2024年05月の専業大家への道新着記事

緊張感も

不動産投資をやっていると、時には緊張感のある瞬間もあると思います。しかしながら、不動産投資でどんどん規模を増やしていく人であれば、人間の感情みたいなものは横に置いておいて、ロジックだけで判断して進める感じでないといけないのかもしれません。買付通るかな～、ドキドキ、とかそういうのは無くて、通れば前に進めるし、通らなかったら次に進む、みたいな感じで、そこにドキドキとか緊張するとか、そういう人間の感情的なものをイチイチ持たないという事なのかもしれません。これは2つあって、 1つは、プロなんでイチイチ緊張するもんでもないでしょと言う話と、もう1つは、自分を守るため。たくさんたくさん話…

2024/05/31 18:00

テレワークだと

今もテレワークやってます。週1日だけ会社に行ってます。テレワークだと非常に楽です。体力的にもかなり楽ですし、時間の融通もきくので助かります。しかしながらマイナスの面も大きいです。 1番は体力やメンタル面です。テレワークをやるようになってかなり体力が落ちました。そしてかなり太りました。あとメンタル面でも健康的ではないのかもしれません。なんやかんや言いながら、通勤時は太陽の下で移動するわけで、太陽の下で活動をするというのは、これは心の健康という点でもよかったと思います。そういう点でマイナスもありますが、私的にはテレワークはプラスにとらえています。しかしながらもう1つ思う…

2024/05/30 18:00

どんだけめでたいんだ

物件を買った人がいました。あんまり知らない土地の物件だったので興味深く話を聞いてました。数字としては、あともう一歩なんだけど、業者が「今は家賃が安いけど、次に客付けする時は家賃〇〇円アップできる」と力説したので、それを信じで買ったというではないか。これって、どう思います？かなりめでたい奴だなーって思いません？業者の言ってる事は、うのみに信じちゃー駄目ですよ。必ず裏どりしないとダメですよね。しかしながらそういう人って結構多いです。本当に多いです。利害関係がある人のいう事って信じちゃーだめですよ。利害関係の無い人でもテキトーに言ってる人もいるので、程度は違いますが、うのみは…

2024/05/29 18:00

今年は探してみようと思う

まだまだ妄想レベルですが、別荘やセカンドハウスみたいなものを探してみようかなと思っています。どういうものを探そうとしているのかもまだ明確にはなってませんが、ぱっと思いつくのは、 BBQができる庭があるような物件自然があるネットの環境があってテレワークもできる近くに人がごちゃごちゃいるのは嫌他府県がいいこんな感じで考えています。予算も全然イメージわいていません。ジャンルもイメージわいてません。古い戸建てとかでしょうか。値段の相場もわかりません。とりあえずネットで調べるところからスタートで現地にも行ってみるみたいな事もやってみたいです。相場であったり、土地勘であった…

2024/05/28 18:00

わが子への教え

人生の教訓であったり、人生をうまく生きていくためのコツや、人生の掟みたいなものはあると思います。親としてそういうものは、わが子に伝えてあげたい、教えてあげたいみたいなものはあるのかもしれません。私もそういうのはたくさん自分の子供に伝えてあげたいと思う事はあります。しかしながら、今の時点で全然そういう感じではありません。子供からしたら、口うるさい親というくらいにしか思っていないような気がします。きっと、勉強しろと言ってくる親がうっとうしい、みたいな感じなんでしょう。自分の子供がまだまだ若いという事もあるのかもしれません。私自身も。将来ひょっとして子供がそれなりの大人になって…

2024/05/27 18:00

子供たちにのこすもの

子供たちに大きな資産を残すというのは、よくないと思う派です。大きな資産はないですけど。自分があくせく収益物件を増やそうとしてますが、借金を返済しているので実際にその収益物件の恩恵が受けれるのは借金がの返済が済んだ子供の代ですよ。苦労もしたことのない子供にぽーんと資産をあげるのはよくないと思うのです。魚の釣り方は教えてあげても魚は与えたらダメという話ですよ。自分で苦労しないとよくないです。それなりの最低限のものは与えてもいいかもしれないけれど、それ以上のものは絶対によくないと思うのです。今、私が目指している目標の規模の収益物件があって、それらが何十年か後に無借金になったとす…

2024/05/26 18:00

ぜったい養分

私の父親の話です。私がかなり小さい頃から父親は株をやってました。小さかった時はやってるんだなってくらいだったけど、自分自身が大きくなって、自分のまわりで株をやっている人がいるようになってきて、自分の父親の投資のレベルというのが見えてくるようになりました。私の父親の株に関する武勇伝みたいなものもちょいちょい聞かされていたのですが、今は私の中では完全に養分だなという結論に達しています。私は株は詳しくないですが、素人目に見てそういう事をやっていて勝てるわけないじゃんって思ってます。まず、株を買うかどうかの判断として、証券会社の営業マンが言ってるから買ったとか、昨日のNHK…

2024/05/25 18:00

親が不動産？

20年くらい前の話親が収益物件の購入を検討しているという話を耳にした。 20年くらい前なんで、私は不動産の事は全然わかってなかったです。関心もゼロの時でした。あちこちいって収益物件を見ていたようです。結果的に物件は買わなかったようだ。それから月日が経過して、私が収益不動産を持つようになってからの話。詳しい話はしてないが、自分が収益物件を買ったという話を親にした。すると親が収益物件というワードに反応を示す。親が言うのは、収益不動産は儲からない。あんなものは儲からないからやめておけ。そういうトーンで話をしはじめる。さらに収益不動産をもっても、 ●●円の不動産を持っていて…

2024/05/24 18:00

ちょっとした差

成功している人と成功していない人の差ってちょっとした差なんだと思うんですよ。もちろん圧倒的な力を持っている人もいるとは思います。しかしながら多くのケースでは、ちょっとした差で成功する人とそうでない人の差ができると思います。例えば、不動産投資で物件が買えている人と買えていない人。同じ資産状況で、同じタイミングで買い付けを出していたとしても、ちょっとした一言であったり、ちょっとした気配りや心がけや準備、例えば、手土産を持っていくとか、そういうちょっとした差が結構効いてくるような気がするのです。そしてさらに言うと、そういう成功する人というのはずっと成功し続けるのです。同様に成功…

2024/05/23 18:00

クソ立地でも

よくそんなクソ立地の物件買うなーみたいなのはあります。しかしながらすぐに満室になって、うまく運営できているという話を聞く事も多いです。このあたり、分析してみると、自分がクソ立地だと誤認識しているだけで実際にはクソ立地ではなかった(いわゆる穴場) というパターンと、クソ立地である事は確かだが新築パワーであったり、安い家賃などでうまくリカバリーできているパターンなんかがあると思います。私の感覚だとよっぽどヤバい立地でない限り家賃さえ間違わなかったらなんとかなるというのはあるような気がしてます。クソ立地の物件や好立地の物件いろいろあると思いますが、全てそれらに似合った適正家賃があ…

2024/05/22 18:00

いろんな投資

不動産投資といっても、いろんなジャンルありますし、ジャンルが違えば別の種目みたいな感じがしますよね。少し前までは、自分と似たような投資をしている人とたくさん友達になって情報交換ができたらいいなと思う所もありましたが最近は変わってきました。最近はむしろ、自分がやっている投資以外の話を聞くのが楽しみです。すごく勉強になります。不動産投資家さんとの交流という観点でも、普段、あまり交流しないような人たちと話をするというのはすごく刺激がありますね。自分がやっている投資以外の人たちとの接し方やスタンスというのは、最近になって180度変わったような気がしますね。そういう人と話をするのっ…

2024/05/21 18:00

最後のラスボス

賃貸運営としては、4月末日に退去があって現在1部屋空き状態です。 4月末退去って、なかなか手ごわいですよね。まさに最後のラスボス。管理会社から連絡が、 4月末の退去に立ち会った管理会社からだ。管理会社の担当が言うには、アパートの壁の一部がすごく汚れてますよって言うではないか。確かに写真を見ると、とある壁のみが非常に汚れているのがわかる。確かにそのアパートは太い道に近いので、排ガスなどのススが付いているのかもしれない。空いている1室があるアパート。これから閑散期。そのアパートのテコ入れ対策をする必要があるので、次の週末に清掃に行く事にした。週末の予定をあけ清掃のために時間を…

2024/05/19 18:00

よく書いている話

よくこのブログで話題にあげている話です。首都圏で新築アパートを買う事を考える場合、収益還元系の金融機関を使わないと難易度があがります。新築は積算出ないですからね。そもそも収益還元系の金融機関を使うという事自体難易度が高いのですが。収益還元系の金融機関を使って新築を買う事を考えるのですが、収益還元系の金融機関というのは、耐用年数超えの築古物件を評価ゼロにするというところがちょいちょいあります。最近は収益還元系の金融機関以外でもそういうところは増えてきています。もちろん、耐用年数超えの物件の評価をゼロにしない収益還元系の金融機関もあるとは思います。ですので、耐用年数超えの築古物件…

2024/05/19 18:00

どうやらそうらしい

自宅にて。リビングに行くと子供達が、こんな会話をしている。「やっぱりそうだよな」「自分もそう思っていたんだよね」「そうそう。そう思うでしょ」「なーんだやっぱりそうだよね」「そうだ、そうだ、そういう事だよね」 2人の子供が何やら議論をしていて、ある一つの結論に達したらしい。どういう話をしていたのかと聞くと、その内容というのは、「うちのパパは他の家のパパとは全然違う」という結論だったようだ。「うちのパパはなんか変」みたいなトーンで。子供が言うには、他の家のパパはもっと〇〇なんだけど、うちのパパは全然そんな事はなくて、他の家と全然違うというような話だった。そう思った…

2024/05/18 18:00

築古買うなら

私は新築がメインなんですが築古アパートも所有しています。横浜としては高利回りだし、土地値物件だったし、駅は弱いですが駅歩も5分くらいですし、ほとんど退去は発生していません。自主管理なんで管理費もゼロです。清掃も入居者が自分でやってくれているので、固定資産税しか払っていません。金利も1％台前半なんで、イールドギャップも良好です。まさにいう事なしの物件です。築古としては100点満点ですよ。規模は大きくないですが、しょうもない1億円くらいの新築よりCFは出てるんじゃないでしょうか。正直な話、こんな築古だったらどんどん欲しいです。こういう築古が継続的に買えるのであれば築古メ…

2024/05/17 18:00

こうとも考えられる

新築と築古どっち？論争があります。いろいろあると思います。こういう考え方もあるかなというのを紹介したいと思います。築古と新築って直接比較できないと思います。なかには両者のCFであったり、物件の価格に対してどれくらい手残りがあるのかみたいな数字をもちだして両者を比較している人もいます。正直な所そういう比較の仕方は乱暴すぎるしナンセンスです。もしも私が資産がすっからかんでお金がほとんど持っていない状態で不動産投資をするなら築古をやると思います。正確に言うと築古しか買えないと思います。築古から不動産投資を始めて、規模を拡大していって、十分な規模まで拡大できたとしましょう。一般論です…

2024/05/16 18:00

工務店の差

土地から新築をする上で、結局最後は工務店の差になると思うんですよ。普通の不動産投資の格言に、「物件探しの前に銀行探し」という格言があるように、土地から新築にも「土地探しの前に工務店探し」というのがあると思います。近年は土地が非常に高騰しているし建築費も高い。土地探しも重要ですが、最後は工務店の差になると思うのです。さっき工務店探しが重要だと言ったのですが探しても無駄という話もあります。いい工務店は探すものでなく作り上げていくものだという話です。何度も案件をお願いしていい関係性を作りだすという意味です。工務店を探すというのは、工務店と関係が無い人からしてみたら必要不可欠です…

2024/05/15 18:00

ポエム

物件探しに疲れて疲労困憊な状態を癒してくれるのは家賃が振り込まれる通帳を見る時だけだ。買える物件が見つからなくても、すでに買った物件は家賃をもたらしてくれる。これだけが心のオアシスだ。物件を探すフェーズだと物件探しに忙しいのだけれども待ちフェーズなんで全くやる事がない。そうだ決算書の分析でもしてみよう。決算書の数字も毎回見るたびにまあまあよくなってるやん。現役で不動産投資をバリバリしているのに数字がよくなるなんて。そりゃー物件を全然買えてないからね。本当は物件をどんどん買って、こんな決算書だけど貸してくれる銀行あるかなみたいな事をやりたいんや。今となっては決算書の数字がどん…

2024/05/14 18:00

またまたサイクリングしてきたよ

またまたサイクリングしてきました！レンタルサイクルを使って。手ぶらで電車に乗り込んで、好きなサイクリングスポットにいく。最寄りのサイクルスポットでレンタルして目的地までサイクリング。ゴールの近くのサイクルスポットで時点車を返却して電車で帰るってプランです。前回は、多摩川サイクリングでしたが、今回は、境川をサイクリングしてきました。境川って知ってますか？神奈川県の中央部を南北に流れる川です。大和市あたり横浜市あたり藤沢市あたりを流れている川です。川沿いに自転車専用道路みたいなものが整備されていて走りやすいです。今回は相鉄線の瀬谷駅まで電車で行って、そこでレンタルサイクルに…

2024/05/13 18:00

かかわるんじゃなかった

少し前の話。不動産投資に関してほとんど素人の人がいて業者探しに困られていました。親切心で業者を紹介してあげようかという話になりました。結構大きな案件です。小さい話ではないです。業者を紹介しようかという話をすると、その人が今相談している業者にお願いする事が基本で、こちらから紹介する業者は値段が安かったとしてもそちらを選択する可能性は低いというではないですか。（でも他の業者の話は聞きたいとの事）その時点で「ん？」という感覚はありました。その時点で業者の紹介をキャンセルしてもよかったのですが、すでにそういう展開になっていたし、合理的に考えたら私の紹介の業者を選択するしかないような…

2024/05/12 18:00

不動産投資以外のお金

不動産投資系の法人の資産分析というのはちょいちょいやっています。法人と個人の合算の資産分析というのもちょいちょいやっています。それらは、直接的に融資にきいてくるのでかなり神経質になっています。今回、ひさしぶりに、個人のところを整理してみる事にしました。私の場合、個人と法人の間でお金の移動はまったくありません。それで、個人系の口座の合算だけを整理してみました。私のサラリーマンとして収入が分かっていて、個人系の口座のお金の動きですね。最近は法人も含めてみる事ばかりだったのですが、そういう観点で整理するのは久しぶりです。整理すると、ちょっとびっくりしました。ちょっと反省しないと…

2024/05/11 18:00

物理法則

世の中の物理法則ではないですが、融資の物理法則みたいなものはあります。細かいところは銀行によって違うのですが、もっと普遍的なところ。骨格にあたるところは、そこそこ共通だと思います。ある資産状況の人がいて、その人が融資が受けれるかどうかってなんとなくですがわかりませんか？ざっくりとですよ。収益還元とか積算評価とか、いろんなカラーの銀行はありますが、なんとなくこれくらいの資産だったらこれくらいの融資が引けるってなんとなくわかりませんか？融資の物理法則、普遍的な法則ルールみたいなものがあるわけです。そういうのがあったうえで、うまく資金調達をする事で多少は融資の枠が増えるとい…

2024/05/10 18:00

強者の理論

昔から不動産投資を始めていて、すでに人生あがってしまっている人と、サラリーマンがこれから不動産投資を始めようとしている人とでは、目線は全然違ってくると思うのです。すでにあがっている人は、これ以上、収益不動産を買う必要はありません。大昔の目線を語るわけです。そしてそんな物件は今のご時世には存在してません。買う必要もないので、おおきな事はいえるわけですよ。実際に昔にそういう目線で買ってきていたという事もあると思います。一方で、これからという人。このご時世で物件を買っていく必要があります。収益不動産以外を買うという選択肢もありますが、それは一旦横においておいて。ゼロから規模…

2024/05/09 18:00

多摩川サイクリング！

多摩川サイクリングしてきました！！もともと予定はなかったのですが、朝起きて天気もいいしする事もないし、レンタルサイクルを調べるといい感じに使えそうだったので、突発で多摩川サイクリングしてきました！突発なんで、昼くらいに電車に飛び乗って日野市に向かいました。電車で一時間くらいです。駅前でレンタルサイクルの確保。少し走ると、多摩川に到着。多摩川のサイクリングロードをひたすら下流にむかって進むというのが今回のミッションです。日野市から海までざっくりと40キロ。暑すぎもせず、気持ちよく進む事ができました。小田急小田原線と多摩川がクロスするところまでが前半戦です。それまでは東京都…

2024/05/08 18:00

GWをふりかえる

今年のGWはいかがでしたか？不動産の方は待ち状態なのでほとんど活動してませんでした。家でくつろいだり、家族旅行したり、のんびりする事はできました。普段あまりやらないような事もやりましたよ。それなりにいいGWが過ごせたような気がします。最近は平日とかでもあまり外出する機会が減っていたので良かったと言えばよかったのですが、もう少し普段やらないような事もできたのかなとも思いました。そこが少し反省でした。 GWがあけるといよいよ待ち状態の案件も結論が出ると思います。ちょっと厳しい目なんんで流れる可能性が高いのですが、流れた時の事も想定してスタートダッシュが切れるような準備はしていきたい…

2024/05/07 18:00

この時期おもう事

GWやお盆などの時期になると人がいっせいに休みを取ります。高速道路も混みますし、とにかくどこも混みます。値段も高いでしょうし。そういう状況の中で活動する気が起きません。早く時間に縛られない人間になって、混んでいる時はおとなしくして、すいている時にストレスなく行動をしたいと思います。私がFIREしたいなって思う理由の1つがこれですよ。同じことをやるにしても、 GWみたいな繁忙期だと、混んでるし、値段も高いし。こんなの絶対にイヤじゃないですか？どうしてもコスパを考えてしまいます。人が働いている時に遊んで、人が遊んでいる時におとなしくしているというようなコスパのいい生活を…

2024/05/06 18:00

ふりかえって＠GW

GWいかがお過ごしでしょうか。このGWは不動産以外の事ばかりしています。待ち状態であるという事もあって不動産から離れた位置でのんびりしています。少し距離をとっているからこそ思う事や反省点みたいなものも見えてくるようになりました。今日はそのあたりで思う事です。反省点1 最近買えていないのは、物件の値段が高くなったからではなくて、自分の目線がアップデートしていなかったから俺はこれくらい高収益な物件じゃないと買わないぜ、みたいな感じにピンとのずれた非常に高い目線を掲げていたような気がします。現実的な目線を作ってそれに合致する物件を買えばよかった。反省点2 急がば回れ機会損失を気…

2024/05/05 18:00

家族旅行行ってきたよ

GW中盤に家族旅行行ってきました。九州旅行です。福岡と長崎でした。往復の航空券はマイルで。ホテル代はなんやかんやでほぼ無料でした。そう考えると悪くないですが、いろいろと考えさせられる家族旅行でした。子供もそこそこ大きくなってきて、家族旅行がなかなか企画がたいへんになってきました。それと私はコスパ脳なんですが、もっとうまくできたのかなと思いました。家族で旅行行くのってかなり大変ですよね。ホテルも人数が増えると大変ですし、基本的に全て外食をするという事なんで、どうしてもお金がかかってしまいます。家族で旅行をするので、大人が街で遊ぶようなものだと子供は楽しくないでしょ…

2024/05/05 18:00

難しいですよね

ひと昔前だったら、不動産投資で助言を求められたらそれなりの助言ができていましたが、最近は市況が厳しいのえ難しいですよね。もともと人様で助言ができるほどの者でもございませんが。やったもん勝ちで、誰がどうやったってボロ儲けみたいな世界観でしたが、設ける事ができる期待値がかなり下がりました。昔は、成功した人は大成功で、失敗した人でもプラスマイナスゼロみたいな感じでしたが、今は、成功したらそこそこ儲かるけど、失敗したらマイナスになるみたいな感じなのかもしれません。どういう投資をしていけばいいのか。あんまり具体的な話はしませんが、誰でもできる投資は儲からないと思います。難易度が高…

2024/05/03 18:00

この展開は読めていた

前回、新築アパートを建ててから1.5年がたちました。正直、苦戦している状態です。融資は付くだけに、勿体ない状態です。この苦戦しているという展開は、正直よめてました。自分でもこういう展開になるだろうなって思ってました。というのも、昨年に、買える状態の3つの案件を流したからです。 3件ありました。融資も付いてましたし、1番手でグリップもできていました。自分が首を縦に振れば買えてた案件です。簡潔に言うと、気が進まなかったので買わなかった案件です。 3件ありました。そりゃー3件、買える物件を流したら、不動産投資の神様も見放すでしょう。そんなところでしょうか。なんで見送ったのか…

2024/05/02 18:00

まだまだ闘える

収益物件の価格がかなり高くなりました。前の物件を建てている時は、物件探しはお休みしていたのですが、物件探しを再開した時は、浦島太郎状態でした。市況がかなり高くなってきていて収益物件買えるのか？みたいな状態でした。そういう感覚はあったのですが、今の市況の相場をじっくりと見ていき、融資条件なんかも含めると、ギリギリですが、まだまだ闘えるという実感はあります。収益物件を買ってきてなんとかやっていけるというストライクゾーンは、たしかにどんどん小さくなってきているという感覚はあります。ひと昔までに自分で持っていた、これくらいの十分の収益が出たら前に進めてもよいという基準もかなり緩和しま…

2024/05/01 18:00