2023年06月の専業大家への道新着記事

繁忙期？

不動産投資家の目線で、物件や土地を契約してからが閑散期で、物件の引き渡しを受けた後や新築物件が完成した後が繁忙期といったところではないでしょうか。世間一般的な繁忙期/閑散期の意味ではなくて、物件探しの活動という意味での忙しさという観点ですよ。私の場合、複数案件を同時にやらないという方針なんで、売買契約を締結したあとは、しばら平和で平穏な時間になるのです。逆に物件を探している日々は、ピリつく嵐のような毎日になるという感じでしょうか。投資家としては、ヒューマンネットワークを構築するのも1つの仕事みたいなところもあるので常に積極的に交流を広げるような事はやっていると思うのですが、最…

2023/06/30 18:00

目標を作る事は

今日のブログは初心者向けの話です。目標を作りましょう！ってよく言われます。目標を作る事は良いことだと思いますよ。たまに、こんな目標を見る事があります。 1年目：1棟目を買う 2年目：2棟目を買う 3年目：3棟目を買う 4年目：4棟目を買う 5年目：5棟目を買ってFIREする。こんな感じの目標を見ます。初心者だったらこれでよいと思います。でもたてた計画が実際に実現できるのかというのを考えるとメチャ難しいケースが多いです。特にこの例とかは。このとおりにできる人はあんまりいないと思います。このとおりに誰でもできるなら誰しもが苦労しませんってところも多分にあります。ですので目標を作…

2023/06/29 18:00

メリハリ

最近はいろんな案件をドンドン検討しています。同時に並行していろいろ検討するのですが、最後は融資の審査を金融機関にお願いするわけなので1つに絞らないといけません。しばらくしてからもっといい案件が出てくる可能性もあるかもしれないので判断難しいです。このあたりの判断が難しいです。もちろん、「これだ！」というもののみを前に進めるわけなんですが、そういう案件は必ず獲得できるわけでもありません。築古物件だったら、融資を付けたものから番手をもらえるケースがほとんどです。一球入魂の物件のみを前にすすめたいのですが成功率が低いので、並行して複数の案件を検討したくなるわけです。複数の物件をどう絞…

2023/06/28 18:00

リスクと向き合う

少し前に土地から新築のリスクの話を書きました。土地から新築は、投資家がコントロールできないところが多かったりとリスクが大きいという事を書きました。じゃーリスクがあるからやんないの？って話です。なんでも物事はリスクあります。築古の不動産投資だってリスクありますよ。たまに、土地から新築はリスクがあるからやらないって話を聞きますが、リスクは全てのものにあります。前にも書きましたが、投資というのはリスクをお金に変換する作業です。リスクを負う対価としてリターンを獲得するというものです。大きなリスクには大きなリターンが、小さなリスクには小さなリターンがあります。そこでリスクをいかに工…

2023/06/27 18:00

著名人のイベント

世間的に有名な著名人だと言われている人が出る不動産投資のイベントには基本的に自分から参加するという事はしないかなと思っています。過去に何度かそういうイベントに参加した事があったのですが、もういいかなって思いました。知人が出るからとか、知人に会って話をするためとか、人脈を増やすために参加するというのはあると思いますし、ちょっとした祭りみたいなところがあるので、そういうノリで参加するというのはあるかなと思います。こういうイベントは、講演会という観点ではそれなりに完成度が高くて、楽しいいイベントだと思います。特に不動産投資を始めようとしているひとや、始めたばかりの人にとっては、凄…

2023/06/26 18:00

リスクわかってる？

なんやかんやいいながら土地探しは継続しております。当たり前の話なんですが、やればやるほど、ちゃんと考えれば考えるほど、分かってくると分かるほど、土地から新築ってリスクだらけだなって思います。土地そのもののいろんなリスクもあります。工務店のリスクもあります。自分ではコントロールできない事が多すぎます。こんな自分でコントロールできない事の塊みたいな案件をやっていくって、リスクがデカすぎますよ。土地そのものや土地の周辺の環境もリスクありますし、工務店なんて自分でコントロールできないものの塊でしょう。あまりないと思いますが、悪意のある工務店と契約したらと考えるとぞ～っとしま…

2023/06/25 18:00

毎日がドラマ

最近は、ブログやSNSで、私自身の物件獲得に向けた詳細情報は書かないようにしています。買付出したとか。〇〇について検討していますとか。そういう具体的な話は書かないようにしています。そういう検討の途中経過や実況中継みたいなものは、オープンにするようなものでもないかなと思っています。一方で私の日常なのですが、凄く暇な日々を送る時もあれば、ドラマのような劇的な日々を送る時もあります。物件獲得時において、すんなりいく物件というのはマレで、いい物件を獲得する時ほど、たくさん汗をかいて、ドラマチックに事態が動いたりするというのが普通におこったりしませんか？くだらない小説よりも全然劇的で…

2023/06/24 18:00

今年の夏は

今年の夏は沖縄に行く事にしました。私の場合、ケチケチでいかに安く行くかというテーマでプランニングする事が多いです。今年の夏休みは、お盆明けもしばらく休めるパターンの日程ですので、ピークを少しずらして旅行に行く事を計画しました。基本はマイル利用です。マイル使えないなら、繁忙期だと凄くお金がかかるのでね。。。当初は沖縄は考えてませんでした。マイルでの優待航空券がとっくの昔に満席になっているからです。沖縄以外でいろいろ候補を考えていたのですが、いい案が浮かばずだったのですが、ふと航空会社の空き状況を見ると、沖縄行きで想定している行きと帰りの日に空き便があるではないですか。これはラッ…

2023/06/23 18:00

違いが分かるのか？

名人と凡人の違いは？「名人に名手なし」という言葉があります。名人は特別な1手を打つのではなく、至極当たり前の一手をミスしないで繰り返す事ができる人間だという言葉です。そういう観点はあります。しかし、こういうのもあります。名人は、一見は凄くオーソドックスなやり方をしているように見えます。はたからみたら、当たり前の事を平々凡々とあたりまえにやっているだけだと見えるわけです。しかし実際は違うんです。凄く当たり前の事をやっているように見えるんですが、見る人が見たらやっぱりスゴイ事をやっているってわかるんです。ようは平凡な人からみたら「当たり前の事」をやっているようにしか見えないだ…

2023/06/22 18:00

東京への一本道（6）

大阪から東京への自転車旅もいよいよ終盤です。 8日で神奈川県の国府津まで来ました。考え深いものです。関東圏ですよ。いよいよファイナルステージといったところでしょうか。東京目指して9日目がスタートしました。そこからは比較楽チンです。ずっと平坦だからね。そこから国道1号線沿いをひたすら進みます。ほとんど記憶がないくらいスムーズに行きました。気が付いたら横浜の大船です。 9日目は大船までにして、その日の夜は大船の友達の家に泊めてもらいました。大阪の友達なんですが、ちょうど夏休みで実家に帰省していたようです。なかなか実家に泊めてもらうのは緊張しますね。朝が明けて、いよいよ10日…

2023/06/21 18:00

東京への一本道（5）

東京への自転車旅も焼津までやってきました。 7日目は、焼津からのスタートです。前日はテント泊で全然寝れなかったのでビジネスホテルで爆睡できました。これまで日帰りばかりで連続走行はやってなかったのですが、今回は3日連続です。身体もかなり筋肉痛です。かなりしんどいですが自転車で発進です。焼津をこえて、静岡市に。途中でイチゴ海岸を走る。興津、由比を超えて沼津まで一気に進む。沼津につくと銭湯に入りそのまま自転車は沼津の駅前において、そのまま新幹線に飛び乗りました。実は次の日に大阪で飲みの約束があったのです。そのまま新幹線で大阪にとんぼ返りです。 3日連続で、体力もかなり消耗して…

2023/06/20 18:00

東京への一本道（4）

4日間かけて、大阪から愛知県の岡崎まで自転車で行く事ができた。 4日間といっても毎回日帰りです。大阪から名古屋に行って帰ってくるだけでも結構時間がかかるようになってきました。そろそろ日帰りだと厳しくなってきましたよ。ちょうど時期としては、夏休みの長期休暇に入るという事で、岡崎より以降は長期休暇で大阪に帰宅しないで一気に行く事にした。となると準備ですよ。どこかで泊まらないといけないわけですからね。私はホームセンターで簡易テントを購入して、万全の体制で旅の続きを決行する事にした。夏休みに入りさっそく岡崎に出発です。岡崎まで電車で向かう。岡崎まで行くだけでも一苦労ですよ。行くだけ…

2023/06/19 18:00

東京への一本道（3）

しばらくして再び電車で関ケ原に。自転車は無事にピックアップ。そこから東京を目指して進む。関ケ原を超えると関西圏から名古屋圏に突入。なんとなくだけど雰囲気が変わる。あんまり覚えていないけど、岐阜を経由して名古屋駅の到着する。名古屋の駅から少し離れた街のどまんなのビルのすみに自転車を置いて大阪に帰宅した。ここまで来ると大阪に帰るだけでも結構大変だ。あまり何も考えずに在来線で帰宅した。そこから1週間後に再び名古屋に。街だと自転車を放置しえいると撤去されそうなので心配だ。無事にピックアップ。そこから名古屋を東に進む。名古屋の街なのに意外と起伏が激しい。あんまり気が進まなかっ…

2023/06/18 18:00

東京への一本道（2）

軽い気持ちで東京に向けて自転車を走らせた。大津に自転車を置いて電車で大阪に帰ってきた。大津への走行を終えて正直な感想としては、全然いけるやんという感想です。東京へ600キロだとして、軽いノリで半日走るだけで10％が達成できたのです。そういう事で再び1週間後に続きに行くことにしました。 1週間後の土曜日です。電車で大津に戻ります。そして自転車で続きを進みます。ルートは琵琶湖の東を通るルートを選びました。関西圏から名古屋圏にいくためには、どこかで峠を超す必要があります。自転車旅の場合はどこで峠を越すのかというのが大きなポイントになるのです。私はそのまま彦根、米原を通って関ケ…

2023/06/17 18:00

東京への一本道（1）

大阪と東京って道でつながっているって知ってました？そりゃー誰でも知ってる事でしょう。しかしながら、自分の目で確かめたことある？って言われるとYESと言える人は少ないと思います。私は今は関東圏に住んでいるんですが、社会人になったすぐは大阪に住んでいました。若くて、時間だけは十分にある。エネルギーは有り余っている。そういう状況で、ふとさっきの問いかけが頭に浮かびました。大阪駅前の道と東京駅の前の道はつながっているんですよ？当たり前の事です。そういうアホな問いかけに対して、実際に自分で確かめてみようという動機もあって、大阪から東京まで自転車で行ってみようかなっていう発想が閃いたの…

2023/06/16 18:00

頑張りましょう

最近、土地の値段が少し下がってきたような気がしませんか？相場も少し潮目が変わってきたのかもしれません。少し前は、かすりもしない感じしかしなかったのですが、最近はちょいちょいかするのが出てきはじめているような気もします。それと自分の中で家賃査定を少し甘い目に見るようにしはじめています。過去ブログにも書きましたが、想定家賃を厳しく見過ぎていたような気がします。普通に新築時の家賃で利回りを計算するのでよいのかなと。新築の家賃でいいのであれば、自分が検討する案件の利回りもこれまでの厳しい目線の時よりよくなってきました。あたりまえですが。建売APと自分が検討した土地から新築案件とで…

2023/06/15 18:00

あなたの特殊能力は？

あなたの特殊能力は何ですか？エリアやジャンルによるのかもしれませんが、いわゆる不動産投資本に書かれているマニュアルであったり、ネットなどで言われている手順をそのままやるだけでは、不動産投資で大成功をすることは難しい世界になってきたような気がします。十分な知識水準に達している人が十二分に存在しており、知ってるか知らないかの世界でなく、多数のみんな全員が知っているという状態の中、いかにその人の特殊な能力で他の人と差を作るのかという世界になってきていると思います。土地から新築もまさにそれにあたると思います。土地から新築をすることでいい物件を建てることができるという事もありますが、…

2023/06/14 18:00

わからない時は

土地から新築を検討している時に、市の条例などでどうしてもよくわからない事が出てくる事があると思います。市ごとによって解釈の仕方が違っていたり、市によって特別な対応が必要なケースなど。もちろん市の建築基準の条例は読むんですが微妙なニワンスだったり、建築基準条例以外の話がからむ場合もあって、よくわからない事がたまにあります。その場合、付き合いのある工務店や建築士の人に聞いているのですが、結局はその工務店の人も最終的には市に直接聞いて確認をするって事になると思います。そんなにたいした内容のものでないのなら我々投資家が直接市の担当者に電話をして詳細を聞くのがよいかなと思いました。いろん…

2023/06/13 18:00

合理的に判断をする時が来た（3）

4棟目が完成したは、昨年の7月下旬です。完成直後は土地探しはあまりやってませんでしたが、しばらくしてから土地探しは再開しました。今は6月です。あと2か月たてば、丸1年が経過する事になります。結構時間がたってしまいました。その間、お金は眠っています。よくないです。おそらく今すぐに良い土地が見つかったとしても、次の初の繁忙期までに完成させる事は難しいような気がします。となると、いまからソコソコ早いタイミングでいい土地が見つかったとしても、来年の夏くらいにはなってしまうような気がします。となると2年間は、お金が死んでいる事になるわけです。これは絶対によくないです。時間が無限に…

2023/06/12 18:00

合理的に判断する時が来た（2）

いつ完成させる事ができるのかわからない7.5％の土地から新築APと今すぐ手に入れる事ができる7％の建売AP。 1億円の利回り7％の建売APがあります。その年収は、700万円です。年数700万円を創出する事ができる7.5％のAPは9300万円です。（700÷0.075＝9300） 1億円くらいの規模でいうと、同じ収益ベースでいうと、土地から新築だと700万円安く作れるという意味です。（1億円ー9300万円＝700万円）この、土地から新築だと建売より700万円安く作れるという事をどう考えるかです。たとえ土地から新築を成功させて、700万円安く作る事ができたとしても、 APを完成さ…

2023/06/11 18:00

合理的に判断する時が来た（1）

土地から新築をする場合、どれくらいの利回りだったらやりますか？すでに完成品の建売アパートを買うのに対して、土地から新築は様々なリスクを背負う事になります。リスクを負う事の対価として高い利回りを実現しているわけです。建売APより高い利回りが作れるから土地から新築をするわけです。それでは、どれくらいの利回りだったらアリでしょうか？建売の新築アパートの利回りが7％だとしましょう。土地から新築として作れる利回りがどれくらいだったらアリですか？ 9％だったらやりますか？そりゃー9％だったらやりますよね。2％も高いわけですからね。 8％だったらどうでしょうか。 8％だったらやる人は多いよう…

2023/06/10 18:00

必要な要素

不動産投資はそれなりの資産があれば、かなりの高確率で成功できるものだと思っています。しかしながら、たまーに、「えっ？」って思うような人もいるのは事実です。ちゃんとおさえるべきところをおさえていたら失敗はなかなかしないですよ。不動産投資として最低限しっておかないといけない事を知らなかったり、人間の常識的なバランス感覚が少し弱いのかもしれません。前者の方は、少し勉強したら把握できるのかもしれませんので、後者の方が重要なのかもしれません。不動産投資の知識やテクニックとかそういう話ではないのかもしれません。どれくらいのリスクのある事をやろうとしているのか。それに対してどれくらい余…

2023/06/09 18:00

新築の想定家賃

新築の想定家賃ってどういう思想で決めてますか？人によって結構違うと思うのです。私の考える家賃の遷移ってこうなっていると思います。横軸が築年数で縦軸が家賃です。ちょっと誇張して書いてます。家賃というのはなめらかに下落するのですが、新築の所だけ突出しています。これが新築プレミアです。新築の時だけチャレンジできるチャレンジ家賃というのがあって、ここは家賃の値動きのトレンドに対して、ここだけ結構大きく上振れできると思うのです。 Bは、経年の家賃遷移を考慮した場合に推定できる新築時の家賃です。新築プレミア無しの築ゼロ年の家賃です。 BとAの差がいわゆる「新築プレミア」になります。 …

2023/06/08 18:00

どんどんいきましょう

先日、とある業者さんの所に行く機会がありました。そこで新築アパートの図面をいくつか見せてらう事ができました。凄く興味深い図面でした。かなり勉強になりましたよ。私は独学で勉強していたというのがあって良い感じに作り上げていく上での目指すべき着地点がかなり選択肢が狭かったです。やはりいろんなパターンを知っておくべきですね。これからの活動にも積極的に取り入れていきたいなと思います。たくさんの教訓を得ましたよ。どんどん業者であったり専門の分野で取り組まれている人と話をするべきですね。家の中でポータルサイトを探しているだけじゃー全然ダメですわ。サラリーマンだと中々時間は取れませんが、…

2023/06/07 18:00

グリップできる？

少し前の話なんですが、よさげな築古アパートがあったので買い付けを入れてみました。いい物件だったので、びっくりするくらいの数の買い付けがはいったようでした。それで、買いあがりが行われたのですが、その金額もびっくりするような買いあがりになったようです。恐ろしいです。こういう競争になるとまず買えないですよね。何かしらのグリップをする強い力がないと難しいです。少なくともこの件に関しては、物件が買える能力があるのか？よりは、いかにグリップできるのか？の方が重要のようです。いろんな事をやっていかないといけないのですが、グリップ力を高めるための対策なんかも考えていかないといけませんよね…

2023/06/06 18:00

焦点はそこなのか？

不動産投資を始めてはや4年。すでに保有している4棟のアパートは極めて順調。決算書も結構いい数字で仕上がっている。純資産も4年前より増えている。手持ち金も4年前よりも増えています。融資も複数の金融機関でつく感触はある。よく成長カーブってあるじゃないですか。横軸が時間で縦軸が資産みたいなカーブ。最初は、ずーっと資産がゼロに近い小さい数字で横ばいで、あるタイミングから資産が指数関数的に増えてくるみたいな成長カーブです。そろそろ資産が激増する成長カーブを意識した行動をとらないとと思うのです。正直な話、いまのままの行動でいいのか？っていうのがあります。もっと、いろんな案件をたくさ…

2023/06/05 18:00