xevoで賃貸併用住宅を建ててみた

順調

10月末・11月末と、2部屋続けて退去となった賃貸住宅。 10月末退去の部屋は正式な契約書を交わし、12月から入居開始です。婚約者同士の2人入居で、前と同じ新婚さんみたいなものです。まだ顔合わせもしてませんが、トラブルなく過ごせる良い入居者であることを望みます。そして、11月末退去の部屋も無事に入居が決まりました。家賃は2000円アップ、礼金も2ヶ月と、好条件での契約となります。こちらの入居者は一人暮らしの女性です。オートロックがないためセキュリティ面での心配はないのか、オーナーがいるという安心感があったのか聞きたいところです。 12月の初め頃には入居となるので、ほぼ空室期間ゼロで…

2020/11/15 09:56

3年目の賃貸募集

とうとう初の退去が発生した我が賃貸併用住宅。 2部屋のうち、退去が10月末である1部屋のみの募集を開始しました。管理会社とは条件面について電話で軽く打ち合わせただけですが、その日のうちに早速SUUMOなどのWEBサイトに掲載されていました。しかし、3日後、SUUMOで検索すると、該当ページがありません。掲載内容が間違っていたのか、反応が悪いので条件変更をしたいのか。理由はよくわかりませんが、さらに3日経ってもまだ掲載されていない。少し不安になっていると、週末に管理会社から電話がありました。「申し込みが入りました。」早すぎでしょ。条件面は、家賃は募集より1,000円ダウン（今の…

2020/10/07 00:01

退去予告

久々の更新です。本当は竣工後丸2年となる6月末に更新するつもりだったのですが・・・。それだけ賃貸併用住宅での暮らしは無風だったということです。そして、今回ブログをアップしたということは、風が吹いたというわけです。タイトルのとおり、賃貸住宅の入居者から退去予告が出ました。しかも2部屋（全3部屋）！！理由は、どちらも「マンションを買ったから」。ちょうど近くに竣工するマンションがあるのです。おそらく2部屋ともそのマンションを購入したのでしょう。子どもが産まれたところは退去を覚悟していましたが、まさかお隣さんも同じタイミングで出ていくとは・・・。 10月末退去と11月末退去で、1ヶ…

2020/09/26 22:20

ホテル供給過剰の理由

ファーストキャビン、WBFホテルとホテル運営会社が立て続けに破綻しています。 WBFはあまり馴染みのないホテルブランドかもしれませんが、新しいホテル開発の話を聞くとWBFの名前が多く、ここ数年の開業ペースは非常に速かったです。破綻については、コロナウイルスの影響が大きいのは間違いありませんが、それ以前から大阪や京都ではホテルの供給が過剰で、苦戦を強いられていました。では、なぜここまでホテルが乱立してしまったのでしょうか。大阪エリアの不動産投資家目線で考えてみます。大阪の本町地区は、旧来からの大阪の中心ビジネスエリアです。リーマンショック前は、幹線道路の背後地でも坪当たり1万円台前半の…

2020/04/28 18:37

いまさら確定申告提出

本日、確定申告書を税務署に提出してまいりました。提出期限が1ヶ月延長したのでウダウダしていたら、こんなギリギリのタイミングに。昨年は、減価償却の特例適用であったり、新築ならではの多数の経費が存在したこと、初の不動産所得の申告で不慣れであったことから、それなりの時間と労力を使いました。今回は二時間くらいで作り上げました。不動産所得（青色申告）の作成は、昨年のデータが残ってるので、それを少しいじるだけです。空室なしのため最大の所得を得られたことから、追加で納税となりましたが、寄付金控除もあるので、意外と少なく済みました。さて、コロナの影響が相当大きくなってます。テナントビルオーナ…

2020/04/14 14:17

退去の足音

賃貸併用住宅竣工から1年9ヶ月。満室稼働が続いています。しかし、いよいよ空室発生の予感がします。賃貸住居部分の入居者は、新婚さんなのですが、どうも妊娠しているようなのです。約42m2の1LDKという間取り。小さな赤ちゃんと3人で辛うじて暮らせなくもないのですが、やはり狭いです。となると、引越（退去）の可能性が高いわけですが、時期があまり良くありません。これからの時期は人が動きません。また、働き方改革による転勤の減少、引越料金高による引越控えで、賃貸仲介の件数は減っています。果たして空室になったときに、すぐに埋まるのでしょうか。幸いにも周辺の空室は少ないので、賃料は下げず、む…

2020/03/24 18:33

コロナ

当初は不動産投資マーケットにはあまり影響ないと思われていたコロナウイルスですが、 REIT株価が急落しているように、影響が出てきてしまいました。宿泊系、レジャー系、飲食系などのテナントが入っている収益物件は、賃料不払いやテナント退去リスクがあります。住宅系であっても、景気の悪化、所得の減少によって、賃料や一時金に影響を受ける可能性があります。民泊物件なんて投げ売りが始まったなどという噂もありますし。事業用不動産に対する融資は、さらに厳しくなりそうです。でも、個人投資家にとっては、逆張りによるチャンスでもあるわけです。株式なんて、PBR1倍未満、配当利回り6％以上のバリュー株が溢れて…

2020/03/19 11:31

確定申告二回目

不動産所得を得てから二回目の確定申告です。昨年は取得時ならではの経費がたくさんあり、不動産所得は赤字でした。今年は、三部屋とも満室稼動でしたので、空室による収入減はなし。さらに、賃借人の募集経費や退去後の原状回復費などの費用もなし。他の無駄な経費も使ってないので、減価償却費を含めても、大幅なプラスとなりました。つまり、余分に税金を支払うことになります。何だか損した気になりますが、儲かっているからであり、赤字だと不動産投資を行う意味がありません。それに、不動産所得は償却費のおかげで小さくなりますが、実際のキャッシュフローは相当プラスです。でも、今後は更なる節税を考えていかないとい…

2020/02/10 12:04

宿泊マーケット

コロナウイルスのニュースが連日報道されています。ホテル・観光市場は、韓国に続き中国からのインバウンド客を失っています。しかし、大阪のホテルマーケットは、昨年から非常に厳しい状況です。（さらにひどいのは京都ですが。）供給過剰によるADR、稼働率の低迷。以前のホテルの高い収益性に着目して設定された高額な賃料。それにコロナショックが加わりましたので、運営が行き詰まるホテルも現れてくるでしょう。大阪の民泊はどうでしょうか。最近は調査していないのでわかりませんが、こちらも厳しい状況かもしれません。投資価値のある不動産って何でしょう。オフィスマーケットは非常に好調ですが、オフィスが成立…

2020/02/04 08:34

二棟目は難しい

賃貸併用住宅に次ぐ新たな不動産投資を考えているのですが、苦戦しています。理由は、銀行の融資スタンス。スルガ銀行問題に端を発する個人向け融資の引き締めが大きく影響しています。信金信組ノンバンクなどは、まだ融資を狙えるのですが、金利が高い。余程利回りが高くないと（ネット10％以上）3％以上の金利では借りる気が起きません。借入金返済後にそれなりのキャッシュが残らなければ、さらに次の投資に進めませんから。懇意にしている大手銀行の営業担当に相談しているのですが、最近は属性だけでなく、純資産がどれくらいあるかも問われるようになったとのこと。年収1000万円あっても、金融資産が1000万円く…

2020/01/30 08:53

新築と投資

新築のマンション、アパート投資。これは、区分一室でも、一棟ものでも危険な投資です。区分の場合、「投資」としてお話になりません。利回りが低すぎるからです。たとえば表面利回り5％くらいの物件だと、自己資金次第ではありますが、毎月のキャッシュフローがマイナスとなったりします。家賃7万円、借入金の返済6万円としましょう。そこから管理費、修繕積立金、固定資産税、広告費などを払うと、手元にお金は残りません。さらに、空室で無収入となることもありますし、家賃は徐々に下がります。「投資」として有り得ないわけです。そこで営業は、「保険」などという言葉を使います。いやいや、不動産「投資」という元…

2019/12/09 11:18

賃借人との関係

賃貸併用住宅では、一般的な賃貸住宅と異なり、オーナーと入居者の接触機会が多くなります。では、オーナーと入居者との関係はどんな感じでしょうか？我が家に限ると、たまたま顔を合わせた際に、挨拶をするくらいの関係です。自宅に招いてお食事会など、当然していません。お互いに年齢が近い子どもがいれば、違ってくるのでしょうが。でも、この前、入居者から、大量の果物をもらいました。だからといって、こちらも何かをあげると、さらにお返しで気を遣うでしょうし、特に、何かを譲り合う関係を築いてるわけではありません。およそ一年半トラブルなく住んでいただいてますし、不満もないのだと思っていますが、二年契約で…

2019/11/19 15:50

年末調整

そろそろ確定申告の時期です。サラリーマンである私は、その前に年末調整があります。昨年度の確定申告はヒヤヒヤものでした。住宅ローン減税が適用されるか不安だったからです。その点、今年は安心です。なぜなら年末調整で住宅ローン減税の申請もできてしまうからです。すでに9年先の証明書も税務署から送られてきています。それにしても、減税額をみると、税額控除は強力です。節税は究極の資産運用だと改めて感じます。

2019/11/11 15:06

雑感

前回記事にした日経新聞の短期連載記事ですが、初回以外は面白くなかったですね。このブログでは不動産マーケットについてあえて曖昧に書いてきましたが、実は、関東は結構前（昨年）にピークアウトしています。金融機関の審査も、東は厳しく、西はまだ甘いという状況です。同じ金融機関なのに、審査するところによって異なるのも不思議ですが、西もいずれ引き締まると思います。法人にかかわる不動産は比較的動いています（投資、節税対策の法人間売買、損出しなど）。私の仕事は法人がメイン顧客なので、大きな影響はないのですが、それでも不動産の動きは鈍いです。世界の景気も危ういし、10年前の冬の時代を思い出します。賃…

2019/08/07 15:38

不動産市況は折り返した？

今朝の日経新聞に、不動産融資の引き締めについて記事が掲載されていました。私自身も銀行の姿勢の変化を如実に実感しています。金融庁の意向で、ここまでスタンス変わるんですね。営業さんは貸したくても、審査が相当厳しいようです。今後融資を受けられるのは、一部の地銀や信金に信組、金利の高いノンバンク系が中心になっていくかもしれません。必然、物件の利回りも上がっていくことになるでしょう。特に、個人が需要者となる2億円くらいまでの物件は流動性が落ちるのでは？買い手には価格が割安になりチャンスなんですが、融資を受けられないとそもそも買えません。金利が2％台ならまだしも、4％もするようなノンバンク…

2019/07/23 20:38

曲がり角の不動産市況？

先日、残存耐用年数の延長で、融資期間を延ばせるみたいな記事を書きましたが、某信金の行き過ぎた耐用年数査定の影響で、雲行きが怪しくなってきました。審査が厳しくなっています。今のところ金融機関によって対応はマチマチですが、中古物件の流通に影響が出そうです。特に木造中古住宅（法定耐用年数22年）なんかは厳しいのでは？

2019/07/18 08:12

不動産の価格

不動産の価格を決める方法には3つの方法があります。原価法、取引事例比較法、収益還元法です。原価法はコストアプローチ、取引事例比較法はマーケットアプローチ、収益還元法はインカムアプローチです。賃貸不動産は、収益還元法により価格が決まります。都心の賃料の高い立地であれば、基本的に収益還元法の価格が、他のアプローチよりも高く算定されます。しかし、金融機関は原価法の価格（土地価格+建物価格）も加味して担保価値を見てきます。なので、賃貸不動産の売買価格よりも担保価格が低くなり、不足分の自己資金が必要となるのです。でも、この考え方って、正しいと思ってます。私も、投資不動産の選択にあたっ…

2019/07/10 10:49

アスベストの問題

アスベストは耐火性や断熱性が高く、相当昔の建物では吹付材（飛散性高い）として使われてきました。吹付材としての使用が禁止されても、しばらくは成型の建材で利用されました。吹付材に比べて飛散性は低いのですが、破損などでアスベストが飛散する恐れがあります。 2006年にはアスベストの使用が全面禁止となり、それ以降に建てられた建物には使用されている可能性は低いです。アスベストの何が問題かというと、健康被害です。アスベストを吸い込むことで、肺ガンなどのリスクがあります。そして、発症のタイミングが20年後とかだったりするので、静かな時限爆弾などと呼ばれます。アスベストによる健康被害が生じた場合、…

2019/07/01 21:49

耐震性の問題

賃貸併用住宅に続く投資用不動産の購入を検討していますが、まだ買うタイミングではないと思っているので、特に真剣に探してはいません。先日、某都銀の方と話したところ、やはりこれからの不動産市況には懐疑的でした。買いたい不動産のイメージはほぼ固まっているので、あとはタイミングの問題。とりあえず今はキャッシュを蓄えることにしておきます。少し惹かれる投資物件があったのですが、1970年代に新築されたもの。いわゆる旧耐震物件です。不動産の耐震性は、1981年を境に新耐震と旧耐震に分かれます。新耐震基準であれば、震度6～7でも倒壊しないように建築されています（適法に建てられていれば）。旧耐震…

2019/06/21 22:23

耐用年数の問題

不動産に限らず、物には耐用年数が定められています。不動産であれば、構造別（木造、鉄骨造など）、用途別（住宅、事務所、店舗など）に決まっています。耐用年数は、木造住宅なら22年、鉄骨造住宅なら34年です。でもこの耐用年数は、物理的な耐久性を示すものではありません。減価償却計算のための税法上の償却年数で、意図的に短く定められているのです。短く耐用年数を設定することで、減価償却額は大きくなります。これは、早期の投下資本回収、内部留保の確保によって、経済をより潤滑に回すためだと考えられます。実態はもっと長く不動産は存在し、収益を生みます。でも、金融機関は、耐用年数を超える融資を実行でき…

2019/06/13 09:25

遵法性の問題

結構前の話になりますが、ダイワハウスさんの建築基準法違反のニュース。うちの賃貸併用住宅は、当てはまらないとのことで問題ないようです。入居者さんからもクレーム、問い合わせはありません。悪質な違反ではなさそうですが、最近のR社問題や免震ダンパー改ざん、古くは姉歯事件など、瑕疵や問題があってもオーナー側では気づきようがありません。今でこそ遵法性やコンプライアンスは重要で、検査済証がない物件は融資を受けられないこともあります。大阪では、昭和や平成初期のマンションなんて検査済証がないのはザラにありますし、違法増築や車庫部分の店舗への転用もあれば、確認申請図面上は五階建なのに、実際は六階建な…

2019/06/06 09:27

自宅面積50％未満の住宅ローン

住宅ローンを使える要件は、自宅部分の面積が延べ床面積の半分以上あることです。しかし、一部の銀行では、半分未満でも住宅ローンを使うことができます。まず、シェアハウス問題で話題になった某銀行です。ゆうちょ銀行と提携して扱っていましたが、提携解消したので、たぶんなくなっているでしょう。金利が非常に高く、住宅ローンならではの超低金利というメリットがない商品でした。もう一つはハウスメーカー提携ローンで、自宅面積3分の1までOKというものです。使える銀行は一行だけでしたし、ダイワハウス以外のハウスメーカーで対応しているかはわかりません。賃貸部分の収益性が確実に見込める立地であることも条件の一…

2019/05/31 20:58

還付金

本日、銀行口座に税務署から還付金の振り込みがありました。初めての不動産所得を含む確定申告は、問題なく処理できました。確定申告の提出から還付金交付まで、だいたい1ヶ月くらいでした。今回の還付金は、以下の理由によります。・不動産所得のマイナスによる課税所得の減少・寄付金控除（ふるさと納税）・住宅ローン減税この中でも、住宅ローン減税による還付金が圧倒的に多いです。しかし、この住宅ローン減税が受けられるのかが不安でした。なぜなら、我が家は賃貸併用住宅ですが、自宅部分の面積が2分の1未満だからです。住宅ローン減税適用要件に「床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもので…

2019/04/09 21:51

納税通知

固定資産税の納税通知書が届きました。ありがたいことに、想定していたより課税上の評価額は低かったです。市税事務所には事前に竣工図面を提供しており、それをもとに評価されています。賃貸住宅部分は三部屋ともに40m2以上でしたので、新築減税（固定資産税が5年間半額）が適用されました。同じく自宅部分も120m2までの部分は新築減税が適用されます。この新築減税により、約16万円支払いが少なくなりました。所得税の還付については、まだ連絡ありません。還付金交付までに1ヶ月～1ヶ月半かかるとは言われています。今のところ特に電話もないので、書類の不備はないと信じたいです。実は、住宅ローン減税が本…

2019/04/04 12:33

フルローンは怖い

前回の記事で、借入により自己資金利回りが高まることを書きました。では、借入100％のフルローンが望ましいのでしょうか。答えはNOです。バランスシート（貸借対照表）を作れば一目瞭然なのですが、私のブログは手抜きなので、言葉の説明で勘弁してください。前回記事の私の状況ですと、新築時においては、資産9000万円（負債8000万円、純資産1000万円）という財務状況になります。しかし、資産9000万円というのはあくまで簿価です。減価償却していくので簿価は目減りしていきますが、それは時価（売却価格・処分価格）ではありません。仮に何かしらの理由で資産を処分しなければならないとしましょう。市…

2019/03/25 14:17

賃貸併用住宅の利回り

前記事で賃貸併用住宅の利回りは非常に高いとしましたが、実際どれくらいでしょうか。私のケースで考えてみます。賃貸併用住宅の建築に、色々な諸経費込みで9000万円くらいかかってます。内訳は、自己資金1000万円、借入金8000万円ほどです。賃貸併用住宅なので、半分は自宅のための住宅ローン、残り半分が賃貸事業ローンと考えてみます。賃貸部分の満室時の年間賃料は300万円くらいと見込みます。経費率を仮に30％（実際はもっと低い）としてネット収入は210万円としましょう。このうち賃貸部分のローン返済を実際のローン返済額の半分程度で月10万円とすると、賃貸事業における手残りは、ざっくり100万…

2019/03/15 10:48

確定申告

前回の続きを書こうと思っていたのですが、タイムリーなトピックである確定申告について触れておきます。本日、手続きを済ませてきました。全て自力でやりましたが、ネット上で申告書を作成すると、減価償却費の計算など自動でやってくれるので楽です。以前、不動産所得は赤字にならないと申しましたが、めでたく（？）赤字となりました。青色申告の特例措置が効きました。 30万円以下の償却資産を減価償却でなく、経費にすることができたからです。不動産収入がある方は、青色申告を必ずするべきです。賃貸部分のエアコンは10万円未満なので消耗品費としています。また、その他ゴミ箱や郵便ポストなどの10万円以下のもの…

2019/03/11 19:33

不動産投資と利回り

ここ最近のニュースで、やはり不動産投資は怖い、危険だという考える方が増えているのではないでしょうか。当然どんな投資にもリスクがあり、得られる利回りが高いほどリスクも高くなる傾向にあります。でも、不動産投資ってミドルリスク・ミドルリターンと言われます。利回り10％超の株式投資に対し、不動産投資でネット10％でまわる商品などありません。なので、株式投資よりもリスクは小さいと言えます。ただし、一定の知識は不可欠であり、不動産投資のいろはを知らないオーナーが損失を抱えるわけです。不動産投資は、一般の金融商品と異なり、以下の特徴があります。管理が困難。口座を持ってるだけで収益は得られませ…

2019/03/06 10:00

家賃保証の闇

某社のアパート施工不良が問題となっています。私は、家賃保証（サブリース）会社の賃貸借契約書や工事請負契約書などを、拝見する機会はしばしばあります。この仕様でこの建築費って高いなぁ、と思うような工事費だったりするのですが、さらに違法建築でコスト削減しているのであれば、情報弱者（地主）を食い物にして、暴利を貪っていることになります。私はダイワハウスの家賃保証は受けていません。なぜなら、自分で運営したほうが、収益を最大化できるからです。サブリース会社は入居者からもらう家賃とオーナーに支払う賃料の利ざやで儲けます。その分、すでにオーナーは10％前後の利益を放棄していることになります。確…

2019/02/09 19:10

償却資産

土地と建物を持っていると、固定資産税という税金がかかります。しかし、固定資産だけでは事業を営むことはできません。パソコンや車などの資産も必要となります。そして、これらの事業経営上の必要な資産にも税金が発生します。それを償却資産税と呼びます。私のところにも償却資産の申告書が昨年届きました。固定資産税と同じ市町村課税で、課税のタイミングも同じです。ただし、固定資産と違い、償却資産は申告制となります。また、償却資産は合計150万円以下だと非課税となります。私もたくさんの賃貸マンションの収支を見てきましたが、償却資産を支払っているところは、ほぼありません。まず、10万円以下の資産は…

2019/01/28 15:07

普通賃貸借と定期賃貸借

もう12月ですね。今年は全部屋満室稼動で、賃貸の空室はゼロでした。 100点の収支といって良いでしょう。来年もゼロならありがたいのですが、どうでしょうか。ダイワさんが12月で契約が終わるとわかっていたのは、大家としてはありがたいです。ネット広告は出してませんが、10月頃から1月の募集ができましたので。先週土曜日に1月から契約する二階部分の賃貸契約書の捺印も無事に終えました。三階の入居者さんはまだ住んで半年。すぐには引っ越さないとは思いますが、わかりません。建物の賃貸借契約には、普通賃貸借と定期賃貸借があります。普通賃貸借は借りてる側の権利が強く、正当な事由がなければ、オーナー…

2018/12/04 10:30

赤字にならない

今年の不動産所得の数字がだいたいわかってきました。不動産所得は黒字となる見込みです。つまり、税金が発生します。事業初年度って計上できる経費が多いのですが、それ以上に収入が多くなってしまいました。理由は、全三部屋ともに礼金2ヶ月分の収入があったうえに、二階は来年1月から新規の賃貸がスタートとなり、その礼金2ヶ月がさらに上乗せされるためです。来年1月からの契約なのですが、今年の収入として扱います。少し難しい話になりますが、不動産所得の収入の認識は発生主義です。日本の会計基準では、簡単にいうと、費用は早めに認識（発生主義）、収入は遅めに認識（実現主義）となります。しかし、不動産所得…

2018/11/24 23:17

お問い合わせ

読み込んでいます...

2018/11/15 00:00

来年の住宅ローン

私は変動金利0.555％でローン契約をしています。今年7月が借り入れスタートで、半年過ぎたので、来年半年のローン額が確定しました。金利は据え置きですので、返済額も変わりません。固定金利は少しずつですが、上がってきつつあります。しかし、変動金利はまだ上がっていません。それはそもそも金利の決定要因が異なるからです。固定金利は長期金利、変動金利は短期プライムレートにより定まります。ですので、長期金利の上昇を日銀が容認することで固定金利は上がっても、変動金利に直接影響はないのです。これまでの短プラの推移を見ると、短期金利はまだまだ大きく上がらないと私は推測しています。それと、借入額…

2018/11/13 11:24

申込み

二階賃貸に正式な申込みが入りました。契約の締結はまだですが、賃貸条件は合意したので、来年1月より入居です。年末までダイワさんとの契約ですので、空室が1日もないことになります。ちなみにダイワさんは部屋のクリーニングをして出ていってくれて、ハウスクリーニングの期間も不要です。二階北向き40m2なのに、三階南向き46m2よりも高い家賃という、当初の想定よりも嬉しい誤算です。テナントさんは保険会社です。個人の保険代理店かと思いきや、大きな商業施設に店舗を構えられるほどの資金力がありました。来客はほぼなく、営業で外回りがメインとのことで、防犯面の不安もありません。いろいろとうまくいき過ぎ…

2018/11/11 21:26

事務所賃貸のデメリット

前回は事務所賃貸のメリットを紹介しました。今回はデメリットです。・固定資産税増額の危険土地の固定資産税・都市計画税は、住宅用地であれば大きく優遇されます（それぞれ6分の1・3分の1）。しかし、住宅以外の部分が一定以上含まれると、一部優遇が外れてしまいます。（我が家は比率的にセーフです）また、建物の固定資産税も40m2～の住宅部分は5年間2分の1となりますが、事務所には当てはまりません。我が家の場合、見た目は住宅で事務所看板も付けない見込みなので、役所の人は住宅と判断しそうですが。生活に欠かせない住宅と事業不動産とでは、税優遇が結構異なりますね。・防犯の問題事務所の利用形態（…

2018/11/08 20:26

事務所賃貸のメリット

我が家の二階賃貸部分は事務所（いわゆるSOHO）賃貸を検討しています。 SOHOは、small office、home officeの略です。賃貸住宅は比較的親近感がありますが、賃貸事務所は馴染みが薄いかと思います。違いとしては何があるでしょうか。まずは、メリット面について考えてみます。・賃料が高い事業用（事務所、店舗）として貸す場合、住宅として貸すよりも賃料は高くなります。事務所や店舗の賃料の一般的な考え方は、坪単価×坪面積での計算となります。住宅家賃は単価でなく総額から考えますが、事務所は床面積がピンキリですから。ただ、SOHOの場合は住宅家賃＋αくらいに落ち着くでしょう。…

2018/11/06 08:26

民泊は儲かるのかその2

民泊は通常の賃貸アパート運営よりも数倍の利益を生みます。ただし、当然その分リスクも多いです。私は会社で民泊のセミナーを一度開催したときに少し勉強したので、簡単に民泊リスクを紹介します。・収支のボラティリティが高い普通の賃貸借であれば、入居が決まれば確実に契約した家賃が入ってきます。しかし、民泊はホテル運営と同じで、毎日宿泊客を確保しなければいけません。海外景気や円高、伝染病、災害などにより外国人観光客は激変します。さらに、先日の関西国際空港のように交通インフラの停止やLCCの便数減などは大打撃になり得ます。不安定なキャッシュフローのもとでのローン返済を余儀なくされます。・法規…

2018/10/26 08:23

急展開

現在の二階賃貸部分はモデルルームとして貸しているのですが、契約は12月末までです。そろそろ募集かけましょうかと、管理会社と話していました。まだWeb広告も出していない状況だったのですが、管理会社からふと電話がありました。「事務所として貸すのは大丈夫ですか？」寝耳に水でした。エリア的に事務所需要など期待していませんでしたから。しかし、需要が弱いだけでゼロではなかったということです。おそらく駅から遠ければ無理だったでしょうし、部屋が狭くても無理だったでしょう。意図したわけではありませんが、変化の激しい世の中ですから、あまりターゲットを絞らず、間口の広いプランニングをすることが安定…

2018/10/23 23:19

民泊は儲かるのか？その1

先日、取引先と会談をしていて、取得した不動産を民泊にコンバージョンする話を聞きました。収支予測を見せてもらったのですが、ネット利回りが20％超という凄まじいものでした。実際、民泊は儲かるのです。民泊の儲けは、インバウンド需要に大きく依存しています。なぜ、外国人だと儲かるかというと、一室あたりの利用者です。アジア系の外国人は一部屋に2人どころか、5人6人と泊まります。宿泊料は一室あたりでなく、一人あたりでカウントするため、宿泊単価が大きく跳ね上がるのです。同様の理由でホテルも潤っています。インバウンドを取り込めるエリアの稼働率は90％超など普通です。なので、どこもかしこもホテル…

2018/10/22 09:19

リクエストにお応えして

リクエストがありましたので、今回は下記動画について、簡単にコメントしたいと思います。 www.youtube.com 賃貸併用住宅について簡潔に紹介されています。しかし、デメリットについては説明不足かなという印象です。・建築費が高い当然建物面積が大きくなり、水回り設備も増える分、建築費は自宅のみを建てるよりも高くなります。しかし、自宅とは別に賃貸アパートを建築することを考えると、土地代がかからない（自宅土地を有効活用できる）ので、効率的ともいえます。・生活の質音の問題は避けて通れないです。対策をしても限界があります。入居者に気を遣うという場面は、音に限らず何かしら発生します。…

2018/10/08 23:43

取材

先日、電話取材を受けました。私のインタビューが記事になります。まぁ、それほどメジャーなメディアではありませんが。 15分くらいしか喋ってませんし。内容は賃貸併用住宅を建てての感想みたいなものです。実は、我が家の見学会も実施されました。何かしら賃貸併用に興味関心のある方は一定数おられるようです。もっとゆっくり話ができる時間があれば良かったのですがね。このブログ含め、賃貸併用住宅の普及（決してオススメしてはいない）に貢献している一人となってますので、貴重な生の情報をもっと発信していきたいなと思います。

2018/09/21 22:39

不動産投資のタイミング

今さらの話題ですが、某銀行のずさんな融資が明るみになってますね。わかっている人はわかっていたことです。なお、関西にも爆弾を抱えている金融機関はあります。大手銀行はずいぶんと前に不動産融資への蛇口は絞っていました。利回りが下がり過ぎてますので、適切に担保評価すると、当然のことです。投資用不動産の購入は、これまでREITが牽引してきました。しかし、今の利回りでは配当利回りの確保ができず、REITでは物件を買うのが難しくなっています。そこで登場するのは、外資系ファンドになります。彼らはイールドギャップ（長期国債利回りと不動産利回りの開差）を理由に、今の利回りはまだ高いと考えるのです。…

2018/09/18 23:05

開業

個人事業主として開業しました。税務上、少しでも優遇を受けるためです。事業規模の拡大も見据えています。その場合は法人化するでしょうが。世の中、個人税（所得税・相続税）は増税の方向ですが、法人税は減税の流れです。しかし、現段階では法人化のメリットが薄いです。個人事業税がかかる所得ではありませんし、現賃貸収入は事業所得でなく不動産所得です。悩ましいのは減価償却費をどう計上していくかです。ルールの範囲（定額償却）ですが、ある程度裁量があります。確定申告に向けて整理していかないといけません。

2018/09/06 20:55

1ヶ月点検

8月終わりに8月最初の更新です。未更新なのでブログ村からのアクセスはほぼないわけですが、検索で訪問される方のアクセスが多くて、ビビってます。 1ヶ月前ですが、1ヶ月点検がありました。竣工直後から玄関のセンサーライトの不具合について現場監督には訴えてたのですが、 1ヶ月点検後にようやく是正です。不具合（配線ミス）なのにお金を請求されそうになる始末でした。何かあった際は関係者全員にメールして、伝達漏れがないようにしないといけませんね。賃貸部分は変わらずです。収支の開示をしたいのですが、整理できていませんので、また後日に。税務署への申請もしてます。税金関係は手探りですが、自力で何と…

2018/08/31 20:25

ひと区切り

Web内覧会も賃貸部分は終了となりました。自宅部分についてはタイミングをみて更新していくかと思います。このブログをスタートしておよそ10ヶ月です。ブログを始めたのは、賃貸併用住宅について正しい情報を提供したかったから。ハウスメーカーは展示場でも力を入れて宣伝してたりしますが、供給者側の都合の良い情報ばかりです。デメリットやリスクについても、ネットで探せば出てきますが、実体験に基づくものはほとんどありません。私はたまたま賃貸併用住宅を建てる機会があったこと、不動産投資の知識がそれなりにあったことから、このブログで投資のセオリーであったり、実体験を発信していきたかったのです。私は賃貸…

2018/07/31 08:57