司法書士佐季papaの毎日が一期一会

所有不動産記録証明制度（相続登記漏れを防ぐために）

愛読者の皆さん、こんにちは。以前、ここで相続登記漏れの話をしました。司法書士が関与していながら相続登記漏れかよ-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)このときは司法書士の確認が杜撰だったからだと思っていますが、たとえ資料（権利証、固定資産評価証明書、名寄帳等）を入念に確認していたとしても、それでも相続登記漏れが生じることは十分にありえます。それは、固定資産評価証明書や名寄帳は市町村単位で作成・交付されることもあって、請求した市町村以外に存在する不動産はそこには記載されないからです。残念なことに現時点で全国規模で被相続人名義の所有（共有）する不動産を網羅的に抽出する公的な手続はありません。だから、知りえなかった他市町村の不動産に関しては相続登記がされないままの状態となります。そこで、この...所有不動産記録証明制度（相続登記漏れを防ぐために）

2023/02/28 14:23

長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？

愛読者の皆さん、こんにちは。どちらかというと司法書士向きの話です。登録免許税を安くするために市町村役場で住宅用家屋証明書を取得することは常日頃から経験していると思います。そして、この証明の対象となる家屋が、一般住宅ではなくて、長期優良住宅の場合は認定通知書というものが必要となるのですが、それが原本なのか、コピーで足りるのかは市町村ごとでまちまちです。ちなみに、私が住んでいるのは習志野市ですが、周辺の市町村を調べたところ、（1）原本が必用佐倉市四街道市八街市（2）コピーで可習志野市千葉市船橋市八千代市市川市浦安市松戸市柏市流山市でした。なぜ取り扱いが分かれるのか不思議です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。...長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？

2023/02/24 15:45

配偶者はいつも相続人

愛読者の皆さん、こんにちは。この場合の配偶者とは婚姻届を出した配偶者を意味します。日本国籍である必要はありませんが、事実婚（内縁）は認められていません。配偶者が他の相続人とは異なり常の相続人となる理由として、生前の被相続人の財産形成に貢献していることが挙げられるのですが、たとえ冷え切っている夫婦仲でも、長年別居していたとしても、法律上の配偶者であれば相続人となります。相続分を画一的に判断するために何らかの基準は必要なのでしょうが、被相続人の晩年一生懸命世話をしてくれた相続権の無い身内や近所のおじちゃん、おばちゃんよりも、何もしない鬼嫁のほうが優遇されるなんて、なんだか理不尽ですね。ちなみに、この理不尽さは第一順位の相続人である子どもにも同様のことが言えます。ところで、第二順位の相続人は親なのですが注意した...配偶者はいつも相続人

2023/02/23 14:26

冷蔵庫よ、お前もか。

愛読者の皆さん、おはようございます。3週間ほど前の話ですが、冷蔵庫の扉を閉めようとしたときにパキッと音がして、扉がちゃんと閉まらなくなりました。スプリングが老朽化により折れてしまったのです（2008年製なのでかなり長い間頑張ってくれました）。恐れていたことがとうとう起きてしまったのです（ここ数年でエアコン、ガス給湯器、洗濯機が立て続けに壊れた）。買い替えです。せめてもの救いは冬場に壊れたことでした。これが真夏だったら…と想像するだけで鳥肌ものです。家内が直ぐにヤマダ電機に走りました。そして、今日は新しい冷蔵庫の搬入です。家内は嬉しそうです。僕の懐は寂しそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ...冷蔵庫よ、お前もか。

2023/02/11 08:59

本人確認情報と身分証明書の住所

愛読者の皆さん、おはようございます。今回も本人確認情報ネタです。申請人の身分証明書を添付するわけですが、例えば、印鑑証明書の住所が船橋市であるにもかかわらず、運転免許証の住所が習志野市の場合はどうすれば良いでしょうか？単純な話ですが悩む人もいるのでは？答えは簡単です。繋がりを付けるために住民票等を添付すれば良いのです。わざわざ運転免許証の住所を「登記だけのために」変更する必要はありません。ちなみに、道交法では速やかに手続をしないと2万円以下の罰金となりますし、免許更新の通知が届かずにうっかり失効させてしまうという可能性もあるのでご注意を。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。登記全般に関する電話相談や面談（も...本人確認情報と身分証明書の住所

2023/02/10 08:47

本人確認情報と電子署名

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、AB共有物件の所有権移転登記手続を依頼されたのですが、2人とも権利証を紛失しており（現行の登記識別情報通知とは異なり、登記済証だったので、それを保管していたAがうっかり紛失してしまうと必然的にBも紛失したことになってしまう）、本人確認情報を作成しての申請でした。法改正されてからというもの、私はずっと印刷したものを法務局に提出していましたが、職印証明書（500円）を必要な都度取得するのがもったいないため、少し前から電子署名したものを送信する方法で行っていたところ、今回は2人分と言うこともあってか、容量オーバーで送信出来ませんでした（だから、Aの分は電子署名、Bの分は印刷して提出）。そこで、ふと疑問に思いました。本人確認情報をデータとして送るときには添付書類も一緒に送...本人確認情報と電子署名

2023/02/09 16:21

死亡の場合の代理権不消滅

愛読者の皆さん、おはようございます。『代理権の不消滅』いったい何のことかさっぱりわからんと言う司法書士はいないでしょう。とは言っても、多分ですが、経験しているのは会社代表者の資格に関する場合がそのほとんどだと思います。かく言う私も個人の死亡の場合は経験したことがありません。ちなみに、この代理権の不消滅を不動産登記法第17条ではどのように規定しているのかと言うと、「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。」として1号では「本人の死亡」、4号では「法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更」とあります。この4号がよく経験するケースです。ちなみに、民法第653条では「委任は、次に掲げる事由によって終了する。1委任者又は受任者の死亡委任者による」と規定されているの...死亡の場合の代理権不消滅

2023/02/06 09:41

住宅用家屋証明申請時の申立書

愛読者の皆さん、おはようございます。つい最近の話ですが、住宅用家屋証明書を取得する上での住所の移転手続を取り上げたことがあります。その際に申立書（現住所のままで登記をする場合に作成する）が必要だと話しました。その申立書の書き方についての説明となります。仮に令和5年2月3日に所有権移転（売買）、同日に登記申請、同日に住宅用家屋証明書の申請だったとします。今までは、例えば「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和5年4月1日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況だからです。」というように記載していました。この書き方で今まではどこの市町村でも問題なくもらえていたからです。しかし、よくよく考えてみるとこれでは...住宅用家屋証明申請時の申立書

2023/02/05 09:11

法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬（おまけ）

愛読者の皆さん、おはようございます。証明書の取得にかかる報酬は約1万円ほどと伝えましたが、正確に言えば、相続登記申請と同時でなければそれだけかかりますよという意味です。同時だと手間が格段に減るので半額ぐらいで良いと考えています。とは言え、相続登記申請は他の相続手続がほぼ終わった後で、つまり、最後に依頼されるような手続なので、その時点で証明書取得の必要性は既に無くなっていることが多いと思います（私は同時に請求したことがまだありません）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお...法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬（おまけ）

2023/02/04 09:21

ダメもとで登記申請ってどうなの？

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、開業後20年以上経過しているベテランの司法書士から、ある登記申請手続に関し相談されました。既に登記申請はしているのですが、法務局で補正（登記申請内容に不備があり、そのままでは登記が終わらないこと）になったそうです。内容を聞いたところ、普通に考えたらそれは当然無理でしょう、というものでした。ちなみに、彼女は後日申請を取り下げました。十分な経験も知識もあるはずの彼女が無理だと思われる登記申請したのは、正攻法だと手間（時間やお金）がかかりすぎることから、ダメもとで良いから申請してみてくれと依頼者が望んだからなのだそうですが、それでも、私は彼女の選択（ダメもとでの登記申請）を良しとしません。なるほど、依頼者目線で考えれば「この先生は私の望みを受け入れてくれた」と満足してく...ダメもとで登記申請ってどうなの？

2023/02/04 09:08

法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬

先ほどの投稿に関連している内容なので続けます。以前、興味本位で他の司法書士は幾らぐらい請求しているのか調べてみたところ、中には驚くような高額な報酬（それこそ4万円とか5万円とか（税抜き）。戸籍謄本等の取得手数料を含むものもありましたが、それを考慮しても高いと思います）を請求しているものもあったので、それは果たして妥当なのかなと思い、このブログで今回取り上げようと思ったわけです。ちなみに、私の場合は消費税込み1万円ほどです（一般的には申出書作成で5000円、図面作成で5千円。戸籍謄本等の取得手数料を含めたとしても高くても2万円ほどか）。そもそも、4万円とか5万円とかの報酬を請求しようと考えている司法書士はこの証明制度が何のために設けられたのか理解しているのでしょうか？一般的には、税務署での相続税の申告、金融...法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬

2023/02/03 09:27

相続登記と司法書士報酬（終）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回お話したのは相続登記申請手続そのものの報酬でしたが、もう一つ忘れてはならない報酬があります。それは戸籍集めの報酬です。相続登記をするためには戸籍謄本等をまず集めてもらわなくてはなりません。親子間の相続の場合は比較的簡単に集めることが出来るでしょうが、兄弟間の相続の場合はとても複雑となり、法律の知識の無い方がそれらを集めるのは大変な手間となることでしょう。私達司法書士はそのような場合に相続人に代わり戸籍謄本等を集めることが出来ます。もちろん、有料ではありますが、ただ、その報酬のもらい方でかなり差が出ることがあります。以前存在していた報酬基準では戸籍謄本を1通取得すると約2500円の報酬をもらえました。10通取得すれば約2万5千円です。私が勤めていた事務所はこのようなも...相続登記と司法書士報酬（終）

2023/02/03 09:19

相続登記と司法書士報酬（2）

愛読者の皆さん、おはようございます。相続登記の内容によるとは？例えば、亡くなったのがAだとして、土地と建物をAが所有している場合であっても、（1）両方をBが相続する場合と（2）土地をBが相続し、建物はCが相続する場合とでは報酬は異なります。（1）は1件の登記申請で済みますが、（2）は2件になるからです。ちなみに、（1）の場合は遺産分割協議書と相続関係説明図（この図面を作成すると法務局から戸籍謄本等を返却してもらえます）の作成を含めて消費税込み約4～5万円、（2）の場合は消費税込み約6～7万円でしょうか。さらに、例えばBさんがすべて相続するとしても、習志野市と船橋市に不動産がある場合には報酬は2件分となります。不動産を管轄する法務局が異なるからです。一般的には習志野を済ませてから船橋か、船橋を済ませてから習...相続登記と司法書士報酬（2）

2023/02/02 08:13

相続登記と司法書士報酬（1）

愛読者の皆さん、おはようございます。いよいよ来年の4月1日から相続登記が義務化されます。間違いなくこれから司法書士（行政書士ではありません）に相続登記のご相談または依頼をされる方が増えるものと思われます。だから、過払い金ブーム同様に巷の司法書士は盛んに周知活動をしています。ところで、ご相談や相続手続を依頼する方にとって、まず気になることがあると思います。それは、司法書士に依頼する際の登記費用です。ただ、登記費用と言っても、ここで説明するのは司法書士の『報酬』のことです。登録免許税等の実費は誰に頼もうがさほど変わりません。多分、数百円単位でしょう。20年ほど前までは法務大臣の認可した報酬基準表があったのでそれに則っていましたが、それが撤廃されてからはピンキリです。とはいえ、基準表があった頃から仕事をしていた...相続登記と司法書士報酬（1）

2023/02/01 11:21