専業大家への道

業者目線

少し前ですが、築古アパートを検討する機会がありました。 そのままの価格では目線にあわなかったので、大幅な指値をしようかという話をしていました。 仲介が言うには、業者目線の価格ですね。と。 こちらとしては、そーなんだ。という感じなんだけど、仲介からしたら全然違うとの事でした。 仲介からしてみると、業者さんは価格は安いけど、 確定測量もいらない、瑕疵担保責任なしだし、融資特約も付けない、 みたいに、普通のエンドに売るのと前提条件が違う。 仲介としても、仕事の仕方が違う。 前提条件が違うんだと。 こちらとしては、条件によっては業者目線の前提でも検討してもいいかなと思うのですが、仲介としてはなかなかそ…

2023/07/31 18:00

銀行関連の業者

付き合いのある銀行から収益物件を紹介された。 基本的に銀行から紹介される物件ってクソ物件なんですが、 担当が言うにはマイソクにミスがあってもう少し利回りが高い物件だというじゃないですか。 普通にマイソクを見るとイマイチなんですが、ミスの分を考慮するとなかなかよさげな数字だったので話を進める事にした。 銀行から仲介業者を紹介しますと。 どうやらその業者というのは、銀行の関連業者のようです。 銀行のグループ会社ですね。 銀行の子会社の仲介です。 なかなか銀行の関連業者とやりとりするのは珍しいかもしれません。 実際にその業者とお会いしていろいろお話しました。 基本は仲介メインのようです。 銀行からみ…

2023/07/30 18:00

メリハリついてる？

前に進めても良いと思う案件は、爆発的にエネルギーを注力して取り組みをするのですが、ヤル/ヤラナイのメリハリって大切だなって思います。 少し前は、自分の経験値を積むという観点から、 合格ラインが80点だとして、 75点くらいでも具体的な検討や取り組みをしていました。 中には検討していく中で点数がアップして合格点を超える案件もあると思います。 しかしながら時間は有限なんで、おしい案件までやると大変だというのが最近思う事です。 イケそうな案件だけに注力する。 そしてNGは物件はおしくても全く注力しないという メリハリのある取り組みをしないとなかなか大変だなと思うようになってきました。 やるべき案件は…

2023/07/29 18:00

決定力

準備も重要ですが決定力はもっと重要です。 いくら融資がもらえる金融機関をたくさん持っていたとしても、最終的にゴールできないと意味がありません。 サッカーのゲームで終始、屈指のボール保有率を保つことができたとしても、最終的に点がはいらなければ意味がありません。 最後は、泥臭くてもいいのでゴールを決めてなんぼの話です。 いくら、金融機関の開拓やいろんな手配を事前に十分にしていたとしても、ゴールできなかったら意味がありません。 チーム内でパスばかりで点を直接的に取るような、直接的な取り組みってやってますか？ すきあらばシュートして本当にゴールをゲットする気で死に物狂いでやってますか？ 自問自答すると…

2023/07/28 18:00

強い契約書

先日、とても強い契約書に遭遇しました。 売主サイドの立場が一方的に強い契約書です。 そんな一方的な契約なんてとても締結できないよ、という事で私はその案件は撤退しました。 その契約書の中で一番印象的な文言は、 売主の責任以外で引き渡しができない場合は全て買主のペナルティーになる的な内容でした。 この契約って凄くないですか？ どちらの責任にもならないようなものでも全て買い主がペナルティになるんですよ。 ちょっと売主サイドが一方的に強すぎるって思いません？ その契約の文言をそのまま解釈すると、 大地震かなにかでアパートが崩壊したとしても買主がペナルティになるという事ですよ。 私はやめましたが、あんま…

2023/07/27 18:00

とある手法を選んでいる人たち

先日、とある不動産投資の手法に関するセミナーを受ける機会がありました。 自分のやっている投資手法と対極にある手法だったので、視野を広げるという観点で面白かったです。 手法そのものに関して、コメントしたいところもあるのですが、それ以上にその手法をしている人たちについてブログを書きたいと思います。 これまで自分の選択肢になかった手法だったので、目からウロコ感はありました。 少なくとも、私は今すぐその手法は絶対にやりませんが、 将来的に有効利用する可能性はあるかなと思いました。 いわゆるハイリスクハイリターンの手法だと思います。 その手法を実践している人たちは、ハイリスクハイリターンの事をやっている…

2023/07/26 18:00

仕掛け人と養分

大家塾を作る仕掛け人みたいな人とそういう大家塾に入る人間がいます。 私はこう思っています。 （結構偏見です） 大家塾のクオリティーがどうであれ仕掛け人は成功者です。 そして、大家塾に入る人は、 その大家塾がよいものだったらいいと思いますが、 その大家塾がよくないものだったら養分です。 表現を変えると、 その大家塾がかなりイマイチの内容だったとしても、その大家塾の仕掛け人は成功なんだと思うのです。 大家塾でもいろいろあります。 凄く高評価の大家塾もあれば、世間から酷評されている大家塾もあります。 酷評されている大家塾であったとしても、 その大家塾には入会者がいてるわけで、それなりの入会者がいる範…

2023/07/25 18:00

セミナーを受けて思った事

面白そうなセミナーがあったので行ってきました。 内容は省略しますが、あまり面白くなかったです。不動産投資をしているうえで基本中の基本の話で少し物足りないものでした。率直な感想としては、もう1歩2歩踏み込んだ話が聞きたかったです。 セミナーとあわせて交流会もあったので結構の時間を浪費してしまいました。 ちょっと時間がもったいなかったです。 思い付きでセミナー申し込みをしたのですが、ホイホイ参加するものではないですね。 失敗しました。 交流会も、知らない投資家さんと話をするのですが、お互い知らない人どうしでできる話もたかがしれてます。 もっと違う形で話をすればもっと有意義な感じになるのかもしれませ…

2023/07/24 18:00

最近の動きは

最近は、ギアを一段上げて精力的に物件探ししています。 少し前は築古も選択肢に入れてましたが、今は築古は探していません。 新築オンリーです。 今後、何棟も買っていくうえで築古をワンクッション入れた方がいいかなと思うところもあったのですが、トータルで考えて新築の方がよいと軌道修正しました。 目標とする規模と目標とするスケジュールを考慮すると、むしろ新築の方が達成しやすいと判断したからです。 やっぱり、築古だと時間がかかりすぎます。 1つ1つの規模が小さいのでね。 融資面で少し状況をアップデートさせました。 いま私が使える金融機関とその条件を考えると新築の方がよさそうです。 結果、今は新築オンリーで…

2023/07/23 18:00

ミッドナイトドライビン

最近暑いですね。 日中はとても暑いです。 先日、夜に物件を見に行ってきました。 ミッドナイトドライビングですよ。 日中だと、暑い上に道が混んでいるのですが夜はすいています。 なかなか快適な夜のドライブといったところでしょうか。 たまにはこういうのもいいかもしれませんね。 昼間の暑い喧騒を忘れて、快適な夜のドライブです。 暑い夏にちょっと涼しくなった夜にドライブって、たまにはいいものですよね。 夜だと物件を視察するのも見えにくいので、本当は昼の方がいいのですが、 たまにはいいかもしれません。 暑い夏の夜のドライブもいいですね。

2023/07/22 18:00

絶対に買う！！

絶対に買う（建てる）！！ まわりの投資家に話を聞くと、今は相場がよくないから買うのは様子を見ていますという人が一定数います。 実際に、私もいろんな業者の人と話をするのですが、 この最近の相場観は、これまでの相場を見ているとあきらかにオカシイ相場だとコメントをもらう事が多いです。 それで私はどうするのかという話なんですが、 私は絶対に様子を見るという事はしないです。 こういうご時世ですが、私は買います。 相場がおちつくまで様子を見るという事は絶対にしません。 買いたいです。（建てたい） そういうスタンスでいきます。 中には相場が落ち着いて値段が下がると言ってる人もいますが、 私は必ずそういう状態…

2023/07/21 18:00

最初に狙う規模

一番最初にどういう規模を狙うのか。 私は最初から大きい規模を狙うのがよいと思っている派です。 よくいろんな人の助言で、「最初は小規模なところから」みたいな話をよく聞きます。 こちらの方が大数意見だと思います。 前提条件が、少し違っているという認識です。 そのあたりの話をしたいなと思います。 この違いはどういう事か。 不動産投資の適性ってあると思います。 不動産投資が向いている人もいれば向いていない人もいる。 そういうごちゃまぜの状態で最初から大きいのを狙うと下手したら大けがするかもしれないので、小さい規模からやるべきだと言ってるというのがあると思います。 やる投資の内容にもよると思います。 築…

2023/07/20 18:00

とにもかくにも融資

とにもかくにも不動産投資は融資ですよ。 そして1回だけの融資でなくて、継続的に融資を引いていくためには融資戦略ですよ。 銀行でもいろんな種類の銀行があります。 金融機関の特徴を理解して、自分にとってどういう金融機関なら融資が出るのかを知り、継続的な戦略を練るべきです。

2023/07/19 18:00

どういう目線の物件を買うのか

どういう目線の物件を買うのかは重要です。 不動産投資の序盤戦はCFが最優先です。 「不動産投資の序盤戦は」というワードをあえて入れてます。 お金が腐るくらいある人や資産の組み換えフェーズの人はCFはあんまり考えなくてもいいのかもしれませんが、実際にそういう人はほとんどいません。 少しくらいお金をもっていくくらいの人でも不動産投資の世界ではたいしたお金ではありません。 ですので、基本的にほとんどの人はCF優先で物件を買うのが基本かなと思っています。 最近はキャピタルゲイン狙いの買い方もありますが、それも資産がそれなりにある人の投資の話だと思っています。 ・大きなCFが作れないケースが不動産投資に…

2023/07/18 18:00

どのジャンルを選ぶのか

どのジャンルの不動産投資を選ぶのはというのはとっても重要です。 資産を持っている人の方がいろんなジャンルの投資を選ぶことができます。 あまり資産を持っていない人はできる投資が限られてきます。 価値の高いものほど、みんなが欲しいと思っているわけで値段は高いのですが、そういう物件の方が儲けやすいです。 逆に価値の低いものは儲けるのが難しいです。 歪はありますが、そういう構造になっています。 規模もあります。 小さい規模は投資として効率が悪いです。割高です。 そして経営という観点で安定しにくいです。 スケールメリットをいかして数はできるだけ多い方が効率が高いし安定もしやすいです。 それと金融機関から…

2023/07/17 18:00

これからやる人に言いたい事

これから不動産投資をはじめようとしている人に3つの言いたい事 全て個人的な意見です。 （1）どのジャンルの不動産投資を選ぶのかは重要 一番最初にどの投資を選ぶのかはとっても重要です。 1棟物、区分、戸建て、いろいろあると思います。 どれを選ぶかで、おおよそその人の投資としての成否がある程度決まります。 しっかり考えて選びましょう。 その中で私が言いたいことは、『とりあえず練習』で「規模の小さい投資」を思考停止で選択するのはおすすめしないです。 例でいうと、区分とか戸建てをまずは練習で買うという話をよく聞くのですが、私はどうかなと思っています。 （2）どういう目線の物件を買うのかは重要 不動産投…

2023/07/16 18:00

資格と聞いて

今日のブログは100％私の偏見であり、個人的な意見です。 資格と聞いてどういう印象がありますか？ 私はあんまりいい印象は持っていません。 実力が無い人が、資格をとってメシのタネにしているという印象です。 仕事か何かを志そうとしたときに、「まず資格！」という発想になるのは、 ちょっと違和感あります。 資格ビジネスって言葉は知ってますか？ それが真っ先に頭に浮かびます。 資格ビジネスというのは、 例えば『野菜〇〇検定』みたいな、よくわからない資格を作る仕掛け人みたいな人がいて、資格でお金儲けをするっていうビジネスモデルです。 国の資格だったら、資格を取る事でそれなりの権限を手に入れる事ができるので…

2023/07/15 18:00

切り替えて頑張ります

この2～3週間くらい、すごくバタバタしていました。 連続して2つの案件の検討をしてました。 よさげな案件があったので、買付発射→融資内諾→契約日が決定 というのがあったのですが、最終的に契約日の数日前に撤退するというのがありました。 しかも、契約日が決まったものの最終的に撤退するという展開が、2週連続で発生してしまいました。2案件とも似たような展開でした。 1回だけでも、なかなか疲れるのですが、 それが2週連続だったという事でかなり疲弊してしまいました。 なかなか前に進めるのは難しいですね。 自分としても納得できないものは前に進める事はできないので、これでよかったと思います。 話を流した直後は…

2023/07/14 18:00

焼肉友達

最近は投資家のお友達とお肉を食べに行く事がちょいちょいあるのですが、 最近のそのあたりの話とは違う話です。 今の話でなく20代くらいの頃の話です。 その頃、私には焼肉友達という位置づけの友達がいました。 どういう存在なのかというと、焼肉に行くときに声をかける友達です。 あまり仲が良いという友達ではなかったです。 20代くらいだったら、肉をたくさん食べたいわけです。 しかし、焼肉屋さんに一人ではいけませんでした。 そこで、あまり仲がよいわけではなかったのですが、 焼肉に行く時だけこえをかける友達という存在が重要だったわけです。 でも、これはあんまり良い話ではないですよね。 一人でいくのがイヤだっ…

2023/07/13 18:00

不動産投資の神様

不動産投資の世界には神様がいます。 我々サラリーマンは、小さいころから真面目に勉強をしてきました。 世の中では夏休みだとかでエンジョイしている人がいるなかでコツコツと勉強してきました。 真面目に勉強して競争にうちかって受験して競争ばかりですよ。 学生が終わり勉強ともおさらばで、あとは悠々自適な生活がまっているのかと思きや、実際はそんな事は全然なくて会社にはいってからも勉強やハードな仕事ばかりです。 しかしながら給料は激安ですよ。 まじめに頑張ってきたのに給料は全然安いです。 ほんとありえないですよね。 しかしながら、まじめに頑張ってきたサラリーマンを神様はちゃんとみてるわけですよ。 そういうサ…

2023/07/12 18:00

戦闘力

いくら不動産投資の知識が豊富であったり、 いくら凄腕の師匠に教えてもらっていたとしても、 その人の不動産投資の戦闘力は、ほぼほぼ資産で決まります。 ここでいう資産というのは純資産という意味ですね。 誰も知らない卓越した不動産理論を持っていたとしても、 いくら凄い土地から新築のスキルを持っていたとしても、 そういう力は戦闘力にそんなに大きくはきいてきません。 ようは戦闘力というのはニアリーイコールその人の資産だと思うのです。 1000万円のお金を持っている人の戦闘力が1000だとしましょうか。 そうすると1億円のお金を持っている人の戦闘力はざっくりと1万くらいでしょうか。 10億円のお金を持って…

2023/07/11 18:00

契約書誰が作る

初心者向けの話です。 契約書を誰が作るのかって私は重要だと思うのです。 売主が契約書を作るのか。 仲介が契約書を作るのか。 どちらになるのかで結構違ってきますし、結構重要だと思います。 仲介を介さないで直接売主と売買契約を締結する場合。 その売買契約は売主が作るケースがあります。 仲介を介して売買契約を締結する場合。 こちらのケースは仲介が売買契約を作ると思います。 もちろんベースとなる契約書を作るだけで、そこから双方で文言のすり合わせを行い、 双方が納得する着地点を目指していくのですが、初心者の場合は出された売買契約をそのまま鵜呑みにしてしまいがちです。 変更したとしても小さいところだけにと…

2023/07/10 18:00

夏ですな

気が付いたらもう7月ですよ。 早いものですね。 私は夏が一番好きなので、テンションがあがる季節がきました。 私の場合、テレワークが多いのであまり外に出ないというのがあって、季節を直接感じる事は少ないです。 気が付いたら季節が変わっているという事がたまにあります。 しかし夏は好きなので、この夏も楽しみたいと思います。 夏のイベントやいろんな活動に注力したいですね。 夏と言っても、活動できる日が土日だけだとすると、9回くらいしかチャンスはないわけです。（7月、8月の土日は9回しかない） 少し極端に言うと、2023年の夏は9回くらいしか何かをするチャンスはないので、 大切に時間を使いたいなと思います…

2023/07/09 18:00

気が進まない

物件を買おうと思う時に、なんだか気が進まない事ってありませんか？ 数字的には問題ないレベルなので買ってもよい判断になるのですが、 なんだか気分が進まないってケースです。 そういう時ってどうしますか？ オートマティックに買っちゃいますか。 私の過去のブログでも書きましたが、条件をクリアしていたら自動的に買っちゃうって話。 今回は、それは正反対の話ですね。 なんか気が進まないんですよ。 なんなんでしょうか。 そういう事ありませんか？ 超能力か何かで、買ってはいけない事を予見できているのでしょうか。 直感って、結構重要だったりします。 私は結構そういうのは信じていたりします。 理由はないんだけど、と…

2023/07/08 18:00

おっさんパワー

20歳とか30歳とかの時におっさんを見て、 全然たいしたことないだろうとなめていた事があったのですが、 実際にふたをあけてみると意外とこのおっさんヤルやんみたいな事がありました。 おっさんなんで、歳とともにいろんな能力が落ちてくるだろうと思う時もありましたが、 一方で一日の長じゃないですが、 能力的にも全然衰えてなくて、むしろいい感じに進化してるおっさんって結構いるんだなと思った事があります。 例として、 雀荘でおっさんと麻雀とかする時、 見た目がおっさんなんで大したことないだろうとなめてると、 実はめちゃくちゃ凄かったりするわけです。 麻雀だけに限らず、人生を長く生きてるとなんでもうまくなっ…

2023/07/07 18:00

調教済み

会社の人たちはとっても真面目です。 どうしてそんなに真面目なんでしょうか。 悪く言うと、かなりいい感じに調教されてます。 仕上がってます。 経営者サイドが、従業員に対して真面目に働きましょうというキャンペーンをしなくても、入社した時点から全ての人間が調教済みになっているわけです。 凄いと思います。 立派な人間だと思います。 少し前まではそう思ってました。 でも最近は違います。 調教済みは全然よくないですよ。 昔はプラスの印象でしたが、いまはマイナスの印象です。 会社の中では、それが美徳みたいな感じがありますよね。 世の中をどう見て、どうとらえるのかというのは重要です。 会社の人たちは凄く優秀で…

2023/07/06 18:00

不労所得

サラリーマンによる不動産投資！！ 不動産投資は不労所得ではなく、 むしろ サラリーマンの方が不労所得で、 不動産投資の方が労働所得だよね！！ って話ですよね。 不動産投資で、めちゃくちゃ労働しています。 労働というよりはエネルギー使ってます。 時間もさいています。 脳ミソのリソースもかなり使っています。 神経つかってます。 一方、サラリーマンは、 確かに拘束時間はあります。 でもテレワークなどもあって、自分である程度はコントロールできます。 究極的には、さぼってても一定の給料がもらえるわけですよ。 まさにこちらの方が不労所得なのかもしれません。 サラリーマンの仕事、どこまで不労でいけるんでしょ…

2023/07/05 18:00

闘うのだ！！

投資家として大きな儲けを作るためには、闘いに勝たないといけません。 いろんな闘いがありますよ。 言われるがままホイホイ進めていたらボッタくられますよ。 食うか食われるかです。 強い方が弱い方を食っちゃうわけです。 しんどい時でも、体調が悪い時でも、 勝負時においては闘わないといけません。 というか、普段は投資家はボーっとしていててもいいんです。 遊びほうけていてもいいんです。 ただ、ごくごくたまにある勝負の時だけは、 闘わないといけないのです。 闘うのはしんどいです。 お金の取り合いみたいなものです。 肉体は使いませんが、相手とお金の引っ張り合いの奪い合い競争みたいなものです。 瞬間的に、他人…

2023/07/04 18:00

高い視点

物件を買ったり建てたりする際に、 その物件の客付け力であったり、収支であったり、 その物件単独の力ばかりに気がいってしまいます。 正直なところ、そこが一番気になりますよね。 この物件ってちゃんとやていけるのだろうか とか、 ちゃんと客付けできるのだろうか とか。 必要以上に、客付けに不安を感じで、 そういう観点のことばかり考えてしまいます。 そういう観点は必要な事なんですが、 よっぽどの田舎は別ですが、 それなりのエリアであれば、適正家賃であれば、それ以上の事はそんなに心配しなくてもいいのかなと思うようになってきました。 そして、もっと視点の高い事も考えてもいいのかなと思うのです。 自分の持っ…

2023/07/03 18:00

アパート用地の衝撃

横浜市内の大手仲介の不動産販売業者の人と話をする機会がありました。 いつもは土地を買いたいと思っている人という立場で話をする機会が多いのですが、 今回はそういう立場でない状態で話をしました。 その業者にアパート用地について聞いてみました。 大手の業者はこんな事を言ってました。 基本的にアパート用地は、ポータルサイトなどには掲載される事はなくて、 内々で取引が決まります。 今は、オークションみたいな感じでやってます。 興味のある業者に情報を流して1週間後に入札をするような感じでやってます。 ひと昔前は、太いパイプでホットラインみたいな感じでやってたんですが、 今はフェアに金額を出してもらうように…

2023/07/02 18:00

体動かしてる？

最近ヤバいです。 全然体を動かしていないです。 テレワークで拍車がかかってます。 たまにちょいと出かけるだけで、かなり体力が落ちてきてるというのが実感します。 今は、週に1回くらいしか会社に出社してません。 いまから思うと出社をするというのは体力維持と言う観点で大切でした。 今は、たまにジムに行ったりするのですが、 1日の中で体力を使うといえば、食事の時にお茶碗を持ち上げるくらいの事しかやってません。 一日で歩く量も少ないです。 自分部屋とリビングの距離、10歩くらいを 何度か往復するくらいです。 こんなんしてたらダメダメですよ。 たまに散歩をするくらいはするのですが、 もっと定期的に体を動か…

2023/07/01 18:00