不動産豆知識【仲介手済料の成約金額3%+6万円の6万円って何？】

前回は、”仲介手数料最低金額”を書いたわよね。そこに出てきた、不動産を売ったり、買ったりした時に不動産会社に支払う仲介手数料は成約価格の3％＋6万円と別途消費税が必要ってのはもうわかっているわよね。 で、この6万円って何？って思う方、たくさんいるわよね。私も、お客様によく質問されるわ。「何で別に6万円取るの」とか「6万円は余分じゃないの」とか言われる時があるのよね。 ずばり！！これは方程式みたいなものよ。っていうか方程式そのものかな。 じゃあ説明するわね。 まず、国土交通省が報酬規程ってのを定めているのよ。 それは、以下を見てね。わかりやすくするため、税別にするわね。 成約金額200万円以下・…

不動産豆知識【仲介手数料の最低金額】

みなさん、不動産を売ったり、買ったりした時、不動産会社に支払う仲介手数料って知ってるわよね。そう、成約金額の3％＋6万円の別途消費税ってのを良く聞くわよね。これってどの成約金額でも同じってわけではないのよ。100万円の場合は？、300万円の場合は？成約金額が低くなると仲介手数料の割合が変わるのよ。2018年に改正があって売る時の仲介手数料は変わったんだけど、それまでは下のとおりよ。 成約金額200万円以下・・・成約金額の5％以内 成約金額200万円を超え400万円以下・・・成約金額の4％＋2万円 成約金額400万円を超える・・・成約金額の3％＋6万円 ※税別ね 200万円の成約金額だと仲介手数…

不動産豆知識【自由設計新築戸建てで窓を決めるのに気をつけること】

自由設計で家を建てるのって夢があるわよね。間取りや収納、クロス、外壁、自分達が選べるのは楽しいわよね。もちろん、自分達だけでは決められないこともあるから、営業の方や設計士の方にアドバイスをもらうこともあるわよね。営業や設計士は、これまでの経験や知識、予算、デザインも考えながら提案してくれるので、ある程度任せてしまうところもでてくるわよね。 そこで意外と盲点なのが窓なのよ。メーカーによっては様々な窓があるわよね。おそらくいきなり「ここはこの窓を使って下さい。」と希望を伝える人はかなりレアーケースね。ほとんどは、設計士が採光（光を取り入れる）や通風、デザインなどを加味しながら提案することになるわよ…

不動産豆知識【吹き抜けってどうなの】

既に建っている家、これから建てようとする家で、“吹き抜け”ってあるわよね。これって必要なのかしら。正直、あたしはいらないと思うわよ。でも、開放感があって、部屋が広く感じたり、窓をつけることで、光を多く取り入れることができるわね。その反面、エアコンが効きにくいっていうデメリットがあるのよ。暖かい空気は上の方に行くでしょ。だから、冷房はまだいいけど、暖房の効きはだいぶ悪くなるわね。それをカバーするのに床暖房を付けるといいけど、その分コストがかかるわよね。床暖房の設置費用やランニングコストは近頃はだいぶ安くなってきてるからさほど負担にならないという意見もあるかしら。それに今は高機密高断熱でって言って…

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不動産豆知識【登記費用は司法書士により変わる】

家を買う時の諸費用の中で、“登記費用”っていうのがあるわよね。登記は不動産の所有権を主張する為に登記簿に名義を書き換えることよね。ようは、この土地や家は自分のものだから記録に残すってことね。 登記費用は“登録免許税”と”謄本をあげる手数料“、“司法書士の報酬”から構成されているのよ。“司法書士の報酬”以外は誰に頼んでも一緒なのよ。自分でやれば、”司法書士の報酬“はいらないわよね。でも、なかなか書類が面倒で、自分でやるのは難しいわよ。住宅ローンを組むと抵当権の設定ってのがあって、ようは、金融機関が住宅ローンの返済ができない時にその不動産を競売にかけて売ることができるようにしておくことね。これも、…

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不動産豆知識【買い分かれ取引】

個人の住宅ではあまりないケースで、一般の人は、はっきり言って“買い分かれ取引”はどうでもいいことよ。でも、不動産会社で営業している方は理解してないとだめね。さっき書いたけど、個人の住宅ではあまりないケースだから、個人の住宅しか扱ってない不動産会社の営業している方は知らない方が多いかもしれないわね。 今回は不動産会社の営業をしている方向けに説明するわね。 “分かれ”ってわかるわよね。不動産の仲介をするのに売主の仲介に入る不動産会社と買主の仲介に入る不動産会社が別々になるってことよ。お金を絡めた方がわかりやすいかしら。売主の仲介に入った不動産会社は売主から仲介手数料をもらって、買主の仲介に入った不…

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不動産豆知識【マンション管理規約の確認】

マンションは共同住宅とか集合住宅って言ったりもするわね。読んで字のごとくで、複数の世帯が集まって、一部を共同で使う住宅のことよね。“マンション”の語源は英語の“mansion”(豪邸)からきてるのよ。昭和30年代の初めに、公団住宅とは違った高級な集合住宅ってことで、デベロッパーが名付けたようね。いわゆる和製英語ね。ちなみに日本のマンションことを英語では、“アパートメントハウス”や“コンドミニアム”て言うのよ。 少し話しがそれちゃったけど、共同で生活するには一定のルールが必要になるわね。それが、マンション管理規約になるのよ。マンションで管理組合を作って、組合で管理規約を作る必要があるんだけど、普…

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不動産豆知識【土地の公簿面積と実測面積】

土地の実測面積って読んで字のごとくでわかるわよね。じゃあ土地の公簿面積ってわかる？普段聞き慣れない言葉よね。不動産会社の営業担当者に「土地は公簿面積です」って言われても『？』よね。簡単に言うわよ。“登記簿に記載された土地の面積”、“登記簿”っていうのは、所在地、大きさ、種類、誰が持っているかなんかをまとめた名簿みたいなものと思えばいいかしら。 不動産売買ではほとんどが、公簿面積での取引になるわね。そりゃそうでしょ、専門家の土地家屋調査士が測って届けられた面積なんだから、それでいいと思うわよね。 ところが、昔と今とでは測量の機械が違って、昔に測った土地を最新の機械で測ると誤差がかなり出る場合があ…

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不動産豆知識【土地の境界と越境】

住むための家を探す時にあまり気にしてない方が多いのが土地の境界なのよ。タイミング的には『この家に決めた』ってなった時か契約をする時に初めて意識するパターンが多いかしら。どうしても家の方や近隣の環境に目が行きがちだけど、土地の境界はかなり重要なので、ちゃんと確認しないとダメよ。 隣の屋根とか建物の一部がはみ出てることあるわね。これを専門用語で“越境”って言うのよ。逆にこちら側がはみ出てる場合は“被越境”って言うんだけど、それもこれも土地の境界がわかっている時に確認できることよ。土地が狭いところにありがちだけど、大きな土地でもあるから気をつけないといけないのよ。契約の時に不動産会社の担当者から説明…

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不動産豆知識【不動産の価格交渉の常識】

物件を見て、最終的に『これにしよう！』と思ったら次は価格よね。中には売主さんが全く価格交渉に応じないという物件もあるわね。特に売主さんがシロートの一般の方だとややこしくなる場合もあるわね。話しが二転三転する場合があるのよ。例えば、“300万円位なら価格交渉可能”って言われていて、実際に300万円の価格交渉をすると、「もうちょっとがんばってくれよ」と言って交渉に応じてくれない場合もあったりするわね。それから、売れないと、「やっぱり前の人に300万円の交渉に応じるからまとめてくれ」って言われても、そのお客さんはもう別の物件に決めたってこともあるかしら。そんなことをあたしは何度も経験してるので、売主…

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不動産豆知識【買い替えの成功は営業担当者の力量に影響される

以前に買い替え住宅ローンについて書いたけど、実際に家を買い替えするのは、場合によってはなかなか難易度が高いのよ。今の家が売れないと次を買えないパターンよね。つまり、今の家が売れたお金で住宅ローンを消さないと、次の家の住宅ローンが組めないって時ね。この場合、今の家を売るのと、次の家を探すのと、同時並行で行わないといけないわけね。もし、先に今の家が売れたら、至急に次の家を探さないといけないわね。そうすると、焦っちゃって、妥協してしまうことがあるわね。もし、欲しい家が見つかった場合、今の家を売るのに妥協して、安く売らないといけない場合もあるわね。 こんな風に買い替えの場合は先に『今の家が売れる』か、…

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不動産豆知識【住宅ローンの返済方式の元利均等と元金均等】

前回は“金銭消費貸借契約”のお話しをしたけど、その時にも説明がある、“元利均等”と“元金均等”、似たような感じでわかりにくいわね。一般の方はその場だけでわかればいいから覚える必要はないけど、不動産営業をやってる方はちゃんと説明ができなければダメよ。ローンのことだから、「詳しくは金融機関の担当者に聞いて下さい」では営業失格ね。不動産営業は不動産のことだけでなく、金融、経済、法律、税金のことなど、不動産に絡むことは幅広く知っておく必要があるわ。 前置きが長くなったけど、わかりやすく説明するわよ。まずは、“元利均等”だけど、この言葉が略語になってるからややこしいのよ。しかも略している前後がバラバラだ…

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不動産豆知識【金銭消費貸借契約】

なんか聞き慣れない言葉でしょう。これ、略して“金消契約(きんしょう)”契約って言うのよ。少し慣れてきた不動産会社の営業担当者が『きんしょう、いつしましょう！』って略して言ってることがあるわね。以前、若手の営業に『おめぇはなんのことかわかってても、お客さんはわかんねぇぞ！』と言ったことがあるわ。慣れてくると、略したり、専門用語をお客さんに使ってしまうことがあるけど、お客さんは？？？で不安になることもあるわね。しっかりと説明しないとダメよ！ “金銭消費貸借契約”いきなり言葉だけだとわからないかもしれないけど、漢字で見ればなんとなくわかるわよね。あたしは、これを説明する頭に、『金融機関とのお金を借り…

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不動産豆知識【建築条件付き売土地って何？】

土地を買って、自分の好きな間取りで家を建てることができるっていいわよね。そんな土地にもいろいろ種類があるのよ。まずは、周りに昔からの家が建っていて、一つのところだけ売り出している土地とかあるわよね。建物がなくなっている更地のもあれば、古い家が付いたままのもあるわね。古い家が付いている場合は、現状のままで、解体は買主さんがする場合と売主さんが解体して更地にして渡してくれる場合があるわよ。解体を自分ところでするとなると、土地を買う前に見積りを取る必要があって面倒くさいわよね。そんなのは、物件を担当している不動産会社に頼めばいいかしら。でもね、不動産会社が知っている解体屋さんに見積りを取ってくれるの…

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不動産豆知識【宅地建物取引業の免許番号】

あまり有名でない不動産会社だとまず最初の評価基準がわからないわよね。当然、ホームページは見るわよね。『気合い入ってるな』とかは、見たらだいたいわかるわよね。それと、見た方がいいのは、不動産会社の宅地建物取引業の免許番号よ。まず、番号の前に○○知事か国土交通大臣のどちらかが書かれているわ。国土交通大臣は見るからに手広くやっているイメージよね。そうなのよ、都道府県をまたいで、支店や営業所がある場合は国土交通大臣が免許を出すのよ。次に、( )の中に数字が書いてあるわ。この数字は更新の回数を表すのよ。1996年以前は3年に一度で、それ以降は5年に一度更新する必要があって、更新すると数字が一つ増えるのよ…

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不動産豆知識【不動産高価買取ってほんと？】

最近の不動産広告はネットが主流よね。それでもまだチラシを入れているところもあるわよね。よく、“不動産高価買取”って言うチラシを見るでしょ。これってどうなのよって思うわね。事情があってよっぽど買いたい物件で、転売目的じゃないなら高く買い取ってもらうこともあるかしら。基本的には相場の金額より不動産会社が高く買うことはないわよ。そりゃそうでしょ、不動産会社は買取ってなんらかの手を加えて、また販売するんだから、そこに必ず経費と利益がのっかてくるでしょ。 だから、“不動産高価買取”の意味は、『他の不動産会社より高く買取ります』ってことなのよ。それでも他に問い合わせたら、そっちの方が高い場合があるのよ。一…

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不動産豆知識【不動産取得税】

消費税、自動車税、住民税、税金を並べ出したら切りがないかしら。家とか土地を買ったら、“不動産取得税”っていうのがかかるのは知ってるわよね。意外と知られてないのが、買った時に1度だけかかる税金ってことね。自動車税みたいに毎年かからないわよ。そのかわり、不動産を持ってると、固定資産税や市長村によっては都市計画税が毎年かかるわね。 『なんでも税金とりやがって』って思うかもしれないけど、いろいろ軽減措置があって、“不動産取得税”がかからない場合があるわよ。土地が30坪、建物が30坪の新築の住む為の家でちゃんと住んで住民票を移せば、“不動産取得税”は0になるケースが多いかしら。細かいことは、“不動産取得…

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不動産豆知識【心理的瑕疵がある物件】

“瑕疵”って言葉わかりにくいわよね。不動産会社のポータルサイトやホームページ、紙面広告なんかは、こうやって専門用語で書かれていることが多いかしら。“瑕疵”だけならわからないかもしれないけど、“心理的”っついてたら、なんとなく悪いことの意味って思うわよね。“瑕疵”ってのは“傷や欠陥”を意味するのね。心理的に欠陥があるってことは、目には見えないけど、気持ち的に印象が悪いってことね。具体的に言うと、事故、事件、火事、浸水なんかが過去にあったってことよ。 『心理的瑕疵あり』って書いている物件は、具体的に何があったか不動産会社の営業担当者に聞かないとわからないわね。あたしが、物件を買い取る不動産会社にい…

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不動産豆知識【住宅ローンの返済が苦しくなったらどうしたらいいの？】

あえて細かいことは書かないけど、いろんな事情があって、マイフォームを購入した時に組んだ住宅ローン返済がしんどくなることもあるわね。どうしたらいいか、すぐに思い浮かぶのが売ることよね。でも、ネット査定に出したら、売った分で住宅ローンが返済できないとわかると、売るに売れない感じになっちゃうでしょ。それに、次の行先も探す手間もかかるし、家賃の方が住宅ローンの支払いより高かったりすることもあるわね。 暴露するわね。住宅ローンの返済が苦しくなること、実はあたしも経験してるわよ。どうやって乗り切ったか特別に教えてあげるわ。 まず、借入先の金融機関の支店に相談する。中には土日でも相談を受け付けてくれるところ…

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不動産豆知識【リフォーム見積り】

家が古くなってきたら、特に水廻りなんかは傷んでくるわね。急に壊れる場合もあるわね。冬の寒〜い時に給湯器なんかが壊れると最悪よね。だいたい水廻りは10年過ぎた位から怪しくなるわね。木造の一戸建ての場合、屋根や外壁なんかも10年位で怪しくなるかしら。10年経った畳やクロス、床なんかは汚れてたり、劣化しても使えないことはないわね。できれば、新築だと10年位からリフォームすることを意識し始めた方がいいわね。 リフォームする時はリフォーム会社や工務店なんかに見積りを依頼するでしょ。間違っても1社だけにしちゃダメよ。面倒だけど、最低でも3社は見積りを取った方がいいわね。はっきり言うわ！リフォームの見積り金…

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