少し前ですが、築古アパートを検討する機会がありました。 そのままの価格では目線にあわなかったので、大幅な指値をしようかという話をしていました。 仲介が言うには、業者目線の価格ですね。と。 こちらとしては、そーなんだ。という感じなんだけど、仲介からしたら全然違うとの事でした。 仲介からしてみると、業者さんは価格は安いけど、 確定測量もいらない、瑕疵担保責任なしだし、融資特約も付けない、 みたいに、普通のエンドに売るのと前提条件が違う。 仲介としても、仕事の仕方が違う。 前提条件が違うんだと。 こちらとしては、条件によっては業者目線の前提でも検討してもいいかなと思うのですが、仲介としてはなかなかそ…
付き合いのある銀行から収益物件を紹介された。 基本的に銀行から紹介される物件ってクソ物件なんですが、 担当が言うにはマイソクにミスがあってもう少し利回りが高い物件だというじゃないですか。 普通にマイソクを見るとイマイチなんですが、ミスの分を考慮するとなかなかよさげな数字だったので話を進める事にした。 銀行から仲介業者を紹介しますと。 どうやらその業者というのは、銀行の関連業者のようです。 銀行のグループ会社ですね。 銀行の子会社の仲介です。 なかなか銀行の関連業者とやりとりするのは珍しいかもしれません。 実際にその業者とお会いしていろいろお話しました。 基本は仲介メインのようです。 銀行からみ…
前に進めても良いと思う案件は、爆発的にエネルギーを注力して取り組みをするのですが、ヤル/ヤラナイのメリハリって大切だなって思います。 少し前は、自分の経験値を積むという観点から、 合格ラインが80点だとして、 75点くらいでも具体的な検討や取り組みをしていました。 中には検討していく中で点数がアップして合格点を超える案件もあると思います。 しかしながら時間は有限なんで、おしい案件までやると大変だというのが最近思う事です。 イケそうな案件だけに注力する。 そしてNGは物件はおしくても全く注力しないという メリハリのある取り組みをしないとなかなか大変だなと思うようになってきました。 やるべき案件は…
準備も重要ですが決定力はもっと重要です。 いくら融資がもらえる金融機関をたくさん持っていたとしても、最終的にゴールできないと意味がありません。 サッカーのゲームで終始、屈指のボール保有率を保つことができたとしても、最終的に点がはいらなければ意味がありません。 最後は、泥臭くてもいいのでゴールを決めてなんぼの話です。 いくら、金融機関の開拓やいろんな手配を事前に十分にしていたとしても、ゴールできなかったら意味がありません。 チーム内でパスばかりで点を直接的に取るような、直接的な取り組みってやってますか？ すきあらばシュートして本当にゴールをゲットする気で死に物狂いでやってますか？ 自問自答すると…
先日、とても強い契約書に遭遇しました。 売主サイドの立場が一方的に強い契約書です。 そんな一方的な契約なんてとても締結できないよ、という事で私はその案件は撤退しました。 その契約書の中で一番印象的な文言は、 売主の責任以外で引き渡しができない場合は全て買主のペナルティーになる的な内容でした。 この契約って凄くないですか？ どちらの責任にもならないようなものでも全て買い主がペナルティになるんですよ。 ちょっと売主サイドが一方的に強すぎるって思いません？ その契約の文言をそのまま解釈すると、 大地震かなにかでアパートが崩壊したとしても買主がペナルティになるという事ですよ。 私はやめましたが、あんま…
先日、とある不動産投資の手法に関するセミナーを受ける機会がありました。 自分のやっている投資手法と対極にある手法だったので、視野を広げるという観点で面白かったです。 手法そのものに関して、コメントしたいところもあるのですが、それ以上にその手法をしている人たちについてブログを書きたいと思います。 これまで自分の選択肢になかった手法だったので、目からウロコ感はありました。 少なくとも、私は今すぐその手法は絶対にやりませんが、 将来的に有効利用する可能性はあるかなと思いました。 いわゆるハイリスクハイリターンの手法だと思います。 その手法を実践している人たちは、ハイリスクハイリターンの事をやっている…
大家塾を作る仕掛け人みたいな人とそういう大家塾に入る人間がいます。 私はこう思っています。 （結構偏見です） 大家塾のクオリティーがどうであれ仕掛け人は成功者です。 そして、大家塾に入る人は、 その大家塾がよいものだったらいいと思いますが、 その大家塾がよくないものだったら養分です。 表現を変えると、 その大家塾がかなりイマイチの内容だったとしても、その大家塾の仕掛け人は成功なんだと思うのです。 大家塾でもいろいろあります。 凄く高評価の大家塾もあれば、世間から酷評されている大家塾もあります。 酷評されている大家塾であったとしても、 その大家塾には入会者がいてるわけで、それなりの入会者がいる範…
面白そうなセミナーがあったので行ってきました。 内容は省略しますが、あまり面白くなかったです。不動産投資をしているうえで基本中の基本の話で少し物足りないものでした。率直な感想としては、もう1歩2歩踏み込んだ話が聞きたかったです。 セミナーとあわせて交流会もあったので結構の時間を浪費してしまいました。 ちょっと時間がもったいなかったです。 思い付きでセミナー申し込みをしたのですが、ホイホイ参加するものではないですね。 失敗しました。 交流会も、知らない投資家さんと話をするのですが、お互い知らない人どうしでできる話もたかがしれてます。 もっと違う形で話をすればもっと有意義な感じになるのかもしれませ…
最近は、ギアを一段上げて精力的に物件探ししています。 少し前は築古も選択肢に入れてましたが、今は築古は探していません。 新築オンリーです。 今後、何棟も買っていくうえで築古をワンクッション入れた方がいいかなと思うところもあったのですが、トータルで考えて新築の方がよいと軌道修正しました。 目標とする規模と目標とするスケジュールを考慮すると、むしろ新築の方が達成しやすいと判断したからです。 やっぱり、築古だと時間がかかりすぎます。 1つ1つの規模が小さいのでね。 融資面で少し状況をアップデートさせました。 いま私が使える金融機関とその条件を考えると新築の方がよさそうです。 結果、今は新築オンリーで…
最近暑いですね。 日中はとても暑いです。 先日、夜に物件を見に行ってきました。 ミッドナイトドライビングですよ。 日中だと、暑い上に道が混んでいるのですが夜はすいています。 なかなか快適な夜のドライブといったところでしょうか。 たまにはこういうのもいいかもしれませんね。 昼間の暑い喧騒を忘れて、快適な夜のドライブです。 暑い夏にちょっと涼しくなった夜にドライブって、たまにはいいものですよね。 夜だと物件を視察するのも見えにくいので、本当は昼の方がいいのですが、 たまにはいいかもしれません。 暑い夏の夜のドライブもいいですね。
絶対に買う（建てる）！！ まわりの投資家に話を聞くと、今は相場がよくないから買うのは様子を見ていますという人が一定数います。 実際に、私もいろんな業者の人と話をするのですが、 この最近の相場観は、これまでの相場を見ているとあきらかにオカシイ相場だとコメントをもらう事が多いです。 それで私はどうするのかという話なんですが、 私は絶対に様子を見るという事はしないです。 こういうご時世ですが、私は買います。 相場がおちつくまで様子を見るという事は絶対にしません。 買いたいです。（建てたい） そういうスタンスでいきます。 中には相場が落ち着いて値段が下がると言ってる人もいますが、 私は必ずそういう状態…
一番最初にどういう規模を狙うのか。 私は最初から大きい規模を狙うのがよいと思っている派です。 よくいろんな人の助言で、「最初は小規模なところから」みたいな話をよく聞きます。 こちらの方が大数意見だと思います。 前提条件が、少し違っているという認識です。 そのあたりの話をしたいなと思います。 この違いはどういう事か。 不動産投資の適性ってあると思います。 不動産投資が向いている人もいれば向いていない人もいる。 そういうごちゃまぜの状態で最初から大きいのを狙うと下手したら大けがするかもしれないので、小さい規模からやるべきだと言ってるというのがあると思います。 やる投資の内容にもよると思います。 築…
とにもかくにも不動産投資は融資ですよ。 そして1回だけの融資でなくて、継続的に融資を引いていくためには融資戦略ですよ。 銀行でもいろんな種類の銀行があります。 金融機関の特徴を理解して、自分にとってどういう金融機関なら融資が出るのかを知り、継続的な戦略を練るべきです。
どういう目線の物件を買うのかは重要です。 不動産投資の序盤戦はCFが最優先です。 「不動産投資の序盤戦は」というワードをあえて入れてます。 お金が腐るくらいある人や資産の組み換えフェーズの人はCFはあんまり考えなくてもいいのかもしれませんが、実際にそういう人はほとんどいません。 少しくらいお金をもっていくくらいの人でも不動産投資の世界ではたいしたお金ではありません。 ですので、基本的にほとんどの人はCF優先で物件を買うのが基本かなと思っています。 最近はキャピタルゲイン狙いの買い方もありますが、それも資産がそれなりにある人の投資の話だと思っています。 ・大きなCFが作れないケースが不動産投資に…
どのジャンルの不動産投資を選ぶのはというのはとっても重要です。 資産を持っている人の方がいろんなジャンルの投資を選ぶことができます。 あまり資産を持っていない人はできる投資が限られてきます。 価値の高いものほど、みんなが欲しいと思っているわけで値段は高いのですが、そういう物件の方が儲けやすいです。 逆に価値の低いものは儲けるのが難しいです。 歪はありますが、そういう構造になっています。 規模もあります。 小さい規模は投資として効率が悪いです。割高です。 そして経営という観点で安定しにくいです。 スケールメリットをいかして数はできるだけ多い方が効率が高いし安定もしやすいです。 それと金融機関から…
これから不動産投資をはじめようとしている人に3つの言いたい事 全て個人的な意見です。 （1）どのジャンルの不動産投資を選ぶのかは重要 一番最初にどの投資を選ぶのかはとっても重要です。 1棟物、区分、戸建て、いろいろあると思います。 どれを選ぶかで、おおよそその人の投資としての成否がある程度決まります。 しっかり考えて選びましょう。 その中で私が言いたいことは、『とりあえず練習』で「規模の小さい投資」を思考停止で選択するのはおすすめしないです。 例でいうと、区分とか戸建てをまずは練習で買うという話をよく聞くのですが、私はどうかなと思っています。 （2）どういう目線の物件を買うのかは重要 不動産投…
今日のブログは100％私の偏見であり、個人的な意見です。 資格と聞いてどういう印象がありますか？ 私はあんまりいい印象は持っていません。 実力が無い人が、資格をとってメシのタネにしているという印象です。 仕事か何かを志そうとしたときに、「まず資格！」という発想になるのは、 ちょっと違和感あります。 資格ビジネスって言葉は知ってますか？ それが真っ先に頭に浮かびます。 資格ビジネスというのは、 例えば『野菜〇〇検定』みたいな、よくわからない資格を作る仕掛け人みたいな人がいて、資格でお金儲けをするっていうビジネスモデルです。 国の資格だったら、資格を取る事でそれなりの権限を手に入れる事ができるので…
この2～3週間くらい、すごくバタバタしていました。 連続して2つの案件の検討をしてました。 よさげな案件があったので、買付発射→融資内諾→契約日が決定 というのがあったのですが、最終的に契約日の数日前に撤退するというのがありました。 しかも、契約日が決まったものの最終的に撤退するという展開が、2週連続で発生してしまいました。2案件とも似たような展開でした。 1回だけでも、なかなか疲れるのですが、 それが2週連続だったという事でかなり疲弊してしまいました。 なかなか前に進めるのは難しいですね。 自分としても納得できないものは前に進める事はできないので、これでよかったと思います。 話を流した直後は…
最近は投資家のお友達とお肉を食べに行く事がちょいちょいあるのですが、 最近のそのあたりの話とは違う話です。 今の話でなく20代くらいの頃の話です。 その頃、私には焼肉友達という位置づけの友達がいました。 どういう存在なのかというと、焼肉に行くときに声をかける友達です。 あまり仲が良いという友達ではなかったです。 20代くらいだったら、肉をたくさん食べたいわけです。 しかし、焼肉屋さんに一人ではいけませんでした。 そこで、あまり仲がよいわけではなかったのですが、 焼肉に行く時だけこえをかける友達という存在が重要だったわけです。 でも、これはあんまり良い話ではないですよね。 一人でいくのがイヤだっ…
不動産投資の世界には神様がいます。 我々サラリーマンは、小さいころから真面目に勉強をしてきました。 世の中では夏休みだとかでエンジョイしている人がいるなかでコツコツと勉強してきました。 真面目に勉強して競争にうちかって受験して競争ばかりですよ。 学生が終わり勉強ともおさらばで、あとは悠々自適な生活がまっているのかと思きや、実際はそんな事は全然なくて会社にはいってからも勉強やハードな仕事ばかりです。 しかしながら給料は激安ですよ。 まじめに頑張ってきたのに給料は全然安いです。 ほんとありえないですよね。 しかしながら、まじめに頑張ってきたサラリーマンを神様はちゃんとみてるわけですよ。 そういうサ…
いくら不動産投資の知識が豊富であったり、 いくら凄腕の師匠に教えてもらっていたとしても、 その人の不動産投資の戦闘力は、ほぼほぼ資産で決まります。 ここでいう資産というのは純資産という意味ですね。 誰も知らない卓越した不動産理論を持っていたとしても、 いくら凄い土地から新築のスキルを持っていたとしても、 そういう力は戦闘力にそんなに大きくはきいてきません。 ようは戦闘力というのはニアリーイコールその人の資産だと思うのです。 1000万円のお金を持っている人の戦闘力が1000だとしましょうか。 そうすると1億円のお金を持っている人の戦闘力はざっくりと1万くらいでしょうか。 10億円のお金を持って…
初心者向けの話です。 契約書を誰が作るのかって私は重要だと思うのです。 売主が契約書を作るのか。 仲介が契約書を作るのか。 どちらになるのかで結構違ってきますし、結構重要だと思います。 仲介を介さないで直接売主と売買契約を締結する場合。 その売買契約は売主が作るケースがあります。 仲介を介して売買契約を締結する場合。 こちらのケースは仲介が売買契約を作ると思います。 もちろんベースとなる契約書を作るだけで、そこから双方で文言のすり合わせを行い、 双方が納得する着地点を目指していくのですが、初心者の場合は出された売買契約をそのまま鵜呑みにしてしまいがちです。 変更したとしても小さいところだけにと…
気が付いたらもう7月ですよ。 早いものですね。 私は夏が一番好きなので、テンションがあがる季節がきました。 私の場合、テレワークが多いのであまり外に出ないというのがあって、季節を直接感じる事は少ないです。 気が付いたら季節が変わっているという事がたまにあります。 しかし夏は好きなので、この夏も楽しみたいと思います。 夏のイベントやいろんな活動に注力したいですね。 夏と言っても、活動できる日が土日だけだとすると、9回くらいしかチャンスはないわけです。（7月、8月の土日は9回しかない） 少し極端に言うと、2023年の夏は9回くらいしか何かをするチャンスはないので、 大切に時間を使いたいなと思います…
物件を買おうと思う時に、なんだか気が進まない事ってありませんか？ 数字的には問題ないレベルなので買ってもよい判断になるのですが、 なんだか気分が進まないってケースです。 そういう時ってどうしますか？ オートマティックに買っちゃいますか。 私の過去のブログでも書きましたが、条件をクリアしていたら自動的に買っちゃうって話。 今回は、それは正反対の話ですね。 なんか気が進まないんですよ。 なんなんでしょうか。 そういう事ありませんか？ 超能力か何かで、買ってはいけない事を予見できているのでしょうか。 直感って、結構重要だったりします。 私は結構そういうのは信じていたりします。 理由はないんだけど、と…
20歳とか30歳とかの時におっさんを見て、 全然たいしたことないだろうとなめていた事があったのですが、 実際にふたをあけてみると意外とこのおっさんヤルやんみたいな事がありました。 おっさんなんで、歳とともにいろんな能力が落ちてくるだろうと思う時もありましたが、 一方で一日の長じゃないですが、 能力的にも全然衰えてなくて、むしろいい感じに進化してるおっさんって結構いるんだなと思った事があります。 例として、 雀荘でおっさんと麻雀とかする時、 見た目がおっさんなんで大したことないだろうとなめてると、 実はめちゃくちゃ凄かったりするわけです。 麻雀だけに限らず、人生を長く生きてるとなんでもうまくなっ…
会社の人たちはとっても真面目です。 どうしてそんなに真面目なんでしょうか。 悪く言うと、かなりいい感じに調教されてます。 仕上がってます。 経営者サイドが、従業員に対して真面目に働きましょうというキャンペーンをしなくても、入社した時点から全ての人間が調教済みになっているわけです。 凄いと思います。 立派な人間だと思います。 少し前まではそう思ってました。 でも最近は違います。 調教済みは全然よくないですよ。 昔はプラスの印象でしたが、いまはマイナスの印象です。 会社の中では、それが美徳みたいな感じがありますよね。 世の中をどう見て、どうとらえるのかというのは重要です。 会社の人たちは凄く優秀で…
サラリーマンによる不動産投資！！ 不動産投資は不労所得ではなく、 むしろ サラリーマンの方が不労所得で、 不動産投資の方が労働所得だよね！！ って話ですよね。 不動産投資で、めちゃくちゃ労働しています。 労働というよりはエネルギー使ってます。 時間もさいています。 脳ミソのリソースもかなり使っています。 神経つかってます。 一方、サラリーマンは、 確かに拘束時間はあります。 でもテレワークなどもあって、自分である程度はコントロールできます。 究極的には、さぼってても一定の給料がもらえるわけですよ。 まさにこちらの方が不労所得なのかもしれません。 サラリーマンの仕事、どこまで不労でいけるんでしょ…
投資家として大きな儲けを作るためには、闘いに勝たないといけません。 いろんな闘いがありますよ。 言われるがままホイホイ進めていたらボッタくられますよ。 食うか食われるかです。 強い方が弱い方を食っちゃうわけです。 しんどい時でも、体調が悪い時でも、 勝負時においては闘わないといけません。 というか、普段は投資家はボーっとしていててもいいんです。 遊びほうけていてもいいんです。 ただ、ごくごくたまにある勝負の時だけは、 闘わないといけないのです。 闘うのはしんどいです。 お金の取り合いみたいなものです。 肉体は使いませんが、相手とお金の引っ張り合いの奪い合い競争みたいなものです。 瞬間的に、他人…
物件を買ったり建てたりする際に、 その物件の客付け力であったり、収支であったり、 その物件単独の力ばかりに気がいってしまいます。 正直なところ、そこが一番気になりますよね。 この物件ってちゃんとやていけるのだろうか とか、 ちゃんと客付けできるのだろうか とか。 必要以上に、客付けに不安を感じで、 そういう観点のことばかり考えてしまいます。 そういう観点は必要な事なんですが、 よっぽどの田舎は別ですが、 それなりのエリアであれば、適正家賃であれば、それ以上の事はそんなに心配しなくてもいいのかなと思うようになってきました。 そして、もっと視点の高い事も考えてもいいのかなと思うのです。 自分の持っ…
横浜市内の大手仲介の不動産販売業者の人と話をする機会がありました。 いつもは土地を買いたいと思っている人という立場で話をする機会が多いのですが、 今回はそういう立場でない状態で話をしました。 その業者にアパート用地について聞いてみました。 大手の業者はこんな事を言ってました。 基本的にアパート用地は、ポータルサイトなどには掲載される事はなくて、 内々で取引が決まります。 今は、オークションみたいな感じでやってます。 興味のある業者に情報を流して1週間後に入札をするような感じでやってます。 ひと昔前は、太いパイプでホットラインみたいな感じでやってたんですが、 今はフェアに金額を出してもらうように…
最近ヤバいです。 全然体を動かしていないです。 テレワークで拍車がかかってます。 たまにちょいと出かけるだけで、かなり体力が落ちてきてるというのが実感します。 今は、週に1回くらいしか会社に出社してません。 いまから思うと出社をするというのは体力維持と言う観点で大切でした。 今は、たまにジムに行ったりするのですが、 1日の中で体力を使うといえば、食事の時にお茶碗を持ち上げるくらいの事しかやってません。 一日で歩く量も少ないです。 自分部屋とリビングの距離、10歩くらいを 何度か往復するくらいです。 こんなんしてたらダメダメですよ。 たまに散歩をするくらいはするのですが、 もっと定期的に体を動か…
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人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
