弁護士上田孝治の“ 法律あれこれBLOG ”

メンタル不調で休職中の従業員が復帰する場合の注意点を教えてください（2024年12月4日の記事）

ちょこ弁（ちょこっと弁護士Q&A）の、『メンタル不調で休職中の従業員が復帰する場合の注意点を教えてください。』という記事で、私傷病休職と休職制度などについて解説しています。私傷病休職については、就業規則において適切な休職制度を設けた上で、傷病の回復具合や従業員本人の意思、医師の意見などをふまえつつ、復職か自然退職かの判断を行うことになります。以下にリンクを張っていますので、ご覧ください。メ...

2024/12/05 23:53

1日違いで大違い～飲み屋のツケの時効～

〔2020年3月31日に飲んだ飲み屋のツケ〕 2020年3月31日に飲んだ場合の飲み屋のツケについては、改正「前」の民法が適用されますので、1年の時効にかかります。したがって、2020年3月31日にツケで飲んだ人が、時効が完成した後となる2021年4月以降に時効を援用すれば、ツケを支払う法律上の義務はなくなります。〔2020年4月1日に飲んだ飲み屋のツケ〕これに対して、1日違いとなる2020年4月1日に飲んだ場合の飲み屋の...

2024/09/17 23:46

高級ブランド「セリーヌ」で買った新品バッグに不具合…「交換」じゃなくて「有償の修理対応」が法的に正しいの？（2024年7月30日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『高級ブランド「セリーヌ」で買った新品バッグに不具合…「交換」じゃなくて「有償の修理対応」が法的に正しいの？』という記事にコメントを出しました。 ①不具合がいつ発生したのか、②その点についての証明と引渡し時の確認の2点がポイントになります。以下にリンクを張っていますので、ご覧ください。高級ブランド「セリーヌ」で買った新品バッグに不具合…「交換」じゃなくて「有償の修理対...

2024/08/02 10:47

不動産売買における仲介手数料の上限規制の見直し（2024年7月から）

〔仲介手数料の上限規制（原則）〕不動産売買の仲介手数料は、宅建業法に基づき、国土交通省が定めた告示によって上限の額が決められています。具体的には、依頼者の一方から受領できる上限額は、以下のとおりとされています。 ①物件の売買価格が200万円までの部分：5.5％ ②物件の売買価格が200万円超～400万円までの部分：4.4％ ③物件の売買価格が400万円超えの部分：3.3％〔空き家等に関する特例の改正〕この原則...

2024/07/25 23:41

弁護士上田孝治の"法律あれこれBLOG"がフォーサイト内で紹介されました

弁護士上田孝治の

2024/03/25 23:18

引越し作業前は「絶対なかったのに！」新築マイホームの壁に傷、シラを切る引越し業者…賠償してもらうには？（2024年3月2日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『引越し作業前は「絶対なかったのに！」新築マイホームの壁に傷、シラを切る引越し業者…賠償してもらうには？』という記事にコメントを出しました。引越し作業によって付いた傷であることを積極的に証明できなければ、損害賠償請求は認められないことになりますので、引越し作業前の部屋や家具の状態を動画や写真などでできる限り記録しておき、作業終了後はすぐに傷が付いていないかを確認した...

2024/03/04 14:50

スカイプレミアム最高経営責任者らを逮捕国の登録を受けず金融商品取引仲介か（2024年2月21日のニュース）

Yahoo!ニュースなどによれば、FX投資名目で約2万6000人から1350億円を集めたとされるスカイプレミアムの最高経営責任者斉藤篤史容疑者（45）ら4人が逮捕されたとのことで、斉藤容疑者らは、2019年12月から1年半にわたり、国の登録を受けずに金融商品取引の仲介をした疑いが持たれていると報道されています。〔逮捕の理由となった金融商品取引法違反とは〕今回逮捕の理由となったスカイプレミアム社の金融商品取引法違反で...

2024/02/22 17:21

ファミレスのドリンクバー、高齢女性が水筒に詰め替え法的には？（2023年12月3日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、「ファミレスのドリンクバー、高齢女性が水筒に詰め替え法的には？」という記事にコメントを出しました。結局は、契約内容によって決まる話なのですが、いわゆる食べ放題や飲み放題系のサービスに関してよく問題になる話です。以下にリンクを張っていますので、ご覧ください。ファミレスのドリンクバー、高齢女性が水筒に詰め替え法的には？...

2023/12/04 20:34

タイタン号事故「死んでも運営会社は責任負わない」乗客署名は有効か？（2023年6月26日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『タイタン号事故「死んでも運営会社は責任負わない」乗客署名は有効か？』という記事にコメントを出しました。日本でもよく見ることのあるいわゆる免責特約の効力と損害賠償責任に関する問題です。 Yahoo! Japanなどでも配信されていますが、以下にリンクを張っていますので、ご覧下さい。タイタン号事故「死んでも運営会社は責任負わない」乗客署名は有効か？...

2023/06/27 00:47

「相続土地国庫帰属制度」が令和5年4月27日スタート

〔相続した土地を手放したいときに使う新しい制度〕相続した土地について、利用する予定がないとか管理の負担が大きいなどの理由で、土地を手放したいということがあります。ところが、これまでは、土地の所有権を手放すための制度が存在しなかったことから、管理されないままの土地が放置される状態になっており、これが所有者不明の土地を生む原因ともなっていました。そこで、「相続土地国庫帰属制度」という新しい制度が...

2023/04/15 00:53

令和5（2023）年4月1日以降の法定利率

〔民法における法定利率〕令和2（2020）年4月1日から、民法404条2項において、法定利率は年3％とされていますが、法定利率は3年ごとに見直すとされています（変動制）。〔法定利率の変動の仕組み〕法定利率は、3年を1期として期ごとに算出される基準割合に応じて変動します。基準割合は、各期が始まる年の6年前の1月から前々年の12月まで、5年分の短期貸付の平均利率の平均値で、基準割合は、各期の初日の1年前...

2023/03/28 00:29

令和5年2月22日から相続土地国庫帰属制度の相談対応が始まります

〔相続土地国庫帰属制度とは？〕相続又は相続人への遺贈により手に入れた土地について、所有者の申請により、承認された場合は、土地の所有権を国に引き渡すことができる「相続土地国庫帰属制度」が令和5（2023）年4月27日からスタートします。なお、この制度を使うためには、審査手数料及び負担金（原則20万円）の納付が必要になります。〔相続土地国庫帰属制度に関する個別の相談対応がスタート〕相続土地国庫帰属制度につ...

2023/02/16 22:50

〔4-3〕遺産分割に関するルールの見直し（相続）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔相続開始から10年経過後の遺産分割と特別受益・寄与分〕相続開始から10年を経過した後の遺産分割については、原則として、特別受益と寄与分に関する規定が適用されないことになりました。ただし、①相続開始から10年以内に相続人が家庭裁判所に遺産分割の請求をしたときや、②相続開始から10年の期間が満了する前6カ月以内に遺産分割を請求できないやむを得ない事由があった場合（例えば、遺産分割を禁止する合意があったよう...

2023/02/07 22:59

遺言が有効となるために必要な判断力（遺言能力）

〔遺言が有効となるための2つの要件〕遺言を作成するのは高齢者が多くなりますが、例えば認知症などで判断力が乏しくなっている方が作成した遺言書は法律的に有効と言えるのでしょうか。この点、遺言が有効であると言えるためには、民法で2つの要件が必要とされています。 ①遺言者が15歳以上であること（民法961条） ②遺言者に意思能力があること（民法3条の2）この2つの要件を充たしていれば、遺言者は、遺...

2023/02/01 00:33

〔4-2〕相続放棄をした者の相続財産に関する義務（相続）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔改正前の相続放棄した者の義務〕改正前の940条では、「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」とされていました。この規定に関しては、相続放棄をした後、次の順位の相続人が管理を始めることができるまでの管理について定めた内容になっていますので、例えば、相続人全...

2023/01/27 22:27

〔4-1〕新しい相続財産管理制度（相続）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔相続財産を管理するための統一的な制度の必要性〕相続が開始しても、相続人が管理を行わないために、相続財産となっている土地などが放置され、周辺に迷惑をかけてしまうようなケースがあります。このような場合に、相続財産を管理するための制度が改正前の民法にもいくつかありますが、相続における様々な場面を統一して設けられた規定ではなく、虫食い的な規定になっていました。例えば、相続人が明らかでない場合における...

2023/01/22 23:03

〔3-2〕管理不全土地・建物管理命令（財産管理制度）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔管理不全の土地や建物を管理する制度がなぜ必要なのか〕土地や建物が放置されたり、適切に管理されていないことによって、例えば、崖崩れや土砂の流出といった事態を招いたり、ゴミ屋敷化したりするなど、周囲への悪影響を及ぼしてしまう社会問題が生じています。もちろん、改正前も、管理不全の土地や建物によって自分の権利が侵害されるおそれがあるような場合に、そのような土地や建物の所有者に対して、危険の予防や除去...

2023/01/13 00:01

〔3-1〕所有者不明土地・建物管理命令（財産管理制度）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔所有者不明の土地や建物を管理する制度がなぜ必要なのか〕相続登記が長い間放置されることなどによって、所有者が不明な土地や建物が生じ、管理されないままになるといった社会問題が生じています。このようなケースにおいて、土地や建物を管理するための制度として、改正前は、家庭裁判所における不在者財産管理制度や相続財産管理制度がありましたが、これらの制度は、不在者の財産や相続財産「全般」を管理するものでした...

2023/01/09 14:49

〔2-4〕所在等不明共有者の持分の取得・譲渡制度（共有）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔制度の趣旨～共有不動産の共有関係の解消～〕共有不動産について、共有者の中に所在などが不明な方がいる場合、共有物の管理などについて裁判手続を使って決めることはできますが、実際上大変です。また、共有物分割訴訟によって共有関係を解消しようとしても、そもそも誰が共有者か分からないようなケースでは、分割訴訟の手続を進めることができません。そこで、共有者やその所在が不明な共有不動産（対象となるのは「不...

2022/12/25 23:06

引き続き家に住みたい配偶者のための配偶者居住権

〔2020年4月からはじまった配偶者居住権の概要〕被相続人の配偶者が、被相続人の遺産である建物に住んでいた場合、被相続人が亡くなった後も、引き続き、その建物に居住したいというケースがよくあります。そのための方法として、例えば、配偶者がこの建物の「所有権」を遺産分割などによって取得して住み続けることはもちろんできますが、建物の評価額が高額となってしまうと、配偶者がその他の遺産（預貯金など）をあ...

2022/12/20 14:13

〔2-3〕裁判による共有物分割（共有）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔裁判による共有物分割ができる場合〕改正民法により、裁判所で共有物分割ができる場合として、「共有者間に協議が調わないとき」だけでなく、「協議をすることができないとき」が条文で追加されました（258条1項）。これは、分割協議をした上で話がまとまらなかった場合だけでなく、協議に応じない共有者がいる場合も要件を充たす点を条文上明らかにするもので、実質的な変更があるわけではありません。〔裁判による共有物...

2022/12/17 21:16

〔2-2〕共有物の管理者（共有）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔共有物の管理者の位置づけ〕共有者が多数いるようなケースでは、共有者間で共有物の管理についてそのつど決めることもできますが、いちいちそのような手続きを行うのは煩雑で、特定の誰かに管理を委ねるのが現実的な対応と言えます。また、例えば、共有となっている建物の管理を不動産管理会社に委託する場合には、管理会社への委託について共有者全員の同意が必要であるとも考えられますが、改正前の民法には、共有物の管理者...

2022/12/15 23:46

〔2-1〕共有物の使用・変更・管理（共有）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔共有物の「使用」に関する改正〕共有物の使用に関して、改正前は、各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用ができると規定されているだけでしたが、改正によって、以下の2点が追加されました。もっとも、この2点の内容は、条文上明確にされたという面が強く、実質的にはあまり変わらないものと思われます。 ①共有物を使用する共有者は、別段の合意（「無料で使用してもよい」という合意など）がある場合を除いて、...

2022/12/12 17:21

〔1-3〕ライフライン設置権の創設（相隣関係）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔ライフラインに関する民法の定め〕改正前の民法では、高地の所有者は、排水のために低地に水を通過させることができるという規定はありましたが、ライフライン（電気、ガス、水道など）に関して、他の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりするための規定はありませんでした。改正民法によって、ライフラインに関しての規定が設けられ、どのようなルールに基づいて、どの範囲で設置などができるかが明確化されまし...

2022/12/06 00:45

〔1-2〕越境した枝の切除に関する見直し（相隣関係）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔改正前の枝の切除に関する定め〕改正前の民法では、隣地の竹木の「枝」が越境してきた場合、自ら切除することはできず、越境した竹木の所有者に切除させる必要がありました。そして、竹木の所有者が枝を切除してくれない場合には、訴訟を提起した上で強制執行しなければならず、非常に手間がかかるという問題がありました。また、改正前でも、越境してきた竹木の「根」については自ら切除できるとされていたことから、枝と根...

2022/12/01 16:12

遺産分割のやり方

〔どのような場合に遺産分割が必要になるのか〕相続が開始し、相続人が複数いる場合には、共同相続人は、法定相続分や遺言によって指定された指定相続分の割合で遺産を共有することになりますが、これは一時的な状態に過ぎません。遺産の中に含まれている預貯金・現金・不動産などの個々の財産について、相続人のうちの①誰が、②何を、③どの程度取得するかが決まることでようやく相続手続が終わったといえますが、このことを遺...

2022/11/30 23:50

〔1-1〕隣地使用権の見直し（相隣関係）～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔改正前の隣地使用権の定め〕改正前の民法では、土地の所有者は、民法で定められた一定の場合（建物の築造や修繕など）、必要な範囲で隣地の使用を請求できると定めており、これを「隣地使用権」と呼んでいました。ところが、改正前の隣地使用権は、「境界又はその付近において障壁又は建物を建造し又は修繕するため必要な範囲」に限定されており、また、隣地使用権を行使する方法については具体的な定めもありませんでした。...

2022/11/29 21:46

はじめに～令和5年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～

〔令和5年度の宅建試験から新しい民法の知識が必要〕令和3年4月に民法が改正され、不動産の取引や管理に関わる様々な変更がありました。この令和3年改正民法の施行日は、令和5（2023）年4月1日ですので、令和5（2023）年度の宅建試験からは、この新しい民法に基づいた試験となります。そこで、令和3年改正民法の内容について、実務的な視点も少し取り入れながら、宅建試験の合格に必要な範囲で、ポイントをしぼって...

2022/11/29 21:35

相続権をはく奪したい場合～廃除～

〔遺産を渡したくない場合に取りうる方法〕人が亡くなれば、民法で定められた相続人（法定相続人）が、民法で定められた割合（法定相続分）で遺産を相続することになる（法定相続）のが原則です。もちろん、遺言を作成したり、生前贈与をすることによって、法定相続とは異なる内容で自分の持っている財産を引き継がせることもできます。しかしながら、そこには、遺留分（いりゅうぶん）という一つの壁が立ちはだかりますので、...

2022/11/19 23:53

霊感商法の契約取り消し、最長「10年」に延長へ…消費者法改正案の概要判明（2022年11月10日のニュース）

〔消費者契約法改正案の概要〕読売新聞の2022年11月10日付けの記事によれば、旧統一教会の問題を受けて、政府が今国会に提出する消費者契約法改正案の概要は以下の4点とのことです。 ①取消権の時効期間の延長（1年・5年の組み合わせを3年・10年に延ばす） ②将来的に不利益が生じると不安をあおった場合だけでなく、現在生じている不利益への不安も含めること ③現行法の「確実に不利益を回避することができる」との要件のうち...

2022/11/10 16:16

相続人の立場を誰かに移したい場合～相続分の譲渡～

〔相続人の選択肢としての「相続分の譲渡」〕誰かが亡くなって相続が開始した場合、相続人が相続放棄をしなければ、通常、他の相続人と話し合いなどをした上で遺産分割を行うことになります。しかし、相続放棄を行わなかった相続人であっても、自らの相続人としての立場を誰かに移して、遺産分割から外れることができるとされており、これを「相続分の譲渡」といいます。つまり、本来であれば、相続人として遺産（プラスのもの...

2022/11/10 14:57

不動産取引に際して交付が必要な書面について、電磁的な方法による提供が可能に（2022年5月18日施行）

〔不動産売買の媒介契約書の作成・交付義務について〕宅建業法34条の2が改正され、不動産売買取引の際の媒介契約書の交付に代えて、依頼者の承諾を得て、電磁的方法により提供できることになりました。〔重要事項説明書の交付・説明義務について〕宅建業法35条が改正され、重要事項説明書の交付に代えて、相手方の承諾を得て、電磁的方法により提供できることになりました。そして、電磁的方法により提供するかどうかとは別...

2022/11/09 16:58

亡くなった人に「債務」があった場合にどうなるのか

〔プラスの財産がなければ「相続放棄」を検討〕誰かに対して何かをしなければならない義務のことを「債務」といい、例えば、借金をしていればお金を返さないといけない「貸金返還債務」を、交通事故で誰かにケガをさせていれば「損害賠償債務」を負うということになります。そして、亡くなった方がこのような「債務」を負っている一方で、プラスの財産（預貯金、不動産など）がほとんどないような場合（つまり、プラマイすれば...

2022/11/04 16:16

遺言の探し方

〔遺言か法定相続か〕人が亡くなり、相続が開始した場合に、まず確認しなければならないのは、亡くなった方が遺言書を作成していたかどうかです。遺言が作成されていれば、その内容に従った手続を進めることになりますし、遺言がなければ、民法の規定に従った相続（法定相続）の手続を進めることになりますので、相続手続の第一歩は「遺言探し」となります。〔自筆証書遺言の探し方〕自筆証書遺言については、亡くなった方の...

2022/11/02 13:42

生命保険の死亡保険金がある場合の相続における扱い

〔死亡保険金は相続財産になるのか〕人が亡くなると相続が発生しますが、亡くなられた方が生命保険の被保険者となっていた場合、死亡保険金が発生することになります。この死亡保険金が仮に相続財産になるのであれば、保険金は他の遺産と同じように相続人に引き継がれることになりますが、相続財産になるかどうかは、誰が保険金受取人に指定されているかによるとされています。なお、相続税に関して、保険金を相続によって取...

2022/10/31 22:57

遺言がない場合に、誰が相続人になるのか

〔配偶者は、常に相続人になる〕亡くなられた方（「被相続人」と呼ばれます）に配偶者がいれば、配偶者は常に相続人になります。そして、亡くなられた方に子ども、親、兄弟姉妹などの血族相続人がいなければ、配偶者が単独で相続することになりますし、血族相続人がいれば、その方と共に相続人になります。ここで「配偶者」というのは、法律上の婚姻関係にある者（籍を入れて夫婦になった者）のことですので、どれだけ仲睦ま...

2022/10/26 23:09

借地契約や借家契約における賃料（地代や家賃）の増額・減額請求

〔どのような場合に、賃料の増額・減額請求ができるのか〕建物を所有する目的での借地契約における地代や、建物の賃貸借契約における家賃については、借地借家法によって、地代・家賃の増額請求や減額請求が認められています。具体的には、①土地・建物に対する租税その他の負担の増減、②土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の土地・建物の賃料に比較して不相当となったときのいずれかの場合に、当...

2022/10/15 00:26

「特定デジタルプラットフォーム提供者」として、グーグル・メタ（旧フェイスブック）・ヤフーが指定（2022年10月3日のニュース）

経済産業省のニュースリリース（2022年10月3日付け）によれば、デジタルプラットフォーム（DPF）取引透明化法の規制対象となる「特定デジタルプラットフォーム提供者」として、グーグルとメタ（旧フェイスブック）、ヤフーを指定したとのことです。〔DPF取引透明化法の規制対象の拡大〕そもそも、DPF取引透明化法とは、デジタルプラットフォームにおいて、規約の変更や取引拒絶の理由が示されないなど、取引の透明性及び公正性...

2022/10/03 15:37

相続手続を少しだけ楽にできる「法定相続情報証明制度」

〔どのような制度か〕相続手続に際しては、預貯金の払い戻しや不動産登記の名義変更などに際して、亡くなられた方の戸籍謄本などを相続手続を取り扱う各種窓口に提出する必要がありますが、手続のつど、戸籍謄本などを集めるのはとても面倒ですし費用もかかります。そこで、誰でも無料で使える「法定相続情報証明制度」というものが、2017年5月29日から始まりました。この制度は、登記所（法務局）に戸籍謄本などと共に相続関...

2022/09/24 01:02

現状有姿売買と契約不適合責任

中古住宅の売買契約などで「現状有姿のまま引き渡す」という条項が設けられることが多くあります。このような、いわゆる「現状有姿売買」において、引き渡し後に住宅に何らかの不具合が見つかった場合に、買主は、売主に対して、民法の定める契約不適合責任を追及できるのでしょうか？〔契約不適合責任とは〕売買契約において、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合に生じる売主...

2022/09/21 00:00

〔マンション裁判例紹介〕管理規約に規定されたコミュニティ費用の支払義務があるとした「東京地裁令和3年9月9日判決」

〔事案の概要〕本件は、管理規約に定めのあるコミュニティ費用の徴収及び支出は、管理組合ができる業務の範囲と管理費を超えており、区分所有法3条に反して無効などとして、区分所有者である原告が、マンション管理組合に対し、管理規約に定めるコミュニティ費用について支払う義務がないと主張した事案です。〔本件マンションの管理規約の内容〕本件マンションの管理規約には、①区分所有者は、敷地および共用部分等の...

2022/09/15 23:47

自筆証書遺言を作成する場合の注意点

〔①具体的な財産の内容をどこまで書くか〕遺言の書き方として、「長女に遺産の2分の1を相続させる」といったように割合だけを書く方法もありますが、「長男に対して自宅の土地建物を相続させる」といったように、具体的な財産の内容を書いた上で相続させる方法もあります。遺言に具体的な財産を書かなければ、そもそも亡くなった人にどのような財産があるのかが相続人に分かりにくいですし、相続人が、遺産分割協議で具体的...

2022/09/06 22:43

遺言書の作成を特にオススメするケース三選

〔ケース① 夫婦の間に子供がおらず、夫婦に兄弟姉妹がいる場合〕子どもがいない夫婦で、夫（あるいは妻）が死亡し、夫（あるいは妻）に兄弟姉妹がいる場合は、遺言を作成することを強くオススメします。この場合、遺言がないと法定相続になり、相続人は残された妻（あるいは夫）と亡くなった夫（あるいは妻）の兄弟姉妹になります。そして、相続する割合は、残された妻（あるいは夫）が4分の3、亡くなった夫（あるいは妻）...

2022/08/31 23:56

遺言は何のために作成するのか

〔遺産でもめないための遺言〕相続によって身内同士で争いが起き、「争続」となってしまうケースがあります。その場合、身内同士で争いの元となっているのは、遺産という財産ですが、身内ゆえの長い間に積もり積もった感情的なしこりなどが背景にあることも多くあります。自分が亡くなった後に生じる相続を「争続」にしないためには、生前から、相続に関するルールを正しく理解して、無用な争いが生じないように準備しておくこ...

2022/08/24 00:05

不動産賃貸借契約における連帯保証人の極度額はどのように定めればよいか

〔極度額の定めのない個人根保証契約の無効〕 2020年4月から改正民法がスタートし、個人根保証については、「極度額」（要するに、「保証人の責任は〇万円まで」という上限）を定めていない場合、個人根保証契約は無効（つまり、保証人として一切責任を負わなくてよい）ということになりました（いわゆる極度額ルール）。マンションやアパートなどの不動産賃貸借契約で言えば、これまでは特に上限を定めない形で、賃借人の身内...

2022/08/23 02:05

2022年9月1日施行！「不動産の表示に関する公正競争規約」の改正〔その4〕～物件名称の使用基準、二重価格表示に関するルール～

〔物件名称の使用基準の緩和〕マンションの名称については、表示規約で、物件の最寄り駅の名称などを用いることができるとされていますが、2点ほど改正されています。 1点目は、改正前は、物件が公園・庭園・旧跡などの「施設」から直線距離で300m以内の場合に、これらの「施設」の名称を用いることができるとされていた規定について、「海（海岸）、湖沼、河川の岸若しくは堤防」についても直線距離で300m以内にあれば、こ...

2022/08/15 00:28

2022年9月1日施行！「不動産の表示に関する公正競争規約」の改正〔その3〕～施設までの距離や時間表示に関するルール～

〔生活関連施設に関する分数表示〕学校・病院・官公署・公園その他の公共・公益施設について、改正前は、「物件までの道路距離を明示すること」とされていましたが、改正によって、「物件からの道路距離又は徒歩所要時間を明示すること」とされました。この改正によって、生活関連施設までの「距離」で表示しなくても、分数表示をすればよくなりましたので、規制の緩和と言えます。〔施設まで距離や所要時間の表示における起点...

2022/08/12 14:27

2022年9月1日施行！「不動産の表示に関する公正競争規約」の改正〔その2〕～交通機関の所要時間に関するルール～

〔電車等の所要時間〕電車やバス等の交通機関の所要時間について、改正前は「平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」とされていましたが、これが「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」となります。改正前は、通勤時と平常時の所要時間の長い方を明示するという内容でしたが、消費者の利益という観点から、通勤ラッシュ時の所要時間をメイン...

2022/08/11 01:05

2022年9月1日施行！「不動産の表示に関する公正競争規約」の改正〔その1〕～そもそも表示規約とは何か～

〔表示規約の規制対象〕「不動産の表示に関する公正競争規約」は、単に「表示規約」と言われることもありますが、景品表示法の規定に基づいて、不動産業界が自主的に定めている不動産の広告に関するルールです。規制の対象となるのは「広告その他の表示」で、新聞や雑誌等の出版物はもちろん、ホームページや不動産サイトへの掲載などのインターネットによる広告表示、チラシ・ビラ、顧客に渡す案内資料など、お客さんを誘引す...

2022/08/10 00:50

レノボ、「ThinkPad」激安価格設定も「割引ミス」で一方的にキャンセル…そんなのアリ？（2022年6月29日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『レノボ、「ThinkPad」激安価格設定も「割引ミス」で一方的にキャンセル…そんなのアリ？』という記事にコメントを出しました。ネット通販の契約の成立や、販売業者のミスを理由とする一方的なキャンセルができるかどうかという問題です。 Yahoo! Japanなどでも配信されていますが、以下にリンクを張っていますので、ご覧下さい。レノボ、「ThinkPad」激安価格設定も「割引ミス」で一方的にキ...

2022/06/29 22:54

定期借地契約と定期借家契約のオンライン化の開始

〔借地借家法の改正と施行〕借地借家法の定めている定期借地契約や定期借家契約について、電磁的記録も書面と同じ扱いとするという内容の改正が、2022（令和4）年5月18日に施行されました。〔定期借地契約に関する改正〕これまで、定期借地契約（50年以上の存続期間のもの）の特約は「書面」による必要がありましたが、電磁的記録によることが可能となりました。なお、定期ではない普通の借地契約は、元々書面で行う必要はあ...

2022/05/26 01:50

人気ラーメン店、食べ残し防止で「大盛注文したら1万円預かる」ルールが話題に…法的に問題ない？（2022年4月29日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『人気ラーメン店、食べ残し防止で「大盛注文したら1万円預かる」ルールが話題に…法的に問題ない？』という記事にコメントを出しました。ラーメン店が食べ残しを防ぐためのペナルティを科すことが、法的にはどこまで許されるのかという問題です。 Yahoo! Japanなどでも配信されていますが、以下にリンクを張っていますので、ご覧下さい。人気ラーメン店、食べ残し防止で「大盛注文したら1万円預...

2022/04/29 23:40

公益財団法人マンション管理センターが、「新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催等に関する Q＆A（改訂版）」を作成

公益財団法人マンション管理センターが、2020年3月に作成された「新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A」の改訂版（令和4年3月版）を作成し、公表されています。以下のような点について、Q＆A形式で解説してありますので、管理組合関係者の皆様は、ご一読ください。 ①総会の会場を訪れることなく議決権を行使することはできないか？ ②会場を設けることなく、総会を開催することはできないか？ ③会場...

2022/03/09 15:22

公益財団法人マンション管理センターが、「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」を作成

公益財団法人マンション管理センターが、マンションの空き住戸により発生する管理上の問題点に対して、管理組合として考えられる対応方策などを整理した「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」（令和4年2月）を作成し、公表されています。高経年マンションの増加や居住者の高齢化、相続の発生などにより、マンションの空き住戸の増加が予想され、管理組合としての取組が必要となるケースも増えることが考えられま...

2022/02/26 00:29

中小法人・事業者の皆様へ～事業復活支援金のご案内～

《事業復活支援金とは？》新型コロナウイルス感染症により影響を受けた中小事業者・フリーランスを含む個人事業者に対して、事業規模や売上高減少率に応じた給付金が事業復活支援金です。事業復活支援金は、業種や所在地を問わず幅広い事業者が給付対象となりますので、要件に該当する事業者の方は、申請をご検討ください。なお、申請期間は、2022年1月31日から5月31日までです。《対象となる事業者》①新型コロナウイルス感染症の...

2022/02/25 00:39

2022年6月から始まるネット通販でのサブスク規制

〔特定商取引法の改正とサブスク規制〕 2021年に通信販売などを規制している特定商取引法が改正され、インターネット通販における契約の申込み段階のいわゆる「最終確認画面」において、①事業者に、一定事項の表示を義務付けること、②消費者を誤認させるような表示を禁止すること、③これらに違反する表示によって、消費者が誤認をして契約した場合には、契約を取り消すことができることになりました。この改正は、通信販売の申...

2022/02/16 12:11

国土交通省による「賃貸住宅管理業法」の習熟度診断の実施

国土交通省が、令和3年6月15日に施行された賃貸住宅管理業法の知識を幅広く浸透させるために、e-ラーニングによる賃貸住宅管理業法の習熟度診断を実施しています。 ○×2択の15問に対する解答をするだけで、個人情報の提供や登録などの手続もありませんので、誰でも気軽に診断できます。診断を受けたい方は、以下の国土交通省のサイトをご覧下さい。賃貸住宅管理業法の習熟度診断を実施します！～○×2択の解答で、誰でも気...

2022/01/12 11:11

寿司屋の「あがり」1杯1000円、不明朗会計がツイッターで話題…支払わないとダメ？（2021年12月2日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『寿司屋の「あがり」1杯1000円、不明朗会計がツイッターで話題…支払わないとダメ？』という記事にコメントを出しました。これは、寿司屋で、付箋1枚に書かれた「40000円」という飲食代に「思いのほか高い」と不信感を抱き、明細の提出を店側に求めたことで「あがり」代が1杯1000円となっていたことが判明したというニュースに関するコメントです。寿司屋に限らず、「契約とは何か」という根本...

2021/12/03 22:39

アムウェイに違法勧誘容疑で京都府教育庁職員ら逮捕（2021年11月12日のニュース）

YAHOO!ニュースによると、「日本アムウェイ（東京）に入会させる目的を告げずに、マッチングアプリで知り合った女性（23）をエステに連れ出し、入会を勧誘したとして、京都府警は11日、特定商取引法違反の疑いで、京都府教育庁の主事と自称自営業の両容疑者を逮捕した」とのことです。〔特定商取引法とは？〕まず、「特定商取引法」というのは、訪問販売や通信販売、連鎖販売取引（いわゆるマルチ商法）などの特定のタイプ...

2021/11/12 12:08

国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）を策定しました

国土交通省が、取引の対象となる不動産において過去に人の死が生じた場合に、宅建業者が宅建業法上負うべき義務の解釈について、裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたガイドラインを策定しました。ガイドラインの詳細はリンク先でご覧いただくとして、以下のとおり、3つのポイントをまとめました。《point❶》宅建業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死につ...

2021/11/11 23:12

令和3年度宅地建物取引士資格試験「権利関係（問1～14）」の問題分析〔その4〕（問11～14）

《問11 借地》 ☆難易度 ⇒ 比較的、簡単肢1は、事業目的の借地は、通常の定期借地でもできるという、よくあるひっかけ問題ですので、ある程度勉強していれば対応できるはずです。肢2は、ごく基本的な知識で解ける簡単な肢です。肢3は、建物譲渡特約付き借地権は、期間30年以上で、書面は必要ありませんので、×となります。肢4は、一時使用の借地権なので、存続期間などの規定は適用されず、〇となります。《問12...

2021/10/19 15:24

令和3年度宅地建物取引士資格試験「権利関係（問1～14）」の問題分析〔その3〕（問7～10）

《問7 契約不適合責任》 ☆難易度 ⇒ 比較的、難しい肢1と肢2は基本的な知識なので間違えられないところです。肢3は、催告による解除が必要となる場合があるのを思い浮かべて、×としたいところです。肢4は、民法576条の内容ですが、宅建試験レベルでは激ムズなので、分からなくても仕方ありません。《問8 工作物責任》 ☆難易度 ⇒ かなり簡単肢1は、占有者の責任なので、必要な注意をすれば責任を負わない...

2021/10/19 10:48

令和3年度宅地建物取引士資格試験「権利関係（問1～14）」の問題分析〔その2〕（問3～6）

《問3 契約当事者の死亡と契約の行方》 ☆難易度 ⇒ 比較的、難しい様々な契約において、一方当事者が亡くなった場合に、契約は果たしてどうなってしまうのかという分野横断系の問題です。それぞれの肢は、それほど細かい知識ではありません（アの「準」委任って何？？と思った方はいたかもしれません。。）が、分野横断でしかも個数問題で出されると、ややしんどい感じがします。少なくとも、イとエは、賃貸借と使用貸借...

2021/10/18 21:40

令和3年度宅地建物取引士資格試験「権利関係（問1～14）」の問題分析〔その1〕（問1～2）

《はじめに》令和3年（2021）年10月17日、「令和3年度宅地建物取引士資格試験」が実施されました。受験された皆様、まずは本当にお疲れ様でした！気になる合格ラインについては、昨年度（合格点38点）よりも全体としてかなり難しくなったことから、35点前後になりそうというのが大方の予想ですが、果たしてどうなるのでしょうか？ということで、今年も、宅建試験の権利関係（問1～14）の問題について、4回に分けて簡単...

2021/10/18 01:14

「生命保険契約照会制度」がスタート

生命保険契約の契約者や被保険者の「死亡」または「認知判断能力の低下」によって、生命保険契約の有無が分からないような場合に、「一般社団法人生命保険協会」が、生命保険契約の有無についてまとめて回答してくれる制度が、2021年7月からスタートしました。この制度によって、亡くなった方の法定相続人、または認知判断能力の低下した方の3親等以内の親族や法定代理人などが、生命保険協会に対して照会すると、生命保険協...

2021/07/12 10:08

賃貸借契約の際の「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）」が策定されました

《策定された背景》賃貸住宅において、賃借人が死亡すると、「賃借権」と「物件内に残された家財（残置物）の所有権」は相続人に引き継がれることになりますが、相続人の有無や所在が分からない場合、「賃貸借契約の解除」や「残置物の処理」が困難になることがあります。このようなリスクがあるために、特に、単身の高齢者に対して、賃貸人が建物を貸すことを躊躇する問題が生じています。《どのように対策すべきか》賃借人...

2021/06/17 11:18

宅建業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）のパブリックコメント（意見公募）

国土交通省は、過去に人の死が生じた不動産の取引に際して、宅建業者が宅建業法上負うべき責務の解釈についての「ガイドライン（案）」をとりまとめました。この「ガイドライン（案）」について、パブリックコメント（意見公募）が開始され、意見募集期間は、令和3年5月20日（木）から令和3年6月18日（金）までとなっています。ガイドライン（案）のポイントは以下のとおりです。居住用不動産が対象人の死のうち、他殺、...

2021/05/25 12:29

元妻を殺人容疑で逮捕＝「紀州のドン・ファン」死亡―体内から覚せい剤・和歌山県警（2021年4月28日のニュース）

＠niftyニュースによれば、「紀州のドン・ファン」と呼ばれ、資産家として知られていた野崎幸助さんを、元妻の須藤早貴容疑者が、急性覚せい剤中毒にさせて殺害した疑いで逮捕された、とのことです。《野崎さんの遺産相続は？》まだ逮捕された段階ですので、殺人容疑の真相は分かりませんが、この件を「相続」という視点で分析してみます。亡くなった野崎さんに子どもや両親はいなかったようですが、2020年5月には、野崎さん...

2021/04/28 10:04

「マンション標準管理規約」改正案のパブリックコメント開始（2021年4月14日）

国土交通省が、2021年4月14日、「マンション標準管理規約」改正案（単棟型、団地型、複合用途型）のパブリックコメントを開始しましたので、以下にリンクを張っておきます。意見受付の締切は2021年5月20日です。「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募について《改正案のポイント》ITを活用した総会や理事会の会議の実施が可能なことを明確化。会議を実施するために用いる「WEB会議システム等」の定義...

2021/04/14 22:01

不動産の取引における書面の電磁的交付に関する社会実験の開始（売買取引）と延長（賃貸取引）

令和3（2021）年3月10日、国土交通省から、不動産の取引における書面の電磁的交付について、以下の3点が発表されました。 ①令和2（2020）年9月から実施している「賃貸取引」における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験の延長（期間は、当面の間） ②「売買取引」における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験を新たに開始（期間は当面の間）。賃貸取引の社会実験に登録している事業者については、3月10日以...

2021/03/25 10:05

「iPhone発火で夫婦死亡」遺族がアップルジャパンを提訴裁判のポイントは？（2021年3月7日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『「iPhone発火で夫婦死亡」遺族がアップルジャパンを提訴裁判のポイントは？』という記事にコメントを出しました。これは、愛知県内の民家が全焼して夫婦が亡くなったのは、スマートフォン「iPhoneXR」が充電中に発火したのが原因だとして、遺族が「アップルジャパン」を相手取り、約1億4400万円の損害賠償を求めて名古屋地裁に提訴したというニュースに関するコメントです。メーカーが製品...

2021/03/07 22:21

2020年分の指定流通機構（レインズ）の活用状況が公表されました

公益財団法人不動産流通推進センターが公表した2020年分（2020年1月～12月）のレインズの活用状況のポイントは以下のとおりです。2020年の新規登録件数の合計は、4,581,213 件（前年比 17.1％減）となり、月平均 381,768件の物件登録がなされている。内訳は、売り物件 1,553,003件（前年比 24.0％減）、賃貸物件3,028,210件（前年比 13.1％減）2020年の取引態様別新規登録件数（売り物件）のうち、専属専任媒介契約と専任媒介契...

2021/01/27 01:00

「ひょうご消費生活推進プラン（案）」のパブリック・コメントがはじまります

現在の「兵庫県消費者教育推進計画」（期間：平成30～令和2年度）の改定に合わせ、消費生活相談、消費者の安全・安心確保も含む兵庫県の消費生活行政を総合的かつ計画的に推進していくための指針として「ひょうご消費生活推進プラン（案）」が作成され、パブリック・コメントがはじまりますので、リンクを張っておきます。パブリック・コメントの受付期間は、令和3年1月21日から2月10日までです。「ひょうご消費生活推進プラ...

2021/01/20 21:17

《兵庫県内の事業者向け》新型コロナウイルス対応のためのサイト紹介（随時更新）

☆『「新型コロナ感染症の影響による特別労働相談窓口」について』《兵庫労働局》兵庫県労働局による労働問題（労働条件、安全衛生、雇用の維持・確保に関する助成金等）に関する特別相談窓口☆「新型コロナウイルス感染症の流行に対する緊急の制度融資メニュー（兵庫県中小企業等融資制度）」（2020年12月22日更新版）《兵庫県》新型コロナウイルス感染症対応資金、新型コロナウイルス感染症保証料応援貸付【セーフティネット保証（...

2021/01/14 00:37

武井咲と地面師と弁護士と黒革の手帖

2021年1月7日に放送されたドラマ「黒革の手帖」で、武井咲さん演じる元子が、地面師となって（いかにも残念な感じの）弁護士をだましているシーンがありました。私が興味深かったのは、「ドラマで描かれた地面師の手口」などでは全くなく、武井咲さんが、日本弁護士連合会（日弁連）の広報キャラクターであるということです（笑）日弁連の、武井咲さんのスペシャルサイトへのリンク（「いつでも、どんなことでも、弁護士。...

2021/01/07 21:35

不動産業務に関連する法令における行政庁に提出する書類の押印欄を削る宅建業法施行規則などの改正

《押印廃止に向けた動き》管内閣において、行政手続き上の押印廃止が推進されていますが、宅建業法施行規則などの不動産業務に関連する法令において定められている行政庁に提出すべき書類の様式について、押印欄を削る改正が行われ、いずれも2021（令和3）年1月1日に施行されることになりました。なお、これは行政庁に提出する書類の様式の話で、いわゆるIT重説などとは（方向性は同じですが）別の話です。《対象となる法...

2020/12/28 12:26

座るだけで「1960円」居酒屋のえげつない料金システム…全部支払わないとダメ？（2020年12月18日のニュース）

弁護士ドットコムニュースの、『座るだけで「1960円」居酒屋のえげつない料金システム…全部支払わないとダメ？』という記事に、コメントを出しましたので、ご覧下さい。「○○代」とか「△△料」とか、よく分からないけど請求される料金について、法律的にどう考えられるのかを簡単にコメントしています。とは言え、自分自身は、「よく分からないけど、まいっか」と思いながら素直に支払ってますね(^^;)...

2020/12/18 12:54

《事業者一般向け》新型コロナウイルス対応のためのサイト紹介（随時更新）

☆「家賃支援給付金」（2020年12月10日更新）《経済産業省》【中小規模の法人・個人事業者向け】新型コロナウイルス感染症拡大により影響を受ける事業者の地代・家賃の負担を軽減することを目的とする、賃借人である事業者に対しての給付金（給付額の上限は、法人は600万円、個人事業者は300万円）の申請は、2020年7月14日から2021年1月15日までが受付期間になります。「いずれか1か月の売上が前年の同じ月と比較して50％以...

2020/12/10 09:31

マンション管理適正化法とマンション建替円滑化法の改正（令和2年6月）内容のご紹介

《改正の目的》老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増している中で、マンションの維持管理の適正化や維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組を強化するための改正です。《「マンション管理適正化法」の改正の概要》（2022年6月までに施行）1．国の基本方針に基づき、地方公共団体はマンション管理適正化の推進のための計画を策定することができ（マンション管理適正化推進計画制度）、計画を...

2020/12/06 20:05

令和2年度宅建試験の合格発表がありました！

2020年12月2日に、2020年度（令和2年度）の宅建試験の合格発表がありました。それによれば、合格点は38点以上で、合格率は昨年より0.6ポイント高い17.6%だったとのことです。なお、宅建業法の担保責任についての特約の制限に関する問42ですが、私のブログで10月に指摘していたとおり、やはり、肢1と肢4の2つとも正解という複数解になっていました。宅建業法が改正されていなくても、元の民法が改正されることによって宅建...

2020/12/02 10:21

プラダのサイトで価格誤表示財布913円、スニーカー1045円など“格安”価格にプラダは「対応中」（2020年11月11日のニュース）

exciteニュースによれば、プラダ公式オンラインストアにて、全ての商品の値段が格安になる不具合が発生し、すでに注文が寄せられているが、誤った価格での提供となるため、全てキャンセル対応となる、とのことです。《インターネット通販における売買契約の成立》まず、インターネット通販においては、基本的に、サイトへの商品の掲載は「広告」にあたり、広告を見た消費者が商品購入の「申込」を行います。申込を受けて、ネッ...

2020/11/12 00:47

《不動産・マンション管理》新型コロナウイルス対応のためのサイト紹介（随時更新）

☆「不動産業における支援メニュー（概要）」（令和2年10月30日時点）《国土交通省》新型コロナウイルス感染症による影響を受けた不動産業者が活用できる、「中小企業・小規模事業者に対する政府系金融機関等による融資・資本増強」や「中小企業・小規模事業者に対する民間金融機関による融資等」といった支援メニューの概要とリンクがまとめられたもの☆「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン（業界団体向...

2020/10/30 10:00

令和2(2020)年度宅建試験「問42」は正解肢が2つあるのか？？

令和2(2020)年度宅建試験の問42（宅建業法の担保責任についての特約の制限に関する規定）は、誤っている肢がどれかという問題ですが、正解肢（＝誤っている肢）が2つあるのではないかということで一部で議論になっているようです。具体的には、明らかに誤っている肢4だけでなく、肢1も誤っているのではないかという疑義です。さて、いきなりですが、私のあくまでも個人的な見解による結論から言えば、肢1も誤っているので...

2020/10/27 13:23

令和2年度宅地建物取引士資格試験「権利関係」の問題分析〔その4〕（問11～14）

《問11》借地例年どおり、借地に関する問題が1問出題されましたが、肢1から肢4までのいずれの肢も非常に基本的な知識で解ける簡単な問題です。以上から、問題全体の難易度としても、正解にたどり着けるという意味でも「すごく簡単」な問題になりますので、合格するためには正解しないといけない問題（スーパーマスト問題）と言えます。《問12》借家例年どおり、借家に関する問題が1問出題されましたが、肢2から肢4まで...

2020/10/21 11:39

令和2年度宅地建物取引士資格試験「権利関係」の問題分析〔その3〕（問6～10）

《問6》錯誤取消民法改正により、錯誤に関するルールが整備されましたので、そこから出題されました。もっとも、錯誤に関する民法改正は、基本的には従来の最高裁の考え方や解釈論を条文化したものですので、実質的な変更ではありません。肢1と肢4が表意者に重過失がある場合の取消の可否、肢2と肢3がいわゆる動機の錯誤の場合の取消の可否になり、論点としては比較的簡単ですが、事例問題の形式なので、（特に肢2～4は...

2020/10/20 10:00