不動産投資をやっていると、時には緊張感のある瞬間もあると思います。 しかしながら、不動産投資でどんどん規模を増やしていく人であれば、 人間の感情みたいなものは横に置いておいて、 ロジックだけで判断して進める感じでないといけないのかもしれません。 買付通るかな～、ドキドキ、とかそういうのは無くて、 通れば前に進めるし、通らなかったら次に進む、みたいな感じで、 そこにドキドキとか緊張するとか、そういう人間の感情的なものをイチイチ持たないという事なのかもしれません。 これは2つあって、 1つは、プロなんでイチイチ緊張するもんでもないでしょと言う話と、 もう1つは、自分を守るため。 たくさんたくさん話…
今もテレワークやってます。 週1日だけ会社に行ってます。 テレワークだと非常に楽です。 体力的にもかなり楽ですし、 時間の融通もきくので助かります。 しかしながらマイナスの面も大きいです。 1番は体力やメンタル面です。 テレワークをやるようになってかなり体力が落ちました。 そしてかなり太りました。 あとメンタル面でも健康的ではないのかもしれません。 なんやかんや言いながら、通勤時は太陽の下で移動するわけで、 太陽の下で活動をするというのは、 これは心の健康という点でもよかったと思います。 そういう点でマイナスもありますが、 私的にはテレワークはプラスにとらえています。 しかしながらもう1つ思う…
物件を買った人がいました。 あんまり知らない土地の物件だったので興味深く話を聞いてました。 数字としては、あともう一歩なんだけど、 業者が「今は家賃が安いけど、次に客付けする時は家賃〇〇円アップできる」 と力説したので、それを信じで買ったというではないか。 これって、どう思います？ かなりめでたい奴だなーって思いません？ 業者の言ってる事は、うのみに信じちゃー駄目ですよ。 必ず裏どりしないとダメですよね。 しかしながらそういう人って結構多いです。 本当に多いです。 利害関係がある人のいう事って信じちゃーだめですよ。 利害関係の無い人でもテキトーに言ってる人もいるので、程度は違いますが、うのみは…
まだまだ妄想レベルですが、 別荘やセカンドハウスみたいなものを探してみようかなと思っています。 どういうものを探そうとしているのかもまだ明確にはなってませんが、 ぱっと思いつくのは、 BBQができる庭があるような物件 自然がある ネットの環境があってテレワークもできる 近くに人がごちゃごちゃいるのは嫌 他府県がいい こんな感じで考えています。 予算も全然イメージわいていません。 ジャンルもイメージわいてません。 古い戸建てとかでしょうか。 値段の相場もわかりません。 とりあえずネットで調べるところからスタートで 現地にも行ってみるみたいな事もやってみたいです。 相場であったり、 土地勘であった…
人生の教訓であったり、 人生をうまく生きていくためのコツや、 人生の掟みたいなものはあると思います。 親としてそういうものは、わが子に伝えてあげたい、教えてあげたい みたいなものはあるのかもしれません。 私もそういうのはたくさん自分の子供に伝えてあげたいと思う事はあります。 しかしながら、今の時点で全然そういう感じではありません。 子供からしたら、口うるさい親というくらいにしか思っていないような気がします。 きっと、勉強しろと言ってくる親がうっとうしい、みたいな感じなんでしょう。 自分の子供がまだまだ若いという事もあるのかもしれません。 私自身も。 将来ひょっとして子供がそれなりの大人になって…
子供たちに大きな資産を残すというのは、よくないと思う派です。 大きな資産はないですけど。 自分があくせく収益物件を増やそうとしてますが、 借金を返済しているので 実際にその収益物件の恩恵が受けれるのは借金がの返済が済んだ子供の代ですよ。 苦労もしたことのない子供にぽーんと資産をあげるのはよくないと思うのです。 魚の釣り方は教えてあげても魚は与えたらダメという話ですよ。 自分で苦労しないとよくないです。 それなりの最低限のものは与えてもいいかもしれないけれど、 それ以上のものは絶対によくないと思うのです。 今、私が目指している目標の規模の収益物件があって、 それらが何十年か後に無借金になったとす…
私の父親の話です。 私がかなり小さい頃から父親は株をやってました。 小さかった時はやってるんだなってくらいだったけど、 自分自身が大きくなって、 自分のまわりで株をやっている人がいるようになってきて、 自分の父親の投資のレベルというのが見えてくるようになりました。 私の父親の株に関する武勇伝みたいなものも ちょいちょい聞かされていたのですが、 今は私の中では完全に養分だなという結論に達しています。 私は株は詳しくないですが、 素人目に見てそういう事をやっていて勝てるわけないじゃんって思ってます。 まず、 株を買うかどうかの判断として、 証券会社の営業マンが言ってるから買ったとか、 昨日のNHK…
20年くらい前の話 親が収益物件の購入を検討しているという話を耳にした。 20年くらい前なんで、私は不動産の事は全然わかってなかったです。 関心もゼロの時でした。 あちこちいって収益物件を見ていたようです。 結果的に物件は買わなかったようだ。 それから月日が経過して、 私が収益不動産を持つようになってからの話。 詳しい話はしてないが、 自分が収益物件を買ったという話を親にした。 すると親が収益物件というワードに反応を示す。 親が言うのは、 収益不動産は儲からない。 あんなものは儲からないからやめておけ。 そういうトーンで話をしはじめる。 さらに収益不動産をもっても、 ●●円の不動産を持っていて…
成功している人と成功していない人の差ってちょっとした差なんだと思うんですよ。 もちろん圧倒的な力を持っている人もいるとは思います。 しかしながら多くのケースでは、ちょっとした差で成功する人とそうでない人の差ができると思います。 例えば、不動産投資で物件が買えている人と買えていない人。 同じ資産状況で、同じタイミングで買い付けを出していたとしても、 ちょっとした一言であったり、 ちょっとした気配りや心がけや準備、 例えば、手土産を持っていくとか、 そういうちょっとした差が結構効いてくるような気がするのです。 そしてさらに言うと、 そういう成功する人というのはずっと成功し続けるのです。 同様に成功…
よくそんなクソ立地の物件買うなーみたいなのはあります。 しかしながらすぐに満室になって、うまく運営できているという話を聞く事も多いです。 このあたり、分析してみると、 自分がクソ立地だと誤認識しているだけで実際にはクソ立地ではなかった(いわゆる穴場) というパターンと、 クソ立地である事は確かだが新築パワーであったり、安い家賃などでうまくリカバリーできているパターン なんかがあると思います。 私の感覚だと よっぽどヤバい立地でない限り 家賃さえ間違わなかったらなんとかなるというのはあるような気がしてます。 クソ立地の物件や好立地の物件いろいろあると思いますが、 全てそれらに似合った適正家賃があ…
不動産投資といっても、いろんなジャンルありますし、 ジャンルが違えば別の種目みたいな感じがしますよね。 少し前までは、自分と似たような投資をしている人とたくさん友達になって 情報交換ができたらいいなと思う所もありましたが最近は変わってきました。 最近はむしろ、自分がやっている投資以外の話を聞くのが楽しみです。 すごく勉強になります。 不動産投資家さんとの交流という観点でも、 普段、あまり交流しないような人たちと話をするというのは すごく刺激がありますね。 自分がやっている投資以外の人たちとの接し方やスタンスというのは、 最近になって180度変わったような気がしますね。 そういう人と話をするのっ…
賃貸運営としては、4月末日に退去があって現在1部屋空き状態です。 4月末退去って、なかなか手ごわいですよね。 まさに最後のラスボス。 管理会社から連絡が、 4月末の退去に立ち会った管理会社からだ。 管理会社の担当が言うには、 アパートの壁の一部がすごく汚れてますよって言うではないか。 確かに写真を見ると、とある壁のみが非常に汚れているのがわかる。 確かにそのアパートは太い道に近いので、 排ガスなどのススが付いているのかもしれない。 空いている1室があるアパート。これから閑散期。 そのアパートのテコ入れ対策をする必要があるので、 次の週末に清掃に行く事にした。 週末の予定をあけ清掃のために時間を…
よくこのブログで話題にあげている話です。 首都圏で新築アパートを買う事を考える場合、収益還元系の金融機関を使わないと難易度があがります。 新築は積算出ないですからね。 そもそも収益還元系の金融機関を使うという事自体難易度が高いのですが。 収益還元系の金融機関を使って新築を買う事を考えるのですが、 収益還元系の金融機関というのは、 耐用年数超えの築古物件を評価ゼロにするというところがちょいちょいあります。 最近は収益還元系の金融機関以外でもそういうところは増えてきています。 もちろん、耐用年数超えの物件の評価をゼロにしない収益還元系の金融機関もあるとは思います。 ですので、耐用年数超えの築古物件…
自宅にて。 リビングに行くと子供達が、こんな会話をしている。 「やっぱりそうだよな」 「自分もそう思っていたんだよね」 「そうそう。そう思うでしょ」 「なーんだやっぱりそうだよね」 「そうだ、そうだ、そういう事だよね」 2人の子供が何やら議論をしていて、 ある一つの結論に達したらしい。 どういう話をしていたのかと聞くと、 その内容というのは、 「うちのパパは他の家のパパとは全然違う」 という結論だったようだ。 「うちのパパはなんか変」みたいなトーンで。 子供が言うには、 他の家のパパはもっと〇〇なんだけど、 うちのパパは全然そんな事はなくて、 他の家と全然違うというような話だった。 そう思った…
私は新築がメインなんですが築古アパートも所有しています。 横浜としては高利回りだし、 土地値物件だったし、 駅は弱いですが駅歩も5分くらいですし、 ほとんど退去は発生していません。 自主管理なんで管理費もゼロです。 清掃も入居者が自分でやってくれているので、 固定資産税しか払っていません。 金利も1％台前半なんで、イールドギャップも良好です。 まさにいう事なしの物件です。 築古としては100点満点ですよ。 規模は大きくないですが、 しょうもない1億円くらいの新築よりCFは出てるんじゃないでしょうか。 正直な話、こんな築古だったらどんどん欲しいです。 こういう築古が継続的に買えるのであれば築古メ…
新築と築古どっち？論争があります。 いろいろあると思います。 こういう考え方もあるかなというのを紹介したいと思います。 築古と新築って直接比較できないと思います。 なかには両者のCFであったり、物件の価格に対してどれくらい手残りがあるのかみたいな数字をもちだして両者を比較している人もいます。 正直な所そういう比較の仕方は乱暴すぎるしナンセンスです。 もしも私が資産がすっからかんでお金がほとんど持っていない状態で不動産投資をするなら築古をやると思います。正確に言うと築古しか買えないと思います。 築古から不動産投資を始めて、規模を拡大していって、 十分な規模まで拡大できたとしましょう。 一般論です…
土地から新築をする上で、結局最後は工務店の差になると思うんですよ。 普通の不動産投資の格言に、 「物件探しの前に銀行探し」という格言があるように、 土地から新築にも 「土地探しの前に工務店探し」というのがあると思います。 近年は土地が非常に高騰しているし建築費も高い。 土地探しも重要ですが、 最後は工務店の差になると思うのです。 さっき工務店探しが重要だと言ったのですが探しても無駄という話もあります。 いい工務店は探すものでなく作り上げていくものだという話です。 何度も案件をお願いしていい関係性を作りだすという意味です。 工務店を探すというのは、工務店と関係が無い人からしてみたら必要不可欠です…
物件探しに疲れて疲労困憊な状態を癒してくれるのは家賃が振り込まれる通帳を見る時だけだ。 買える物件が見つからなくても、すでに買った物件は家賃をもたらしてくれる。 これだけが心のオアシスだ。 物件を探すフェーズだと物件探しに忙しいのだけれども待ちフェーズなんで全くやる事がない。 そうだ決算書の分析でもしてみよう。 決算書の数字も毎回見るたびにまあまあよくなってるやん。 現役で不動産投資をバリバリしているのに数字がよくなるなんて。 そりゃー物件を全然買えてないからね。 本当は物件をどんどん買って、 こんな決算書だけど貸してくれる銀行あるかなみたいな事をやりたいんや。 今となっては決算書の数字がどん…
またまたサイクリングしてきました！ レンタルサイクルを使って。 手ぶらで電車に乗り込んで、好きなサイクリングスポットにいく。 最寄りのサイクルスポットでレンタルして目的地までサイクリング。 ゴールの近くのサイクルスポットで時点車を返却して電車で帰るってプランです。 前回は、多摩川サイクリングでしたが、 今回は、境川をサイクリングしてきました。 境川って知ってますか？ 神奈川県の中央部を南北に流れる川です。 大和市あたり横浜市あたり藤沢市あたりを流れている川です。 川沿いに自転車専用道路みたいなものが整備されていて走りやすいです。 今回は相鉄線の瀬谷駅まで電車で行って、 そこでレンタルサイクルに…
少し前の話。 不動産投資に関してほとんど素人の人がいて業者探しに困られていました。 親切心で業者を紹介してあげようかという話になりました。 結構大きな案件です。小さい話ではないです。 業者を紹介しようかという話をすると、 その人が今相談している業者にお願いする事が基本で、 こちらから紹介する業者は値段が安かったとしてもそちらを選択する可能性は低いというではないですか。（でも他の業者の話は聞きたいとの事） その時点で「ん？」という感覚はありました。 その時点で業者の紹介をキャンセルしてもよかったのですが、 すでにそういう展開になっていたし、 合理的に考えたら私の紹介の業者を選択するしかないような…
不動産投資系の法人の資産分析というのはちょいちょいやっています。 法人と個人の合算の資産分析というのもちょいちょいやっています。 それらは、直接的に融資にきいてくるのでかなり神経質になっています。 今回、ひさしぶりに、個人のところを整理してみる事にしました。 私の場合、個人と法人の間でお金の移動はまったくありません。 それで、個人系の口座の合算だけを整理してみました。 私のサラリーマンとして収入が分かっていて、 個人系の口座のお金の動きですね。 最近は法人も含めてみる事ばかりだったのですが、 そういう観点で整理するのは久しぶりです。 整理すると、ちょっとびっくりしました。 ちょっと反省しないと…
世の中の物理法則ではないですが、 融資の物理法則みたいなものはあります。 細かいところは銀行によって違うのですが、 もっと普遍的なところ。 骨格にあたるところは、そこそこ共通だと思います。 ある資産状況の人がいて、その人が融資が受けれるかどうかって なんとなくですがわかりませんか？ ざっくりとですよ。 収益還元とか積算評価とか、いろんなカラーの銀行はありますが、 なんとなくこれくらいの資産だったらこれくらいの融資が引けるって なんとなくわかりませんか？ 融資の物理法則、普遍的な法則ルールみたいなものがあるわけです。 そういうのがあったうえで、 うまく資金調達をする事で多少は融資の枠が増えるとい…
昔から不動産投資を始めていて、すでに人生あがってしまっている人と、 サラリーマンがこれから不動産投資を始めようとしている人とでは、 目線は全然違ってくると思うのです。 すでにあがっている人は、これ以上、収益不動産を買う必要はありません。 大昔の目線を語るわけです。 そしてそんな物件は今のご時世には存在してません。 買う必要もないので、 おおきな事はいえるわけですよ。 実際に昔にそういう目線で買ってきていたという事もあると思います。 一方で、これからという人。 このご時世で物件を買っていく必要があります。 収益不動産以外を買うという選択肢もありますが、 それは一旦横においておいて。 ゼロから規模…
多摩川サイクリングしてきました！！ もともと予定はなかったのですが、朝起きて天気もいいしする事もないし、 レンタルサイクルを調べるといい感じに使えそうだったので、 突発で多摩川サイクリングしてきました！ 突発なんで、昼くらいに電車に飛び乗って日野市に向かいました。 電車で一時間くらいです。 駅前でレンタルサイクルの確保。 少し走ると、多摩川に到着。 多摩川のサイクリングロードをひたすら下流にむかって進むというのが今回のミッションです。 日野市から海までざっくりと40キロ。 暑すぎもせず、気持ちよく進む事ができました。 小田急小田原線と多摩川がクロスするところまでが前半戦です。 それまでは東京都…
今年のGWはいかがでしたか？ 不動産の方は待ち状態なのでほとんど活動してませんでした。 家でくつろいだり、家族旅行したり、のんびりする事はできました。 普段あまりやらないような事もやりましたよ。 それなりにいいGWが過ごせたような気がします。 最近は平日とかでもあまり外出する機会が減っていたので良かったと言えばよかったのですが、もう少し普段やらないような事もできたのかなとも思いました。 そこが少し反省でした。 GWがあけるといよいよ待ち状態の案件も結論が出ると思います。 ちょっと厳しい目なんんで流れる可能性が高いのですが、 流れた時の事も想定してスタートダッシュが切れるような準備はしていきたい…
GWやお盆などの時期になると人がいっせいに休みを取ります。 高速道路も混みますし、とにかくどこも混みます。 値段も高いでしょうし。 そういう状況の中で活動する気が起きません。 早く時間に縛られない人間になって、 混んでいる時はおとなしくして、 すいている時にストレスなく行動をしたいと思います。 私がFIREしたいなって思う理由の1つがこれですよ。 同じことをやるにしても、 GWみたいな繁忙期だと、 混んでるし、値段も高いし。 こんなの絶対にイヤじゃないですか？ どうしてもコスパを考えてしまいます。 人が働いている時に遊んで、 人が遊んでいる時におとなしくしているというような コスパのいい生活を…
GWいかがお過ごしでしょうか。 このGWは不動産以外の事ばかりしています。 待ち状態であるという事もあって不動産から離れた位置でのんびりしています。 少し距離をとっているからこそ思う事や反省点みたいなものも見えてくるようになりました。 今日はそのあたりで思う事です。 反省点1 最近買えていないのは、物件の値段が高くなったからではなくて、 自分の目線がアップデートしていなかったから 俺はこれくらい高収益な物件じゃないと買わないぜ、みたいな感じに ピンとのずれた非常に高い目線を掲げていたような気がします。 現実的な目線を作ってそれに合致する物件を買えばよかった。 反省点2 急がば回れ 機会損失を気…
GW中盤に家族旅行行ってきました。 九州旅行です。 福岡と長崎でした。 往復の航空券はマイルで。 ホテル代はなんやかんやでほぼ無料でした。 そう考えると悪くないですが、 いろいろと考えさせられる家族旅行でした。 子供もそこそこ大きくなってきて、 家族旅行がなかなか企画がたいへんになってきました。 それと私はコスパ脳なんですが、 もっとうまくできたのかなと思いました。 家族で旅行行くのってかなり大変ですよね。 ホテルも人数が増えると大変ですし、 基本的に全て外食をするという事なんで、 どうしてもお金がかかってしまいます。 家族で旅行をするので、大人が街で遊ぶようなものだと 子供は楽しくないでしょ…
ひと昔前だったら、不動産投資で助言を求められたらそれなりの助言ができていましたが、最近は市況が厳しいのえ難しいですよね。 もともと人様で助言ができるほどの者でもございませんが。 やったもん勝ちで、 誰がどうやったってボロ儲けみたいな世界観でしたが、 設ける事ができる期待値がかなり下がりました。 昔は、 成功した人は大成功で、失敗した人でもプラスマイナスゼロみたいな感じでしたが、 今は、 成功したらそこそこ儲かるけど、失敗したらマイナスになるみたいな感じなのかもしれません。 どういう投資をしていけばいいのか。 あんまり具体的な話はしませんが、 誰でもできる投資は儲からないと思います。 難易度が高…
前回、新築アパートを建ててから1.5年がたちました。 正直、苦戦している状態です。 融資は付くだけに、勿体ない状態です。 この苦戦しているという展開は、正直よめてました。 自分でもこういう展開になるだろうなって思ってました。 というのも、 昨年に、買える状態の3つの案件を流したからです。 3件ありました。 融資も付いてましたし、1番手でグリップもできていました。 自分が首を縦に振れば買えてた案件です。 簡潔に言うと、気が進まなかったので買わなかった案件です。 3件ありました。 そりゃー3件、買える物件を流したら、 不動産投資の神様も見放すでしょう。 そんなところでしょうか。 なんで見送ったのか…
収益物件の価格がかなり高くなりました。 前の物件を建てている時は、物件探しはお休みしていたのですが、 物件探しを再開した時は、浦島太郎状態でした。 市況がかなり高くなってきていて収益物件買えるのか？みたいな状態でした。 そういう感覚はあったのですが、 今の市況の相場をじっくりと見ていき、融資条件なんかも含めると、 ギリギリですが、まだまだ闘えるという実感はあります。 収益物件を買ってきてなんとかやっていけるというストライクゾーンは、 たしかにどんどん小さくなってきているという感覚はあります。 ひと昔までに自分で持っていた、これくらいの十分の収益が出たら前に進めてもよいという基準もかなり緩和しま…
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融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
