2023年08月の専業大家への道新着記事

この3年の狙い

私の当面の目標は、7棟50戸です。今は4棟34戸なんで、あと3棟16戸です。棟数はあまり重視していなくて戸数ですね。 16戸を、3棟なのか2棟なのかで獲得するというのが目標にしています。それで、どういう作戦で16戸を獲得するのかという事を考えています。今、私が考えているのは、次は新築を買うという事を本命にしていますす。今現状、新築なら融資が出そうな気配があるからです。新築だと一気に戸数を増やすことができます。仮に10戸くらいの新築APを買ったら、保有戸数は一気に44戸まで行きます。あと6戸ですよ。あと6戸であれば、自己資金をたっぷり入れさえすれば、公庫や他の金融機関でも融…

2023/08/31 18:00

進化する日々

自分自身の不動産投資の取り組みを進化させていかないとと思います。物件探しや案件の判断そのものだけでなく、それらのやり方などです。いろんなアイディアを出して、どうしたらいい案件に直接リーチできるのか、うまくやっている人だったらやっているであろう手法であったり、誰も気が付いていないんじゃないのっていう手法なんかをあれこれやるようにしています。いやー。まだまだ全然ダメですね。きっとうまくやっている人はとっくの昔からやってるんだろうなってやり方とか。案件の検討であったり、どうやったら検討の仕組みとしてうまく効率化できるのかってところ。私の中でうまく効率化、進化させれたような案件があり…

2023/08/30 18:00

不動産投資を前に進める

私の当面の目標は、7棟50戸を獲得する事です。現状、4棟34戸なんであともう少しです。あと3年くらいでの実現を目指しています。実は結構、細かくマイルストンは決めています。今年は〇〇な物件を買う。来年は〇〇な物件を買う。その次は〇〇な物件を買う。みたいな。それに応じて、今年は〇〇銀行を使って、来年は〇〇銀行を使ってみたいな融資の具体的なところもある程度もくろみがあります。融資もなんとなくですが見通しがついている感覚があります。ゴールから逆算して、その道のりもなんとなくですが決まっている感覚はあります。しかしですよ。肝心の次の5棟目をゲットする所が中々進んでいません。来…

2023/08/29 18:00

狙い目は

これまで以上に土地から新築の案件の検討を進めています。土地の値段の相場があります。都心部の強いエリアは高いです。都心部から離れて郊外に行けば行くほど土地代が安くなるという傾向はあります。同様に、家賃の相場もあります。これも同様の傾向で、都心部の強いエリアは高いです。都心部から離れて郊外に行けば行くほど家賃は安くなるという傾向はあります。一方で建築費は、凄く厳密に言うとエリアで建築費は違ってくるところもあるようですが、基本的に場所によらずに同じ規模のアパートだったら同じ値段になります。利回り＝（家賃）÷｛（土地代）＋（建築費）｝です。建築費は一定で、家賃と建築費は場所…

2023/08/28 18:00

ブログ近況

ブログを書くようになってはや4年。さらに、毎日ブログを書くようになって3.5年。早いものです。不動産投資活動としては、昔よりもますます活発に活動しております。日々の不動産投資の活動をしていると、おもしろい出来事なんかはたくさん出てくるものなのですが、そういうjust nowのネタというのは逆に記事にしにくいというのがあります。昔は関係なくどんどん書いていた時もあったのですが、あんまりよくないですよね。面白いネタであればあるほど、具体的な事を書かないと面白味がないのですが、フルオープンのブログであればあるほどそれは難しいのです。それと、物件購入の検討が具体的に話が進むと、…

2023/08/27 18:00

リスクはどれくらい？

建売APを買うのと、土地から新築を企画するのと、それぞれリスクと利回りは違います。土地から新築は大きなリスクを負います。極論、建たないリスクもあります。そのリスクの対価として高い利回りが得られるという考え方もあると思います。もちろん、投資家の手腕を使ってそのリスクを低くするというのはあると思います。「土地から新築のリスク」の対価として「土地から新築をする事による利回りアップ」が得られるとして、それでは実際に、「土地から新築のリスク」の対価として「土地から新築をする事による利回りアップ」ってどれくらいだと思いますか？いろんなものをフェアに比較しようとすると、それらを数値化する事…

2023/08/26 18:00

特殊能力はいらない

最近は投資の基準を見直す機会が増えました。 1つのカテゴリだけでなくいろななカテゴリの投資も見てます。視野が狭く、1つの事ばかり見てるのはよくないなと思う事が多いです。いろんな投資の中でも相場みたないのがあって、こっちでこういう基準だったら、あっちでこの数字の方が絶対にいいんじゃないのみたいな。カテゴリ横断でどちらがお徳なの？みたいな。そういうバランス感覚が重要だと思ってます。抜きん出た特殊能力があれば、それはそれでいいのですが、不動産投資という険しい道のりでの、右足と左足だけがあれば、その2本の足で十分に前進できるはずだと思っています。バランス感覚を見違ってコケてしまったり、…

2023/08/25 18:00

旅だよね！

テレワーク中心の生活。仕事ソコソコに物件探し。前の物件をゲットしてからはや1年。混沌とした生活。そんな中で、久しぶりに夏休みに旅行に行ってきました。旅行自体は、ボチボチだったのですが、旅行に行けて良かったです。もんもんとする日々が続いていて、何がなんだかわからない混沌として状態だったのですが、旅行に行く事で、こちらでの生活を1回リセットする事ができて本当によかったです。こういう機会はちょいちょい作らないといけませんね。少しくらいならお休みは取れるだろうし、マイルも結構残っているので、定期的に無理やりにでも旅行を設定してみてもいいかなと思いました。同じ所で、あーやこー…

2023/08/24 18:00

オラわくわくすっぞ

大人になって麻雀とかよくやってました。学生の時はゲーセンで格闘ゲームとかよくやってました。いずれも対戦相手がいて、闘うわけです。それなりにやり込んでいくと、それなりの腕前になるわけです。そこで出てくるのが対戦相手問題です。麻雀とかが一番分かりやすいかもしれません。麻雀をやる際に、遊び程度のお金をかける事が多いです。お金をかけるわけなんで、勝った方が嬉しいわけです。それでたまにあるのが、初心者みたいな人とやる場合です。初心者なので、当然こちらが勝つわけです。遊び程度かもしれませんがお金はもらえます。若い頃はそれで楽しかったのですが、途中からそういう感覚は全くなくなりました…

2023/08/23 18:00

知り合いの物件

知り合いの物件を見学させてもらう機会はあると思います。凄く貴重な機会です。トップシークレット情報の塊ですよ。見学をさせてもらう人間からしてみると、見せてくれる人は神様みたいなものですよ。めちゃくちゃ勉強になるものです。ここで注意しないといけないのは、見学させてもらっている物件の情報は教えてもらって当たり前と思ったら絶対にダメだという事です。このあたりのバランス感覚。とても重要です。大家さんが好意で見せてくれているのに、詳しい情報がもっと欲しいと無茶な情報を要求するのは筋違いです。普通に文章に書いたらあたりまえの話なんですが、過去の流れだったりで、踏み込んだ情報の公開が慣…

2023/08/22 18:00

駐輪場設置を検討した時の話

アパートに駐輪場を設置する事を検討した時の話です。屋根付きの駐輪場です。話を聞いていると、屋根付きの駐輪場ポートという既製品が存在しているのですが、駐車場ポートとして売りにだされている商品の方が安いみたいですね。駐車場ポートの方が数がたくさん出回っているからですかね。という事で、駐車場ポートをネットで調べてみた。ネットで調べると、数種類のサイトで販売されてそう。いくつかの候補の中から、いくつかのサイトのとある商品に絞って詳細検討をする事にした。商品仕様で不明な点があったというのと、日程がタイトだったという事で、候補の数種類のサイトに直接電話をする事にしました。そうすると、…

2023/08/21 18:00

都心と地方

私は首都圏で不動産投資をやっている人間です。当面は首都圏でやるつもりなんですが、もう少し規模を増やしたら、首都圏以外のエリアもやりたいなと考えたいなって思っています。理由としては、首都圏だと規模をガンガン増やすのは難しいのかなと。プレイヤーが多いという事と利回りが低いのが理由です。今は首都圏をやっているんだけどいずれ地方もやっていきたいと考えている人間です。一方でもこういう人がいます。もともと地方をやっている人でいずれは首都圏に物件を持ちたいと思う人です。こういう人もいると思います。その考えは、よーくわかりますよ。不動産投資だと、それなりの規模を作る事ができたその後の最終的な…

2023/08/20 18:00

プロと素人の違い

プロと素人の違いってどういうものがあるのでしょうか。いろいろあると思います。その中の1つですが、不動産の価値をちゃんと認識する能力というのがあると思います。不動産にはしかるべき価値があるというのを理解していて、それらの価値の大きさがちゃんと把握できるところが違いの1つかなと思います。プロと素人の違いというより、素人と非素人の違いといった方がいいかもしれません。 1億円の価値のある不動産があるとしましょう。 1億円の価値が確定しているとしましょうか。その不動産を買うのって全く怖くないですよね。多分、1億円の価値のある不動産を買うのって怖いですか？「多分」がついているとちょっと…

2023/08/19 18:00

忙しい日々の中で

サラリーマンの仕事をやった上で、その上で不動産投資の仕事をするのって大変じゃないですか？サラリーマンの仕事は大変ですよ。最近は、私は、いかにすればサラリーマンの仕事を軽減させるのかという観点で動いています。しかしながらどうしてもそういう訳にはいかない場合もあります。給料をもらっているので仕方ないところもあります。できるだけサラリーマンの仕事をおさえるようにした上で不動産投資の仕事をやらないといけないんですが、こちらも含めるとてんやわんやです。不動産投資も同じことを1つやるだけでは、ちょっとたりないような気がするので、いろんな案件やいろんなジャンルの検討もやらないといけないと思うので…

2023/08/18 18:00

やる気なくすわー

こんな時、やる気なくしませんか？物件購入を目指している時に、ポータルサイトでいい物件を発見する。しかし、その物件は少し前から公開されていた場合。ポータルサイトのチェックをサボっていた時にその物件が公開されていて、気が付くのが少し出遅れた時とか。こんな時、一気にやる気が失せませんか？良い物件が買える時って、いろんな歯車がガッチリと合致した時に買えるような気がします。たまたまうまい具合に巡り合わせがよくて、ミスなしで話がトントン拍子で進むときみたいな。買える時って、神がかり的な感じで話を進める事ができてませんか。逆に言うと、途中でポカミスしているような時は、買えない可能性が高…

2023/08/17 18:00

今の時代の生き抜く

今の時代、首都圏で不動産投資で生き抜くためには一筋縄ではいかないですね。プレイヤーが多すぎて、普通に1人の不動産投資家として行動しているだけだと物件が買えないですね。誰もが買える物件は、誰でも買えるわけで、その分競争が激しくて普通にやっていたらなかなか買えない。何か特別な方法を考えないといけないという思いが最近強いです。買い方として、誰でも買える方法じゃない方法で買う。（仕入れる）誰でも買える仕組みの中の物件でなく、自分だけが買う事ができるものを買う。自分だけではないが、かなり買える人が限定されるようなものを買う。そもそも自分しか価値に気づいていないようなものを買う。など、…

2023/08/16 18:00

この季節になると

お盆のこの季節になると思い出します。ちょうど1年前。自分で建てた新築アパート。引き渡しを受けて、はれて運営！っていうタイミングで、近隣の入居者と凄くもめました。それを思いだします。ちょうどお盆くらいの時期です。窓口として期待していた管理会社は、少し早い目の夏休みをとっている状況。町内会の会長と話しをして設置したアパート専用のゴミ捨て場。うまく近隣の人に話がいってなくて、誰がこんなところにゴミ箱を置いたのじゃ？みたい感じで大モメ。管理会社もお休みで、大家自らが矢面に立って、近隣の方と話をするしかないという状況。非常につらかったです。大変でした。まだまだ暑いこの季節ですよ…

2023/08/15 18:00

道が無い

よくSNSなどで、『年収〇〇万円なんですが、どういう手法をとればFIREできますか？」みたいな質問を目にする事があります。それを受けて「年収〇〇万円だったら〇〇銀行が使えるから〇〇投資をすればいい」とか「その属性なら〇〇な物件を買うのがよい」そういう回答が書かれていたりします。それについて思う事です。返信などで書かれている内容そのものは正しい事が書かれていると思います。初手として、その人の属性や年収で選べる選択肢としてはその内容自体は正しいです。ただ、それらのほとんどは、最初の1棟目や2棟目までを買うための手法であって、 FIREまでの道のりではないのです。 FIREするまで何棟いる…

2023/08/14 18:00

社用車融資GO！③

金融機関の担当者から話を聞く。担当者が言うには、保証協会として、社用車がどうして必要になるのかがよくわからないと言っているようだ。自家用と混同させてないのか？本当に100％法人として必要になるのか？という観点が弱いというのではないか。それを受けて、私の方も回答。物件を購入する際の、現地調査の際に車は頻繁に使うのだと。あれこれこちらの思いを伝えた。しかしながら、どうやら無理っぽい雰囲気だ。金融機関の担当者が、どうしますか？というので、保証協会付けが無理であれば、その金融機関の単独での融資を検討して欲しいという事をお願いした。また、その融資が無理だったら他の金融機関に相談し…

2023/08/13 18:00

社用車融資GO！②

金融機関の担当者とやりとりがあって、その担当者経由で保証協会に問い合わせをしてもらった。しばらくすると金融機関の担当者から電話が入る。どうやら保証協会からの回答があったようだ。担当：社用車の融資の件です。私：おー、どうなりましたか。担当：それが、融資が難しいようです。私：えっ、そうなんですか。どうして難しそうなんですか？担当：事業として車が必要な理由が弱いんですよ。私：む、む、む担当：社用車の一部なら可能性あります。私：できれば全額か全額に近い金額でお願いしたいです。担当：ちょっと厳しそうな雰囲気でした。私：もしも可能であれば、保証協会付けでなく、そちらの金…

2023/08/12 18:00

社用車融資GO！①

社用車の融資付けを進めています。たまたま春先に、社用車の融資相談をしていた金融機関があったのでソコを本命にする事にした。しかしながら、その金融機関、これまでいろいろありました。いわゆる、貸します貸します詐欺にあってる所なんです。いつも貸しますよ！って感じで言ってくれるのですが、実際に融資の審査をお願いするとかなり渋くて、結果全然貸してくれていないという。融資の実績としてはゼロなんですが、付き合いは長いです。直接的に融資の実績はないけど、とある物件の決済口座にしているし、物件購入時の引き渡しの儀式もそこの会議室をつかわせてもらった。担当者もちょいちょい家に挨拶しにきてくれ…

2023/08/11 18:00

普遍的なもの

投資でもいろいろあると思います。流行りものの投資や、流行りでなく普遍的な投資など、いろいろあると思います。私はどちらかというと、普遍的な投資を好む傾向があります。投資として、王道のど真ん中のものをやりたいと思う傾向があります。一方で、時代の流行りものの投資もあると思います。流行りものと言うと、誤解されるかもしれませんが、その時代その時代で儲けを出しやすい投資ってあると思うのです。しかしながら、時期がはずれると儲けにくくなるのかもしれません。これまで、私は普遍的なものを追いかけてきました。しかしながら、世の中で成功している人を見ると、世の中の流れにのって追い風の中で規模を増や…

2023/08/10 18:11

もう夏休み

あともう少しで夏休みです！夏休みの後半は、家族で沖縄行ってきます！前半は、ほとんど何も決まってません。「家族サービス」や「おでかけ」は、後半の沖縄旅行でクリアできそうです。ですので、前半の時間帯は自分のために時間を使っても良いんじゃないでしょうか。という事で、夏休みの前半の作戦を画策しております。ここで考えないといけない事があります。「車を使ったイベント」をするかどうかです。夏休みは、道が混みますよね。基本的に、夏休みの期間中は、大きな道路、特に東名高速には近寄らないようがよさそうです。車でお出かけする場合でも、東名高速は使わない方向にしておいた方が無難かもしれません。と…

2023/08/09 18:00

あっという間

早いもので、もう8月ですよ。もうじき夏休みですよね。早い業者だったら、そろそろ長期の夏季休暇に入っている業者もあるんじゃないでしょうか。不動産系の業者が長期休暇に入るという事は、我々としては情報のアップデートがあんまりないという事で、平和な時間帯になるのかもしれません。通常のサラリーマンの仕事や、不動産の取り組みなんかで、てんやわんやの日々なんですが、一気につかの間の休息になるかもしれません。私の今年の夏休みは、前半は何も予定がなくて、後半は沖縄に行ってきます。後半は予定があるのですが、前半はフリーなんで何をするか考えないといけませんね。業者も休みだとすると、結構暇になりそう…

2023/08/08 18:00

仕上がってない

世の中でバリバリ成功されている投資家さん。話を聞いているとほんと仕上がってますよね。いろいろ完成していますよ。一方、私の方はマダマダ全然ですわ。全然仕上がってないです。いろんな経験であったり、実績を積んでいくなかで、少しは前に進める事ができるのかもしれませんが、仕上がった人との距離は長い道のりです。そういう仕上がった人のモノと、自分が手掛けたものとを比較すると絶望的な感じがするのですが、そういう仕上がった人のモノとを比較しても仕方ないかなと思うようになりました。そういうものはあんまり意識しないで、自分のできる範囲でベストをつくして、自分のできる範囲の最高傑作を作っていけば、そ…

2023/08/07 18:00

またやる？

少し前の頃は、ちょいちょい不動産投資飲み会っていうのを開催してました。最近は全然開催してませんでしたが。久しぶりに開催してもいいかなと思ってきています。開催するとしても、これまでにみたいに、むやみやたらに参加者を増やす感じのものは考えてなくて、1テーブルくらいの人数で全員と話ができるくらいの規模がよいかなって考えています。自分と似たようなカテゴリで似たようなフェーズの投資家さんの交流の場みたいな感じで。半分くらいはすでに知っている人で、半分くらいは新しい参加者を募るような感じで。おいしいものを食べながら。まとめるとこんな感じでしょうか。人数は、6名前後、知ってる人と新しい人が…

2023/08/06 18:00

目線の変化

なかなか買えない偏差値70の物件よりは、現実的に買える偏差値60の物件を買い続けるのだ！という方針。実は一時期そういう方針で走っておりました。それなりの物件を見つけて買おうかという話になったのですが、結局は買いませんでした。あまり気がすすまなかったのです。いまの私の決算書は結構良い感じの数字なっているような気がします。他の人の決算書はあまり見たことないですが。金融機関にも決算書を見せて、反応がよくなる事はあっても、反応が悪くなるという事はこれまでほとんどありませんでした。これは、やはり物件探しに妥協はしてなくて、自分として渾身の物件を買えていたからと思っています。少し前に…

2023/08/05 18:00

ゲーセン野郎

小さい頃はゲームよくやってました。家庭用ゲーム機は、あんまりやってませんでした。私は、アーケード派でした。いわゆるゲーセンのゲームです。ゲーセン野郎でした。当時としては、家庭用ゲーム機とアーケードゲーム機とでは、ハードの性能が月とスッポンくらい違っていて、私はアーケードゲームに魅了された人間の一人でした。毎日のようにゲーセンに行ってました。他の学校のゲーセンで知り合った友達なんかもいてて、いわゆるゲーセン友達みたいな集まりができてました。ゲーセンにいってると、よく聞かれる質問ですが、お金は大丈夫だったの？っていうのがよく聞かれる質問としてあります。確かにお金はかかったような気…

2023/08/04 18:00

管理会社の損得

管理会社を変更する事を検討する事はあると思います。管理会社としては、それはマイナスな事なんで、できるだけ回避しようとする事があります。いろんなケースがあるんですが、管理会社側の立場もあると思います。例えば、新築アパートを購入する際に、そのハウスメーカの管理部門に引き渡し前から管理をお願いしているケースなど。引き渡し前は、管理会社が保有になっているので、管理会社が客付けの費用を全て出してくれている場合とかです。コストをかけて満室にして、その状態で引き渡しをする。管理会社からしてみたら客付けのコストをかけているわけなので、それなりの期間管理を任せてくれないと割があわないわけです。…

2023/08/03 18:00

変わり続ける勇気

不動産投資をとりまく市況は、日々大きく変化しつづけています。びっくりするくらい変わってませんか。 1～2年単位で結構変わっているような気がします。物件を買っていくための目線も同じです。大きく変わっています。昔ではとても検討していなかったようなものも検討しないといけなくなっています。環境に応じて柔軟に変わり続けていかないと成功をつかむのは難しい世界です。俺の目線じゃー、そんな物件は検討しないよ、なんて一昔前の感覚で言ってませんか？好みの問題もあったりしてできれば変えたくないです。でもそんな事を言っていると世界においつけないです。時代の変化に応じて、これまで検討していなかったもの…

2023/08/02 18:00

そろそろ車

新車の納車日が見えてきた。納車日から逆算して、そろそろ社用車としての購入に対する融資を打診しないといけない。そこで1つ決めないといけない事がある。どちらの法人で購入するのか問題だ。私は2つの法人を持っている。どちらで社用車を買うのか（融資を付けるのか）第1法人より第2法人の方が来期から家賃収入が少しだけ大きくなる見通しだ。普通に考えて第2法人で購入するのがよさそうなのだが、ちょっと気になる点がある。減価償却のバランスでいうと第1法人で買った方がいいかもしれない。第1法人は決算書対策をしたのでこちらの方が決算書のスコアはいいと思う。第1法人で融資付けをした方が融資条件がいいかも…

2023/08/01 18:00