴らしいなって思う人もいるし、 逆に、なんやコイツは？みたいな人もいます。 不動産投資をやっている人って、ほんといろんなジャンルの人がいます。 自分と似たような人種ばかりだった高校生・大学生の時と全く違っていて、 全ての人種がごちゃまぜになっている小学校・中学校のようなカオス感はちょっとあります。 時には、「ん？」と思う事は正直あります。 そういう時は…
ちょいと近所に出かけた時に思った話です。 首都圏は、人が多いですね。 多すぎですよ。 ちょいと遊びでリラックスできるかなと思ったのですが、 人が多すぎてリラックスできません。 時々、人が誰もいない所に行きたいという衝動におそわれることがあります。 出身が田舎だったという事もあうのかもしれません。 人が少ない場所を新しい拠点として創り出したいなと思ったりします。 別荘みたいなものでしょうか。 第2の拠点といったものでしょうか。 人が少ない所で、じっくりと作戦を練ったり英気を養うような事ができる場所です。 首都圏以外に自分だけの秘密基地みたいなものを作るというのもいいかなと思うようになってきました…
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人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
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