司法書士佐季papaの毎日が一期一会

空き家譲渡特例の誤解と緩和

愛読者の皆さん、こんにちは。亡くなった方のご自宅を相続したけれども、この先必要が無いから売却することはよくある話です。空き家譲渡特例では、このような場合に譲渡所得（売却利益）から3000万円までは控除出来ますよということになるのですが、適用要件の1つに、そのご自宅（旧耐震基準の建物の場合のみ）を取り壊したうえで売却しなければならない、というものがあります（けっして空き家のままで譲渡（売却）するという意味ではありません）。ここは注意してください。ちなみに、この要件が令和5年度税制改正で緩和されることになる（売却前に必ずしも取り壊す必要が無くなった）のですが、買手が取り壊してくれなかったら売主は大きな不利益を被るので、やはり今後も従来どおり更地にしたうえで売却することになるだろうと思います。また、最近流行りの...空き家譲渡特例の誤解と緩和

2023/03/22 10:41

入金確認の連絡は必要？

愛読者の皆さん、こんにちは。改めてふと疑問に思ったのですが、お客様から報酬等が振り込まれたときに皆さんは都度その旨をお客様に伝えていますか？今のところ、私は、「振り込んだので確認してください。」というような連絡があった場合のみ返事を差し上げています。ちなみに、以前も疑問に思ったことがありました。連絡はこちらからするものなのだろうか？-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)相変わらずこの対応であれから11年がさらに経過しましたが、同様のクレームを受けたことは一度もありません。まぁ、このときは債務整理だったので、登記の場面とは報酬をもらうタイミング等の点で異なることもあって、一概に比較は出来ませんが…。今ではSMSを多用していることもあって、入金の確認メールも簡単に送れますしね。10年前と...入金確認の連絡は必要？

2023/03/21 10:20

習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）

愛読者の皆さん、こんにちは。しばらく忙しかったので更新出来ませんでした。珍しく今年の3月は不動産決済の依頼が集中しています。ところで、タイトルの件ですが、2年前は惜しいところで負けたので、今年こそは何とか勝ちたいなと思い、前回と同じペアでエントリーしました。初戦は5／28(日)になります。間違いなく前回よりは上手くなっているとは思いますが、その反面、筋力や反射神経がかなり衰えているのを実感しています。還暦となる今年でテニスを辞めるつもりなので、最後に良い思い出を作りたいと思っています。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）

2023/03/21 10:03

認知症と遺産分割

本日は2回目の更新です。相続した遺産に不動産があり、住むこともないので売却したいと考えたときに相続人の1人が認知症だった場合はどうしたら良いでしょうか？既にその方が成年後見制度を利用しているのならば、その成年後見人と遺産分割協議をすれば済む話なのですが、まだ成年後見制度を利用されていない場合が困ったことになるのです。なぜかと言うと相続した不動産を売却するためだけに成年後見制度を利用出来れば越したことはないのですが、残念ながらそうはいかず、いったんこの制度を利用すると通常は亡くなるまで続くからです。その場合にご家族が成年後見人になれれば費用はたいしてかかりませんが（希望すれば高確率で認められる）、弁護士や司法書士が選任される（確か統計では8割近くがそうなっているそうです）と年間で最低でも30万円近くの報酬が...認知症と遺産分割

2023/03/13 09:20

アウトレットでも高かった

愛読者の皆さん、おはようございます。約3年使い続けたCOACHの長財布がボロボロになりました。家内から誕プレでもらったものですが、さすがに見た目が可哀そう。そこで、今が10周年セールということもあって、酒々井プレミアム・アウトレットに昨日長財布を買いに行ったのです。ところが、ぐるっと見て回ったのですが、キャッシュレス時代ということもあって長財布を扱っているお店の少ないこと。もちろん、COACHも見たのですが、デザインが私が使っているものから結構変更されていて気に入りません。次に家内に勧められたBALLYはデザインは気に入ったものの、10周年セールでの大幅な値引きはしておらず、税込みで約4万円もすることに驚きました。これでは財布に入れる肝心のお金が残りません。ということで、ここでの長財布は諦めて、前回同様「...アウトレットでも高かった

2023/03/13 08:56

不在者管理人と失踪宣告

愛読者の皆さん、こんにちは。孤独死した方の場合とは限りませんが、相続人の1人が長きにわたって行方不明での場合ってあり得ないことではありません。どこかの外国にいることまでは分かっている、そのような場合は限定的ではありますが探しようがあるようですが（私は経験がありません）、通常の場合は不在者財産管理人を選任し、遺産分割協議を進めることになると思われます。また、他の選択肢として、行方不明となってから7年以上経過しているような場合は『失踪宣告』を申し立てることも可能です。では、どちらの手続も採れるとしたら、不在者財産管理人と失踪宣告のどちらを選んだほうが良いでしょうか？法的な安定性を求めるのであれば、私としては後者をお勧めします。なぜならば、不在者財産管理人のほうは行方不明者の法定相続分以下の遺産分割は認められな...不在者管理人と失踪宣告

2023/03/11 09:55

孤独死と葬式

愛読者の皆さん、おはようございます。孤独死された方のご遺体を、相続人ではない親族が善意で引き取り、葬儀まで執り行った場合の葬儀費用の話です。ちなみに、相続人はいます。この場合の葬儀費用の支払いをその親族は「相続人に請求してくれ」と拒否出来るでしょうか？答えはノーです。心情は察することが出来るものの、この葬儀の喪主は当親族であり、葬儀は葬儀会社と喪主との契約だからです。ちなみに、法律上は葬儀費用を故人の全財産から優先して回収出来ることにはなっていますが（先取特権）、そう簡単な手続ではないと思いますので（余計な費用もかかるし）、たとえ故人に遺産があったとしても、まずは喪主から支払ってもらうことを考えられたほうが良さそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となり...孤独死と葬式

2023/03/10 07:17

孤独死と遺産の調査（不動産や負債など）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回の話は、疎遠だった方が孤独死されたことで自分が相続人となったときにいきなり相続放棄を選択するのではなく、その方の生活状況によってはある程度遺産を調査してから判断しても良いのではないですかというものでした。調査の方法としては、（1）不動産に関しては、先日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「登記簿図書館」などを利用することである程度調査することが出来そうです。（2）預貯金に関しては、故人の住居内に残されていた通帳やキャッシュカードから、または、近所の銀行に問い合わせてみることで判明することがあります（その場合は相続人だと証明する必要があるので、事前に戸籍謄本等を揃えておかなくてはなりません）。（3）株式等に関しては、これも預貯金と同様に住居内にヒントがあったり、預貯...孤独死と遺産の調査（不動産や負債など）

2023/03/09 08:42

孤独死と遺産の調査（死者宛の郵便物）

愛読者の皆さん、こんにちは。最近、続けて孤独死の方の相続に関するご相談及び手続の依頼を受けました。いずれも相談者は相続放棄を選択しましたが、場合によっては相続放棄をするか、しないかの判断に時間をかけてみることも必要かと思います。ご存じかもしれませんが、原則として、相続放棄はお亡くなりになってから3か月以内に家庭裁判所に書類を提出しなければなりませんが、比較的簡単にこの3か月という期間を延長してもらうことは可能です（ただし、1回当たり3か月から6か月、それでも2回の延長が限度と聞いています）。この間に遺産を可能な範囲で調べれば良いでしょう。とは言え、亡くなった方が生活保護を受けていたような場合は明らかに遺産は無いでしょうから、このような場合は考えることもなく相続放棄を直ぐにしたほうが良いと考えます。ちなみに...孤独死と遺産の調査（死者宛の郵便物）

2023/03/08 09:02

権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）

愛読者の皆さん、おはようございます。最近は不動産決済の前に売主から権利証や印鑑証明書を預かることが多くなりました。その際にはもちろん預かり証をお渡しするのですが、俗に言う権利証に関しては、①登記識別情報通知、②売却予定の不動産登記情報、③預かり証、の3点を関連付けて説明するようにしています。単に預かり証に「登記識別情報通知1通」と書いて「はい、これが預かり証です」と手渡すだけではないということです。必ず①②③の「不動産番号（不動産には一筆一戸ごとに固有の番号が設けられます。人間で言うところのマイナンバーだと考えてください）」「受付年月日・受付番号（同じ不動産でも所有者が変わればその都度権利証が新しく作成されます。その新しい権利証を作成するための登記をした際の受付年月日・受付番号です）」が一致するのを確認し...権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）

2023/03/07 15:07

相続のご相談の仕方（終）

愛読者の皆さん、おはようございます。この話は今回でお終いです。前回ご紹介した相続登記に必要な書類のうち、相続人が取得する上で手間がかかるのが、①亡くなった方の出生（最低でも14，5歳頃）まで記載されている戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本（全部事項証明書）でしょう。とは言っても、親子の相続であればそんなに大変な作業ではないと思います。被相続人が亡くなったと記載されている現在の戸籍謄本を足掛かりに順次遡っていけば、時間は多少かかるものの、ほどなくすべて揃うでしょう。費用を節約するためにも出来る限りご自分で揃えることをお勧めします。ただし、売却を前提としている場合や相続税の申告が必要な場合は別です。簡単に取得出来るもの以外は私達司法書士に任せたほうが良いと思います。これに対し、兄弟姉妹間の相続は別です。相続するにせ...相続のご相談の仕方（終）

2023/03/06 10:05

歯が欠けた

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、2年ぶりに歯医者に行きました。忘れていた定期健診ではなく、歯の治療のためです。それはその2日前の出来事でした。蕎麦を食べているときに違和感があったのです。なぜならば舌が右下の奥歯に引っかかったからです。最初は詰め物が取れたのだと思いました。以前も取れたことがありましたから。（あ～ぁ、詰め物飲み込んじゃったよ。）そのときはそう思いました。で、治療してもらいに行ったわけです。ところが、診てもらったところ、詰め物が取れたのではなく、その奥にある自前の奥歯が欠けていると言われたのですどうも私は嚙む力が強いみたいです。驚きました。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ...歯が欠けた

2023/03/05 10:38

相続のご相談の仕方（3）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回のまたまた続きです。ご参考までに相続「登記」手続をするために必要な書類をざっとお伝えします。①亡くなった方の出生（最低でも14，5歳頃）まで記載されている戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本（全部事項証明書）各1通②相続人全員（不動産を相続しない人も含む）の戸籍抄本（個人事項証明書）、または戸籍謄本（全部事項証明書）各1通（ただし、被相続人が亡くなった日以降のもの）（①の戸籍と1通で兼ねることが出来るのであれば別々で取る必要はありません）③相続人全員の印鑑証明書各1通（不動産を取得する相続人は不要となる取り扱いが登記手続上認められていますが、ケースバイケースで判断しなければならないことから、後からひと手間増やすのを避けるために最初に全員分必要と伝えています。）④亡くなった方...相続のご相談の仕方（3）

2023/03/04 08:29

相続のご相談の仕方（2）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回の続きです。ところで、面談や電話相談の際にいつも尋ねられるのが登記費用です。これは資料さえあればその場で概算（報酬プラス実費）をお伝え出来るのですが、計算するためにどうしても必要となるのが、相続対象不動産の「固定資産税納税通知書」または「固定資産評価証明書」です。さすがにこれが無いと報酬は計算出来ても実費が計算出来ません。ときどき最新のもの（今であれば令和4年度のもの）が見つからないと言われることがあるのですが、その場合は令和3年度のものでも構いません。原則として3年に1度しか固定資産は評価替え（次は来年）されないので、令和3年度のものであれば、仮に土地の評価額に変動があったとしても、相続登記の税率はとても低いので、令和4年度のものとそんなに大きな差は出ないでしょう...相続のご相談の仕方（2）

2023/03/03 09:09

相続のご相談の仕方（1）

愛読者の皆さん、おはようございます。来年には相続登記が義務となり、その負担を軽減するために昨日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「相続土地国庫帰属制度」も順次施行されていきます。したがって、今後は相続の相談が増えるものと思われます。ちなみに、相談の方法としては、概ね（1）面談、（2）電話相談、（3）メールでの相談の3つが挙げられるところ、仕事を実際に依頼していただく上ではどこかのタイミングで（1）が必要とはなるのですが、最初のご相談はどれでも構わないと思います。ただし、ご相談の内容次第ではメールは作成するのがとても大変になるので（もちろん簡単なときもあります）、遠方でもない限り頻繁にやり取りをすることは想定していません。メールでの質問に答える側（司法書士）は、相談者に出来る限り行間を読ませないように（...相続のご相談の仕方（1）

2023/03/02 08:46

登記簿図書館（相続登記漏れを防ぐために）

愛読者の皆さん、こんにちは。昨日ご紹介した所有不動産記録証明制度の施行はまだまだ先の話なので、とりあえず現時点で何か役に立つサービスが無いか、知り合いの弁護士に尋ねてみたところ、これを紹介してもらいました。民間のサービスである登記簿図書館です。http://登記簿図書館.com/ここには全国の不動産を対象とした名寄せ機能があります。ただし、同姓同名の人が所有（共有）している不動産も抽出してしまうようなので、その点では参考程度と考えておいたほうが良さそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、...登記簿図書館（相続登記漏れを防ぐために）

2023/03/01 08:38