おちついたら飲み会とか食事会とかちょいちょい開催したいですね。 特に地域性の色がついた集まりみたいなものはどんどんやっていきたいなって思っています。 最近はおおきなあつまりなんかにも参加しないで、もくもくと活動しています。 特に地域の近い知り合いって、そんなに多くないかなと。 行ってみたい店リストみたいなんがあるんですが、 そういう店はどんどん増えてきているんですが、 実際に行くという期間が断然少ないですよ。 おちついたら、定期的に情報を交換したり、 飲みに行けるような集まりみたいなものもどんどんやっていきたいですね。 似たようフェーズの方や、 似たようなエリアで投資をしている方々、今度飲みに…
身の丈に合った投資をしてますか？ その基準はひとそれぞれですが、 結構チャレンジングな事をやっている人は（中には）いるなって思います。 新築アパートを買って、早く満室にしないと生活費がなくなるとか言ってる人や、 土地から新築で、突発的な費用が発生したり、竣工が伸びて、金策が苦しいといっているひととか。 サラリーマン投資家さんとかで、 不動産投資で得た家賃を使わないと生活ができない人とか。 身の丈に合った投資なんでしょうか。 あと土地から新築も、 余裕のある財力がないとリスク高いと思いますよ。 工務店が飛んで建築費の何十％が無くなってしまっても 問題なくやり切れるくらいの財力がないと不安じゃない…
気のせいかもしれないけど、 新築の建売APの利回りが低くなってきた一方で、 まともな物件が増えてきたような気がします。 ダメダメな物件が減ったといった方がいいのかも。 もちろん利回りは低いですよ。 少し昔だったら8％とかまずまずいい感じの利回りが出ていたとしても、 狭小だったりと、クソのような物件ばかりでした。 最近は利回りが低くくて、かなり厳しい数字なんですが、 アパートの質としては、まずまずな物件が増えたような気がします。 気のせいかもしれませんが。 特定のエリアだけの話かもしれません。 新築ってだいたい利回りが低いのですが、 ひと昔は、狭小物件だとか、クソのような立地の物件だとかで、 8…
このブログで何度も言っている内容です。 初心者向けの話です。 最近の新築アパートは利回りは高くても7％くらいですよ。 相場としては6％後半くらいですかね。 正直CFは少ないです。 融資期間がソコソコあればソコソコのCFは出ると思ます。 しかしソコソコであって、そんなにたくさんのCFではないです。 何か突発的な出費があればすぐに吹っ飛ぶレベルです。 新築アパートを買うと、すぐに満室になって毎月家賃が入ってきます。 満室なんで何もやる事はありません。 それで家賃が入ってきます。 1棟目を買うとほぼ100％買いたい病にかかります。 家賃も順調に入っているからどんどん次の物件を買おうという話になります…
今年のGWは。 マイルがたまっているのでそれを使うというのが前提条件。 沖縄によく行ってましたが、飽きました。 今年は沖縄以外で。 当初は、鹿児島県の離島に行こうと思ってましたが、 フェリーや鹿児島から飛行機を乗るとかとっても大変そう。 行ったとしても自然は満喫できるが、結構なにもない。 という事で却下。 下の子供が猫が好きで、 猫の島に行ってみるという案が浮上。 猫の島は全国にあるが、九州の北部は家族で行ったことがないので、 九州の北部に家族旅行する事にしました。 途中、九州にも猫の島があるようなので、そこも目的地の一つにする。 九州の北部を車でうろうろする感じ。 主にグルメスポットを巡るよ…
世の中の人たちは立派な人が多いので、 こんなことを思う人は私だけと思うのですが。 今、アパートを買って、 あくせく借金を返してます。 贅沢はしないで、質素にくらしてますよ。 30年ローンとかだったら、 借金を返し終わるくらいになると自分はおじいちゃんですよ。 死んでるかもしれません。 ちょうど30年後って、完全に自分の世代でなくて、 自分の子供の世代ですよ。 自分の代で苦労して借金を返して、 ちょうど子供が一人前の大人になったくらいに、光り輝く無借金の土地が子供のものになったりするわけですよ。 なんか納得できない感ってないですか？ 世の中の立派なおとうさんは、そんな事これっぽっちも思わないかも…
都心部の利回りの低い物件について 都心部の利回りの低い物件を、なんの躊躇もなくどんどん買っている人はいます。 インカムはゼロで、キャピタル狙いの投資ですね。 不動産投資の大きなくくりでいうと、 インカムで儲けようがキャピタルで儲けようがどちらでもよいです。 都心部の物件は、インカムといよりはキャピタル狙いが多いと思います。 私は正直、そういう投資は少なくとも今はやりません。 必ずインカムが出るものしかやりません。 どうしてか？ 拡大させたいからです。 たくさん融資をしてもらいたいからです。 それが理由です。 決算書の数字を意識しているからです。 もちろん、キャピタルで儲けるというのも決算書をよ…
不動産投資をするようになり、いろんな人と関わるようなりました。 これまで生きてきた世界と違う人種との遭遇。 スゴイなと思う人もいますが、 あまりかかわりたくないような人もいます。 人とのかかわりで、 プラスな印象をうける事もあれば マイナスの印象をうける事もあります。 そういう人たちと遭遇して、気持ちを乱されるのなんて馬鹿げた事ですよね。 それは自分自身に対する集中力が悪くなって注意散漫になっているからなのかもしれません。 他人の事なんでどうでもいい事ですよ。 自分が前に進める事だけを考えたらいいんですよ。 他人の事を考えている時間なんてないはずです。 他人の事を考えてあれこれ一喜一憂するくら…
不動産投資活動はどんどん活動しております！！ 私の場合は、日ごろの不動産投資活動の内容は日々のブログには書かないという方針にしています。 こんな物件を検討していますとか、 買付だしたとか、 とういうリアルタイムの内容はブログには書かないようにしています。 ですので、不動産投資の活動が活発になればなるほど、 ブログに書くネタだったり、 書くための時間が減ってしまうために、 ブログとしては、イマイチな感じになってしまいがちなのです。 私のブログを見て、 気合を入れていろいろ書いている日は、日ごろの不動産投資の活動としては暇な状態である事が多くて、 あっさりしたブログの日は、検討中の案件が忙しかった…
7％の新築アパートはありなかしか。 過去このブログでさんざん書いてきましたが再び取りあげたいと思います。 これまでは「7％の新築アパートはダメだよね」みたいなトーンで書いていました。 物件を買う以上、それなりのCFが出ないと買う意味がないと思っているからです。 （不動産投資のフェーズによりますが、多くの人はCF優先ですよ） それなりというのが重要で、多少の出費があったとしても余裕をもってCFが出ているという意味です。 しかしながら世の中の物件の利回りがさがり、7％の新築アパートもちゃんと考えないとなという感じになってきていると思います。 正直な話、CFが出るかどうかギリギリのラインに近づいてい…
個人的な意見です。 売りに出ている物件の情報が送られてきますが、 その物件の住所がだいだい似たようなエリアである事が多いじゃないですか？ 収益物件が出やすいエリアってあると思います。 横浜だったら、何か所かありますよね。 また〇〇エリアの収益物件だな。 また〇〇エリアの収益物件だな。 また〇〇エリアの収益物件だな。 みたいな。 そのエリアに行くと、 古い街並みで、歳よりがたくさんすんでそうな雰囲気。 そういう土地が売りに出されて収益物件が次々と建てられています。 実際にそういうエリアを歩くと、収益物件だらけだ！！！みたいな事ってよくあります。 そういうエリアは、（私の個人的な意見ですが）やめて…
近隣より利回りが少し高いエリアがあるんですよ。 どこもドングリの背比べなんだけど、そのエリアがけ頭一つ出ている感じで。 頭一つ出ているので目立つんですよね。 そういう物件を見て利回りが高いから良いのでは？と思う人がいるかもしれませんが、 ほとんどのケースで、それは値段相当な事が多いです。 利回りが高いのですが、 客付けが難しいとか、なんらかのマイナス材料があるわけなんですよ。 値段相応なわけですよ。 利回りが頭一つ出ているエリアがありかなしか、なんですが、 値段相応なんですよ。 利回りに応じて難易度が高いという事ですから、 利回りが高いけど難易度が高い物件を買うのか、 利回りが低いけど難易度が…
最近ちょいちょい物件のマイソクを送ってきてくれる銀行があります。 この物件買いませんか？うちだとこれくらいの融資条件で融資出せますみたいな感じで。 過去に何回か本部審査まで行ったことがあって、 それ以来ちょいちょいマイソクが送られてきます。 ちなみにその銀行はまだ使ったことがない銀行なんですが、 将来的に使えるようになればいいなとは思っています。 地銀なので、エリアがある程度絞られているのですが、 信金よりはエリアが広くポテンシャルは高いと思っています。 横浜・川崎だけでなく神奈川県全域で使えるというのは非常に使い勝手がよいですね。 ただ最近は神奈川県でもなかなか利回りが低いのでハマる物件はあ…
・最近は、毎年毎年物件の価格がどんどん上昇してますね。 のんびり市場の動向や相場をウォッチングしているうちにその間にも価格はどんどん上昇して、どんどん買えない（買っても意味のない）世界になってく。 1年前とか2年前とか3年前の残像が頭に残っていたら不動産投資ができない。 ・エリアで相場は全然違う。 神奈川県より埼玉や千葉の方が安いよね。 その地域の中でもいろいろあるけど。 神奈川県在住だと、どうしても金融機関の関係で神奈川県を中心に考えないといけないというのはあるが、神奈川県とゆかりの無い人で他のエリアを選べる人がわざわざ神奈川県の物件を買おうとしているのは不思議な感じがする。（個人的意見） …
私の不動産投資の当面の目標は、7棟50戸というのを目標にしています。 なんとなくの数字です。 50戸くらいあればソコソコのCFになるだろうというくらいです。 いま、それに向けていろんな青写真を描いているんですが、 次の5棟目で狙っている目論見がうまくいけば、 なんとか7棟50戸という目線もクリアできそうかな・・・っていうレベルに近づいてきます。 なんとかうまくやりくりすれば、 売却を挟まないでそれくらいに達成できるかな、、どうかな、、という状況。 7棟50戸というのは結構昔から言っていた数字で、 ひょっとしたらFIREできるかもみたいなものもありました。 しかしながら最近思う事としては、 子供…
不動産の投資家のイベントで、凄く盛り上がる事があります。 すごい連帯感みたいな。 私も不動産投資を始めた直後は、なかなか出会えない不動産投資家に会えるという事でちょっとテンションが上がっていた事がありました。 それから不動産投資の友達も増えて、 不動産投資家自体がそんなに珍しくないような状態になってきました。 ある不動産投資家の集まりで、 みんな凄く連帯感みたいな感じで盛り上がった時があったのですが、 よくよく考えるとそこにいるメンバーって実に多岐にわたっていたんですよ。 言葉だけで不動産投資家という事で一体感が出ているんですが、 よくよく考えると結構違うなって思う事がたまにあるのです。 不動…
大家の会とかに行った時に、たまにすごくモヤモヤする事があるんですよ。 大家の集まりに、業者さんがいる場合です。 業者と言ってもいろいろあります。 売り手という意味の業者がいてる時もモヤモヤしますが、 ここでは大家の立場の業者がいる場合です。 サラリーマン大家がゼロからコツコツと物件を買って規模を増やしている大家がいるのに対して、業者として物件をたくさん持っている人が大家ですという事で大家の会にいるケースです。 そういう業者系の大家の人も、やっている事はサラリーマン大家と同じです。 同じことをやっているので大家で間違いはないないのですが、 私の中ではかなりモヤモヤする事が多いです。 大家さんも進…
近況の雀風です。 最近優勝しましたが最下位になる事もあったりと変動が多いです。 1年前は非常に調子がよかったです。 私の中で一番目指すスタイルは、100％攻めの降りないスタイルが最強だと思っています。 本当に強い相手はこういうスタイルじゃないと勝てないと思っているからです。 そこそこの相手だったらメリハリを利かせた打ち方でそこそこ勝てると思いますが、強い相手はそういうのでは勝てない。 それで1年前は、そのスタイルが良い感じにハマっている状態でした。 それで優勝なんかもできていたと思います。 普通に調子のいい時期でしたね。 ただそのスタイルは一歩間違うと雑な打ち方になってしまいます。 それで私は…
不動産投資でやりたい事はたくさんあります。 全部やればいいじゃんっていわれるかもしれませんが、 順番みたいなものがあると思っています。 融資の順番です。 こういう物件を買ったら、次はこういう物件は買えない。とか。 この物件は今しか融資付けできない。とか。 順番があると思うのです。 もちろん、どーんと規模を増やしてメガ大家とかになれば、 そんな事を考えないで好きなものを好きなタイミングで買えるのかもしれませんが。 私の場合、与信が有限です。 しかも、〇〇銀行の与信はこれくらいで、 〇〇銀行の与信はこれくらいで、と、 銀行によって与信の大きさが違っているし、 銀行どうしの相性みたいなものがあるので…
ちょっと思う事です。 特にこれから不動産投資を始めようと思う人に対する思う事です。 不動産投資で成功するかどうかや、どれくらい規模が増やすことができるかどうかというのは自分の持っている資産の大きさと住んでいる地域でほぼほぼ決まると思います。 投資家としての手腕というのもありますが、 それよりも一番支配的なのは資産と地域だと思います。 資産の基準も、普通の世界の人が思っているより基準はもっと高い目だと思います。 お金が無い人がお金を作るというものではなくて、 すでにお金を持っている人がお金をさらに増やすために行うものだと思ってください。 土地から新築について これから土地から新築をやりたいという…
ちょうど1年前、決算書対策をしました。 対策といっても個人で保有しているお金を法人の口座に入れただけですが。 その決算書対策がきいたのか、法人としてのランクがよかったようです。 あいにく物件を買うという所に直結していませんが、 効果があったという事で手ごたえを感じています。 それで今期、 もう少しで法人の決算になるのですが、 ふたたび決算書対策をしようかと考えています。 1つ個人でやっている定期預金があります。 そのお金は口座で眠っているわけなので、 そのお金なら法人に口座にいれても問題無さそうです。 これで法人の財務の数字が多少は改善されるでしょう。 やれる事はどんどんやっていきたいなって思…
たくさん物件を持っているレジェンド大家さんと話をする機会がありました。 どれくらいの規模まで増えたら楽になりましたか？って聞きました。 （どんどん規模をふやせれるようになるのか？） 年間のCFだけで次の物件が買えるようになるイメージ。 レジェンド大家曰く、総融資額4億円の賃収4000万円くらいじゃないかと。 そういう回答をもらいました。 私としては、もう少し規模が必要なのかなと思っていたのですが、そういう回答をもらいました。 4億、4000万円だとすると、私に当てはめた場合、 あともう少しです。 あと1棟か2棟くらいで到着できる規模です。 あともう少しですね。 時代の違いもあるのかもしれません…
長い人生、良い感じに事が運ぶ時もあれば、イマイチ調子が悪い時もありますよ。 同じことをやっていてもいい方向に進むときもあれば、そうでないときあります。 最近凄く思う事は、調子が悪い時は、おとなしくしておく事かなって思います。 調子が悪い時に無理に頑張ってもキズが深くなることの方が多いような気がします。 調子が悪い時はおとなしくしばらく死んどくのが一番良いのかなって思います。 人生のいろんな局面で、瞬間瞬間で最善な選択肢を選ぶ努力というのはあります。 サボれる局面なんてものはないです。 楽に進める局面はほとんどないです。 日々、常に最善の選択肢を選ぶというのは、マストなんですが、 どういうふうに…
横浜の大家さんで定期的に麻雀大会を開催しています。 先日、第4回目の開催があったのですが、そこで優勝をする事ができました。 今回は総勢16名というなかなかの大きな規模の開催でした。 最近は麻雀の成績が低迷していましたが、今回の大会ではうまく勝つ事ができました。 全5回戦で、 3位→1位→1位→1位→（決勝）1位 という成績でした。 予選4回戦で総合1位からの決勝卓も1位という結果でした。 決勝卓では、 南3局で親のハネ満に振り込んでしまって一気に最下位まで転落、万事休す。 そこからオーラス1本場の親、 トップとちょうど1万点差の最下位。 2600点オールの1本場をあがり僅差で優勝する事ができま…
この前テレビを見ていると、 俳優が道端で一般市民と話をするシーンがありました。 俳優なので居合わせていた女性からは人気で悲鳴が聞こえる中、 その俳優がそこに居合わせている人たちをイジリます。 そのイジリでの言葉が、すごく人をなめているような感じがして 凄く不快になった事がありました。 俳優なので人気があるのだけれども、 イジられた一般市民からするとそんな事知ったこっちゃーない話だと思います。 私が同じシーンに遭遇したら絶対にイヤだなと思いました。 ちょっと話は変わるのですが、 全然知らない人と話をする機会もたまにはあります。 お互いどういう人間か分からないシーンなんですが、 たまに自分がどうい…
規模をどんどん拡大していくためには、 自分の持っているお金にできるだけたくさん働いてもらうという事なんでしょうね。 そこで効率とかありますが、 とにかく休まずにどんどん働いてもらう。 それがいちばんいいと思います。 例えばですが、 高速道路で東京から大阪まで走るとしましょうか。 リアルに一番早く行くために心がける事ってなんでしょうか。 2つあると思います。 1つ目はできるだけ早く走る事 2つ目はできるだけ休まず走る事 私の感覚だと1つ目はあんまり重要でなくて、 2つ目が一番重要だと思うのです。 車で時速100キロで走ろうが、110キロで走ろうが、 あんまり変わりません。 しかしながらサービスエ…
先日、久しぶりに出張に行ってきました。 新幹線に乗って、関東とは別のエリアに行ってきました。 どのくらいぶりでしょうか。 コロナになってからは初くらいです。 コロナ前もあんまり出社はなかったので、 5年ぶりくらいでしょうか。 それなりに都会ですが、関東ほど都会でもなく。 おそらく土地の値段も関東よりは安いのかな。 しかしながら家賃はソコソコとれるんでしょうか。 東京にないような雰囲気で、 違う土地で不動産投資をするのもおもしろそうだなって思いました。 機会があればどんどん検討してみたいですね。 その前に、こちらでやりたい事があって、 いろんな順番みたいなものがあるんですが、 徐々にそういう検討…
今の時代、土地から新築でソコソコの利回りを作ろうと思うとかなり洗練した方法でないと難しいと思います。 その中の1つのパーツである工務店について。 普通にアパートを建ててくれる工務店くらいじゃーソコソコの利回りは作れない感覚があります。 普通に投資家がアパートを建てるくらいの工務店では難しいです。 建築費が高騰しまくっていて、それなりに安い土地を見つけてきたとしても数字が全然出ません。 世間的に安いと言われている工務店でも難しいと思います。 ソコソコの利回りの企画を作るためには。 どういう工務店を使うのかですが、 感覚的に2つくらいしかないと思います。 1つ目は、かなり関係性ができている工務店で…
横浜・川崎を中心に物件を買っています。 横浜といえば擁壁というイメージがあるようですね。 実際に擁壁の物件は多いと思います。 私は4棟保有していますが、擁壁の物件はありません。 平坦な土地の物件しか買っていません。 意識してそういう物件ばかりを買っているというわけではありません。 たまたまかもしれません。 しかしながら物件を買う時に、その土地が欲しいかどうかという事は考える事は多いと思います。 高低差のある物件は、胸はときめかないですが、 平坦な良い感じの土地はときめく事はおおいような気がしますね。 これから擁壁の物件を買う事があるのかどうかですが、 擁壁の物件を買う事も無いこともないと思いま…
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大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
