専業大家への道

車検どうするの？

昨日のブログの続きです。 15年間乗っているマイカーを車検にもっていくと、結構費用かかるよって言われてしまいました。 とりあえずディーラーに車を出して帰宅。 選択肢は以下の4つでしょうか。 （1）ちょっと高いかもしれないが、そのまま車検を通す （2）新車を買う。ただし1か月以内で納品できる車はあまり無いみたい。 （3）中古車を買う。お値打ち感のある中古車だったらいいかも。 （4）いつもの街の工場にも見てもう。（ディーラーよりは少しは安いかも） ちなみに、不動産投資をするという視点でどうでしょうか。 私は今4棟目を建ててるのですが、4棟目が完了でき次第、5棟目に着手します。 5棟目！どうなんでし…

2022/05/31 20:46

マイカーどうする？

15年間乗ってるマイカーがあります。 国産のファミリーカーです。 ちょうど車検が切れる時期に近づいたので車屋さん持っていきました。 15年ものなので、結構ボロボロです。 そろそろ買い替えかなといつも車検のたびに思うのですが、毎回もう2年乗ろうと車検を出してしまいます。 いつもは安く車検ができる町の車屋さんみたいなところに行ってるんですが、今回は気になる症状もあったので正規のディーラーに持ち込みました。 車を渡して、しばらくするとディーラーの担当者が来て、 少し見ただけなんですが結構費用がかかりそうですよ。と言うではありませんか。 車の買い替えは検討されないのですか？ とか、聞いてくるではありま…

2022/05/30 20:39

アパートは顔が命

工務店とアパート仕様について相談しています。 室内のクロスやアクセントクロスの仕様も決まり、いよいよ外構の相談をやり始めています。 私のアパートの敷地は、アパートの建物のエリアと、駐輪場のエリアがあります。 当初は、計画していなかったのですが、駐輪場のエリアも含めて敷地の全体をっフェンス的なもので囲い込んで、門扉のようなものを設置する方向で進めています。 今回は女性向けのアパートというコンセプトなんで、門扉もどちらかというと女性向けのようなおしゃれな感じの門扉にするのかそれとももっと中性的な門扉にするのかというところを検討している状態です。 ただ、おしゃれな感じでかつ重厚感のあるものは凄く値段…

2022/05/29 20:21

高属性の税金還付スキームの話を聞いたよ②

税金の還付自体は普通の話ですが、それらを使ってどうやって拡大するのかという所の話。 元々疑問に思っていた以下のポイントもわかってきました。 （1）利益の先食いだけなんじゃないの？ 4年間で減価償却が消えて税金がかかるようになりますし、売却時に簿価が大きく減っているので売却益で税金がかかるの。つまり利益の先食いになる点。 それに対する考え方。収入が大きい人に対するスキームなので、毎年500万円とかそれくらいのオーダーで還付がある。4年で2千万円とかそれくらの規模でキャッシュがふえる事になるのでそれを資金にどんどん物件が買う事ができる。4年で減価償却が切れても新しく購入する物件で減価償却が取れるし…

2022/05/28 09:10

高属性の税金還付スキームの話を聞いたよ①

高属性の税金還付スキームの話を聞きました。 面白いですね。 年収が3千万円とか5千万円とか、それ以上の年収を持っている人のスキームです。 それくらいの年収になると年収のざっくり半分弱くらいが税金として無くなるんですが、そういう人が耐用年数超えの木造アパートを個人で購入して、さらに建物比率を高めて買うことで凄く高い減価償却を得る。 1千万円とか2千万円とか、それくらいの規模で減価償却が獲得できるので、本業での収入の分の税金を数百万円規模で還付してもらう事ができる。 それ自体、普通の話なんですが、利益の先食いなんだけど、還付金と物件のCFなどからどんどん物件を買っていく事で、4年後に減価償却が切れ…

2022/05/27 17:12

買うスピードは

みなさんは、どういうスピードで物件を買ったり建てたりするつもりでしょうか。 私の場合は、あわてずに急がず、1年に1棟くらいを目標にしています。 土地から新築をしていると1年に1棟というのはちょっと難しい目かもしれませんが、築古だったら買う人はどんどん買っていく人いますよね。 今、ちょうど4棟目を建築していて7月で完成する見通しです。 ざっくりとちょうど3年半くらいですかね。4棟目が。 だいたい1年に1棟ペースできています。 世の中的には、今は高い時期なので「今は買うべきでない」という意見を持っている人もいますが、私は普通に買い進めるつもりです。 もう少ししたら安くなるという意見を持っている人も…

2022/05/26 17:29

えっ？千葉？

4棟目の新築アパートを融資してもらっている近所の信金に行ってきました。 私の過去のブログを読んでいただいたらどの信金なのかはわかると思います。 東京の西部～川崎市～横浜の東部くらいがその信金のエリアです。 私はその信金の横浜の支店でお世話になっています。 ちょうど4棟目の融資でお世話になっているという事で、ちょいちょいその信金に行っていろいろ諸手続きをしたりしています。 行くと、アパートの建築の進捗はどういう感じですか～みたいな話や世間話などしたりします。 今回も、不動産賃貸業としての市況の話になりました。 最近はどの物件も高いですよね～とか、 土地からアパートを建てる場合でも土地も高いし建築…

2022/05/25 19:18

完成までのスケジュール

昨日のブログの続きです。 工務店と完成までのスケジュールの話をしました。 いまのところ順調だそうです。 来週から、外壁のサイディング材を貼っていく工程が始まるようで、6月中旬くらいまでで貼り終わるようです。 大工仕事も、6月中旬くらいで全て完成するみたい。 大工仕事が終わり、サイディング材の貼り付けも終わると、足場のバラシが行われ、 足場のバラシが終わると、階段が取り付けられるようです。 6月下旬くらいですね。 足場があると階段が取り付けられないので、足場をバラスところまでが1まとまりの工程のようです。 階段が設置されると、室内に設備関係を搬送できるようになるので、そこから室内が一気に仕上がる…

2022/05/24 23:00

外構どうする

建築中の新築アパートの仕様について工務店と打ち合わせをしてきました。 主に、内装のクロスをどうするのかという話と外構の話です。 一番最初の企画検討段階ではアパートの敷地に入る際の門のようなものは考えていませんでしたが、現時点では門のようなものを作る方向で進めています。 門のようなものがなく、誰でも敷地や建物の中に入れるというのは女性向けのアパートとしてはイケてないような気がしますもんね。 結局、オートロックはつけない事にしたのですが、 その代わりに、門のようなものを作って敷地の中と外を明確化するという事と、そのあたりの領域全体をセキュリティーカメラでカバーするような思想にしようと思っています。…

2022/05/23 14:21

管理会社決定！

現在建築中の新築アパートの管理会社ですがようやく選定を完了し、契約してきました。 なんやかんや結構時間がかかりましたがようやくひと段落です。 私は、1棟ごとに管理会社を変えるというポリシーを持っています。 すでに所有しているアパートをお願いしている管理会社でいい所があるんですが、それはあえて外しました。 いろんな管理会社があります。 お願いする物件もいろんなものがあります。 お願いする物件によって、合う合わないというのはあると思っています。 今回の4棟目アパートの内容を考えると、今回の管理会社が最適なんじゃないかなという事で決定しました。 管理会社でもいろいろあります。 今回は、いままで使って…

2022/05/22 09:49

新築築古の世界観

新築と築古の世界観の話です。 一長一短ある話ですが、1つの側面のみを強くフォーカスしておりますのでご注意ください。 昔は不動産投資イコール築古というイメージで、リフォームやDIYをするというイメージが強かったんですが、世の中の動向から新築が買えるなら新築の方がいいのかなと思うようになってきました。 まず値段です。 私は、毎年の手残りよりは通算の収益できる能力に注目しています。 例えば、木造アパートが40年間使えるとして、新築アパートは残り40年間の寿命が残っています。一方、築30年の木造アパートは残り寿命は10年しか残っていないわけです。そうなると、収益力という観点では、それらの物件の価格は4…

2022/05/21 09:54

【レポ】肉山で洗練された投資家と肉会

吉祥寺のお肉の名店「肉山」が横浜にOPENしました。 横浜で活躍されている不動産投資家さん達と、肉山登山をしてきました！！ 入り口はこんな感じ ちなみに、参加メンバーはこんなメンバーでした。 ひーやんさん、ひーやん新築企画大尉🎖🎖🎖（@ichiyoku）さん / Twitter ショーンさん、横浜ショーン Sean Yokohama（@YokohamaSean）さん / Twitter ゆうきちさん、ゆうきち🍭✨@横浜（@yuukichifudosan）さん / Twitter バーバルさん、バーバル（@verbalkk）さん / Twitter もりちゃん、もりちゃん/不動産投資家＠横浜（@…

2022/05/20 20:30

スーパーマリオでスターを取った状態の人

不動産投資で、スーパーマリオでスターを取った状態の人ってたまにいます。 そうです、無敵状態の人です。 世の中の収益物件のどの物件でも買えそうな勢いの無敵状態の人です。 どういう状態の人かというと、 それなりの属性のサラリーマンで、 借金をまったくしていないマッサラな状態の人です。 おそらくそういう状態の人は、よっぽどの上限金額の制約を超えない範囲においては、どんな収益物件でも買える状態でしょう。 厳密には論外な物件は難しいかもしれませんが、 いや、しょうしょうクソ物件でも買えちゃうでしょう。 光り輝いていますよ。 ピカピカに。 光ってます。 ザコ敵なんて眼中になしで、Bダッシュでゴールに突き進…

2022/05/19 13:44

利回りより規模

今までは、 「0.1％でも高い利回りの物件を買うぜ！」だとか、 「0.1％でも高くアパートを建ててやるぜ！」みたいな感じで考えていました。 高利回りオリンピックみたいな。 一番高い利回りの物件を作った人が優勝みたいな。 自分自身の反省も込めて、最近ちょっと違うかなって思うようになってきました。 CFが出ないような低い利回りのものは例外ですが、規模が重要ですね。 正確に言うと、「利回り」×「規模」が重要なんですが、融資が付かないようなよっぽどの低い利回りのものは除外すると考えると支配的なのは「規模」ですよ。 そして何が言いたいのかというと、 「あまりにも高い利回りを狙っているだために、機会損失す…

2022/05/18 20:25

2つの信金と2つの工務店

4棟目アパートの建築もメドがたち、それ以降の展開も考えるようになってきています。 私の目指すべき展開というのは、年に1棟づつくらいで新築アパートを建てたり（場合によっては築古を買ったり）するという展開を目指しています。 そうなると融資をしてくれる金融機関のメドをどうたてるのかが大きなカギになります。 基本的には2つの信金を軸にまわしていくという構想を練っています。 1つの信金は今回つかった信金で、もう1つは前からコネクションがある信金です。 一方は積算重視なんですが、資産と債務のバランスに関しては、ある程度は寛容に見てくれる雰囲気があります。 もう一方は、所有物件に関しては収益性しか見ない信金…

2022/05/17 17:58

恐怖のメールがやってきた③

3月にコーキングしたばかりなのに、雨漏りするのでコーキングを打って欲しいという恐怖のメールがきた。 これまでの経緯を省みて、真に受けて真摯に対応するべきか悩ましい。 おばあちゃんに電話をすることにした。 私 「どういう状況なんですか？」 おばあちゃん「5月に入ってから雨の音がポタポタするようになったんです」 私 「そうですか」 おばあちゃん「いつになったらコーキングを打ってくれるんですか？」 私 「実は3月にコーキングをやってもらっているんですよ」 おばあちゃん「そうですか。コーキングでも下手くそな人がやると直らないみたいなので、やりなおしをしてほしい」 おばあちゃんは、すでに3月にコーキング…

2022/05/16 23:00

恐怖のメールがやってきた②

自主管理をしているアパートの入居者のおばあちゃんから雨漏り音がするというメールが。3月にコーキングしたのに、コーキングはいつするんですかって？メールです。 そのおばあちゃんは、30年間もそのアパートに入居してくれています。 上客です。 でもちょっと癖が強いです。 本編に入る前に、そのおばあちゃんはどういう人物なのか説明をしたいと思います。 そのおばあちゃんと初めてコンタクトしたのは、このアパートを買って少ししたタイミングでした。おばあちゃんと話をする機会があって挨拶をしていると、 おばあちゃんがいきなり、 いままでの歴代の大家さんは誰も自分の話をちゃんと聞いてくれなかったと言いだすのではないで…

2022/05/15 09:56

恐怖のメールがやってきた

平穏に過ごしている、とある日に急に自主管理用の携帯電話にショートメールの受信音が鳴る！！ 自主管理専用の携帯電話なので、その携帯が鳴るという事は住人のトラブル対応しかない。 この時点で嫌な雰囲気100％に高まる。 携帯を開くと、 自主管理をしているアパートの70代のおばあちゃんからのショートメールだ。 このおばあちゃんは、このアパートが新築の時から入ってくれている人で。 築30年アパートに、30年間入居してくれている人だ。 家賃設定は途中で引き直しをしているかもしないが、十分に高い家賃だ。 相場より20％くらいは高い。 私にとって上顧客だ。 しかし、たくさんの入居者の中で一番口うるさいタイプの…

2022/05/14 11:56

太陽の日を浴びる贅沢

最近はテレワークなので、うっかりしていると1週間ずっと家にいるって事もあります。 意識的に外出するようにしていますが、夕方以降だったりします。 こういう日常だと、たまに太陽が出ている昼に外に出て太陽の光を全身で受け止めるというのが凄く贅沢なことだって再認識します。 かなり昔の若い頃は、よく野外で裸になって体を焼いていた事もありました。 いまはだらしない体になってしまったので、とうていそういう事はできませんが、 でも、太陽の光を浴びるって贅沢な事ですよね。 本にもそういう事が書かれているのをみますし、 実際やってみると、ほんとそうもいます。 わざわざ裸になって体を焼かなくても、 日常の生活として…

2022/05/13 23:00

あぶなかったぜ

第2法人の税金の支払いが完了したのですが、、、 定期的に自分で財務状況の整理をしています。 バランスシートも簿価ベースのものや（金融機関が考慮する）積算ベースのものなどを作ったりしています。 あれ、おかしいぞ。 なんか数字がおかしいです。 決算書のバランスシートの数字をもとに、いろいろ見ているんですが。 なんかおかしいです。 調べていくと、 私が会計ソフトに入力していたところが間違っていました。 土地の一部の資産額が1ケタ間違ってました。 ドエラいミスです。 単なる入力ミスです。ポカミスです。 しかもすでに決算は締めちゃっていてて、税金も支払い済みです。 これは一大事です。 という事で、税理士…

2022/05/12 15:14

管理会社の都市伝説

自分が使う管理会社を1か所に集約させると、その管理会社のサービスが急に劣化するという都市伝説って聞いて事ありませんか？ 複数のアパートを持っている人がいて、 最初はそれぞれ異なる管理会社にお願いしていたんだけど、 その中で一番優秀な管理会社に1本化したとたんに急にサービスが劣化するって話ですよね。 私の周りだけかもしれませんが、そういう都市伝説をよく聞きます。 そんな事聞いた事ありませんか？ 個人的には、なんとなくですが、わからなくもないかなーって気がします。 ちなみに私は、管理会社は別々にするという方針にしています。 1棟1管理会社にするって事ですね。 まだまだ棟数が少ないので、どんなに相性…

2022/05/11 23:00

リスケの報告

現在建築中の新築アパート、スケジュールが少し遅れています。 信金から数回に分けて融資をしてもらっているのですが、スケジュール遅れを受けて諸手続きとスケジュールの詳細を聞かせて欲しいというという連絡が入りました。 ちなみに今のスケジュールはどうなっているのかというと、 外壁のサイディング材と、自動火災報知機の納期が遅れているようです。 サイディングの方は1か月遅れてて、それがそのまま工期の遅れになり、7月末の引き渡しになる見通しになりました。 自動火災報知機の方も納期が遅れているようですが、引き渡しまでには間に合いそうとの事でした。 工務店からは、施工の工程表をもらっていて進捗がアウトラインがわ…

2022/05/10 13:11

結局税理士は

私は2つ法人を所有しています。 それぞれに税理さんがいるのですが、 第1法人は年間24万円でやってもらっています。 第2法人は自分で記帳をするという事で別の税理士さんに12万円でやってもらっています。 税理士を分けているのは、2人いると新しい知識も得られるかなという事で意図的に分けています。 第2法人の税理さんは、自分で会計ソフトに入力する事で安くやってもらっています。 今は、第2法人としては1棟しか所有していないという事もあり、自分で入力しているんですが、いよいよメンドクサくなってきました。 第2法人の方も全て税理士さんに丸投げするように変更する事を考えていたのですが、自分が考えていた以上に…

2022/05/09 16:30

GWいかがでしたか

GW最終日、いかがお過ごしでしょうか。今年のGWの振り返りです。 私の今年のGWは以下の2点です。 （1）不動産投資以外の取り組み 将来的に不動産投資以外にもいろんな取り組みをやりたいと思っています。まだまだこれだというものも定まっていませんが、第一歩という事で小さい取り組みをスタートさせました。取り組みというか、初期検討くらいですけどね。規模の大きさは重要でなく、とにかく第一歩を進めることができたのが大きな成果かなと思います。まだまだアイディア着想フェーズですが、少しづつ進めたいなと思います。 （2）日常生活のリセット 時期的な話もあり、このGWは不動産投資の直接的な取り組みはほとんどしませ…

2022/05/08 08:38

建築と破壊

どういう方針で不動産投資を進めていくのか？ 不動産投資でもいろんな手法があります。 本を読んだり、自分で動向を調査したり、いろんな人の話を聞いたりしながら方針を固めていくと思います。 しかしながら、不動産投資をとりまく動向というのは刻一刻と変化し続けていると思います。 2022年なら2022年の動向というものがあります。 また自分の資産状況もどんどん変わります。 周りが不変だったとしても自分の中で新しい答えにたどり着くという事だってありえます。 その瞬間瞬間で自分が選んだ方針が正しいのかというのを考えながら進めていかないといけないわけです。 ですので、投資家としては、常に自分の周りの動向に対し…

2022/05/07 09:22

蛙の声

GWに千葉に旅行に行ってきました。 千葉県にはそんなにいったことが無かったのでおもしろかったです。 東京から少し離れるだけで急にかなりの田舎になりますね。 不動産投資としてハマるかは別として、田舎出身の人間として東京に近いエリアにこんなに田舎のエリアがあるというのが大変興味深かったです。 今回いったところが都心部から離れたエリアだったという事もあり、のどかな風景を楽しむ事ができました。 のどかな風景はいいよね。 のどかな風景を見ていると、こういうエリアに住むのも悪くないかなと思うようにもなりました。 私が宿泊したエリアだと、GWなんですがすでに田んぼに水が張られていました。 今回、コテージみた…

2022/05/06 12:00

どのエリアを狙うのか（その3）

昨日までのブログの続きです。 どのあたりのエリアを狙うのか？ 地主でもない私が、不動産投資の初期フェーズでどういう考えで、どういうエリアを探すのかという観点で書いています。 これは完全無欠の答えでなく、私はこう考えているといのを書いているだけです。 これまでの内容をまとめると、 ①「利回り」×「入居率」を最大化できるエリア ②「実勢価格」と「評価価格」の乖離の大きさとてバランスのいいエリア という事です。 そして、投資家として上の2つ項目において、どれくらいのバランスのところを選択するのかというのが腕の見せ所だと思います。 また大前提として、満室経営ができるというのがマスト条件だと考えているの…

2022/05/05 12:00

どのエリアを狙うのか（その2）

どのエリアを投資の対象にするのか（昨日のブログ）の続きです。 「利回り」×「入居率」を最大化するというのが1つの着目でした。 2つ目は、 ②「実勢価格」と「評価額」とのバランスに着目します。 表現を変えると、「（土地の）実勢価格」と「評価額」と乖離の大きさを考慮するという事です。 都心部は実勢価格と評価額との乖離が大きいので債務超過しやすいです。 都心部から離れると実勢価格と評価額との乖離が小さくなり債務超過しにくくなります。かなり離れたエリアになると、評価額が実勢価格以上になるので資産超過する事もあります。 そういうバランスがある中で、ちょうどいいバランスのエリアで物件を探すという事です。 …

2022/05/04 12:00

どのエリアを狙うのか（その1）

どのエリアの投資物件を買うのかというのは、投資家にとって大きな問題です。 千三で良い物件や良い土地を探していくのですが、千三の物件探し以上にターゲットをどう定めるのかというのが非常に重要です。その中でもどのエリアで探すのかというのは非常に重要です。 都心で探すのか。郊外で探すのか。その中間で探すのか。 いろいろあると思います。 最終的には、人それぞれなんですが、私はどういう考え方でエリアを決めているのかというのを書きたいなと思います。 私は2つの着目があると思っています。2つの着目でちょうどいいバランスのところを探すという事ですね。 今日は、まず1つ目について書きたいなと思います。 1つ目の着…

2022/05/03 12:00

リーマン飲み

地元が同じで、サラリーマンをしている友達がいます。 たまに飲みに行ったりしています。 昔はなんとも思ってなかったけど、最近は飲みに行ったとしてもあまり会話が弾みません。 話題にあがる事というか友達が話をするのは、子供の話ばかり。 何の話しをしてもいいような場で話をする内容が、その人にとって一番の関心事なんだろうなと思います。 私も子供の話はしますが、友人の場合は子供の話題が100％みたいな感じになってます。 あとしいて言うと、今年の巨人は強いとか今年の阪神は弱いとか、そういうプロ野球の話とかですかね。 昔はそういう話もそれなりに盛り上がって話をしていたような気もしますが、最近は私自身の関心事の…

2022/05/02 09:25

GW入りましたね

GW始まりましたね。 みなさま、GWはいかがお過ごしでしょうか。 今年のGWは中盤に家族旅行で千葉に行く予定などが入ってます。 最近の旅行は、活発的な行程でなくゆっくり滞在系の旅行行程を作る傾向になってきてます。 今回は千葉でも行ったことがないエリアなので、ゆっくりと知らない土地を楽しみたいなと思います。 今年のGWは、それなりに予定は入っているのですが、新しい事をチャレンジするための礎を作るような活動を少しでもやりたいなと思っています。 初めの第一歩です。 ゆくゆくは新しいチャレンジをどんどん作り出すような事がやりたいです。 多産多死でいいので、毎月何か面白いアイディアを出してスモールスター…

2022/05/01 00:00