昨日のブログの続きです。 15年間乗っているマイカーを車検にもっていくと、結構費用かかるよって言われてしまいました。 とりあえずディーラーに車を出して帰宅。 選択肢は以下の4つでしょうか。 （1）ちょっと高いかもしれないが、そのまま車検を通す （2）新車を買う。ただし1か月以内で納品できる車はあまり無いみたい。 （3）中古車を買う。お値打ち感のある中古車だったらいいかも。 （4）いつもの街の工場にも見てもう。（ディーラーよりは少しは安いかも） ちなみに、不動産投資をするという視点でどうでしょうか。 私は今4棟目を建ててるのですが、4棟目が完了でき次第、5棟目に着手します。 5棟目！どうなんでし…
15年間乗ってるマイカーがあります。 国産のファミリーカーです。 ちょうど車検が切れる時期に近づいたので車屋さん持っていきました。 15年ものなので、結構ボロボロです。 そろそろ買い替えかなといつも車検のたびに思うのですが、毎回もう2年乗ろうと車検を出してしまいます。 いつもは安く車検ができる町の車屋さんみたいなところに行ってるんですが、今回は気になる症状もあったので正規のディーラーに持ち込みました。 車を渡して、しばらくするとディーラーの担当者が来て、 少し見ただけなんですが結構費用がかかりそうですよ。と言うではありませんか。 車の買い替えは検討されないのですか？ とか、聞いてくるではありま…
工務店とアパート仕様について相談しています。 室内のクロスやアクセントクロスの仕様も決まり、いよいよ外構の相談をやり始めています。 私のアパートの敷地は、アパートの建物のエリアと、駐輪場のエリアがあります。 当初は、計画していなかったのですが、駐輪場のエリアも含めて敷地の全体をっフェンス的なもので囲い込んで、門扉のようなものを設置する方向で進めています。 今回は女性向けのアパートというコンセプトなんで、門扉もどちらかというと女性向けのようなおしゃれな感じの門扉にするのかそれとももっと中性的な門扉にするのかというところを検討している状態です。 ただ、おしゃれな感じでかつ重厚感のあるものは凄く値段…
税金の還付自体は普通の話ですが、それらを使ってどうやって拡大するのかという所の話。 元々疑問に思っていた以下のポイントもわかってきました。 （1）利益の先食いだけなんじゃないの？ 4年間で減価償却が消えて税金がかかるようになりますし、売却時に簿価が大きく減っているので売却益で税金がかかるの。つまり利益の先食いになる点。 それに対する考え方。収入が大きい人に対するスキームなので、毎年500万円とかそれくらいのオーダーで還付がある。4年で2千万円とかそれくらの規模でキャッシュがふえる事になるのでそれを資金にどんどん物件が買う事ができる。4年で減価償却が切れても新しく購入する物件で減価償却が取れるし…
高属性の税金還付スキームの話を聞きました。 面白いですね。 年収が3千万円とか5千万円とか、それ以上の年収を持っている人のスキームです。 それくらいの年収になると年収のざっくり半分弱くらいが税金として無くなるんですが、そういう人が耐用年数超えの木造アパートを個人で購入して、さらに建物比率を高めて買うことで凄く高い減価償却を得る。 1千万円とか2千万円とか、それくらいの規模で減価償却が獲得できるので、本業での収入の分の税金を数百万円規模で還付してもらう事ができる。 それ自体、普通の話なんですが、利益の先食いなんだけど、還付金と物件のCFなどからどんどん物件を買っていく事で、4年後に減価償却が切れ…
みなさんは、どういうスピードで物件を買ったり建てたりするつもりでしょうか。 私の場合は、あわてずに急がず、1年に1棟くらいを目標にしています。 土地から新築をしていると1年に1棟というのはちょっと難しい目かもしれませんが、築古だったら買う人はどんどん買っていく人いますよね。 今、ちょうど4棟目を建築していて7月で完成する見通しです。 ざっくりとちょうど3年半くらいですかね。4棟目が。 だいたい1年に1棟ペースできています。 世の中的には、今は高い時期なので「今は買うべきでない」という意見を持っている人もいますが、私は普通に買い進めるつもりです。 もう少ししたら安くなるという意見を持っている人も…
4棟目の新築アパートを融資してもらっている近所の信金に行ってきました。 私の過去のブログを読んでいただいたらどの信金なのかはわかると思います。 東京の西部～川崎市～横浜の東部くらいがその信金のエリアです。 私はその信金の横浜の支店でお世話になっています。 ちょうど4棟目の融資でお世話になっているという事で、ちょいちょいその信金に行っていろいろ諸手続きをしたりしています。 行くと、アパートの建築の進捗はどういう感じですか～みたいな話や世間話などしたりします。 今回も、不動産賃貸業としての市況の話になりました。 最近はどの物件も高いですよね～とか、 土地からアパートを建てる場合でも土地も高いし建築…
昨日のブログの続きです。 工務店と完成までのスケジュールの話をしました。 いまのところ順調だそうです。 来週から、外壁のサイディング材を貼っていく工程が始まるようで、6月中旬くらいまでで貼り終わるようです。 大工仕事も、6月中旬くらいで全て完成するみたい。 大工仕事が終わり、サイディング材の貼り付けも終わると、足場のバラシが行われ、 足場のバラシが終わると、階段が取り付けられるようです。 6月下旬くらいですね。 足場があると階段が取り付けられないので、足場をバラスところまでが1まとまりの工程のようです。 階段が設置されると、室内に設備関係を搬送できるようになるので、そこから室内が一気に仕上がる…
建築中の新築アパートの仕様について工務店と打ち合わせをしてきました。 主に、内装のクロスをどうするのかという話と外構の話です。 一番最初の企画検討段階ではアパートの敷地に入る際の門のようなものは考えていませんでしたが、現時点では門のようなものを作る方向で進めています。 門のようなものがなく、誰でも敷地や建物の中に入れるというのは女性向けのアパートとしてはイケてないような気がしますもんね。 結局、オートロックはつけない事にしたのですが、 その代わりに、門のようなものを作って敷地の中と外を明確化するという事と、そのあたりの領域全体をセキュリティーカメラでカバーするような思想にしようと思っています。…
現在建築中の新築アパートの管理会社ですがようやく選定を完了し、契約してきました。 なんやかんや結構時間がかかりましたがようやくひと段落です。 私は、1棟ごとに管理会社を変えるというポリシーを持っています。 すでに所有しているアパートをお願いしている管理会社でいい所があるんですが、それはあえて外しました。 いろんな管理会社があります。 お願いする物件もいろんなものがあります。 お願いする物件によって、合う合わないというのはあると思っています。 今回の4棟目アパートの内容を考えると、今回の管理会社が最適なんじゃないかなという事で決定しました。 管理会社でもいろいろあります。 今回は、いままで使って…
新築と築古の世界観の話です。 一長一短ある話ですが、1つの側面のみを強くフォーカスしておりますのでご注意ください。 昔は不動産投資イコール築古というイメージで、リフォームやDIYをするというイメージが強かったんですが、世の中の動向から新築が買えるなら新築の方がいいのかなと思うようになってきました。 まず値段です。 私は、毎年の手残りよりは通算の収益できる能力に注目しています。 例えば、木造アパートが40年間使えるとして、新築アパートは残り40年間の寿命が残っています。一方、築30年の木造アパートは残り寿命は10年しか残っていないわけです。そうなると、収益力という観点では、それらの物件の価格は4…
吉祥寺のお肉の名店「肉山」が横浜にOPENしました。 横浜で活躍されている不動産投資家さん達と、肉山登山をしてきました！！ 入り口はこんな感じ ちなみに、参加メンバーはこんなメンバーでした。 ひーやんさん、ひーやん新築企画大尉🎖🎖🎖（@ichiyoku）さん / Twitter ショーンさん、横浜ショーン Sean Yokohama（@YokohamaSean）さん / Twitter ゆうきちさん、ゆうきち🍭✨@横浜（@yuukichifudosan）さん / Twitter バーバルさん、バーバル（@verbalkk）さん / Twitter もりちゃん、もりちゃん/不動産投資家＠横浜（@…
不動産投資で、スーパーマリオでスターを取った状態の人ってたまにいます。 そうです、無敵状態の人です。 世の中の収益物件のどの物件でも買えそうな勢いの無敵状態の人です。 どういう状態の人かというと、 それなりの属性のサラリーマンで、 借金をまったくしていないマッサラな状態の人です。 おそらくそういう状態の人は、よっぽどの上限金額の制約を超えない範囲においては、どんな収益物件でも買える状態でしょう。 厳密には論外な物件は難しいかもしれませんが、 いや、しょうしょうクソ物件でも買えちゃうでしょう。 光り輝いていますよ。 ピカピカに。 光ってます。 ザコ敵なんて眼中になしで、Bダッシュでゴールに突き進…
今までは、 「0.1％でも高い利回りの物件を買うぜ！」だとか、 「0.1％でも高くアパートを建ててやるぜ！」みたいな感じで考えていました。 高利回りオリンピックみたいな。 一番高い利回りの物件を作った人が優勝みたいな。 自分自身の反省も込めて、最近ちょっと違うかなって思うようになってきました。 CFが出ないような低い利回りのものは例外ですが、規模が重要ですね。 正確に言うと、「利回り」×「規模」が重要なんですが、融資が付かないようなよっぽどの低い利回りのものは除外すると考えると支配的なのは「規模」ですよ。 そして何が言いたいのかというと、 「あまりにも高い利回りを狙っているだために、機会損失す…
4棟目アパートの建築もメドがたち、それ以降の展開も考えるようになってきています。 私の目指すべき展開というのは、年に1棟づつくらいで新築アパートを建てたり（場合によっては築古を買ったり）するという展開を目指しています。 そうなると融資をしてくれる金融機関のメドをどうたてるのかが大きなカギになります。 基本的には2つの信金を軸にまわしていくという構想を練っています。 1つの信金は今回つかった信金で、もう1つは前からコネクションがある信金です。 一方は積算重視なんですが、資産と債務のバランスに関しては、ある程度は寛容に見てくれる雰囲気があります。 もう一方は、所有物件に関しては収益性しか見ない信金…
3月にコーキングしたばかりなのに、雨漏りするのでコーキングを打って欲しいという恐怖のメールがきた。 これまでの経緯を省みて、真に受けて真摯に対応するべきか悩ましい。 おばあちゃんに電話をすることにした。 私 「どういう状況なんですか？」 おばあちゃん「5月に入ってから雨の音がポタポタするようになったんです」 私 「そうですか」 おばあちゃん「いつになったらコーキングを打ってくれるんですか？」 私 「実は3月にコーキングをやってもらっているんですよ」 おばあちゃん「そうですか。コーキングでも下手くそな人がやると直らないみたいなので、やりなおしをしてほしい」 おばあちゃんは、すでに3月にコーキング…
自主管理をしているアパートの入居者のおばあちゃんから雨漏り音がするというメールが。3月にコーキングしたのに、コーキングはいつするんですかって？メールです。 そのおばあちゃんは、30年間もそのアパートに入居してくれています。 上客です。 でもちょっと癖が強いです。 本編に入る前に、そのおばあちゃんはどういう人物なのか説明をしたいと思います。 そのおばあちゃんと初めてコンタクトしたのは、このアパートを買って少ししたタイミングでした。おばあちゃんと話をする機会があって挨拶をしていると、 おばあちゃんがいきなり、 いままでの歴代の大家さんは誰も自分の話をちゃんと聞いてくれなかったと言いだすのではないで…
平穏に過ごしている、とある日に急に自主管理用の携帯電話にショートメールの受信音が鳴る！！ 自主管理専用の携帯電話なので、その携帯が鳴るという事は住人のトラブル対応しかない。 この時点で嫌な雰囲気100％に高まる。 携帯を開くと、 自主管理をしているアパートの70代のおばあちゃんからのショートメールだ。 このおばあちゃんは、このアパートが新築の時から入ってくれている人で。 築30年アパートに、30年間入居してくれている人だ。 家賃設定は途中で引き直しをしているかもしないが、十分に高い家賃だ。 相場より20％くらいは高い。 私にとって上顧客だ。 しかし、たくさんの入居者の中で一番口うるさいタイプの…
最近はテレワークなので、うっかりしていると1週間ずっと家にいるって事もあります。 意識的に外出するようにしていますが、夕方以降だったりします。 こういう日常だと、たまに太陽が出ている昼に外に出て太陽の光を全身で受け止めるというのが凄く贅沢なことだって再認識します。 かなり昔の若い頃は、よく野外で裸になって体を焼いていた事もありました。 いまはだらしない体になってしまったので、とうていそういう事はできませんが、 でも、太陽の光を浴びるって贅沢な事ですよね。 本にもそういう事が書かれているのをみますし、 実際やってみると、ほんとそうもいます。 わざわざ裸になって体を焼かなくても、 日常の生活として…
第2法人の税金の支払いが完了したのですが、、、 定期的に自分で財務状況の整理をしています。 バランスシートも簿価ベースのものや（金融機関が考慮する）積算ベースのものなどを作ったりしています。 あれ、おかしいぞ。 なんか数字がおかしいです。 決算書のバランスシートの数字をもとに、いろいろ見ているんですが。 なんかおかしいです。 調べていくと、 私が会計ソフトに入力していたところが間違っていました。 土地の一部の資産額が1ケタ間違ってました。 ドエラいミスです。 単なる入力ミスです。ポカミスです。 しかもすでに決算は締めちゃっていてて、税金も支払い済みです。 これは一大事です。 という事で、税理士…
自分が使う管理会社を1か所に集約させると、その管理会社のサービスが急に劣化するという都市伝説って聞いて事ありませんか？ 複数のアパートを持っている人がいて、 最初はそれぞれ異なる管理会社にお願いしていたんだけど、 その中で一番優秀な管理会社に1本化したとたんに急にサービスが劣化するって話ですよね。 私の周りだけかもしれませんが、そういう都市伝説をよく聞きます。 そんな事聞いた事ありませんか？ 個人的には、なんとなくですが、わからなくもないかなーって気がします。 ちなみに私は、管理会社は別々にするという方針にしています。 1棟1管理会社にするって事ですね。 まだまだ棟数が少ないので、どんなに相性…
現在建築中の新築アパート、スケジュールが少し遅れています。 信金から数回に分けて融資をしてもらっているのですが、スケジュール遅れを受けて諸手続きとスケジュールの詳細を聞かせて欲しいというという連絡が入りました。 ちなみに今のスケジュールはどうなっているのかというと、 外壁のサイディング材と、自動火災報知機の納期が遅れているようです。 サイディングの方は1か月遅れてて、それがそのまま工期の遅れになり、7月末の引き渡しになる見通しになりました。 自動火災報知機の方も納期が遅れているようですが、引き渡しまでには間に合いそうとの事でした。 工務店からは、施工の工程表をもらっていて進捗がアウトラインがわ…
私は2つ法人を所有しています。 それぞれに税理さんがいるのですが、 第1法人は年間24万円でやってもらっています。 第2法人は自分で記帳をするという事で別の税理士さんに12万円でやってもらっています。 税理士を分けているのは、2人いると新しい知識も得られるかなという事で意図的に分けています。 第2法人の税理さんは、自分で会計ソフトに入力する事で安くやってもらっています。 今は、第2法人としては1棟しか所有していないという事もあり、自分で入力しているんですが、いよいよメンドクサくなってきました。 第2法人の方も全て税理士さんに丸投げするように変更する事を考えていたのですが、自分が考えていた以上に…
GW最終日、いかがお過ごしでしょうか。今年のGWの振り返りです。 私の今年のGWは以下の2点です。 （1）不動産投資以外の取り組み 将来的に不動産投資以外にもいろんな取り組みをやりたいと思っています。まだまだこれだというものも定まっていませんが、第一歩という事で小さい取り組みをスタートさせました。取り組みというか、初期検討くらいですけどね。規模の大きさは重要でなく、とにかく第一歩を進めることができたのが大きな成果かなと思います。まだまだアイディア着想フェーズですが、少しづつ進めたいなと思います。 （2）日常生活のリセット 時期的な話もあり、このGWは不動産投資の直接的な取り組みはほとんどしませ…
どういう方針で不動産投資を進めていくのか？ 不動産投資でもいろんな手法があります。 本を読んだり、自分で動向を調査したり、いろんな人の話を聞いたりしながら方針を固めていくと思います。 しかしながら、不動産投資をとりまく動向というのは刻一刻と変化し続けていると思います。 2022年なら2022年の動向というものがあります。 また自分の資産状況もどんどん変わります。 周りが不変だったとしても自分の中で新しい答えにたどり着くという事だってありえます。 その瞬間瞬間で自分が選んだ方針が正しいのかというのを考えながら進めていかないといけないわけです。 ですので、投資家としては、常に自分の周りの動向に対し…
GWに千葉に旅行に行ってきました。 千葉県にはそんなにいったことが無かったのでおもしろかったです。 東京から少し離れるだけで急にかなりの田舎になりますね。 不動産投資としてハマるかは別として、田舎出身の人間として東京に近いエリアにこんなに田舎のエリアがあるというのが大変興味深かったです。 今回いったところが都心部から離れたエリアだったという事もあり、のどかな風景を楽しむ事ができました。 のどかな風景はいいよね。 のどかな風景を見ていると、こういうエリアに住むのも悪くないかなと思うようにもなりました。 私が宿泊したエリアだと、GWなんですがすでに田んぼに水が張られていました。 今回、コテージみた…
昨日までのブログの続きです。 どのあたりのエリアを狙うのか？ 地主でもない私が、不動産投資の初期フェーズでどういう考えで、どういうエリアを探すのかという観点で書いています。 これは完全無欠の答えでなく、私はこう考えているといのを書いているだけです。 これまでの内容をまとめると、 ①「利回り」×「入居率」を最大化できるエリア ②「実勢価格」と「評価価格」の乖離の大きさとてバランスのいいエリア という事です。 そして、投資家として上の2つ項目において、どれくらいのバランスのところを選択するのかというのが腕の見せ所だと思います。 また大前提として、満室経営ができるというのがマスト条件だと考えているの…
どのエリアを投資の対象にするのか（昨日のブログ）の続きです。 「利回り」×「入居率」を最大化するというのが1つの着目でした。 2つ目は、 ②「実勢価格」と「評価額」とのバランスに着目します。 表現を変えると、「（土地の）実勢価格」と「評価額」と乖離の大きさを考慮するという事です。 都心部は実勢価格と評価額との乖離が大きいので債務超過しやすいです。 都心部から離れると実勢価格と評価額との乖離が小さくなり債務超過しにくくなります。かなり離れたエリアになると、評価額が実勢価格以上になるので資産超過する事もあります。 そういうバランスがある中で、ちょうどいいバランスのエリアで物件を探すという事です。 …
どのエリアの投資物件を買うのかというのは、投資家にとって大きな問題です。 千三で良い物件や良い土地を探していくのですが、千三の物件探し以上にターゲットをどう定めるのかというのが非常に重要です。その中でもどのエリアで探すのかというのは非常に重要です。 都心で探すのか。郊外で探すのか。その中間で探すのか。 いろいろあると思います。 最終的には、人それぞれなんですが、私はどういう考え方でエリアを決めているのかというのを書きたいなと思います。 私は2つの着目があると思っています。2つの着目でちょうどいいバランスのところを探すという事ですね。 今日は、まず1つ目について書きたいなと思います。 1つ目の着…
地元が同じで、サラリーマンをしている友達がいます。 たまに飲みに行ったりしています。 昔はなんとも思ってなかったけど、最近は飲みに行ったとしてもあまり会話が弾みません。 話題にあがる事というか友達が話をするのは、子供の話ばかり。 何の話しをしてもいいような場で話をする内容が、その人にとって一番の関心事なんだろうなと思います。 私も子供の話はしますが、友人の場合は子供の話題が100％みたいな感じになってます。 あとしいて言うと、今年の巨人は強いとか今年の阪神は弱いとか、そういうプロ野球の話とかですかね。 昔はそういう話もそれなりに盛り上がって話をしていたような気もしますが、最近は私自身の関心事の…
GW始まりましたね。 みなさま、GWはいかがお過ごしでしょうか。 今年のGWは中盤に家族旅行で千葉に行く予定などが入ってます。 最近の旅行は、活発的な行程でなくゆっくり滞在系の旅行行程を作る傾向になってきてます。 今回は千葉でも行ったことがないエリアなので、ゆっくりと知らない土地を楽しみたいなと思います。 今年のGWは、それなりに予定は入っているのですが、新しい事をチャレンジするための礎を作るような活動を少しでもやりたいなと思っています。 初めの第一歩です。 ゆくゆくは新しいチャレンジをどんどん作り出すような事がやりたいです。 多産多死でいいので、毎月何か面白いアイディアを出してスモールスター…
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私のメインバンク。 賃貸併用を住宅ローンで購入するというアイディアが浮かんだ際に、まっさきに検討の土台に乗るか相談をした所、 本部に確認しますとの回答で、ずっと放置状態だったのですが、 ようやく回答が来ました。 検討できますという回答。 私の中で一番のポイントとなる、 「賃貸部の家賃収入を住宅ローンの支払い原資に含めるかどうか」 というのもOKですと回答があった。 これは大きいですよ。 これを認めてくれる金融機関はほとんどなくて、これでようやく2つ目です。 仮審査をしてくれるという事だったので、お願いする事にした。 それと建築費の方ですね。 それなりの建築費コストダウンが必要だと思うので、 い…
賃貸併用住宅を住宅ローンで買うことを目指す！ 賃貸併用住宅の賃貸部を返済の原資に含めてくれる銀行を探していました。 そういう銀行、なかなか無いですよね。 探していくと1行そういう銀行を発見することができた。 さっそくその銀行と面談をする事にした。 面談で、資料を見せて担当の感想を聞く。 担当が言うには、ちょっと規模が大きいですねという反応。 家賃収入を返済に含めて考えてくれるという事で、 その銀行を本命にしていたわけで、 自分の中の簡単な計算だとなんとかまわるかなと思っていました。 ただ銀行の審査ではそれなりの厳しいストレスを加えてまわるかどうか見るようで、 その厳しい数字での計算だと厳しい数…
賃貸併用住宅を住宅ローンで買う検討をしています。 融資がキモです。 賃貸併用で私の中でポイントになるのは2つ。 （1）賃貸部の収益を返済の原資にいれてもらえる。 （2）法人の債務を気にしない。 この2点です。 （1）が、なかなか難しいです。 （2）は、まあまあOKなところはあります。 どこの銀行も、賃貸収入の分は考慮してくれないです。 これを認めてもらえると、まあまあデカい規模の物件を買う事ができるのです。 いろいろ調べていくと、 1つだけ（1）がOKなところがあるじゃないですか。 いろいろ調べても1つだけですよ。 これはその銀行でせめるしかないですよね。 という事で、さっそくその銀行との面談…
最近、賃貸併用住宅の検討しています。 実は、ちょっと前に、よさげな土地を発見しました。 賃貸併用住宅の検討は全くやってなかったんですが、ものは試しにという事で付き合いのある工務店にプランと見積もりをお願いしたのでした。 結構時間かかりました。 すっかり忘れてました。 返ってきたプラン。そして見積もり。 それらを見て、賃貸併用住宅が現実的に見えてきました。 思ったより総工費が高くなかったというのと、総工費と家賃収入。 そういうのを考えると悪くない話だなと。 ちょうどそのときは別の案件でばたばたしていたのですが、そちらも落ち着き改めて賃貸併用住宅の検討をすることにしたのでした。 プランとしては、あ…
先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
投資の対象となる物件にも高い／安いがあると思います。 安いもの。誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が弱いと思います。 対比で、 高いもの、誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が強いと思います。 100万円くらいのボロ戸建てと、 数億円するような新築RCとでは、儲ける力が全然違います。 単純な表面利回りの話ではないです。 物件の価格が高くなればなるほど、 プレーヤーの数も減りますし、 その物件の価値が高くなります。儲ける事ができる力が強くなります。 ですので、 自分が投資を始める時に、自分が買える物件がどのあたりなのかというのを把握した上で、自分にあった投資をするのが一番成長しやす…
夏が来ましたね！ 待ちに待ってました。 夏が大好きなんです。 夏のイベント、いいですね～。 たくさん夏のイベントやりたいです。 もたもたしていると、あっとういう間に夏が終わってしまいますよ。 普通のサラリーマンだったら、土日くらいしか動けないのですが、 7月8月の土日って9回しかないんですよ。 今はまだバタバタしているんですが、 落ち着いたら、夏のイベントをたくさんやりたいです。 今年、やりたいと思うのは、 東北方面の旅行や、 BBQ、 静岡方面にも旅行に行きたいですね。 あと、もう少し自然があるような場所に行きたいですね。 それと、もう少し遠方の旅行とか。 やりたい事がたくさんありすぎですよ…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
