ロックとバイクが好きな滋賀県の不動産鑑定士のブログ。趣味と日常と多少鑑定評価のこと書いてます
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ここ最近、私は本業のほかに文章作成の用事が多く、ずっと原稿ばっかり書いています。鑑定評価書は毎日のように書いているのですが、独特の言い回しじゃない普通の文章を書くのが結構大変です(笑)今回は日本不動産鑑定協会連合会（本会）の会員向け冊子「鑑定のひろば」に寄稿、地域レポートのページで滋賀県について紹介させていただきました。他府県の先生の文章見て、なかなかハードル高いな…、と思い、歴史的な観点から琵琶湖をピックアップ、調べるととても面白いことがわかりました。本文を抜粋すると…古代～近世にかけて都は京都にあり、滋賀県は近江国として都の東隣に位置していた。律令時代以降、日本は都を中心に五畿(ごき)七道(しちどう)に分割され、大和、山城(山背)、摂津、河内、和泉の五カ国を畿内とし、他の地域を東海道、東山道、北陸道、...【地域レポート】鑑定のひろばに掲載されました。
暑くなりましたね。祇園祭や花火大会も開催され、通常な夏がやってきた感じがしますね、この三連休は地価調査の作業などでしっかりと仕事、これが終わればしばし夏季休暇なので今年は夏を満喫したいです。表題の件ですが、世界的なニュースとして届いてる中国不動産市場のバブル崩壊、簡単に言えば、未竣工の建物（住宅）を販売→購入者がローンを組む→建物が完成していないのにローン開始→建築会社、不動産（住宅）会社に対する融資が厳しくなる（住宅会社への融資の条件が厳しくなり、住宅会社の資金繰りが悪化）→未竣工建物を販売した会社が債務不履行→未完成の家を購入したユーザーにローンだけ残す。→引き渡しの見通しが立たないユーザーはローンだけ払うという不毛な状況になる。といった状況になり、新規に住宅を買う人は少なくなり、住宅会社の資金繰りが...【海外】中国の地価
7月5日に相続税路線価が発表されました。地価上昇の範囲が拡大し、滋賀県も前年度マイナスから横ばいに転じたようですね。大都市ではインバウンドが回帰しているという形ですが、滋賀や京都の場合はマンション需要がけん引しているようです。確かにホテル需要がコロナで少なくなりマンションにシフトしましたね。京都のマンションが高すぎて…、大津や宇治、亀岡に転出する方が多いことは過去にブログで紹介しましたね(^^♪過去記事はこちら(^^♪さて、マンションですが、最近マンション節税という言葉を聞きます。これは相続税の話、相続税の基礎控除額が変更となってかなり経ちますが、相続税の課税対象者の範囲が拡大した結果となっております。現金をマンションに変える（マンションを購入）すると節税となるという話ですが、まずマンションの基礎となる土...【路線価】相続税路線価発表とマンション節税とは…
弊所も法人化5期目突入、会社にして5年目なんですね、登録免許も更新の予定。法人を立ち上げたとき、「地元の不動産の町医者になろう！」と目標にしていました。地元を大事にと考え、今は清掃活動や地元のイベントに積極的に参加し、各所からご相談や案件も増えてきてようやく形になったのかなと思います。まだまだこれからもよろしくお願いします^^)_旦~~7月1日ですが、地元のライブハウスで5年ぶり？4年ぶりに久しぶりに演奏。最後のライブが法人化記念ライブだったのでこれも何かのご縁ですね（うれしいのでブログに音楽ネタ書かせてくださいw）コロナ前に音楽活動を休止、もうたぶん永久にギターなんか弾かないだろうと思い、9割の機材とオーディオのすべてを処分しました。（音楽ブログやHPも閉鎖）一旦離れてみて、音楽関係の人から完全に忘れら...【雑談】法人化5期目突入に音楽活動ちょっとやってみた
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昨日の新聞に標記のニュースが記載されてました。京都新聞の該当部分を写メします。内容としては、烏丸半島（イナズマロックフェスの会場）内の未利用地にサーフィン施設を中心としたレジャー施設の建設を計画しているとのこと。未利用地は9ha（もあったんや！）、その中に人工波を起こすプールを設置してサーフィン会場とし、周辺はコテージなどを建設、2028年のオープンを目指すとのこと。ここでもやはり公募型プロポーザルを実施しており、民間のアイデアを生かす形となってますね。海なし県の滋賀県でマリンスポーツが楽しめる施設ができることに対する期待感もありますが、一時間一万円（新聞による）という利用料がネックにならないかどうか、またシーガイアなど同じような施設が他の県にも存在していたが、現在は閉鎖されているという状況をどうとらえる...【地元ネタ】烏丸半島にサーフィン施設の計画
ようやく令和6年地価公示が発表されました。全国的に上昇トレンドが続いております(^^♪ニュースはこちらクリック特に、地方では上昇地点が下落地点を上回り、総合的に地価は回復傾向にあるということになりました、無論、私の住む滋賀でもその傾向は変わらず、16年ぶりに全用途平均が上昇になったとか…。ただ、二極化傾向は継続しており、調区内宅地や集落などの下落は依然止まらず、利便性の高いエリアの地価上昇がけん引している形となりますね。単純に土地価格が上昇しているという話だけでなく、我々常々やってはおりますが、地域エリアごとにさらに精査する必要がありますね、工業地にしても、今2024年問題で物流関係の追加投資がみられますが、過疎化地域における労働力確保が難しいことを考えれば、単純に工業地だ！上昇だ！と判断するのは早計かと...【報道】地価公示発表
時代に残されないよう事務所の公式ラインも立ち上げました(^^♪最近の悩みの種は、ホームページにお問い合わせのフォーマットを用意しているのですが、不要な営業宣伝が書き込まれ送信されるような状況もあり、またスマホ検索が主流になってきた状況を考えると、lineの導入は世の流れなのかなと考えました。今後は質問やお問い合わせなどを中心にlineにてメッセージをお送りいただければ…と思います。（もちろんHPのほうのお問い合わせも残しております）もちろんこちらからもどんどん情報発信ができればと思いますので、まずはお友達登録からよろしくお願いします。lineアドレスhttps://lin.ee/EWXOfsh【お知らせ】Line公式アカウント始動
平成17年に制定された地域再生法の法改正が閣議決定されました。地域再生法は地域における雇用機会の創出など地域の活力の再生を総合的、効果的に推進するためのもので以下の措置を定める法律です。1）地方公共団体による地域再生計画の作成とその認定2）認定地域再生計画に基づく事業に対する支援措置3）地域再生土地利用計画の作成等4）地域再生推進法人の指定地域再生法改正案は、市町村が区域を定めて、住宅団地再生のための総合的な事業計画（地域住宅団地再生事業計画）を作成した場合、住宅の用途を変更しても、住宅に適用されていた容積率の緩和措置を引き続き適用できるようし、転用にはコンビニ、コミュニティカフェなどの施設を想定しています。同様に、住宅団地内での廃校活用も進め、第一種低層住居専用地域などでは、10mまたは12mの高さ制限...【法改正】地域再生法の改正
以前から耐震性が疑問視され、建て替えが必要といわれていた大津市役所ですが、ようやく建て替え先の方針が発表されました。現庁舎の道路挟んで真向かいの皇子山運動公園ですね、ニュースはこちらそれまでは色々な候補地があがりまして例えば、JR大津駅周辺などもその対象になりましたし、浜大津港という話も一時的にあがりました。決定に際して重視した点で挙げられているのが、イベントなどの開催に利便性や賑わいつくりはもちろん、災害時の利活用（避難スペースや物資援助の拠点の確保など）があげられています。能登半島の地震や阪神大震災、東北震災などからの教訓なんでしょうね。この皇子山総合運動公園、もともとは進駐軍（米軍）のキャンプ地でして、その後返還され、1960年に野球場として開場したそうです、その後1965年から琵琶湖マラソンの発着...【雑感】大津市役所移転の建て替え先
新聞でフレディマーキュリーの邸宅が売りに出されたそうで、その額は日本円で57億円というだそうです、これは、彼の死後管理していたメアリー氏（映画でもご紹介ありましたね）が管理が負担になってきたことなどから売却を決断したとのこと、高いか安いか、という話になると、職業柄気になるわけで、概算、机上のデータのみである程度検証してみようと思います。彼の住んでいる場所はロンドン中心部の「Gardenlodge」という場所、これは周辺地域がKensingtonandChelseaといういわば宮殿に囲まれたエリアであり、住環境は極めて良い環境にあるエリアですね。最寄り駅まで3.2㎞なので利便性も悪くなく、また、幹線道路が整備されているので自動車利用の利便性は高いです。結果としてロンドン市内ではかなり高額な地価のエリアとなっ...【海外】ロンドンの不動産市場
先日、大津市の宅地開発予定地で坂本城の三の丸のものの石垣が発見されました。宅地開発中の埋蔵文化財調査にて明らかになったのですが、今回の件で国の史跡に指定される方針となり、現在行われていた宅地開発も中止となるようです。坂本城はあの明智光秀の城、本能寺の変のあと秀吉により討伐され、坂本城自体も解体されて痕跡がなくなったため、幻の城といわれるようになりました。しかし、この調査を経て坂本城に関する貴重な資料が発見となったので、今後も詳細な調査が進むとのこと。実務上、埋蔵文化財の試掘調査等で遺跡が見つかった場合には、文化財保護法に従って速やかに行政に報告し、調査が行われます。記録するか保存するかは遺跡にケースによりますが、本件のような事業用の開発行為（分譲地、収益物件の開発）であれば事業者がその費用を負担することと...【文化財】埋蔵文化財と国史跡について
表題の二地域（にちいき）居住促進のための法改正が進んでます正式には「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の一部を改正する法律案」というそうです。二地域とは、都会に暮らす人が、週末などを定期的に、あるいは、年間の一定期間（1ヵ月以上とされる）を農山漁村で過ごす生活様式のことを指しています。「別荘」とは少しニュアンスが異なりますが、バカンスではなく、テレワークなどでオフィスに出る必要のない時には、田舎で過ごして仕事するといった、コロナ禍で成り立った生活様式という感じでしょうか。二つの生活拠点を持つライフスタイルの後押しするため、今回の法改正となったようです。具体的な内容として、法改正の趣旨は、二地域居住を促進し、地方への人の流れを創出・拡大し、地方部をはじめとした人口減少が進む地域の活性化を図るのが目...【法改正】二地域居住促進のための法改正が閣議決定
最近になってようやく見始めましたw（ブームが一通り終わってから追いかけるスタイルなんです）Amazonプライムで1を追っかけているんですが、率直にとても面白いです。重説の細かいところとか、ローンのかけ方など、かなり細かいことまで説明してるので、私の目から見ても参考になる箇所多いですね。ちゃんとメリットデメリットを対峙して説明しているとこが良いです(^^♪これから引っ越しシーズン。住宅購入を検討される方、一度ドラマを見るとある程度の予習になるかもしれませんね。(^^)/※表現が少し極端になっているところは御愛嬌で…【テレビ】正直不動産
写真はイメージですw今年の1月より相続した空き家の売却益のうち、3,000万円が実質非課税となる譲渡所得税の特例がありましたが、この特例の適用を受けるには建物の耐震改修や解体をおこなってから売却する必要でした。しかし今年1月からは、売却後に買主がおこなえば適用を受けられるようになりました過去にブログでご紹介した税制改正の一部が緩和されるようです（記事の⑥の部分ですね）。【改正】令和5年度税制改正大綱-かいつぶりの日々今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得...gooblog上記記事ではサラっと流してましたが（期限が昨年の12月末でした）今回はその期間が延長となり、令和6年1月1日...【規制緩和】空き家譲渡益の3000万円特別控除の規制緩和
本年の元日に能登半島を中心に大きな地震がありました、被災された皆様にはお見舞い申し上げますとともに被災地の早期復興を祈っております。私の家も相当揺れまして大変驚きましたし、私自身が学生時代に阪神大震災も体験しており、その時の恐怖がよみがえりました。震災とともに改正されるのが建築基準法等の不動産関係の法律、皆さん新耐震基準とか耳にされたと思いますが、そもそも耐震基準とは…一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定めた最低限クリアすべき基準を指します。1950年に建築基準法が施行された際に制定された耐震基準は、大地震が発生するたびに見直され、これまで1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。1981年におこなわれた改正は、耐震基準の節目とされています。それに伴い、1981年5月31日までの基...【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法
毎年のことながら十日えびすに行ってきました。昔は今宮恵比寿さんとか行ってましたが、ここ10年くらいは長浜恵比寿のみです。何せ大阪行くのと比較しても近くてすぐに帰れる（電車一本）、人混雑が少ない、餅撒きがある、吉兆が盛りだくさんなどの要因でずっとここ。裁判所業務でほぼ毎月お参りしているんですが、お祭りのこの時期は賑やか。昨年秋には秀吉公の銅像が設置されて、恵比寿さんモードに※係りの人に聞くと、一万円札で首飾りを付けてたそうなんですが、あまりに下品になったので却下されたとか恒例の餅撒き某衆議院の議員さんも参戦していました。今年は珍しく福餅ゲット戦績はこの通り、16個プラスかまぼこ三つ、くじ引きでビールゲット無事に笹もいただいて帰りました。今年は少しバージョンアップ。よろしくお願いします。【恒例行事】十日えびす
2024年、明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いします。年末～元旦にかけては、久しぶりな友達と飲みに行ったり、偶然の出会いがあったり、ちまちま仕事があったりで遠くまで行くことはなかったですが、地元だけでも充実した年末でした、大晦日は久しぶりにずっと家で、テレビ見たり年越しそば食ったりと普通の年末を過ごしていました。元日は初日の出に向かおうと天気予報みるも微妙な天気、朝6時過ぎの時点で大雨だったので二度寝を始めたところ雨が上がってきて、ダッシュで初日の出を撮影、自宅近所なので田んぼばっかりのとこでパシャリ。そのままお札を買いに行き初詣をしてから事務所へ、年賀状チェックして帰宅、おせち食ってからまたバイクで湖岸まで大雨でしたw昨年はいろいろな事業にかかわらせていただいて、経験値が爆上がりでした...【謹賀新年】明けましておめでとうございます
こないだ固定の評価書さんざん書いてたと思ったらもう公示の評価書、この仕事していると季節がめちゃくちゃ早く感じますね（つねに公的評価に追われている職業病みたいな感じですな）2023年、一応事務所の〆としては本日。（29日までは私が通常業務しています）大掃除は12月頭にしてますので淡々と業務するだけで終わりそう。どんな年であったかというと漢字一文字でいえば「縁」ですかね。業務的には新しい縁ができて、そっから話進んで来年さらに飛躍するような形になりそうです。バンドでのギターも復活しました。もう音楽活動すべて諦めてメインギター含めてさんざん売り飛ばして身辺整理したにも関わらずまた「ご縁」が復活しました。7月に44マグナムのJimmyさんと共演できたことと、僕のこと忘れずわざわざ見に来てくださった方もいて、それまで...【雑談】2023年振り返り
ブログが飛んでしまいましたw以前のブログで「洛西ニュータウン」の空き家対策についてご説明しました。空き家を京都市と住宅公社が買い取り、リフォームして安く子育て世代に売却を行って人口減を防ぐというものです、前記事はこちらhttps://blog.goo.ne.jp/nio-rea/e/7bf557520b0e7de2da4682563fdeacc2先日第一号となる入居者が入ったそうで、これからの動向が気になるとこです。さて、地域内では雇用の促進も図るため統合した小学校の敷地に商業施設や事業所をが建てられるように都市計画の見直しが行われました。具体的には竹の里小学校と西陵中学校の跡地の用途地域を1中専⇒近隣商業に見直しました。明らかに児童数が減少し、小学校、中学校の統廃合により学校用地がだぶついていたのを活用...【人口減】洛西ニュータウンその後
琵琶湖の水位が低下していますね、坂本城の石垣が見えたり浮御堂が「建って」いたりで観光客の方がたくさんいらっしゃっているようです、他方、水質低下、水不足による取水制限、自然環境の変化など、やはりうれしくない話も聞きます。琵琶湖の水位が最も下がったのが、1994年9月15日この年は△123㎝となったようです（ブログ書いている現在は△72㎝）直接は地価に影響はないかもですが、1994年の地価公示を振り返ってみますね。滋賀県の地価公示地点は当時354地点（現在は347地点）、地価動向を一言でいうとバブル崩壊の真っただ中、全地点で下落していたころですね。例えば現在もある大津5-6（大津市梅林一丁目）は現在36万円（+1.7）平成6年は125万円（△13.8％）バブル崩壊直後だったので地価の水準が桁違いですが、長く続...【渇水】琵琶湖水位低下
11月頭くらいまで暑い暑いって言ってたのに、気温も一ケタ台…最近は秋がすっかり短くなったような気がしますね。少し業務やその他が詰まり過ぎて、まともにお休みができない日が続いていたのでぶらっとバイクで琵琶湖まで行きました。妙にいつもより雲が低いなと思い湖岸から対岸を見ると湖の上に雲’（霧？）が…。いわゆる気嵐ですね気嵐（けあらし）とは冷え込みが強まった晴れた日に、冷たい空気が外気温よりも暖かい川や海に流れ込み、水面上で急激に水蒸気が蒸発し霧が発生することで起こる現象。水面が見えないくらい発生しているのですが、今回は絶妙に分断されてますね(^^♪まさしく冬の絶景という感じですね。早朝より、朝の遅いタイミングだとこういった感じになるようです。朝から良いもの見せていただきました。【季節】冬の訪れ
※写真はイメージです地元ネタです。新聞記事等でご存じの方も多いかもしれませんが、現在建設中の国道8号バイパス、予定していた2025年の秋より完成が遅れます。理由としては、予定地の現場の土壌からアスベストが混じった土壌が想定より多くあって、その撤去作業の完了見通しが不明であること。現在も土壌の撤去作業を実行しているものの、その汚染範囲が不明であり土壌の入れ替え作業などが完了したのちに、本来の工事に着工できる見通しとなります。土壌汚染等については鑑定の現場でも、建物のアスベストは建物資料か築年か、我々の目視からしかチェックできず、土壌汚染になると登記簿や航空写真などの土地履歴からしか判断できず、詳細は専門調査による報告に頼るしかないのが現状です。もし、その専門家に依頼できない場合は鑑定評価の条件で土壌汚染につ...【国道】国道8号線バイパス全開通時期が未定に…。
無事に表題の研修会終了しました。ご来場いただきました皆様、お手伝いいただいた皆様ありがとうございました。昨年の5月に某イベントで川﨑氏にお会いしたのが最初、私はその時ただの一人の受講生でした。今年の5月にまたお会いした際、※写真はコレクションホールです✨もてぎのコレクションホールをほぼマンツーマンでご案内していただいて、その時に「商工会の幹事やってますので機会あればご講演お願いします」と申し上げたんですが、2か月後にガチで依頼することになったのは私が「思い立ったが吉日」性格であったのでw7月くらいからスケジュール等の調整を行い、色々綿密なやり取りを行って、何とか開催にこぎつけました。今回は、前夜祭～本番～懇親会～反省会と3日という長丁場。士業の集まり等の幹事していたこともあり、段取り的に慣れているとはいえ...【商工会】川﨑和寛さんセミナー終了
先日の地価調査結果で滋賀県内の工業地の需要が伸びているとお話しました。確かに全県的にみると交通アクセス良し、土地代安い、災害リスク低いの三本立てで魅力的な立地にある滋賀県の工業地、全部引く手あまたなのかと思いきやそうでもないエリアもあります。今回ご紹介するのが甲良町産業集積地場所は国道307の西側山手（うまく表示できませんw）ここは29haの広大な土地で、307号線から進入路があり、大半が造成が必要な土地ですが、スマートインターや国道へのアクセスが良く、見た感じ申し分のない立地状況ですね。ただ、工業団地計画がスタートしたのが2014年、そこから開発事業者を募集かけたものの応募がないという結果でした。アウトレットパークや物流拠点、住宅開発などの事業者が興味を示したものの、事業者の進出計画に合わなかったり、過...【地元】取り残された工業地…甲良町産業集積地整備計画
ブログ更新遅れました(ﾟДﾟ)先日お伝えしたように、わたくし野洲駅南口検討委員会の委員に委嘱されました。発足当時からずっと携わっておりましたので10年以上かな（最初が2012年だった(^^♪）野洲病院問題と一緒の論点となってましたが、今回は野洲病院の問題を切り離しての検討会議、半数くらいは発足当時のメンバーでしたが新しい方も見えて新たな切り口で議論できればと思います。（ちなみに私は市民公募でエントリーしました）第一回目でしたので、皆さん緊張しながらの意見交換前回と大きく変わるのは・野洲市立病院は考慮外・民間業者と事業提携するPPP/PFI事業としての取り扱い。・病院が考慮外となることによりゾーニングが変更。目標は賑わい創出、コンセプトは「心と体の健康をテーマに人と人とがつながることで生まれるにぎわいづくり...【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目
標記のようなニュースを見つけました。最近は皆さんもご存じかと思います、マンション価格高騰。主な要因としては、・景気回復に伴う地価上昇・原材料や燃料費の高騰に伴う価格転嫁この2つがあげられるでしょう。多くの専門家はこのまま価格上昇が続くと予測していますし、私もそうです。価格上昇の継続は避けられないでしょう。しかしこのまま価格上昇が続くと・一般の消費者にとって、マンションは自己資金でなかなか手が届かないものになる。・現在は低金利が維持されているが金利変動や金融市場の動向によっては借入を考えれているユーザーの資金計画に影響がでる→つまり借りにくくなる可能性もある。・売れなければマンション自体の新規供給が少なくなり、さらに価格高騰。・周辺の賃貸物件も価格上昇に合わせて賃料の上昇を引き起こす。というようなスパイラル...【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え
ニュースサイトで空家仕事人という記事を見つけました。東京の会社（株）ジェクトワン（東京都渋谷区、代表取締役：大河幹男氏）が新潟県三条市に派遣されて空家再生に注力しているとのことです。空家再生はあちこちで耳にするのですが、空家を売るもしくは貸すなどして人の手に渡すのが目的ではあるものの、成約までかなり難しいようですね、この会社、まず空家所有者または購入を検討している方に空家の状況を知ってもらう→空家の利活用のサンプルを見せるなどのイベントを開催し、空家の状況、可能性を周知することに徹底し、次に地域、市場のニーズを掘り起こすように、地域の方へヒアリング調査をおこなって、ニーズにマッチした空家利活用方法などの情報発信を行って、成約率を高めたようです。ここで特筆すべきはかなり時間をかけて下準備したことですね。（二...【ニュース】空家仕事人
過日ニュースで京都市の建物高さ規制の緩和へという記事を見つけました。容積率や高さ制限を緩和する施策が進められているようです。関連する話では、京都市の人口問題についてのニュースをご説明しましたね。前回記事2022/11/30これは京都の地価が高くなる→普通の給与所得者にはマイホームが買えない→京都市の外に出て家を買う→人口流出。というお話でしたが、価格高騰の背景には京都市の建物高さ制限というものがありました。都市計画上の規制を受けて高いマンションとか建てられない→住宅供給が追い付かない→価格高騰という状況になってました。京都の町の風景を守るというのが主旨でしたが、時代に合わなくなってきたのですね。以下のエリアについて地域の高さの制限を緩和しようということになりました。主要部分の緩和内容は以下の通り京都駅南側...【京都市】高さ規制緩和へ
先週の22日に令和5年地価公示の結果が公表されました。評価員の皆様お疲れさまでした。地価公示の結果はこちらです。前年度の全国全用途平均が2年連続プラス変動、三大都市圏の商業地、住宅地などの上昇が牽引したものと思われます。滋賀県は全用途平均ではマイナスとなったものの、下落幅は縮小、大津湖南エリアを中心に上昇と、ほとんどコロナ禍の影響がなくなってきたといえる結果でした。特徴としては、◎住宅地は都市部の住宅購入が難しい→地方の利便性の良いとこで購入といった需要層の流出が地方都市の住宅地の上昇の要因かなと思います。◎商業地は駅周辺の再開発、中心繁華街の人流の回復などで都市部の商業地は上昇、他方、旧来の商店街は顧客の流出、人口減のあおりで下落基調◎工業地は物流関連（2024年問題と絡むもの）を中心とした需要増、とい...【報道】令和5年地価公示発表
すっかり春になりましたね、スキーもこの3年ほどはいかず、今年は業務に明け暮れてました、スキーシーズン、学生の時は越後湯沢などに夜行電車で出かけて楽しむという生活していましたね。北海道のニセコエリアの話を以前ブログに記載させていただいたのですが、今回は本州のリゾート地「湯沢」について。以前野沢温泉のエリアのリゾートマンションが投げ売り状態であることをご紹介しました。前回記事東洋経済に面白い記事があったのでご紹介します。内容は越後湯沢のマンションがバカ売れしている件、リゾートマンションのお話、スキー人口が減少して所有する人が減少しています、これは今でもそうなんです…、以前お話をご紹介したときは、リゾートマンションを不動産屋さんに買取をお願いするときは、買取価格はタダとか「結納金」を納めないと買い取ってくれない...【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在
今朝の京都新聞で、「膨らむローン」という一つの記事を見つけました。低金利でローンが使いやすいってことなんですが、完済年が高齢化したり、100％ローンだったり、色々と不安のある状況であると記されていました。ずいぶん前にこのブログで京都市内のマンションは価格は高騰し、富裕層や一部の投資家しか購入できないという状況となっております。（関連記事；京都人口クライシス)ですので、上記以外のユーザーは京都市の外に住宅を探すということになるわけですが、この場合住宅ローンを利用する方も多いと思います。京都市以外のエリア（滋賀県など）でも、地価の上昇は続いており、人気のエリアのマンションなどは瞬く間に完売という事態がみられます。ですので、物件を見つけた瞬間に購入の段取りをする方が多いのですが、この場合、かなり無理なローンを組...【住宅購入】住宅ローン問題
先日、相続土地国庫帰属制度についてお話しました。前回記事関連する空家対策措置法が改正されるというお話もずいぶん前に解説しましたが、空家対策措置法の記事空家空地の絡みでよくあるのが隣の樹木が越境してくるという問題今回は民法改正のお話になります、よく、宅建の試験で相隣関係（民法233条）の問題を見ます(｀ー´)ノ例題；隣の家の庭の木の枝が伸びたらどうする、無断で切ってよいのか？今までの答えとしては枝は勝手に切ってはダメ、ちゃんと隣の土地所有者に頼んでねというものでしたが、今回の民法改正では条件付きで自ら切っても良いということになりました（この4月からなんで3月中はやってはいけませんよ！）※ちなみに木の根っこが越境してきた場合は切っても大丈夫です(*'▽')条件というものが一竹木の所有者に枝を切除するよう催告し...【民法改正】隣接地の木の枝問題
野洲の病院問題と付随していた駅前開発の関係ですが、当方再び検討委員会の委員委嘱を受けました。この委員会、かれこれ平成25年くらいから平成30年くらいまでありまして、その全部にわたって委員を務めました。平成23年に駅前にあったほほえみの湯という銭湯がなくなり、その利活用を検討する委員会として発足、その後野洲市立病院の移転先となり、病院を中心とした街づくりを検討するという委員会でした。当時は大学の都市工学の先生やそのゼミの学生などが積極的な意見交換をし、個性的なアイデアがたくさん出たのを覚えてます。また、専門家目線で、長年野洲市に住んでる市民としての意見を述べていきたいと思います。委員会の検討内容はまた、このブログで適宜報告させていただきます。【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び
※写真はイメージです。以前ブログでご紹介しました所有者不明土地の法整備の件ですが、今年の5月に施行されます前の記事はこちら→所有者不明土地法と不動産登記法の改正ご紹介したときは案の段階でしたので、ようやく形になってきたという感じでしょうか。これは、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考えている方が増加している現状や、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担増により管理の不全化が生じている現状を解決すべく整備された制度です。所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度として創設されました。①申請者は土地を相続、遺贈により取得した相続人となります。土地が共有地であ...【改正】相続土地国庫帰属制度の創設
法改正ネタです、年度末は増えてきますね。2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものですこれは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。以下の点について改正を行うようです。（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1mまで容積率不算入でしたが5mまで不算入となります）（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調...【法改正】建築基準法の施行令一部改正
おはようございます、不動産鑑定士の皆さんはただいま業務繁忙期、公示・相評が終わり、固定資産税の方が佳境に入ってますさて、これらの評価にあたって、令和4年の地価調査の内容を確認すると、全国的に工業地の上昇が大きくなっていることが目立ちますね。これは、巣籠需要→物流拠点を新設するための取得と、内陸部の工業地は食品関係に人気で、積極的な取得が進んでいること（災害リスクを考えたら…ですね）、あとは海外の事業所が生産拠点を日本に移していること等があげられます。中でも熊本県の菊陽町では、その立地条件から半導体企業からの引き合いが強く、初期投資額（地価を含む）から見た費用対効果が素晴らしいとの評価で、台湾の企業が現在進出しています。（ちなみに（県）9-1は上昇率31.6％で全国一位だとか）工場が進出するとなれば、まず生...【景気】工業地の動向とまちづくり
先日、隣町の守山市の新しい市長さんが当選しました（無投票選挙だったようです）若い人を中心に人口が増加している市なので注目されていますねさらに守山市は村田製作所の研究施設を誘致し、これに伴い人流が増えることが期待されています。ただ、人口が増加し、人流が変わっても取り残されている問題があります、顕著なのが駅前の商店街のシャッター街問題地方都市各地がこの問題を抱えていて、守山市も例外ではありません。ちなみに守山市は駅前再開発事業や地域活性化の事業やイベント等を積極的に行っております（駅に近いあまが池プラザや商店街ではよくお祭りをしています）なぜ、人口増の市がこの問題に直面しているのか、商店街では新規の店舗などが見られますが、主に飲食店が多く物販店が少なくなっていることが原因と言われています。確かに、人々が物を買...【雑談】守山市の商店街
ニュースサイトで以下の記事を見つけました。マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心ありマンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。【お家探しその31】マンション共用部について
以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、雑草の生い茂る空家は...【改正】空家対策特別措置法
以下のニュースを見つけました滋賀・草津でため池埋め立て農産物直売所、建設計画進む24年秋にも開業 京都新聞https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/947617場所は昔バイトしていたあたりのため池なんで（背景ですぐわかりました）、幹線道路沿いの良い場所とは確認できました。ちょうど交通量の多いエリアで近傍にはイオンモールもあり、その地域あたりは今後も発展すると容易に想像できますね。さて、このため池、どのように鑑定評価をするのか…そもそも、ため池とは…農業用水を確保するために水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池のことです。古くは江戸時代の水利事業からそのまま令和まで残っているものもあります。西日本に多いのは年間降水量の関係みたいですね。ため池の取引事例がたくさんあれ...【実務】ため池の不動産鑑定
本年もよろしくお願いします。お正月休みとはいえ、本業は一番ピーク時期、ちょいちょいと事務所に行って作業してたので休みらしい日は元日だけでしたが（笑）大晦日はなじみのバイク屋さんの年越しおでん会に参加して、ご挨拶して帰宅。元日は朝から恒例の初日の出に行きました。今年はニューマシンで(^^)/その後は地元神社へ初詣お札とかお守りとかいただいて軽く湖岸を流して帰宅あとはNETFLIXみてゆっくりしてました。二日目、三日目は皆さんと過ごして、久しぶりに凧揚げとかしたり正月を満喫本年は今日から業務開始、まずは事務所で初詣行きます。今年も毎週blog更新、その他オンライン関係のコンテンツの充実化を図るべく頑張りますので、よろしくお願いします。【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）
今年もわずかとなりました。本日は大晦日、経営者ともなると、毎日自分にハッパかけてばっかりですが、一年の振り返りついでに、本日はたくさん自分を労いたいと思います(^^♪今年の振り返ると、業務的には新たなジャンルを切り開くチャンスをいただけました。通常の業務に加えて、昔のご縁から新たな大型取引先をご紹介いただいたこと、また某大手ゼネコンとコラボで個人の不動産オーナー様へのご提案資料の作成を請け負ったりとか…、様々な業務にチャレンジする機会に恵まれました。これらの新しい業務では、駆け出しのころの勉強資料や試しに作った研究成果物が花を開きまして、昔の研究成果物をいろいろ修正して成果品として発行することができました。まさか20年の時を経て役に立つとは…、データ残しておいてよかったです。このように過去の自分に救われる...【感謝】2022年ありがとうございました
今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得した場合に譲渡した事業用資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置②土地の所有権移転登記および信託登記に係る登録免許税の特例措置、③優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例これらの期限を三年延長となりました。また④個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を延長して、さらに譲渡価額の要件の上限について条件付きで800万円まで引き上げる。これによって不動産の流通性を促進することが出来れば…というのが目的ですね。またREITについても特例の延長が認められておりますし、軽減対象の物件に「保育園」が追記...【改正】令和5年度税制改正大綱
今年、宅造法の改正が発表されました改正法は「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（以下、「盛土規制法」）として、施行は2023年5月26日です。これは、昨年、静岡県熱海市で大雨に伴って盛土が崩壊し、大規模な土石流災害が発生したことが大きな要因また、危険な盛土等に関する法律による規制が必ずしも十分でないエリアが存在していること等を踏まえ、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する盛土規制法が22年5月に公布された。規制対象区域や規制対象行為の拡大、工事の許可基準の強化や中間検査・定期報告制度の新設等に係る規定について、施行期日を定めるとともに、施行に必要な政令を整備するとのこと、「宅地造成等規制法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」では、「宅地造成、特定盛土等または土石...【改正】盛土規制
