不動産投資家の目線で、 物件や土地を契約してからが閑散期で、 物件の引き渡しを受けた後や新築物件が完成した後が繁忙期といったところではないでしょうか。 世間一般的な繁忙期/閑散期の意味ではなくて、 物件探しの活動という意味での忙しさという観点ですよ。 私の場合、複数案件を同時にやらないという方針なんで、 売買契約を締結したあとは、しばら平和で平穏な時間になるのです。 逆に物件を探している日々は、ピリつく嵐のような毎日になるという感じでしょうか。 投資家としては、ヒューマンネットワークを構築するのも1つの仕事みたいなところもあるので常に積極的に交流を広げるような事はやっていると思うのですが、 最…
今日のブログは初心者向けの話です。 目標を作りましょう！ってよく言われます。 目標を作る事は良いことだと思いますよ。 たまに、こんな目標を見る事があります。 1年目：1棟目を買う 2年目：2棟目を買う 3年目：3棟目を買う 4年目：4棟目を買う 5年目：5棟目を買ってFIREする。 こんな感じの目標を見ます。 初心者だったらこれでよいと思います。 でもたてた計画が実際に実現できるのかというのを考えるとメチャ難しいケースが多いです。 特にこの例とかは。 このとおりにできる人はあんまりいないと思います。 このとおりに誰でもできるなら誰しもが苦労しませんってところも多分にあります。 ですので目標を作…
最近はいろんな案件をドンドン検討しています。 同時に並行していろいろ検討するのですが、 最後は融資の審査を金融機関にお願いするわけなので1つに絞らないといけません。 しばらくしてからもっといい案件が出てくる可能性もあるかもしれないので判断難しいです。 このあたりの判断が難しいです。 もちろん、「これだ！」というもののみを前に進めるわけなんですが、 そういう案件は必ず獲得できるわけでもありません。 築古物件だったら、融資を付けたものから番手をもらえるケースがほとんどです。 一球入魂の物件のみを前にすすめたいのですが成功率が低いので、並行して複数の案件を検討したくなるわけです。 複数の物件をどう絞…
少し前に土地から新築のリスクの話を書きました。 土地から新築は、投資家がコントロールできないところが多かったりと リスクが大きいという事を書きました。 じゃーリスクがあるからやんないの？って話です。 なんでも物事はリスクあります。 築古の不動産投資だってリスクありますよ。 たまに、土地から新築はリスクがあるからやらないって話を聞きますが、リスクは全てのものにあります。 前にも書きましたが、投資というのはリスクをお金に変換する作業です。 リスクを負う対価としてリターンを獲得するというものです。 大きなリスクには大きなリターンが、 小さなリスクには小さなリターンがあります。 そこでリスクをいかに工…
世間的に有名な著名人だと言われている人が出る不動産投資のイベントには基本的に自分から参加するという事はしないかなと思っています。 過去に何度かそういうイベントに参加した事があったのですが、もういいかなって思いました。 知人が出るからとか、 知人に会って話をするためとか、 人脈を増やすために参加するというのはあると思いますし、 ちょっとした祭りみたいなところがあるので、そういうノリで参加するというのはあるかなと思います。 こういうイベントは、講演会という観点ではそれなりに完成度が高くて、 楽しいいイベントだと思います。 特に不動産投資を始めようとしているひとや、 始めたばかりの人にとっては、 凄…
なんやかんやいいながら土地探しは継続しております。 当たり前の話なんですが、 やればやるほど、 ちゃんと考えれば考えるほど、 分かってくると分かるほど、 土地から新築ってリスクだらけだなって思います。 土地そのもののいろんなリスクもあります。 工務店のリスクもあります。 自分ではコントロールできない事が多すぎます。 こんな自分でコントロールできない事の塊みたいな案件をやっていくって、 リスクがデカすぎますよ。 土地そのものや土地の周辺の環境もリスクありますし、 工務店なんて自分でコントロールできないものの塊でしょう。 あまりないと思いますが、悪意のある工務店と契約したらと考えると ぞ～っとしま…
最近は、ブログやSNSで、私自身の物件獲得に向けた詳細情報は書かないようにしています。 買付出したとか。 〇〇について検討していますとか。 そういう具体的な話は書かないようにしています。 そういう検討の途中経過や実況中継みたいなものは、オープンにするようなものでもないかなと思っています。 一方で私の日常なのですが、 凄く暇な日々を送る時もあれば、 ドラマのような劇的な日々を送る時もあります。 物件獲得時において、すんなりいく物件というのはマレで、 いい物件を獲得する時ほど、たくさん汗をかいて、ドラマチックに事態が動いたりするというのが普通におこったりしませんか？ くだらない小説よりも全然劇的で…
今年の夏は沖縄に行く事にしました。 私の場合、ケチケチでいかに安く行くかというテーマでプランニングする事が多いです。 今年の夏休みは、お盆明けもしばらく休めるパターンの日程ですので、ピークを少しずらして旅行に行く事を計画しました。 基本はマイル利用です。 マイル使えないなら、繁忙期だと凄くお金がかかるのでね。。。 当初は沖縄は考えてませんでした。 マイルでの優待航空券がとっくの昔に満席になっているからです。 沖縄以外でいろいろ候補を考えていたのですが、いい案が浮かばずだったのですが、 ふと航空会社の空き状況を見ると、沖縄行きで想定している行きと帰りの日に空き便があるではないですか。 これはラッ…
名人と凡人の違いは？ 「名人に名手なし」という言葉があります。 名人は特別な1手を打つのではなく、 至極当たり前の一手をミスしないで繰り返す事ができる人間だという言葉です。 そういう観点はあります。 しかし、こういうのもあります。 名人は、一見は凄くオーソドックスなやり方をしているように見えます。 はたからみたら、当たり前の事を平々凡々とあたりまえにやっているだけだと見えるわけです。 しかし実際は違うんです。 凄く当たり前の事をやっているように見えるんですが、 見る人が見たらやっぱりスゴイ事をやっているってわかるんです。 ようは平凡な人からみたら「当たり前の事」をやっているようにしか見えないだ…
大阪から東京への自転車旅もいよいよ終盤です。 8日で神奈川県の国府津まで来ました。 考え深いものです。 関東圏ですよ。 いよいよファイナルステージといったところでしょうか。 東京目指して9日目がスタートしました。 そこからは比較楽チンです。 ずっと平坦だからね。 そこから国道1号線沿いをひたすら進みます。 ほとんど記憶がないくらいスムーズに行きました。 気が付いたら横浜の大船です。 9日目は大船までにして、その日の夜は大船の友達の家に泊めてもらいました。 大阪の友達なんですが、ちょうど夏休みで実家に帰省していたようです。 なかなか実家に泊めてもらうのは緊張しますね。 朝が明けて、いよいよ10日…
東京への自転車旅も焼津までやってきました。 7日目は、焼津からのスタートです。 前日はテント泊で全然寝れなかったのでビジネスホテルで爆睡できました。 これまで日帰りばかりで連続走行はやってなかったのですが、 今回は3日連続です。 身体もかなり筋肉痛です。 かなりしんどいですが自転車で発進です。 焼津をこえて、静岡市に。 途中でイチゴ海岸を走る。 興津、由比を超えて沼津まで一気に進む。 沼津につくと銭湯に入りそのまま自転車は沼津の駅前において、 そのまま新幹線に飛び乗りました。 実は次の日に大阪で飲みの約束があったのです。 そのまま新幹線で大阪にとんぼ返りです。 3日連続で、体力もかなり消耗して…
4日間かけて、大阪から愛知県の岡崎まで自転車で行く事ができた。 4日間といっても毎回日帰りです。 大阪から名古屋に行って帰ってくるだけでも結構時間がかかるようになってきました。 そろそろ日帰りだと厳しくなってきましたよ。 ちょうど時期としては、夏休みの長期休暇に入るという事で、岡崎より以降は長期休暇で大阪に帰宅しないで一気に行く事にした。 となると準備ですよ。 どこかで泊まらないといけないわけですからね。 私はホームセンターで簡易テントを購入して、万全の体制で旅の続きを決行する事にした。 夏休みに入りさっそく岡崎に出発です。 岡崎まで電車で向かう。 岡崎まで行くだけでも一苦労ですよ。 行くだけ…
しばらくして再び電車で関ケ原に。 自転車は無事にピックアップ。 そこから東京を目指して進む。 関ケ原を超えると関西圏から名古屋圏に突入。 なんとなくだけど雰囲気が変わる。 あんまり覚えていないけど、岐阜を経由して名古屋駅の到着する。 名古屋の駅から少し離れた街のどまんなのビルのすみに自転車を置いて大阪に帰宅した。 ここまで来ると大阪に帰るだけでも結構大変だ。 あまり何も考えずに在来線で帰宅した。 そこから1週間後に再び名古屋に。 街だと自転車を放置しえいると撤去されそうなので心配だ。 無事にピックアップ。 そこから名古屋を東に進む。 名古屋の街なのに意外と起伏が激しい。 あんまり気が進まなかっ…
軽い気持ちで東京に向けて自転車を走らせた。 大津に自転車を置いて電車で大阪に帰ってきた。 大津への走行を終えて正直な感想としては、 全然いけるやんという感想です。 東京へ600キロだとして、 軽いノリで半日走るだけで10％が達成できたのです。 そういう事で再び1週間後に続きに行くことにしました。 1週間後の土曜日です。電車で大津に戻ります。 そして自転車で続きを進みます。 ルートは琵琶湖の東を通るルートを選びました。 関西圏から名古屋圏にいくためには、 どこかで峠を超す必要があります。 自転車旅の場合はどこで峠を越すのかというのが大きなポイントになるのです。 私はそのまま彦根、米原を通って関ケ…
大阪と東京って道でつながっているって知ってました？ そりゃー誰でも知ってる事でしょう。 しかしながら、自分の目で確かめたことある？って言われるとYESと言える人は少ないと思います。 私は今は関東圏に住んでいるんですが、 社会人になったすぐは大阪に住んでいました。 若くて、時間だけは十分にある。 エネルギーは有り余っている。 そういう状況で、ふとさっきの問いかけが頭に浮かびました。 大阪駅前の道と東京駅の前の道はつながっているんですよ？ 当たり前の事です。 そういうアホな問いかけに対して、実際に自分で確かめてみようという動機もあって、大阪から東京まで自転車で行ってみようかなっていう発想が閃いたの…
最近、土地の値段が少し下がってきたような気がしませんか？ 相場も少し潮目が変わってきたのかもしれません。 少し前は、かすりもしない感じしかしなかったのですが、 最近はちょいちょいかするのが出てきはじめているような気もします。 それと自分の中で家賃査定を少し甘い目に見るようにしはじめています。 過去ブログにも書きましたが、 想定家賃を厳しく見過ぎていたような気がします。 普通に新築時の家賃で利回りを計算するのでよいのかなと。 新築の家賃でいいのであれば、 自分が検討する案件の利回りもこれまでの厳しい目線の時よりよくなってきました。 あたりまえですが。 建売APと自分が検討した土地から新築案件とで…
あなたの特殊能力は何ですか？ エリアやジャンルによるのかもしれませんが、 いわゆる不動産投資本に書かれているマニュアルであったり、 ネットなどで言われている手順をそのままやるだけでは、 不動産投資で大成功をすることは難しい世界になってきたような気がします。 十分な知識水準に達している人が十二分に存在しており、 知ってるか知らないかの世界でなく、 多数のみんな全員が知っているという状態の中、 いかにその人の特殊な能力で他の人と差を作るのかという世界になってきていると思います。 土地から新築もまさにそれにあたると思います。 土地から新築をすることでいい物件を建てることができるという事もありますが、…
土地から新築を検討している時に、 市の条例などでどうしてもよくわからない事が出てくる事があると思います。 市ごとによって解釈の仕方が違っていたり、 市によって特別な対応が必要なケースなど。 もちろん市の建築基準の条例は読むんですが微妙なニワンスだったり、建築基準条例以外の話がからむ場合もあって、よくわからない事がたまにあります。 その場合、付き合いのある工務店や建築士の人に聞いているのですが、 結局はその工務店の人も最終的には市に直接聞いて確認をするって事になると思います。 そんなにたいした内容のものでないのなら我々投資家が直接市の担当者に電話をして詳細を聞くのがよいかなと思いました。 いろん…
4棟目が完成したは、昨年の7月下旬です。 完成直後は土地探しはあまりやってませんでしたが、しばらくしてから土地探しは再開しました。 今は6月です。 あと2か月たてば、丸1年が経過する事になります。 結構時間がたってしまいました。 その間、お金は眠っています。 よくないです。 おそらく今すぐに良い土地が見つかったとしても、次の初の繁忙期までに完成させる事は難しいような気がします。 となると、いまからソコソコ早いタイミングでいい土地が見つかったとしても、 来年の夏くらいにはなってしまうような気がします。 となると2年間は、お金が死んでいる事になるわけです。 これは絶対によくないです。 時間が無限に…
いつ完成させる事ができるのかわからない7.5％の土地から新築APと 今すぐ手に入れる事ができる7％の建売AP。 1億円の利回り7％の建売APがあります。 その年収は、700万円です。 年数700万円を創出する事ができる7.5％のAPは9300万円です。 （700÷0.075＝9300） 1億円くらいの規模でいうと、 同じ収益ベースでいうと、 土地から新築だと700万円安く作れるという意味です。 （1億円ー9300万円＝700万円） この、土地から新築だと建売より700万円安く作れるという事をどう考えるかです。 たとえ土地から新築を成功させて、700万円安く作る事ができたとしても、 APを完成さ…
土地から新築をする場合、どれくらいの利回りだったらやりますか？ すでに完成品の建売アパートを買うのに対して、 土地から新築は様々なリスクを背負う事になります。 リスクを負う事の対価として高い利回りを実現しているわけです。 建売APより高い利回りが作れるから土地から新築をするわけです。 それでは、どれくらいの利回りだったらアリでしょうか？ 建売の新築アパートの利回りが7％だとしましょう。 土地から新築として作れる利回りがどれくらいだったらアリですか？ 9％だったらやりますか？ そりゃー9％だったらやりますよね。2％も高いわけですからね。 8％だったらどうでしょうか。 8％だったらやる人は多いよう…
不動産投資はそれなりの資産があれば、かなりの高確率で成功できるものだと思っています。 しかしながら、たまーに、 「えっ？」 って思うような人もいるのは事実です。 ちゃんとおさえるべきところをおさえていたら失敗はなかなかしないですよ。 不動産投資として最低限しっておかないといけない事を知らなかったり、 人間の常識的なバランス感覚が少し弱いのかもしれません。 前者の方は、少し勉強したら把握できるのかもしれませんので、 後者の方が重要なのかもしれません。 不動産投資の知識やテクニックとかそういう話ではないのかもしれません。 どれくらいのリスクのある事をやろうとしているのか。 それに対してどれくらい余…
新築の想定家賃ってどういう思想で決めてますか？ 人によって結構違うと思うのです。 私の考える家賃の遷移ってこうなっていると思います。 横軸が築年数で縦軸が家賃です。 ちょっと誇張して書いてます。 家賃というのはなめらかに下落するのですが、 新築の所だけ突出しています。 これが新築プレミアです。 新築の時だけチャレンジできるチャレンジ家賃というのがあって、 ここは家賃の値動きのトレンドに対して、 ここだけ結構大きく上振れできると思うのです。 Bは、経年の家賃遷移を考慮した場合に推定できる新築時の家賃です。 新築プレミア無しの築ゼロ年の家賃です。 BとAの差がいわゆる「新築プレミア」になります。 …
先日、とある業者さんの所に行く機会がありました。 そこで新築アパートの図面をいくつか見せてらう事ができました。 凄く興味深い図面でした。 かなり勉強になりましたよ。 私は独学で勉強していたというのがあって 良い感じに作り上げていく上での目指すべき着地点がかなり選択肢が狭かったです。 やはりいろんなパターンを知っておくべきですね。 これからの活動にも積極的に取り入れていきたいなと思います。 たくさんの教訓を得ましたよ。 どんどん業者であったり専門の分野で取り組まれている人と話をするべきですね。 家の中でポータルサイトを探しているだけじゃー全然ダメですわ。 サラリーマンだと中々時間は取れませんが、…
少し前の話なんですが、よさげな築古アパートがあったので買い付けを入れてみました。 いい物件だったので、びっくりするくらいの数の買い付けがはいったようでした。 それで、買いあがりが行われたのですが、 その金額もびっくりするような買いあがりになったようです。 恐ろしいです。 こういう競争になるとまず買えないですよね。 何かしらのグリップをする強い力がないと難しいです。 少なくともこの件に関しては、 物件が買える能力があるのか？よりは、 いかにグリップできるのか？の方が重要のようです。 いろんな事をやっていかないといけないのですが、 グリップ力を高めるための対策なんかも考えていかないといけませんよね…
不動産投資を始めてはや4年。 すでに保有している4棟のアパートは極めて順調。 決算書も結構いい数字で仕上がっている。 純資産も4年前より増えている。 手持ち金も4年前よりも増えています。 融資も複数の金融機関でつく感触はある。 よく成長カーブってあるじゃないですか。 横軸が時間で縦軸が資産みたいなカーブ。 最初は、ずーっと資産がゼロに近い小さい数字で横ばいで、 あるタイミングから資産が指数関数的に増えてくるみたいな成長カーブです。 そろそろ資産が激増する成長カーブを意識した行動をとらないとと思うのです。 正直な話、いまのままの行動でいいのか？っていうのがあります。 もっと、いろんな案件をたくさ…
最近の築古って、ひと昔前よりショボくなってませんか？ これまでそんなに築古アパートは主戦場で見てきたわけではないのですが。 築古投資って築年数は少しいってるけど、 バリューとしてはまだまだ十分使えるようなものを築古という事で割安で買えるっていうので意味がある投資だと思っています。 しかし、最近目にする築古アパートって、 本当にクソのような物件ばかりのような気がして仕方ありません。 集まる人の所には集まっているのかもしれませんが、 ひと昔前より同じ築古でもそのクオリティーがかなり劣化した印象があります。 そんな事ないですか？ ひと昔前では、築古でもそれなりにまだまだ使えるような物件がチラホラあっ…
あまり自分が検討している物件の話は他の人と話をする事はないのですが、 投資家が集まるような場にいって話をしていると自分が検討していた物件が他の人も検討していた話をよく聞きます。 また、どこかから聞こえてくる、〇〇さんが〇〇の物件を検討しているって話も、結構知ってる内容だったりします。 率直な感想として、世間は狭いなって思います。 たまたま会話をした人が自分と同じ案件を検討していたって話ですが、 たまたま会話をした人だけでもそういうバッティングがあるわけで、 実際には、非常におおくの人とバッティングしているんだろうなって思います。 そう考えると、普通に普通の事をやっているだけだったら みんなに打…
すでにそういう世界になっている所があるのですが、不動産投資のスタンダード（主流）が変わるかもしれません。 ただの妄想です。 （1）インカムゲインが無い世界 キャピタルゲインとコンクリート貯金がメインで、インカムゲインというものが期待すべきものではない世界が来るのかもしれません。 すでに一部の不動産投資ではそういう世界になっています。 そういう世界がもっと広がって、不動産投資全体の主流がそういう世界になってしまうかもしれません。 （2）とりあえず現金で買うという世界 いい物件は現金で買うしか自分のものにする事ができないという世界。 すでにそういう所はあります。 クソ物件は置いといて、それなりの物…
昨年度まで1つの法人の方の税務に関して、自分で会計ソフトを入力していました。 勉強のためというよりは、シンプルにケチケチで自分で入力していたのですが、 これから不動産投資を始める人とか、不動産投資の序盤の人とかは、 自分で会計ソフトに入力するのはいい経験になるんじゃないでしょうか。 税務のおおまかな構造がわかりますよ。 細かい所なんかは、ちゃんと勉強したり、調べたりしたらいいと思うんですが、 投資家としてはそういう詳細は重要じゃなくて、 ポイントだけおさえる事ができていたらいいのかなと思います。 投資家として頑張る所はそこじゃないですが、序盤のフェーズの人は時間があるはず。 いろいろ勉強したら…
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これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
