私の当面の目標は、7棟50戸です。 今は4棟34戸なんで、あと3棟16戸です。 棟数はあまり重視していなくて戸数ですね。 16戸を、3棟なのか2棟なのかで獲得するというのが目標にしています。 それで、どういう作戦で16戸を獲得するのかという事を考えています。 今、私が考えているのは、次は新築を買うという事を本命にしていますす。 今現状、新築なら融資が出そうな気配があるからです。 新築だと一気に戸数を増やすことができます。 仮に10戸くらいの新築APを買ったら、 保有戸数は一気に44戸まで行きます。 あと6戸ですよ。 あと6戸であれば、 自己資金をたっぷり入れさえすれば、公庫や他の金融機関でも融…
自分自身の不動産投資の取り組みを進化させていかないとと思います。 物件探しや案件の判断そのものだけでなく、それらのやり方などです。 いろんなアイディアを出して、どうしたらいい案件に直接リーチできるのか、 うまくやっている人だったらやっているであろう手法であったり、 誰も気が付いていないんじゃないのっていう手法なんかをあれこれやるようにしています。 いやー。まだまだ全然ダメですね。 きっとうまくやっている人はとっくの昔からやってるんだろうなってやり方とか。 案件の検討であったり、 どうやったら検討の仕組みとしてうまく効率化できるのかってところ。 私の中でうまく効率化、進化させれたような案件があり…
私の当面の目標は、7棟50戸を獲得する事です。 現状、4棟34戸なんであともう少しです。 あと3年くらいでの実現を目指しています。 実は結構、細かくマイルストンは決めています。 今年は〇〇な物件を買う。 来年は〇〇な物件を買う。 その次は〇〇な物件を買う。みたいな。 それに応じて、 今年は〇〇銀行を使って、 来年は〇〇銀行を使ってみたいな融資の具体的なところもある程度もくろみがあります。 融資もなんとなくですが見通しがついている感覚があります。 ゴールから逆算して、その道のりもなんとなくですが決まっている感覚はあります。 しかしですよ。 肝心の次の5棟目をゲットする所が中々進んでいません。 来…
これまで以上に土地から新築の案件の検討を進めています。 土地の値段の相場があります。 都心部の強いエリアは高いです。 都心部から離れて郊外に行けば行くほど土地代が安くなるという傾向はあります。 同様に、家賃の相場もあります。 これも同様の傾向で、 都心部の強いエリアは高いです。 都心部から離れて郊外に行けば行くほど家賃は安くなるという傾向はあります。 一方で建築費は、 凄く厳密に言うとエリアで建築費は違ってくるところもあるようですが、 基本的に場所によらずに同じ規模のアパートだったら同じ値段になります。 利回り＝（家賃）÷｛（土地代）＋（建築費）｝ です。 建築費は一定で、 家賃と建築費は場所…
ブログを書くようになってはや4年。 さらに、毎日ブログを書くようになって3.5年。 早いものです。 不動産投資活動としては、 昔よりもますます活発に活動しております。 日々の不動産投資の活動をしていると、おもしろい出来事なんかはたくさん出てくるものなのですが、 そういうjust nowのネタというのは逆に記事にしにくいというのがあります。 昔は関係なくどんどん書いていた時もあったのですが、 あんまりよくないですよね。 面白いネタであればあるほど、 具体的な事を書かないと面白味がないのですが、 フルオープンのブログであればあるほどそれは難しいのです。 それと、物件購入の検討が具体的に話が進むと、…
建売APを買うのと、土地から新築を企画するのと、 それぞれリスクと利回りは違います。 土地から新築は大きなリスクを負います。 極論、建たないリスクもあります。 そのリスクの対価として高い利回りが得られるという考え方もあると思います。 もちろん、投資家の手腕を使ってそのリスクを低くするというのはあると思います。 「土地から新築のリスク」の対価として「土地から新築をする事による利回りアップ」が得られるとして、 それでは実際に、「土地から新築のリスク」の対価として「土地から新築をする事による利回りアップ」ってどれくらいだと思いますか？ いろんなものをフェアに比較しようとすると、 それらを数値化する事…
最近は投資の基準を見直す機会が増えました。 1つのカテゴリだけでなくいろななカテゴリの投資も見てます。 視野が狭く、1つの事ばかり見てるのはよくないなと思う事が多いです。 いろんな投資の中でも相場みたないのがあって、 こっちでこういう基準だったら、あっちでこの数字の方が絶対にいいんじゃないのみたいな。 カテゴリ横断でどちらがお徳なの？みたいな。 そういうバランス感覚が重要だと思ってます。 抜きん出た特殊能力があれば、それはそれでいいのですが、 不動産投資という険しい道のりでの、右足と左足だけがあれば、その2本の足で十分に前進できるはずだと思っています。 バランス感覚を見違ってコケてしまったり、…
テレワーク中心の生活。 仕事ソコソコに物件探し。 前の物件をゲットしてからはや1年。 混沌とした生活。 そんな中で、久しぶりに夏休みに旅行に行ってきました。 旅行自体は、ボチボチだったのですが、 旅行に行けて良かったです。 もんもんとする日々が続いていて、 何がなんだかわからない混沌として状態だったのですが、 旅行に行く事で、こちらでの生活を1回リセットする事ができて本当によかったです。 こういう機会はちょいちょい作らないといけませんね。 少しくらいならお休みは取れるだろうし、 マイルも結構残っているので、 定期的に無理やりにでも旅行を設定してみてもいいかなと思いました。 同じ所で、あーやこー…
大人になって麻雀とかよくやってました。 学生の時はゲーセンで格闘ゲームとかよくやってました。 いずれも対戦相手がいて、闘うわけです。 それなりにやり込んでいくと、それなりの腕前になるわけです。 そこで出てくるのが対戦相手問題です。 麻雀とかが一番分かりやすいかもしれません。 麻雀をやる際に、遊び程度のお金をかける事が多いです。 お金をかけるわけなんで、勝った方が嬉しいわけです。 それでたまにあるのが、初心者みたいな人とやる場合です。 初心者なので、当然こちらが勝つわけです。 遊び程度かもしれませんがお金はもらえます。 若い頃はそれで楽しかったのですが、 途中からそういう感覚は全くなくなりました…
知り合いの物件を見学させてもらう機会はあると思います。 凄く貴重な機会です。 トップシークレット情報の塊ですよ。 見学をさせてもらう人間からしてみると、 見せてくれる人は神様みたいなものですよ。 めちゃくちゃ勉強になるものです。 ここで注意しないといけないのは、 見学させてもらっている物件の情報は教えてもらって当たり前と思ったら絶対にダメだという事です。 このあたりのバランス感覚。とても重要です。 大家さんが好意で見せてくれているのに、 詳しい情報がもっと欲しいと無茶な情報を要求するのは筋違いです。 普通に文章に書いたらあたりまえの話なんですが、 過去の流れだったりで、踏み込んだ情報の公開が慣…
アパートに駐輪場を設置する事を検討した時の話です。 屋根付きの駐輪場です。 話を聞いていると、屋根付きの駐輪場ポートという既製品が存在しているのですが、 駐車場ポートとして売りにだされている商品の方が安いみたいですね。 駐車場ポートの方が数がたくさん出回っているからですかね。 という事で、駐車場ポートをネットで調べてみた。 ネットで調べると、数種類のサイトで販売されてそう。 いくつかの候補の中から、いくつかのサイトのとある商品に絞って詳細検討をする事にした。 商品仕様で不明な点があったというのと、 日程がタイトだったという事で、 候補の数種類のサイトに直接電話をする事にしました。 そうすると、…
私は首都圏で不動産投資をやっている人間です。 当面は首都圏でやるつもりなんですが、もう少し規模を増やしたら、首都圏以外のエリアもやりたいなと考えたいなって思っています。 理由としては、首都圏だと規模をガンガン増やすのは難しいのかなと。 プレイヤーが多いという事と利回りが低いのが理由です。 今は首都圏をやっているんだけどいずれ地方もやっていきたいと考えている人間です。 一方でもこういう人がいます。 もともと地方をやっている人でいずれは首都圏に物件を持ちたいと思う人です。 こういう人もいると思います。 その考えは、よーくわかりますよ。 不動産投資だと、それなりの規模を作る事ができたその後の最終的な…
プロと素人の違いってどういうものがあるのでしょうか。 いろいろあると思います。 その中の1つですが、 不動産の価値をちゃんと認識する能力というのがあると思います。 不動産にはしかるべき価値があるというのを理解していて、 それらの価値の大きさがちゃんと把握できるところが違いの1つかなと思います。 プロと素人の違いというより、 素人と非素人の違いといった方がいいかもしれません。 1億円の価値のある不動産があるとしましょう。 1億円の価値が確定しているとしましょうか。 その不動産を買うのって全く怖くないですよね。 多分、1億円の価値のある不動産を買うのって怖いですか？ 「多分」がついているとちょっと…
サラリーマンの仕事をやった上で、その上で不動産投資の仕事をするのって大変じゃないですか？ サラリーマンの仕事は大変ですよ。 最近は、私は、いかにすればサラリーマンの仕事を軽減させるのかという観点で動いています。しかしながらどうしてもそういう訳にはいかない場合もあります。 給料をもらっているので仕方ないところもあります。 できるだけサラリーマンの仕事をおさえるようにした上で不動産投資の仕事をやらないといけないんですが、こちらも含めるとてんやわんやです。 不動産投資も同じことを1つやるだけでは、ちょっとたりないような気がするので、 いろんな案件やいろんなジャンルの検討もやらないといけないと思うので…
こんな時、やる気なくしませんか？ 物件購入を目指している時に、 ポータルサイトでいい物件を発見する。 しかし、その物件は少し前から公開されていた場合。 ポータルサイトのチェックをサボっていた時にその物件が公開されていて、 気が付くのが少し出遅れた時とか。 こんな時、一気にやる気が失せませんか？ 良い物件が買える時って、いろんな歯車がガッチリと合致した時に買えるような気がします。 たまたまうまい具合に巡り合わせがよくて、ミスなしで話がトントン拍子で進むときみたいな。 買える時って、神がかり的な感じで話を進める事ができてませんか。 逆に言うと、途中でポカミスしているような時は、 買えない可能性が高…
今の時代、首都圏で不動産投資で生き抜くためには一筋縄ではいかないですね。 プレイヤーが多すぎて、普通に1人の不動産投資家として行動しているだけだと物件が買えないですね。 誰もが買える物件は、誰でも買えるわけで、その分競争が激しくて普通にやっていたらなかなか買えない。 何か特別な方法を考えないといけないという思いが最近強いです。 買い方として、 誰でも買える方法じゃない方法で買う。（仕入れる） 誰でも買える仕組みの中の物件でなく、 自分だけが買う事ができるものを買う。 自分だけではないが、かなり買える人が限定されるようなものを買う。 そもそも自分しか価値に気づいていないようなものを買う。 など、…
お盆のこの季節になると思い出します。 ちょうど1年前。 自分で建てた新築アパート。 引き渡しを受けて、はれて運営！っていうタイミングで、近隣の入居者と凄くもめました。 それを思いだします。 ちょうどお盆くらいの時期です。 窓口として期待していた管理会社は、少し早い目の夏休みをとっている状況。 町内会の会長と話しをして設置したアパート専用のゴミ捨て場。 うまく近隣の人に話がいってなくて、 誰がこんなところにゴミ箱を置いたのじゃ？みたい感じで大モメ。 管理会社もお休みで、大家自らが矢面に立って、近隣の方と話をするしかないという状況。 非常につらかったです。 大変でした。 まだまだ暑いこの季節ですよ…
よくSNSなどで、『年収〇〇万円なんですが、どういう手法をとればFIREできますか？」みたいな質問を目にする事があります。 それを受けて「年収〇〇万円だったら〇〇銀行が使えるから〇〇投資をすればいい」とか「その属性なら〇〇な物件を買うのがよい」そういう回答が書かれていたりします。 それについて思う事です。 返信などで書かれている内容そのものは正しい事が書かれていると思います。 初手として、その人の属性や年収で選べる選択肢としてはその内容自体は正しいです。 ただ、それらのほとんどは、最初の1棟目や2棟目までを買うための手法であって、 FIREまでの道のりではないのです。 FIREするまで何棟いる…
金融機関の担当者から話を聞く。 担当者が言うには、保証協会として、 社用車がどうして必要になるのかがよくわからないと言っているようだ。 自家用と混同させてないのか？ 本当に100％法人として必要になるのか？ という観点が弱いというのではないか。 それを受けて、私の方も回答。 物件を購入する際の、現地調査の際に車は頻繁に使うのだと。 あれこれこちらの思いを伝えた。 しかしながら、どうやら無理っぽい雰囲気だ。 金融機関の担当者が、どうしますか？というので、 保証協会付けが無理であれば、その金融機関の単独での融資を検討して欲しいという事をお願いした。 また、その融資が無理だったら他の金融機関に相談し…
金融機関の担当者とやりとりがあって、 その担当者経由で保証協会に問い合わせをしてもらった。 しばらくすると金融機関の担当者から電話が入る。 どうやら保証協会からの回答があったようだ。 担当：社用車の融資の件です。 私 ：おー、どうなりましたか。 担当：それが、融資が難しいようです。 私 ：えっ、そうなんですか。どうして難しそうなんですか？ 担当：事業として車が必要な理由が弱いんですよ。 私 ：む、む、む 担当：社用車の一部なら可能性あります。 私 ：できれば全額か全額に近い金額でお願いしたいです。 担当：ちょっと厳しそうな雰囲気でした。 私 ：もしも可能であれば、保証協会付けでなく、そちらの金…
社用車の融資付けを進めています。 たまたま春先に、社用車の融資相談をしていた金融機関があったのでソコを本命にする事にした。 しかしながら、その金融機関、これまでいろいろありました。 いわゆる、貸します貸します詐欺にあってる所なんです。 いつも貸しますよ！って感じで言ってくれるのですが、 実際に融資の審査をお願いするとかなり渋くて、 結果全然貸してくれていないという。 融資の実績としてはゼロなんですが、 付き合いは長いです。 直接的に融資の実績はないけど、 とある物件の決済口座にしているし、 物件購入時の引き渡しの儀式もそこの会議室をつかわせてもらった。 担当者もちょいちょい家に挨拶しにきてくれ…
投資でもいろいろあると思います。 流行りものの投資や、流行りでなく普遍的な投資など、いろいろあると思います。 私はどちらかというと、普遍的な投資を好む傾向があります。 投資として、王道のど真ん中のものをやりたいと思う傾向があります。 一方で、時代の流行りものの投資もあると思います。 流行りものと言うと、誤解されるかもしれませんが、 その時代その時代で儲けを出しやすい投資ってあると思うのです。 しかしながら、時期がはずれると儲けにくくなるのかもしれません。 これまで、私は普遍的なものを追いかけてきました。 しかしながら、世の中で成功している人を見ると、 世の中の流れにのって追い風の中で規模を増や…
あともう少しで夏休みです！ 夏休みの後半は、家族で沖縄行ってきます！ 前半は、ほとんど何も決まってません。 「家族サービス」や「おでかけ」は、後半の沖縄旅行でクリアできそうです。 ですので、前半の時間帯は自分のために時間を使っても良いんじゃないでしょうか。 という事で、夏休みの前半の作戦を画策しております。 ここで考えないといけない事があります。 「車を使ったイベント」をするかどうかです。 夏休みは、道が混みますよね。 基本的に、夏休みの期間中は、大きな道路、特に東名高速には近寄らないようがよさそうです。 車でお出かけする場合でも、東名高速は使わない方向にしておいた方が無難かもしれません。 と…
早いもので、もう8月ですよ。 もうじき夏休みですよね。 早い業者だったら、そろそろ長期の夏季休暇に入っている業者もあるんじゃないでしょうか。 不動産系の業者が長期休暇に入るという事は、 我々としては情報のアップデートがあんまりないという事で、 平和な時間帯になるのかもしれません。 通常のサラリーマンの仕事や、不動産の取り組みなんかで、てんやわんやの日々なんですが、一気につかの間の休息になるかもしれません。 私の今年の夏休みは、前半は何も予定がなくて、後半は沖縄に行ってきます。 後半は予定があるのですが、前半はフリーなんで何をするか考えないといけませんね。 業者も休みだとすると、結構暇になりそう…
世の中でバリバリ成功されている投資家さん。 話を聞いているとほんと仕上がってますよね。 いろいろ完成していますよ。 一方、私の方はマダマダ全然ですわ。 全然仕上がってないです。 いろんな経験であったり、実績を積んでいくなかで、少しは前に進める事ができるのかもしれませんが、仕上がった人との距離は長い道のりです。 そういう仕上がった人のモノと、自分が手掛けたものとを比較すると絶望的な感じがするのですが、そういう仕上がった人のモノとを比較しても仕方ないかなと思うようになりました。 そういうものはあんまり意識しないで、 自分のできる範囲でベストをつくして、 自分のできる範囲の最高傑作を作っていけば、そ…
少し前の頃は、ちょいちょい不動産投資飲み会っていうのを開催してました。 最近は全然開催してませんでしたが。 久しぶりに開催してもいいかなと思ってきています。 開催するとしても、これまでにみたいに、むやみやたらに参加者を増やす感じのものは考えてなくて、1テーブルくらいの人数で全員と話ができるくらいの規模がよいかなって考えています。 自分と似たようなカテゴリで似たようなフェーズの投資家さんの交流の場みたいな感じで。 半分くらいはすでに知っている人で、 半分くらいは新しい参加者を募るような感じで。 おいしいものを食べながら。 まとめるとこんな感じでしょうか。 人数は、6名前後、知ってる人と新しい人が…
なかなか買えない偏差値70の物件よりは、現実的に買える偏差値60の物件を買い続けるのだ！という方針。 実は一時期そういう方針で走っておりました。 それなりの物件を見つけて買おうかという話になったのですが、 結局は買いませんでした。 あまり気がすすまなかったのです。 いまの私の決算書は結構良い感じの数字なっているような気がします。 他の人の決算書はあまり見たことないですが。 金融機関にも決算書を見せて、反応がよくなる事はあっても、 反応が悪くなるという事はこれまでほとんどありませんでした。 これは、やはり物件探しに妥協はしてなくて、 自分として渾身の物件を買えていたからと思っています。 少し前に…
小さい頃はゲームよくやってました。 家庭用ゲーム機は、あんまりやってませんでした。 私は、アーケード派でした。 いわゆるゲーセンのゲームです。 ゲーセン野郎でした。 当時としては、家庭用ゲーム機とアーケードゲーム機とでは、ハードの性能が月とスッポンくらい違っていて、私はアーケードゲームに魅了された人間の一人でした。 毎日のようにゲーセンに行ってました。 他の学校のゲーセンで知り合った友達なんかもいてて、いわゆるゲーセン友達みたいな集まりができてました。 ゲーセンにいってると、よく聞かれる質問ですが、お金は大丈夫だったの？っていうのがよく聞かれる質問としてあります。 確かにお金はかかったような気…
管理会社を変更する事を検討する事はあると思います。 管理会社としては、それはマイナスな事なんで、できるだけ回避しようとする事があります。 いろんなケースがあるんですが、 管理会社側の立場もあると思います。 例えば、新築アパートを購入する際に、そのハウスメーカの管理部門に引き渡し前から管理をお願いしているケースなど。 引き渡し前は、管理会社が保有になっているので、 管理会社が客付けの費用を全て出してくれている場合とかです。 コストをかけて満室にして、その状態で引き渡しをする。 管理会社からしてみたら客付けのコストをかけているわけなので、 それなりの期間管理を任せてくれないと割があわないわけです。…
不動産投資をとりまく市況は、日々大きく変化しつづけています。 びっくりするくらい変わってませんか。 1～2年単位で結構変わっているような気がします。 物件を買っていくための目線も同じです。大きく変わっています。 昔ではとても検討していなかったようなものも検討しないといけなくなっています。 環境に応じて柔軟に変わり続けていかないと成功をつかむのは難しい世界です。 俺の目線じゃー、そんな物件は検討しないよ、なんて一昔前の感覚で言ってませんか？ 好みの問題もあったりしてできれば変えたくないです。 でもそんな事を言っていると世界においつけないです。 時代の変化に応じて、 これまで検討していなかったもの…
新車の納車日が見えてきた。 納車日から逆算して、そろそろ社用車としての購入に対する融資を打診しないといけない。 そこで1つ決めないといけない事がある。 どちらの法人で購入するのか問題だ。 私は2つの法人を持っている。 どちらで社用車を買うのか（融資を付けるのか） 第1法人より第2法人の方が来期から家賃収入が少しだけ大きくなる見通しだ。 普通に考えて第2法人で購入するのがよさそうなのだが、ちょっと気になる点がある。 減価償却のバランスでいうと第1法人で買った方がいいかもしれない。 第1法人は決算書対策をしたのでこちらの方が決算書のスコアはいいと思う。第1法人で融資付けをした方が融資条件がいいかも…
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人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
