専業大家への道

おちついたら

おちついたら飲み会とか食事会とかちょいちょい開催したいですね。 特に地域性の色がついた集まりみたいなものはどんどんやっていきたいなって思っています。 最近はおおきなあつまりなんかにも参加しないで、もくもくと活動しています。 特に地域の近い知り合いって、そんなに多くないかなと。 行ってみたい店リストみたいなんがあるんですが、 そういう店はどんどん増えてきているんですが、 実際に行くという期間が断然少ないですよ。 おちついたら、定期的に情報を交換したり、 飲みに行けるような集まりみたいなものもどんどんやっていきたいですね。 似たようフェーズの方や、 似たようなエリアで投資をしている方々、今度飲みに…

2024/02/29 18:00

身の丈

身の丈に合った投資をしてますか？ その基準はひとそれぞれですが、 結構チャレンジングな事をやっている人は（中には）いるなって思います。 新築アパートを買って、早く満室にしないと生活費がなくなるとか言ってる人や、 土地から新築で、突発的な費用が発生したり、竣工が伸びて、金策が苦しいといっているひととか。 サラリーマン投資家さんとかで、 不動産投資で得た家賃を使わないと生活ができない人とか。 身の丈に合った投資なんでしょうか。 あと土地から新築も、 余裕のある財力がないとリスク高いと思いますよ。 工務店が飛んで建築費の何十％が無くなってしまっても 問題なくやり切れるくらいの財力がないと不安じゃない…

2024/02/28 18:00

気のせいかも

気のせいかもしれないけど、 新築の建売APの利回りが低くなってきた一方で、 まともな物件が増えてきたような気がします。 ダメダメな物件が減ったといった方がいいのかも。 もちろん利回りは低いですよ。 少し昔だったら8％とかまずまずいい感じの利回りが出ていたとしても、 狭小だったりと、クソのような物件ばかりでした。 最近は利回りが低くくて、かなり厳しい数字なんですが、 アパートの質としては、まずまずな物件が増えたような気がします。 気のせいかもしれませんが。 特定のエリアだけの話かもしれません。 新築ってだいたい利回りが低いのですが、 ひと昔は、狭小物件だとか、クソのような立地の物件だとかで、 8…

2024/02/27 18:00

何度も言ってる話

このブログで何度も言っている内容です。 初心者向けの話です。 最近の新築アパートは利回りは高くても7％くらいですよ。 相場としては6％後半くらいですかね。 正直CFは少ないです。 融資期間がソコソコあればソコソコのCFは出ると思ます。 しかしソコソコであって、そんなにたくさんのCFではないです。 何か突発的な出費があればすぐに吹っ飛ぶレベルです。 新築アパートを買うと、すぐに満室になって毎月家賃が入ってきます。 満室なんで何もやる事はありません。 それで家賃が入ってきます。 1棟目を買うとほぼ100％買いたい病にかかります。 家賃も順調に入っているからどんどん次の物件を買おうという話になります…

2024/02/26 18:00

今年のGWは

今年のGWは。 マイルがたまっているのでそれを使うというのが前提条件。 沖縄によく行ってましたが、飽きました。 今年は沖縄以外で。 当初は、鹿児島県の離島に行こうと思ってましたが、 フェリーや鹿児島から飛行機を乗るとかとっても大変そう。 行ったとしても自然は満喫できるが、結構なにもない。 という事で却下。 下の子供が猫が好きで、 猫の島に行ってみるという案が浮上。 猫の島は全国にあるが、九州の北部は家族で行ったことがないので、 九州の北部に家族旅行する事にしました。 途中、九州にも猫の島があるようなので、そこも目的地の一つにする。 九州の北部を車でうろうろする感じ。 主にグルメスポットを巡るよ…

2024/02/25 18:00

立派でない大人

世の中の人たちは立派な人が多いので、 こんなことを思う人は私だけと思うのですが。 今、アパートを買って、 あくせく借金を返してます。 贅沢はしないで、質素にくらしてますよ。 30年ローンとかだったら、 借金を返し終わるくらいになると自分はおじいちゃんですよ。 死んでるかもしれません。 ちょうど30年後って、完全に自分の世代でなくて、 自分の子供の世代ですよ。 自分の代で苦労して借金を返して、 ちょうど子供が一人前の大人になったくらいに、光り輝く無借金の土地が子供のものになったりするわけですよ。 なんか納得できない感ってないですか？ 世の中の立派なおとうさんは、そんな事これっぽっちも思わないかも…

2024/02/24 18:00

利回り低い物件

都心部の利回りの低い物件について 都心部の利回りの低い物件を、なんの躊躇もなくどんどん買っている人はいます。 インカムはゼロで、キャピタル狙いの投資ですね。 不動産投資の大きなくくりでいうと、 インカムで儲けようがキャピタルで儲けようがどちらでもよいです。 都心部の物件は、インカムといよりはキャピタル狙いが多いと思います。 私は正直、そういう投資は少なくとも今はやりません。 必ずインカムが出るものしかやりません。 どうしてか？ 拡大させたいからです。 たくさん融資をしてもらいたいからです。 それが理由です。 決算書の数字を意識しているからです。 もちろん、キャピタルで儲けるというのも決算書をよ…

2024/02/23 18:00

集中せよ！

不動産投資をするようになり、いろんな人と関わるようなりました。 これまで生きてきた世界と違う人種との遭遇。 スゴイなと思う人もいますが、 あまりかかわりたくないような人もいます。 人とのかかわりで、 プラスな印象をうける事もあれば マイナスの印象をうける事もあります。 そういう人たちと遭遇して、気持ちを乱されるのなんて馬鹿げた事ですよね。 それは自分自身に対する集中力が悪くなって注意散漫になっているからなのかもしれません。 他人の事なんでどうでもいい事ですよ。 自分が前に進める事だけを考えたらいいんですよ。 他人の事を考えている時間なんてないはずです。 他人の事を考えてあれこれ一喜一憂するくら…

2024/02/22 18:00

今日も元気です

不動産投資活動はどんどん活動しております！！ 私の場合は、日ごろの不動産投資活動の内容は日々のブログには書かないという方針にしています。 こんな物件を検討していますとか、 買付だしたとか、 とういうリアルタイムの内容はブログには書かないようにしています。 ですので、不動産投資の活動が活発になればなるほど、 ブログに書くネタだったり、 書くための時間が減ってしまうために、 ブログとしては、イマイチな感じになってしまいがちなのです。 私のブログを見て、 気合を入れていろいろ書いている日は、日ごろの不動産投資の活動としては暇な状態である事が多くて、 あっさりしたブログの日は、検討中の案件が忙しかった…

2024/02/21 18:00

7%論・再び

7％の新築アパートはありなかしか。 過去このブログでさんざん書いてきましたが再び取りあげたいと思います。 これまでは「7％の新築アパートはダメだよね」みたいなトーンで書いていました。 物件を買う以上、それなりのCFが出ないと買う意味がないと思っているからです。 （不動産投資のフェーズによりますが、多くの人はCF優先ですよ） それなりというのが重要で、多少の出費があったとしても余裕をもってCFが出ているという意味です。 しかしながら世の中の物件の利回りがさがり、7％の新築アパートもちゃんと考えないとなという感じになってきていると思います。 正直な話、CFが出るかどうかギリギリのラインに近づいてい…

2024/02/20 18:00

こんな物件やめておけ

個人的な意見です。 売りに出ている物件の情報が送られてきますが、 その物件の住所がだいだい似たようなエリアである事が多いじゃないですか？ 収益物件が出やすいエリアってあると思います。 横浜だったら、何か所かありますよね。 また〇〇エリアの収益物件だな。 また〇〇エリアの収益物件だな。 また〇〇エリアの収益物件だな。 みたいな。 そのエリアに行くと、 古い街並みで、歳よりがたくさんすんでそうな雰囲気。 そういう土地が売りに出されて収益物件が次々と建てられています。 実際にそういうエリアを歩くと、収益物件だらけだ！！！みたいな事ってよくあります。 そういうエリアは、（私の個人的な意見ですが）やめて…

2024/02/19 18:00

ありかなしか

近隣より利回りが少し高いエリアがあるんですよ。 どこもドングリの背比べなんだけど、そのエリアがけ頭一つ出ている感じで。 頭一つ出ているので目立つんですよね。 そういう物件を見て利回りが高いから良いのでは？と思う人がいるかもしれませんが、 ほとんどのケースで、それは値段相当な事が多いです。 利回りが高いのですが、 客付けが難しいとか、なんらかのマイナス材料があるわけなんですよ。 値段相応なわけですよ。 利回りが頭一つ出ているエリアがありかなしか、なんですが、 値段相応なんですよ。 利回りに応じて難易度が高いという事ですから、 利回りが高いけど難易度が高い物件を買うのか、 利回りが低いけど難易度が…

2024/02/18 18:00

新しい選択肢

最近ちょいちょい物件のマイソクを送ってきてくれる銀行があります。 この物件買いませんか？うちだとこれくらいの融資条件で融資出せますみたいな感じで。 過去に何回か本部審査まで行ったことがあって、 それ以来ちょいちょいマイソクが送られてきます。 ちなみにその銀行はまだ使ったことがない銀行なんですが、 将来的に使えるようになればいいなとは思っています。 地銀なので、エリアがある程度絞られているのですが、 信金よりはエリアが広くポテンシャルは高いと思っています。 横浜・川崎だけでなく神奈川県全域で使えるというのは非常に使い勝手がよいですね。 ただ最近は神奈川県でもなかなか利回りが低いのでハマる物件はあ…

2024/02/17 18:00

最近思う事

・最近は、毎年毎年物件の価格がどんどん上昇してますね。 のんびり市場の動向や相場をウォッチングしているうちにその間にも価格はどんどん上昇して、どんどん買えない（買っても意味のない）世界になってく。 1年前とか2年前とか3年前の残像が頭に残っていたら不動産投資ができない。 ・エリアで相場は全然違う。 神奈川県より埼玉や千葉の方が安いよね。 その地域の中でもいろいろあるけど。 神奈川県在住だと、どうしても金融機関の関係で神奈川県を中心に考えないといけないというのはあるが、神奈川県とゆかりの無い人で他のエリアを選べる人がわざわざ神奈川県の物件を買おうとしているのは不思議な感じがする。（個人的意見） …

2024/02/16 18:00

予定狂うかも

私の不動産投資の当面の目標は、7棟50戸というのを目標にしています。 なんとなくの数字です。 50戸くらいあればソコソコのCFになるだろうというくらいです。 いま、それに向けていろんな青写真を描いているんですが、 次の5棟目で狙っている目論見がうまくいけば、 なんとか7棟50戸という目線もクリアできそうかな・・・っていうレベルに近づいてきます。 なんとかうまくやりくりすれば、 売却を挟まないでそれくらいに達成できるかな、、どうかな、、という状況。 7棟50戸というのは結構昔から言っていた数字で、 ひょっとしたらFIREできるかもみたいなものもありました。 しかしながら最近思う事としては、 子供…

2024/02/15 18:00

大家といっても

不動産の投資家のイベントで、凄く盛り上がる事があります。 すごい連帯感みたいな。 私も不動産投資を始めた直後は、なかなか出会えない不動産投資家に会えるという事でちょっとテンションが上がっていた事がありました。 それから不動産投資の友達も増えて、 不動産投資家自体がそんなに珍しくないような状態になってきました。 ある不動産投資家の集まりで、 みんな凄く連帯感みたいな感じで盛り上がった時があったのですが、 よくよく考えるとそこにいるメンバーって実に多岐にわたっていたんですよ。 言葉だけで不動産投資家という事で一体感が出ているんですが、 よくよく考えると結構違うなって思う事がたまにあるのです。 不動…

2024/02/14 18:00

業者と投資家

大家の会とかに行った時に、たまにすごくモヤモヤする事があるんですよ。 大家の集まりに、業者さんがいる場合です。 業者と言ってもいろいろあります。 売り手という意味の業者がいてる時もモヤモヤしますが、 ここでは大家の立場の業者がいる場合です。 サラリーマン大家がゼロからコツコツと物件を買って規模を増やしている大家がいるのに対して、業者として物件をたくさん持っている人が大家ですという事で大家の会にいるケースです。 そういう業者系の大家の人も、やっている事はサラリーマン大家と同じです。 同じことをやっているので大家で間違いはないないのですが、 私の中ではかなりモヤモヤする事が多いです。 大家さんも進…

2024/02/13 18:00

雀風・近況

近況の雀風です。 最近優勝しましたが最下位になる事もあったりと変動が多いです。 1年前は非常に調子がよかったです。 私の中で一番目指すスタイルは、100％攻めの降りないスタイルが最強だと思っています。 本当に強い相手はこういうスタイルじゃないと勝てないと思っているからです。 そこそこの相手だったらメリハリを利かせた打ち方でそこそこ勝てると思いますが、強い相手はそういうのでは勝てない。 それで1年前は、そのスタイルが良い感じにハマっている状態でした。 それで優勝なんかもできていたと思います。 普通に調子のいい時期でしたね。 ただそのスタイルは一歩間違うと雑な打ち方になってしまいます。 それで私は…

2024/02/12 18:00

やりたいことはあるけれど

不動産投資でやりたい事はたくさんあります。 全部やればいいじゃんっていわれるかもしれませんが、 順番みたいなものがあると思っています。 融資の順番です。 こういう物件を買ったら、次はこういう物件は買えない。とか。 この物件は今しか融資付けできない。とか。 順番があると思うのです。 もちろん、どーんと規模を増やしてメガ大家とかになれば、 そんな事を考えないで好きなものを好きなタイミングで買えるのかもしれませんが。 私の場合、与信が有限です。 しかも、〇〇銀行の与信はこれくらいで、 〇〇銀行の与信はこれくらいで、と、 銀行によって与信の大きさが違っているし、 銀行どうしの相性みたいなものがあるので…

2024/02/11 18:00

ちょっと思う事

ちょっと思う事です。 特にこれから不動産投資を始めようと思う人に対する思う事です。 不動産投資で成功するかどうかや、どれくらい規模が増やすことができるかどうかというのは自分の持っている資産の大きさと住んでいる地域でほぼほぼ決まると思います。 投資家としての手腕というのもありますが、 それよりも一番支配的なのは資産と地域だと思います。 資産の基準も、普通の世界の人が思っているより基準はもっと高い目だと思います。 お金が無い人がお金を作るというものではなくて、 すでにお金を持っている人がお金をさらに増やすために行うものだと思ってください。 土地から新築について これから土地から新築をやりたいという…

2024/02/10 18:00

決算書対策・第2幕

ちょうど1年前、決算書対策をしました。 対策といっても個人で保有しているお金を法人の口座に入れただけですが。 その決算書対策がきいたのか、法人としてのランクがよかったようです。 あいにく物件を買うという所に直結していませんが、 効果があったという事で手ごたえを感じています。 それで今期、 もう少しで法人の決算になるのですが、 ふたたび決算書対策をしようかと考えています。 1つ個人でやっている定期預金があります。 そのお金は口座で眠っているわけなので、 そのお金なら法人に口座にいれても問題無さそうです。 これで法人の財務の数字が多少は改善されるでしょう。 やれる事はどんどんやっていきたいなって思…

2024/02/09 18:00

聞いてみた

たくさん物件を持っているレジェンド大家さんと話をする機会がありました。 どれくらいの規模まで増えたら楽になりましたか？って聞きました。 （どんどん規模をふやせれるようになるのか？） 年間のCFだけで次の物件が買えるようになるイメージ。 レジェンド大家曰く、総融資額4億円の賃収4000万円くらいじゃないかと。 そういう回答をもらいました。 私としては、もう少し規模が必要なのかなと思っていたのですが、そういう回答をもらいました。 4億、4000万円だとすると、私に当てはめた場合、 あともう少しです。 あと1棟か2棟くらいで到着できる規模です。 あともう少しですね。 時代の違いもあるのかもしれません…

2024/02/08 18:00

時の流れ

長い人生、良い感じに事が運ぶ時もあれば、イマイチ調子が悪い時もありますよ。 同じことをやっていてもいい方向に進むときもあれば、そうでないときあります。 最近凄く思う事は、調子が悪い時は、おとなしくしておく事かなって思います。 調子が悪い時に無理に頑張ってもキズが深くなることの方が多いような気がします。 調子が悪い時はおとなしくしばらく死んどくのが一番良いのかなって思います。 人生のいろんな局面で、瞬間瞬間で最善な選択肢を選ぶ努力というのはあります。 サボれる局面なんてものはないです。 楽に進める局面はほとんどないです。 日々、常に最善の選択肢を選ぶというのは、マストなんですが、 どういうふうに…

2024/02/07 18:00

祝・優勝

横浜の大家さんで定期的に麻雀大会を開催しています。 先日、第4回目の開催があったのですが、そこで優勝をする事ができました。 今回は総勢16名というなかなかの大きな規模の開催でした。 最近は麻雀の成績が低迷していましたが、今回の大会ではうまく勝つ事ができました。 全5回戦で、 3位→1位→1位→1位→（決勝）1位 という成績でした。 予選4回戦で総合1位からの決勝卓も1位という結果でした。 決勝卓では、 南3局で親のハネ満に振り込んでしまって一気に最下位まで転落、万事休す。 そこからオーラス1本場の親、 トップとちょうど1万点差の最下位。 2600点オールの1本場をあがり僅差で優勝する事ができま…

2024/02/06 18:00

なんだお前は

この前テレビを見ていると、 俳優が道端で一般市民と話をするシーンがありました。 俳優なので居合わせていた女性からは人気で悲鳴が聞こえる中、 その俳優がそこに居合わせている人たちをイジリます。 そのイジリでの言葉が、すごく人をなめているような感じがして 凄く不快になった事がありました。 俳優なので人気があるのだけれども、 イジられた一般市民からするとそんな事知ったこっちゃーない話だと思います。 私が同じシーンに遭遇したら絶対にイヤだなと思いました。 ちょっと話は変わるのですが、 全然知らない人と話をする機会もたまにはあります。 お互いどういう人間か分からないシーンなんですが、 たまに自分がどうい…

2024/02/05 18:00

おおきくなるには

規模をどんどん拡大していくためには、 自分の持っているお金にできるだけたくさん働いてもらうという事なんでしょうね。 そこで効率とかありますが、 とにかく休まずにどんどん働いてもらう。 それがいちばんいいと思います。 例えばですが、 高速道路で東京から大阪まで走るとしましょうか。 リアルに一番早く行くために心がける事ってなんでしょうか。 2つあると思います。 1つ目はできるだけ早く走る事 2つ目はできるだけ休まず走る事 私の感覚だと1つ目はあんまり重要でなくて、 2つ目が一番重要だと思うのです。 車で時速100キロで走ろうが、110キロで走ろうが、 あんまり変わりません。 しかしながらサービスエ…

2024/02/04 18:00

他の土地

先日、久しぶりに出張に行ってきました。 新幹線に乗って、関東とは別のエリアに行ってきました。 どのくらいぶりでしょうか。 コロナになってからは初くらいです。 コロナ前もあんまり出社はなかったので、 5年ぶりくらいでしょうか。 それなりに都会ですが、関東ほど都会でもなく。 おそらく土地の値段も関東よりは安いのかな。 しかしながら家賃はソコソコとれるんでしょうか。 東京にないような雰囲気で、 違う土地で不動産投資をするのもおもしろそうだなって思いました。 機会があればどんどん検討してみたいですね。 その前に、こちらでやりたい事があって、 いろんな順番みたいなものがあるんですが、 徐々にそういう検討…

2024/02/03 18:00

残された方法

今の時代、土地から新築でソコソコの利回りを作ろうと思うとかなり洗練した方法でないと難しいと思います。 その中の1つのパーツである工務店について。 普通にアパートを建ててくれる工務店くらいじゃーソコソコの利回りは作れない感覚があります。 普通に投資家がアパートを建てるくらいの工務店では難しいです。 建築費が高騰しまくっていて、それなりに安い土地を見つけてきたとしても数字が全然出ません。 世間的に安いと言われている工務店でも難しいと思います。 ソコソコの利回りの企画を作るためには。 どういう工務店を使うのかですが、 感覚的に2つくらいしかないと思います。 1つ目は、かなり関係性ができている工務店で…

2024/02/02 18:00

擁壁の物件

横浜・川崎を中心に物件を買っています。 横浜といえば擁壁というイメージがあるようですね。 実際に擁壁の物件は多いと思います。 私は4棟保有していますが、擁壁の物件はありません。 平坦な土地の物件しか買っていません。 意識してそういう物件ばかりを買っているというわけではありません。 たまたまかもしれません。 しかしながら物件を買う時に、その土地が欲しいかどうかという事は考える事は多いと思います。 高低差のある物件は、胸はときめかないですが、 平坦な良い感じの土地はときめく事はおおいような気がしますね。 これから擁壁の物件を買う事があるのかどうかですが、 擁壁の物件を買う事も無いこともないと思いま…

2024/02/01 18:00