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ブログタイトル
xevoで賃貸併用住宅を建ててみた
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ダイワハウスで賃貸併用住宅を建てました。プランや資金計画、失敗しない賃貸運用を記録していきます。
更新頻度(1年)

12回 / 365日(平均0.2回/週)

ブログ村参加:2017/10/05

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るるぶさんの新着記事

1件〜30件

  • 3年目の賃貸募集

    とうとう初の退去が発生した我が賃貸併用住宅。 2部屋のうち、退去が10月末である1部屋のみの募集を開始しました。 管理会社とは条件面について電話で軽く打ち合わせただけですが、 その日のうちに早速SUUMOなどのWEBサイトに掲載されていました。 しかし、3日後、SUUMOで検索すると、該当ページがありません。 掲載内容が間違っていたのか、反応が悪いので条件変更をしたいのか。 理由はよくわかりませんが、さらに3日経ってもまだ掲載されていない。 少し不安になっていると、週末に管理会社から電話がありました。 「申し込みが入りました。」 早すぎでしょ。 条件面は、家賃は募集より1,000円ダウン(今の…

  • 退去予告

    久々の更新です。 本当は竣工後丸2年となる6月末に更新するつもりだったのですが・・・。 それだけ賃貸併用住宅での暮らしは無風だったということです。 そして、今回ブログをアップしたということは、風が吹いたというわけです。 タイトルのとおり、賃貸住宅の入居者から退去予告が出ました。 しかも2部屋(全3部屋)!! 理由は、どちらも「マンションを買ったから」。 ちょうど近くに竣工するマンションがあるのです。 おそらく2部屋ともそのマンションを購入したのでしょう。 子どもが産まれたところは退去を覚悟していましたが、 まさかお隣さんも同じタイミングで出ていくとは・・・。 10月末退去と11月末退去で、1ヶ…

  • ホテル供給過剰の理由

    ファーストキャビン、WBFホテルとホテル運営会社が立て続けに破綻しています。 WBFはあまり馴染みのないホテルブランドかもしれませんが、新しいホテル開発の話を聞くとWBFの名前が多く、ここ数年の開業ペースは非常に速かったです。 破綻については、コロナウイルスの影響が大きいのは間違いありませんが、それ以前から大阪や京都ではホテルの供給が過剰で、苦戦を強いられていました。 では、なぜここまでホテルが乱立してしまったのでしょうか。 大阪エリアの不動産投資家目線で考えてみます。 大阪の本町地区は、旧来からの大阪の中心ビジネスエリアです。 リーマンショック前は、幹線道路の背後地でも坪当たり1万円台前半の…

  • いまさら確定申告提出

    本日、確定申告書を税務署に提出してまいりました。 提出期限が1ヶ月延長したのでウダウダしていたら、こんなギリギリのタイミングに。 昨年は、減価償却の特例適用であったり、新築ならではの多数の経費が存在したこと、 初の不動産所得の申告で不慣れであったことから、それなりの時間と労力を使いました。 今回は二時間くらいで作り上げました。 不動産所得(青色申告)の作成は、昨年のデータが残ってるので、それを少しいじるだけです。 空室なしのため最大の所得を得られたことから、追加で納税となりましたが、 寄付金控除もあるので、意外と少なく済みました。 さて、コロナの影響が相当大きくなってます。 テナントビルオーナ…

  • 退去の足音

    賃貸併用住宅竣工から1年9ヶ月。 満室稼働が続いています。 しかし、いよいよ空室発生の予感がします。 賃貸住居部分の入居者は、新婚さんなのですが、どうも妊娠しているようなのです。 約42m2の1LDKという間取り。 小さな赤ちゃんと3人で辛うじて暮らせなくもないのですが、やはり狭いです。 となると、引越(退去)の可能性が高いわけですが、時期があまり良くありません。 これからの時期は人が動きません。 また、働き方改革による転勤の減少、引越料金高による引越控えで、賃貸仲介の件数は減っています。 果たして空室になったときに、すぐに埋まるのでしょうか。 幸いにも周辺の空室は少ないので、賃料は下げず、む…

  • コロナ

    当初は不動産投資マーケットにはあまり影響ないと思われていたコロナウイルスですが、 REIT株価が急落しているように、影響が出てきてしまいました。 宿泊系、レジャー系、飲食系などのテナントが入っている収益物件は、賃料不払いやテナント退去リスクがあります。 住宅系であっても、景気の悪化、所得の減少によって、賃料や一時金に影響を受ける可能性があります。 民泊物件なんて投げ売りが始まったなどという噂もありますし。 事業用不動産に対する融資は、さらに厳しくなりそうです。 でも、個人投資家にとっては、逆張りによるチャンスでもあるわけです。 株式なんて、PBR1倍未満、配当利回り6%以上のバリュー株が溢れて…

  • 確定申告二回目

    不動産所得を得てから二回目の確定申告です。 昨年は取得時ならではの経費がたくさんあり、不動産所得は赤字でした。 今年は、三部屋とも満室稼動でしたので、空室による収入減はなし。 さらに、賃借人の募集経費や退去後の原状回復費などの費用もなし。 他の無駄な経費も使ってないので、減価償却費を含めても、大幅なプラスとなりました。 つまり、余分に税金を支払うことになります。 何だか損した気になりますが、儲かっているからであり、赤字だと不動産投資を行う意味がありません。 それに、不動産所得は償却費のおかげで小さくなりますが、実際のキャッシュフローは相当プラスです。 でも、今後は更なる節税を考えていかないとい…

  • 宿泊マーケット

    コロナウイルスのニュースが連日報道されています。 ホテル・観光市場は、韓国に続き中国からのインバウンド客を失っています。 しかし、大阪のホテルマーケットは、昨年から非常に厳しい状況です。 (さらにひどいのは京都ですが。) 供給過剰によるADR、稼働率の低迷。 以前のホテルの高い収益性に着目して設定された高額な賃料。 それにコロナショックが加わりましたので、運営が行き詰まるホテルも現れてくるでしょう。 大阪の民泊はどうでしょうか。 最近は調査していないのでわかりませんが、こちらも厳しい状況かもしれません。 投資価値のある不動産って何でしょう。 オフィスマーケットは非常に好調ですが、オフィスが成立…

  • 二棟目は難しい

    賃貸併用住宅に次ぐ新たな不動産投資を考えているのですが、苦戦しています。 理由は、銀行の融資スタンス。 スルガ銀行問題に端を発する個人向け融資の引き締めが大きく影響しています。 信金信組ノンバンクなどは、まだ融資を狙えるのですが、金利が高い。 余程利回りが高くないと(ネット10%以上)3%以上の金利では借りる気が起きません。 借入金返済後にそれなりのキャッシュが残らなければ、さらに次の投資に進めませんから。 懇意にしている大手銀行の営業担当に相談しているのですが、 最近は属性だけでなく、純資産がどれくらいあるかも問われるようになったとのこと。 年収1000万円あっても、金融資産が1000万円く…

  • 新築と投資

    新築のマンション、アパート投資。 これは、区分一室でも、一棟ものでも危険な投資です。 区分の場合、「投資」としてお話になりません。 利回りが低すぎるからです。 たとえば表面利回り5%くらいの物件だと、自己資金次第ではありますが、毎月のキャッシュフローがマイナスとなったりします。 家賃7万円、借入金の返済6万円としましょう。 そこから管理費、修繕積立金、固定資産税、広告費などを払うと、手元にお金は残りません。 さらに、空室で無収入となることもありますし、家賃は徐々に下がります。 「投資」として有り得ないわけです。 そこで営業は、「保険」などという言葉を使います。 いやいや、不動産「投資」という元…

  • 賃借人との関係

    賃貸併用住宅では、一般的な賃貸住宅と異なり、オーナーと入居者の接触機会が多くなります。 では、オーナーと入居者との関係はどんな感じでしょうか? 我が家に限ると、たまたま顔を合わせた際に、挨拶をするくらいの関係です。 自宅に招いてお食事会など、当然していません。 お互いに年齢が近い子どもがいれば、違ってくるのでしょうが。 でも、この前、入居者から、大量の果物をもらいました。 だからといって、こちらも何かをあげると、さらにお返しで気を遣うでしょうし、 特に、何かを譲り合う関係を築いてるわけではありません。 およそ一年半トラブルなく住んでいただいてますし、不満もないのだと思っていますが、 二年契約で…

  • 年末調整

    そろそろ確定申告の時期です。 サラリーマンである私は、その前に年末調整があります。 昨年度の確定申告はヒヤヒヤものでした。 住宅ローン減税が適用されるか不安だったからです。 その点、今年は安心です。 なぜなら年末調整で住宅ローン減税の申請もできてしまうからです。 すでに9年先の証明書も税務署から送られてきています。 それにしても、減税額をみると、税額控除は強力です。 節税は究極の資産運用だと改めて感じます。

  • 雑感

    前回記事にした日経新聞の短期連載記事ですが、初回以外は面白くなかったですね。 このブログでは不動産マーケットについてあえて曖昧に書いてきましたが、実は、関東は結構前(昨年)にピークアウトしています。 金融機関の審査も、東は厳しく、西はまだ甘いという状況です。 同じ金融機関なのに、審査するところによって異なるのも不思議ですが、西もいずれ引き締まると思います。 法人にかかわる不動産は比較的動いています(投資、節税対策の法人間売買、損出しなど)。 私の仕事は法人がメイン顧客なので、大きな影響はないのですが、それでも不動産の動きは鈍いです。 世界の景気も危ういし、10年前の冬の時代を思い出します。 賃…

  • 不動産市況は折り返した?

    今朝の日経新聞に、不動産融資の引き締めについて記事が掲載されていました。 私自身も銀行の姿勢の変化を如実に実感しています。 金融庁の意向で、ここまでスタンス変わるんですね。 営業さんは貸したくても、審査が相当厳しいようです。 今後融資を受けられるのは、一部の地銀や信金に信組、金利の高いノンバンク系が中心になっていくかもしれません。 必然、物件の利回りも上がっていくことになるでしょう。 特に、個人が需要者となる2億円くらいまでの物件は流動性が落ちるのでは? 買い手には価格が割安になりチャンスなんですが、融資を受けられないとそもそも買えません。 金利が2%台ならまだしも、4%もするようなノンバンク…

  • 曲がり角の不動産市況?

    先日、残存耐用年数の延長で、融資期間を延ばせるみたいな記事を書きましたが、 某信金の行き過ぎた耐用年数査定の影響で、雲行きが怪しくなってきました。 審査が厳しくなっています。 今のところ金融機関によって対応はマチマチですが、中古物件の流通に影響が出そうです。 特に木造中古住宅(法定耐用年数22年)なんかは厳しいのでは?

  • 不動産の価格

    不動産の価格を決める方法には3つの方法があります。 原価法、取引事例比較法、収益還元法です。 原価法はコストアプローチ、 取引事例比較法はマーケットアプローチ、 収益還元法はインカムアプローチです。 賃貸不動産は、収益還元法により価格が決まります。 都心の賃料の高い立地であれば、基本的に収益還元法の価格が、他のアプローチよりも高く算定されます。 しかし、金融機関は原価法の価格(土地価格+建物価格)も加味して担保価値を見てきます。 なので、賃貸不動産の売買価格よりも担保価格が低くなり、不足分の自己資金が必要となるのです。 でも、この考え方って、正しいと思ってます。 私も、投資不動産の選択にあたっ…

  • アスベストの問題

    アスベストは耐火性や断熱性が高く、相当昔の建物では吹付材(飛散性高い)として使われてきました。 吹付材としての使用が禁止されても、しばらくは成型の建材で利用されました。 吹付材に比べて飛散性は低いのですが、破損などでアスベストが飛散する恐れがあります。 2006年にはアスベストの使用が全面禁止となり、それ以降に建てられた建物には使用されている可能性は低いです。 アスベストの何が問題かというと、健康被害です。 アスベストを吸い込むことで、肺ガンなどのリスクがあります。 そして、発症のタイミングが20年後とかだったりするので、静かな時限爆弾などと呼ばれます。 アスベストによる健康被害が生じた場合、…

  • 耐震性の問題

    賃貸併用住宅に続く投資用不動産の購入を検討していますが、 まだ買うタイミングではないと思っているので、特に真剣に探してはいません。 先日、某都銀の方と話したところ、やはりこれからの不動産市況には懐疑的でした。 買いたい不動産のイメージはほぼ固まっているので、あとはタイミングの問題。 とりあえず今はキャッシュを蓄えることにしておきます。 少し惹かれる投資物件があったのですが、1970年代に新築されたもの。 いわゆる旧耐震物件です。 不動産の耐震性は、1981年を境に新耐震と旧耐震に分かれます。 新耐震基準であれば、震度6~7でも倒壊しないように建築されています(適法に建てられていれば)。 旧耐震…

  • 耐用年数の問題

    不動産に限らず、物には耐用年数が定められています。 不動産であれば、構造別(木造、鉄骨造など)、用途別(住宅、事務所、店舗など)に決まっています。 耐用年数は、木造住宅なら22年、鉄骨造住宅なら34年です。 でもこの耐用年数は、物理的な耐久性を示すものではありません。 減価償却計算のための税法上の償却年数で、意図的に短く定められているのです。 短く耐用年数を設定することで、減価償却額は大きくなります。 これは、早期の投下資本回収、内部留保の確保によって、経済をより潤滑に回すためだと考えられます。 実態はもっと長く不動産は存在し、収益を生みます。 でも、金融機関は、耐用年数を超える融資を実行でき…

  • 遵法性の問題

    結構前の話になりますが、ダイワハウスさんの建築基準法違反のニュース。 うちの賃貸併用住宅は、当てはまらないとのことで問題ないようです。 入居者さんからもクレーム、問い合わせはありません。 悪質な違反ではなさそうですが、最近のR社問題や免震ダンパー改ざん、古くは姉歯事件など、 瑕疵や問題があってもオーナー側では気づきようがありません。 今でこそ遵法性やコンプライアンスは重要で、検査済証がない物件は融資を受けられないこともあります。 大阪では、昭和や平成初期のマンションなんて検査済証がないのはザラにありますし、 違法増築や車庫部分の店舗への転用もあれば、確認申請図面上は五階建なのに、実際は六階建な…

  • 自宅面積50%未満の住宅ローン

    住宅ローンを使える要件は、自宅部分の面積が延べ床面積の半分以上あることです。 しかし、一部の銀行では、半分未満でも住宅ローンを使うことができます。 まず、シェアハウス問題で話題になった某銀行です。 ゆうちょ銀行と提携して扱っていましたが、提携解消したので、たぶんなくなっているでしょう。 金利が非常に高く、住宅ローンならではの超低金利というメリットがない商品でした。 もう一つはハウスメーカー提携ローンで、自宅面積3分の1までOKというものです。 使える銀行は一行だけでしたし、ダイワハウス以外のハウスメーカーで対応しているかはわかりません。 賃貸部分の収益性が確実に見込める立地であることも条件の一…

  • 還付金

    本日、銀行口座に税務署から還付金の振り込みがありました。 初めての不動産所得を含む確定申告は、問題なく処理できました。 確定申告の提出から還付金交付まで、だいたい1ヶ月くらいでした。 今回の還付金は、以下の理由によります。 ・不動産所得のマイナスによる課税所得の減少 ・寄付金控除(ふるさと納税) ・住宅ローン減税 この中でも、住宅ローン減税による還付金が圧倒的に多いです。 しかし、この住宅ローン減税が受けられるのかが不安でした。 なぜなら、我が家は賃貸併用住宅ですが、自宅部分の面積が2分の1未満だからです。 住宅ローン減税適用要件に「床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもので…

  • 納税通知

    固定資産税の納税通知書が届きました。 ありがたいことに、想定していたより課税上の評価額は低かったです。 市税事務所には事前に竣工図面を提供しており、それをもとに評価されています。 賃貸住宅部分は三部屋ともに40m2以上でしたので、新築減税(固定資産税が5年間半額)が適用されました。 同じく自宅部分も120m2までの部分は新築減税が適用されます。 この新築減税により、約16万円支払いが少なくなりました。 所得税の還付については、まだ連絡ありません。 還付金交付までに1ヶ月~1ヶ月半かかるとは言われています。 今のところ特に電話もないので、書類の不備はないと信じたいです。 実は、住宅ローン減税が本…

  • フルローンは怖い

    前回の記事で、借入により自己資金利回りが高まることを書きました。 では、借入100%のフルローンが望ましいのでしょうか。 答えはNOです。 バランスシート(貸借対照表)を作れば一目瞭然なのですが、私のブログは手抜きなので、言葉の説明で勘弁してください。 前回記事の私の状況ですと、新築時においては、資産9000万円(負債8000万円、純資産1000万円)という財務状況になります。 しかし、資産9000万円というのはあくまで簿価です。 減価償却していくので簿価は目減りしていきますが、それは時価(売却価格・処分価格)ではありません。 仮に何かしらの理由で資産を処分しなければならないとしましょう。 市…

  • 賃貸併用住宅の利回り

    前記事で賃貸併用住宅の利回りは非常に高いとしましたが、実際どれくらいでしょうか。 私のケースで考えてみます。 賃貸併用住宅の建築に、色々な諸経費込みで9000万円くらいかかってます。 内訳は、自己資金1000万円、借入金8000万円ほどです。 賃貸併用住宅なので、半分は自宅のための住宅ローン、残り半分が賃貸事業ローンと考えてみます。 賃貸部分の満室時の年間賃料は300万円くらいと見込みます。 経費率を仮に30%(実際はもっと低い)としてネット収入は210万円としましょう。 このうち賃貸部分のローン返済を実際のローン返済額の半分程度で月10万円とすると、賃貸事業における手残りは、ざっくり100万…

  • 確定申告

    前回の続きを書こうと思っていたのですが、 タイムリーなトピックである確定申告について触れておきます。 本日、手続きを済ませてきました。 全て自力でやりましたが、ネット上で申告書を作成すると、減価償却費の計算など自動でやってくれるので楽です。 以前、不動産所得は赤字にならないと申しましたが、めでたく(?)赤字となりました。 青色申告の特例措置が効きました。 30万円以下の償却資産を減価償却でなく、経費にすることができたからです。 不動産収入がある方は、青色申告を必ずするべきです。 賃貸部分のエアコンは10万円未満なので消耗品費としています。 また、その他ゴミ箱や郵便ポストなどの10万円以下のもの…

  • 不動産投資と利回り

    ここ最近のニュースで、やはり不動産投資は怖い、危険だという考える方が増えているのではないでしょうか。 当然どんな投資にもリスクがあり、得られる利回りが高いほどリスクも高くなる傾向にあります。 でも、不動産投資ってミドルリスク・ミドルリターンと言われます。 利回り10%超の株式投資に対し、不動産投資でネット10%でまわる商品などありません。 なので、株式投資よりもリスクは小さいと言えます。 ただし、一定の知識は不可欠であり、不動産投資のいろはを知らないオーナーが損失を抱えるわけです。 不動産投資は、一般の金融商品と異なり、以下の特徴があります。 管理が困難。 口座を持ってるだけで収益は得られませ…

  • 家賃保証の闇

    某社のアパート施工不良が問題となっています。 私は、家賃保証(サブリース)会社の賃貸借契約書や工事請負契約書などを、拝見する機会はしばしばあります。 この仕様でこの建築費って高いなぁ、と思うような工事費だったりするのですが、 さらに違法建築でコスト削減しているのであれば、情報弱者(地主)を食い物にして、暴利を貪っていることになります。 私はダイワハウスの家賃保証は受けていません。 なぜなら、自分で運営したほうが、収益を最大化できるからです。 サブリース会社は入居者からもらう家賃とオーナーに支払う賃料の利ざやで儲けます。 その分、すでにオーナーは10%前後の利益を放棄していることになります。 確…

  • 償却資産

    土地と建物を持っていると、固定資産税という税金がかかります。 しかし、固定資産だけでは事業を営むことはできません。 パソコンや車などの資産も必要となります。 そして、これらの事業経営上の必要な資産にも税金が発生します。 それを償却資産税と呼びます。 私のところにも償却資産の申告書が昨年届きました。 固定資産税と同じ市町村課税で、課税のタイミングも同じです。 ただし、固定資産と違い、償却資産は申告制となります。 また、償却資産は合計150万円以下だと非課税となります。 私もたくさんの賃貸マンションの収支を見てきましたが、償却資産を支払っているところは、ほぼありません。 まず、10万円以下の資産は…

  • 普通賃貸借と定期賃貸借

    もう12月ですね。 今年は全部屋満室稼動で、賃貸の空室はゼロでした。 100点の収支といって良いでしょう。 来年もゼロならありがたいのですが、どうでしょうか。 ダイワさんが12月で契約が終わるとわかっていたのは、大家としてはありがたいです。 ネット広告は出してませんが、10月頃から1月の募集ができましたので。 先週土曜日に1月から契約する二階部分の賃貸契約書の捺印も無事に終えました。 三階の入居者さんはまだ住んで半年。 すぐには引っ越さないとは思いますが、わかりません。 建物の賃貸借契約には、普通賃貸借と定期賃貸借があります。 普通賃貸借は借りてる側の権利が強く、正当な事由がなければ、オーナー…

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