司法書士佐季papaの毎日が一期一会

無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。有意義なゴールデンウイークをお過ごしください。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（04...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

2023/04/29 09:29

民事信託業務に関するガイドライン

愛読者の皆さん、おはようございます。司法書士や弁護士が関わる民事信託業務が、一部ではあるものの、金儲けに走りがちであり、「委託者」の意向をないがしろにする傾向にあることから、昨年12月に日弁連が『民事信託業務に関するガイドライン』を作成しました。内容はとても分かりやすいので、民事信託業務をこれから行いたい、または引き続き行っていきたいと考えている司法書士は是非ご一読を。民事信託業務に関するガイドライン(nichibenren.or.jp)では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日...民事信託業務に関するガイドライン

2023/04/28 08:44

孤独死と遺言

愛読者の皆さん、こんにちは。今回は孤独死された方の相続人に対するお話ではなく、孤独死となりそうな方に対する話です。これまで孤独死関連の話を何回かしてきましたが、お分かりのように相続人に対し迷惑をかける可能性が結構高いので、それを避けたいのであれば遺言書の作成をお勧めします。それも公正証書で。（法務局保管型）自筆証書と比べて多少費用はかかりますが、直ぐに相続手続が執行できるので、そのほうが相続人は困らないでしょう。また、これまでも何度か言っていますが、結婚してはいるものの子どもがいない方や結婚自体していない方も、可能ならば遺言書を作成しましょう。なぜならば、前者の場合は残された配偶者が単独で相続出来るわけではなく、後者の場合は被相続人の兄弟姉妹が相続人となるので相続手続が滞る可能性が高いと思われるからです。...孤独死と遺言

2023/04/27 08:48

孤独死と自動車

愛読者の皆さん、おはようございます。昨日の『孤独死と遺品整理』の補足となります。孤独死された方が賃借物件の駐車場を借り、そこに自動車を停めていた場合、もし相続放棄をしようと考えているのならば、賃貸人が処分してほしいと言ってきたとしても何もしないほうが良いでしょう。なお、自動車がまだクレジット（ショッピングのことで、キャッシングとは異なります）の支払い中であるならば、所有者はクレジット会社のはずなので（車検証の所有者がクレジット会社名義）、その場合はクレジット会社に連絡をすれば引き揚げてくれるはずです。そうじゃなければ、自動車の処分は賃貸人に任せましょう。その場合は賃貸人が自ら法的手続を執ることで処分することになります。ちなみに、放置車両の撤去をしてくれる専門業者もいるようです（チラシがたまに入りますが、報...孤独死と自動車

2023/04/26 08:40

孤独死と遺品整理

愛読者の皆さん、おはようございます。孤独死された方の遺品に関し、相続するのならばまだしも、相続放棄をするつもりならば、原則として手を出さないほうが無難です。それが、例えば大家さんに迷惑をかけないように遺品整理業者に依頼する場合であっても、その支払いを遺品（預貯金や現金）から行うと単純承認したと見做される可能性があるので、その場合は自腹を切ったほうが無難でしょう。また、遺品自体の処分も、明らかに経済的価値の無い物ならばまだしも、その判断が難しいような物ならば保管しておいたほうが無難です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...孤独死と遺品整理

2023/04/25 09:10

伝言ゲームを避けるために

愛読者の皆さん、こんにちは。遺言書の作成の相談を受けているOさん及びそのご家族2人（長女、長男）と週末に打ち合わせを行いました。ちなみに、遺言書を作成しようと考えたきっかけは13年前のOさんの夫の相続まで遡ります。Oさんの夫の遺産は二束三文にしかならないと思われた山林のみ。それでも、Oさんは、自分が相続したうえで処分をしたかったようですが、Oさんには夫の相続よりも前に亡くなった二男がいたので、夫の相続人は、長女、長男、二男の子供（Oさんにとっては孫）2人となり、そのうえ孫2人はいずれも未成年だったので、相続するうえで協力を求める相手は二男の元妻（二男は亡くなる前に離婚していました）という、前途多難を予想させるような状況にありました。そのときは私がOさんから依頼を受けて、二男の元妻に連絡を取ったわけですが、...伝言ゲームを避けるために

2023/04/24 10:31

怪しげな第三者のためにする契約（おまけ）

愛読者の皆さん、こんばんは。前回の続きです。まずは第一売買契約の売主（所有者）宛に登記関係書類を送り、電話で本人・不動産・意思確認をした後、お送りした書類を返送してもらい、その後直ぐに第二売買契約の売主（第一売買契約の買主）宛に署名押印が必要な登記原因証明情報を送り、電話とLINEを併用して本人確認を済ませました。ここまでで2週間を要しています。ということは、不動産決済当日に当事者が集まらないような方法で行う場合には、当事者の住所によっては、売買契約が済んでから不動産決済まで少なくとも3週間は空けておく必要がありそうです。今回の不動産仲介業者は当初2週間で進めようとしていました。ちなみに、犯罪による収益の移転防止に関する法律では、登記手続の委任者である第一売買契約の売主と第二売買契約の買主が本人確認の対象...怪しげな第三者のためにする契約（おまけ）

2023/04/23 18:25

改正された犯収法での対応の変更

愛読者の皆さん、おはようございます。昨年12月に「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が改正され、不動産決済の受任時の本人確認方法が変更となりましたね。施行は来年のようです。今までは、個人であれば売主・買主双方の①住所、②氏名、③生年月日の確認だけで済んでいたものが、さらに④売却（購入）する目的、⑤職業までも確認が必要となります。ちなみに、疑わしい取引の場合の行政庁への届出までも必要となるのは、公認会計士・税理士・行政書士だけで、司法書士と弁護士は除外されています。確認事項は増えましたが特段面倒になったなという認識はありません。宅建業者はそもそも今も④⑤は確認事項でもありますしね。ところで、①②③は身分証明書等で裏付けが取れますが、④⑤は何か裏付けを取る必要があるのでしょうか？そこまで要求されると難しい...改正された犯収法での対応の変更

2023/04/22 09:25

無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回もお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

2023/04/21 08:57

怪しげな第三者のためにする契約

愛読者の皆さん、こんにちは。何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二...怪しげな第三者のためにする契約

2023/04/17 10:17

無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

2023/04/15 10:17

長年連れ添った夫婦の以心伝心

愛読者の皆さん、こんにちは。昨夜、テニスの練習中に左足ふくらはぎを痛めてしまいました。珍しいことです。毎日朝晩と欠かさず柔軟体操を続けてきたこともあって、ここ何年もこういった痛みとは無縁だったのに。帰宅し、家内に「足を痛めちゃったよ」と言ったところ、笑いながら家内が自分の足を見せてきました。その日はゴルフだったのですが、段差で足を捻挫してしまったとのこと。さすが真珠婚の夫婦。でも、こんな以心伝心はご免ですでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡...長年連れ添った夫婦の以心伝心

2023/04/14 09:36

無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

2023/04/13 08:48

戸籍の生年月日の移記間違い

愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しい経験をしました。それは相続登記の話です。いつものように被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得したのですが、被相続人の生年月日「大正14年3月2日」が，婚姻を機に「大正14年3月4日」と間違って移記されていたのでした。なお、①誤記したと思われる市役所に確認したところ、「なぜ間違って移記されたのか分からない、当人が亡くなっているので訂正は出来ない（これは間違った回答です。嫡出性に影響の無い生年月日の明らかな間違いは家庭裁判所を通さずに訂正出来ます）」と言われました。②相続人にも確認したところ、被相続人が生前「間違っていたので4日に修正してもらった」と言っていた、だから、ずっと4日だと思っていたそうです。ちなみに、法定相続情報証明書も取得する予定だったので、事前に法務局に...戸籍の生年月日の移記間違い

2023/04/12 14:17

所有権更正と住宅用家屋証明書

愛読者の皆さん、おはようございます。先日次のようなご相談がありました。完了した建物表題登記の所有者はA（夫）だけなのですが、実はB（妻）も建築費用を負担することになったので、その後の登記手続はどうしたら良いですか？というものです。ちなみに、予定されているのは（1）所有権保存登記、（2）Aを債務者とする抵当権設定登記、（3）Bを債務者とする抵当権設定登記で、もちろん、住宅用家屋証明書が取得出来るケースです。これが住宅用家屋証明書が取得出来ないケースであれば答えは簡単で、（1）と（2）の間に所有者をAとBの共有にする所有権更正登記を挟むだけなのですが、今回はそうはいきません。というのも、（1）の登記申請時に提出する住宅用家屋証明書の対象はA1人だけだからです。つまり次の所有権更正登記でAの持分は減り、その一方...所有権更正と住宅用家屋証明書

2023/04/11 09:41

顔つなぎ

愛読者の皆さん、こんにちは。昨日のお客様は、2年前に相続の手続を依頼していただいたOさんとその息子さんです。ちなみに、2年前のOさんの相談は次のような内容でした。福岡県田川市から突然、Oさんとその兄弟姉妹（以下「Oさん等」という）に対し、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいた「助言・指導書」が届きました。Oさん等にとっては寝耳に水の話です。届いた書類を確認したところ、Oさん等の祖父が共有者となっている敷地（名義人は9名で大正9年に購入している）の上に老朽化した空き家が建っていることから、このままでは危ないのでどうにかしてもらいたいとのことでした。固定資産税は他の共有者が支払っていたのでその存在に今まで気づかなかったわけです。Oさん等の意向としては、こんな遠くの不動産を持っていても仕方がないので、...顔つなぎ

2023/04/09 08:26

知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴

愛読者の皆さん、こんにちは。先日、電話で孤独死のご相談を受けました。取引先不動産会社の社員の方の奥様がその相続人となったことから、当該社員の方から相談に乗ってほしいと頼まれたのです。こちらとしてもその社員の方には長年お世話になっていることから、その場でご相談に乗らせていただきました。ちなみに、これは土曜日の10時頃の話です。翌日曜日にはもう一人の相続人である奥様のお姉さんとも電話で相談を受けました。土曜日も日曜日も質問されたことに躊躇なく回答出来たこともあったので感触は良かったし、お姉さんのほうも「では、今後の手続もよろしくお願いします」とのことだったので、いつものようにその後はスムーズに話が進むものと思っていました。ところが、月曜日に奥様から「依頼は少しお待ちください」とのメールが。その後1週間ほどして...知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴

2023/04/08 09:25

auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点

愛読者の皆さん、おはようございます。住宅ローンを組む銀行がauじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。データをA3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも7項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、...auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点

2023/04/07 09:11

本人確認情報と緩和された面談

愛読者の皆さん、おはようございます。新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。そこで、このような場合における本人確認方法が3／30付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合において...本人確認情報と緩和された面談

2023/04/06 08:46

意外な固定資産税評価の基準日

愛読者の皆さん、こんにちは。つい最近知ったのですが、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている不動産の評価額って、前年の1月1日の地価公示価格を基準としているとのことです。てっきりその年の1月1日だと思っていました。まぁ、確かに考えてみれば、市役所で働く人達が4月1日までの3か月で評価するなんて無理ですよね。ちなみに、固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われますので、次回は令和6年度となります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂けれ...意外な固定資産税評価の基準日

2023/04/05 08:49

横浜市の住宅用家屋証明書にご注意

愛読者の皆さん、こんにちは。先週3／31の不動産決済手続での出来事です。物件は横浜市西区のマンションでしたが、決済場所は、住宅ローンを組んだこともあって、錦糸町の銀行で行われました。年度末最終日なので、決済手続が終わるまでかなり時間がかかるだろうと覚悟していたのですが、朝イチの開始時間だったこともあって、10時半過ぎには無事に終了しました。とりあえず事務所に戻り、オンライン申請を済ませた後、住宅用家屋証明書を取得するためにいざ横浜へ。ちなみに、登記申請後の住宅用家屋証明書の取得は不動産登記情報では出来ませんが（登記中のために照会出来なくなるから）、今回は週明けに取得することも可能性としてはあったことから、事前に登記事項証明書を取得しておいたので大丈夫です。ここまでは順調、順調。私の事務所から一番近い横浜市...横浜市の住宅用家屋証明書にご注意

2023/04/04 08:43

民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて

愛読者の皆さん、こんにちは。先月開催された衆議院の予算委員会第三分科会（法務省等）において、「民間事業者がインターネット上で提供する相続登記申請書作成等のサービス」について、法務省民事局長から「司法書士法に違反するおそれがある」との答弁がなされました（答弁の概要については、後記のとおりです。）。このような答弁がなされたのは、来年4月に施行される相続登記の義務化を見据えたこのような違法行為になりかねないサービスが増えているからかもしれません。ところで、司法書士の資格を持たない者が、業務として登記申請書類を作成することや登記申請書類の作成について相談に応じることは、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金（刑事罰）に処せられる重大な法違反行為です（司法書士法第78条）。①民間事業者が、依頼者が入力していない情報...民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて

2023/04/03 09:08

真珠婚式のお祝い

愛読者の皆さん、こんにちは。今日は先ほどまで佐倉に出かけていました。4／5（水）が結婚30周年なので、そのお祝いに1月にも利用した京成臼井駅そばにある「カステッロ」で食事をしてきました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)珍しいことに前回食べた際の料理がどれも自分の好みの味だったし、家内も以前からここで食べたかったそうなので、今回はここを選んだわけですが、期待したとおり、今回もどの料理も美味しかった。値段はけっしてリーズナブルとは言えませんけれども、昨年利用した市原の「灰屋」に比べると満足度は圧倒的にこちらのほうです。ちなみに、昨年利用したお店はココです。炭火焼ステーキ灰屋-炭火焼...真珠婚式のお祝い

2023/04/02 15:12

空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）

愛読者の皆さん、こんにちは。いや～、3月の中旬からしばらく忙しかったので久しぶりの更新となります。不動産登記を主な業務とする司法書士は昔からこの時期は稼ぎどきですものね。さて、前回ご紹介した空き家譲渡特例ですが、3月28日に国会で可決成立した「租税特別措置法の一部改正を含む所得税法等の一部を改正する法律」により、適用期限が4年延長されましたね（令和9年12月31日までの売買が対象となります）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂ければ対応しま...空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）

2023/04/01 16:59