サラリーマン時代から年収が3倍になった！しおいぬ社長の独立成功論！2

前回からの続きです。 本記事では、私がなぜ「中古買取再販業」で独立しようと決めたか、また「中古買取再販業」で独立するためにどのような勉強をしたかを書いていきます。 なぜ「中古買取再販業」で独立しようと決めたか 結論から言うと、「市場が急成長し、国策市場でもある。また、参入障壁が比較的高く、ライバルが多くなりにくい」ことが理由です。 日本は諸外国と比べ、不動産取引全体の中で、中古住宅の取引割合が10%以下と、中古住宅市場が非常に非活性な状態でした。(アメリカは90%、イギリス85%、フランス64%) 日本の中古住宅市場が外国と比べて、ここまで市場が小さい理由は、要するに「不動産営業マンのうさん臭さ」が原因でしょう。 相手の知識量の低さにつけこんで、嘘八百を言う営業マンが多い時代があった。 マトモな不動産知識・建築知識が無い営業マンがほとんど、即決しか求めない営業手法がスタンダード化(これは新築もだが)、「両手取引」しかやらない業者が多く信用性が無い(売り手も買い手も同じ業者なので、どっちの味方なのか分からなくなる)、アメリカのように「物件の売買履歴、修繕履歴」のデータベースが無く、中古住宅自体の信頼性が低い。 こういった要因により「どうせうさんくさいなら、新築を買えばまだ問題は少なそう」という消去法で、「仕方なく」新築住宅が選ばれてきたという、日本の不動産の歴史があるわけです。 しかし、現在はこの考え方は過去のものとなりつつあります。買い手がインターネットの利用により、非常に「賢く」なったので、知識のない不動産営業マンは淘汰されました。ネット上で事前に比較検討をした状態で買い手は物件見学にくるので、営業マンに判断を急かされても慌てずに対応できるようになりました。 あいもかわらず不動産営業マンは「うさんくさい」存在に変わりはないのですが、一般の人が不動産営業マン並の知識をネットによって得られるようになったので、今までうさんくさすぎて検討することが出来なかった中古市場も、「フーン、この値段なら悪くないんじゃね」というところにまではやってきたのです。

実録！競売不動産落札後はこう動け！第三話！(競売開札の立ち会い編・完)

前回からの続きです。 2件立て続けに本命、準本命の発表がされた後は、私が入札をしていない物件の発表が続いた。入札していない物件の時も、他社の値付けや落札金額は自分が同じような物件に入札することになった時に役に立つ情報だ。私は下記のようなシートをエクセルで簡単に作って印刷し、開札結果を記入し、その後パソコンに打ち込みなおしている。 事前に事件番号や所在地を打ち込んでいき、1~5位の入札結果と競合会社の金額をメモしておく。「A会社は築年数が浅い物件には積極的だが、25年を超えたら途端に入札しなくなるな…」「B会社はウチと同じような物件に入札して、金額も似通っている、B社を仮想ライバルと想定して、少なくともB社に負けない金額で入札する必要があるな…」など、他の入札データは非常に利用価値が高い また、手っ取り早くそうしたデータを収集したい場合は、開札情報を纏めてデータ化して販売しているサイトもあるので、そういったサービスを使うのも手。実際、自分がわざわざ朝早くに行って(しかも足利の場合は開札が水曜日にあるので休みの日に行くことになる)メモを取るよりも、ひと月あたり1万円に満たない料金で業者からデータを買ってしまうほうが費用対効果が高いかもしれない。私の個人的な感覚としては、なんとなく競売開札の雰囲気は好きなので、毎月しっかり通い続けたいとは思っている。 そうこうする内に私の入札物件である「足利市南大町」の入札状況の発表が開始された。本物件は足利と太田の堺にある物件で、立地は足利市内の格付けでは並程度、築年数は22年で室内はかなり劣化が進んでいる、駐車場は3台分あり、南東向きの角地で日当たりは大変よさそうだ。総合評価としては安めの金額で買えれば十分価値のある商品にできそう、という感じだろうか。 ただし、競売資料に「サッシの建て付けが悪く、躯体の歪みの可能性もありえる」との記述があるのが若干の不安要素である。とはいえ、築年数が20年も超えればほとんどの家は建て付けの悪い箇所くらい出てくる。入札前に現地の確認をした時は目立った基礎のクラックなどもなく、重度の傾きなど建物の欠陥がある可能性は低そうに思えた。

競売で落札した中古戸建の中身を大公開！(落札金額やリフォーム内容についても)

2019年4月17日の競売開札にて足利市南大町の中古戸建を落札しました。 下記記事では、開札～落札後の動き方について、本物件を題材とした実録体験記を公開しております。合わせてどうぞ。 さて、落札後というのは、所有者に連絡を取り、実際にお会いして残代金の納入が終わった後カギを受領したい旨を伝える、といったことをするわけですが、 今回は、競売落札直後に物件近隣の方に元所有者さんの情報を聞くことができ、直接元所有者さんのところへ行って挨拶をして、「売却許可決定」が出てすらいないのに元所有者さんの意向で明け渡し同意書へのサイン、カギの受領をしてしまいました。(本来は所有権が移るのは残代金の支払いが終わった後なので、このやり方は非推奨ですw特にルール違反というわけでは無いのですが) 元所有者さんは大きな規模で事業を行われていた人でしたが、足利銀行の倒産直後から資金繰りが怪しくなり、次の融資の借り入れ先が決まらずに資金ショートで倒産してしまったという経歴を持つ方でした。本物件も根抵当に入っていたことで、競売となってしまったとのこと。 明け渡しの書類を書いて頂きながら、色々と足利銀行の悪行を聞くことができました。詳細な内容は体験記の方で語りたいと思いますが、足利銀行だけではなく、全ての地方銀行・メガバンクが自分たちの利益のみを優先していた、企業を自分たちの営業成績を上げるためだけに存在するカモのように扱っていた時代があったことを改めて感じました。 「しおいぬ社長、経営者たるもの信頼できる人間はたくさんもったほうがいい。が、しかし、自分以外の人間に依存して、自分の未来をたくすようなことはしてはいけないぞ。おまえが消えて喜ぶ者に、お前のオールを任せるな、だ。」 といった言葉も頂きました。(すいません、最後の一分だけ自分のアレンジですw) 時代の流れで失敗されてしまったとはいえ、実体験から出てくる言葉は重みが違います。貴重な体験・助言を頂くことができました。

実録！競売不動産落札後はこう動け！第二話！(競売開札の立ち会い編)

前回からの続きです。 2件目に入札状況が発表されたのは準本命とおいていた伊勢町のマンションである。E不動産のSさんと目配せを交わす。「どっちが落としても言いっこなしだぜ」そんな目線だ。昔の開札はこんなやり取りがたくさんあったのだろうか。周辺にいる人間はほとんど携帯に目を落としながら、議長の発表を聞き流している。 「適法な入札件数は、、、18件です。」 予想以上の数だ。この入札数だと買取業者だけでなく、個人も相当な数が入札しているはずだ。「個人の人がこんなに入札できるなんて、、、時代は変わったねぇ、、、」T商事のT社長が呟く。 不動産競売は昔は893屋さんやプロの買取業者しか参戦できなかった市場だ。理由は、当時は法整備が不十分で「占有者が物件を楽された後、居座り業者(反社関係者)と賃貸借契約を結び、落札した人間が使えなくする」「出てけというなら自殺するぞ、家を燃やすぞと言って脅す」なんてことをされると、落札者側が落札した物件をどうにもできない状態にすることが出来ていた。また、問題解決に非常に多くの時間を要するという点もネックだった。 反社会勢力の排除が今ほど実現できていなかった昔は、競売市場というのは反社会勢力の絶好の稼ぎ場だったようだ。今でもそのイメージがある人も多く、競売物件を購入することに抵抗感を示す人もいる程だ。 今は適切な法整備がなされ、最大級の問題が発生してもおおよそ半年程度で物件の引き渡しは確実にされる。難しい問題は強制執行に移行することで、執行官が引き渡しの段取りを取ってくれる。強制執行の費用も昔と比べると非常に安くできるようになった。 購入者の権利が法律により守られることで、個人でも安心して競売に入札することが出来るようになったのだ。 「 ～～～さん、入札金額～～～円です。～～～さん、入札金額～～～円です。 ～～～さん、入札金額～～～円です、、、」 一番下の入札金額の人間から順に呼ばれていく。一番最初の入札者は最低金額での入札だった。本物件の最低入札金額は4,317

実録！競売不動産落札後はこう動け！第一話！(足利市南大町の中古戸建を落札しました)

不動産競売の実録体験記です。いつのまにか小説みたいになってしまいました。

しおいぬ社長の独立成功論(成功の秘訣は成功者の真似をすること)

現在私は不動産会社を「中古住宅再生業」をメインとして開業し、そこそこに稼げている状態です。(お給料でいえば、サラリーマン時代の3倍以上になりました。) 中小零細企業の5年生存率は約3割と言われており、そうした事実を鑑みると、私の会社は、有体にいって「成功」している部類に入る、少なくとも上位10%の優良に経営がなされている会社と言えます。 「独立・開業」をする目的は十人十色でしょうが、基本的な目的というのはサラリーマンで働くよりもより多くの「お金」や、より多くの「時間」、より多くの「やりがい」を得るために独立するはずで、要するにサラリーマンの時よりも「幸せ」になりたい、なれると思うから独立するはずです。よって、お給料がしっかりと確保できて、リスクが無であるのなら、誰しもが一人でやっていきたいと思うはずです。 しかし、現実には「独立・開業」というのは、給料は保全されないし、リスクはとても大きい、余程、能力値の高い人でもなければ無策で独立しても上手くいくことはありません。独立する人達というのは、基本的に周りの人間と比べて一定以上優秀な人たちが多いわけで、その優秀な人たちが知恵を振り絞り、汗水たらして経営を行っているわけで、凡人が無策でそんな世界に飛び込んでいっても勝ち目はありません。 故に、「独立・開業」をするにあたっては、綿密な計画を立てることが非常に大事になってきます。 経営の成功の秘訣は綿密な経営計画・行動力・継続力が大事だと考えます。 本記事では、私が独立に関して、 ・独立を志したきっかけ ・独立前の勉強、独立をする業種・市場の選び方 ・独立直前、直後に気をつけたこと ・独立後の経営手法について について、普遍的な内容ではなく、私はこのような道を辿ってきたという体験記のような形で書いていきたいと思います。 成功の近道は上手くいっている人間の真似をすることです。 市場・業種の違いで、ソックリそのまま私の考え方・手法を取り入れることが出来ない場合もあると思いますが、うまくピックして取り入れて頂ければと思います。 独立を志したきっかけ(ちょっと長めの自分語りですw) 私が独立を志したのは25歳、大学7年生(笑)の頃でした。

しおいぬ社長の独立成功論

現在私は不動産会社を「中古住宅再生業」をメインとして開業し、そこそこに稼げている状態です。(お給料でいえば、サラリーマン時代の3倍以上になりました。) 中小零細企業の5年生存率は約3割といいますが、それと比べて私の会社は、有体にいって、「成功」している部類に入る、少なくとも上位10%の優良に経営がなされている会社と言えます。 「独立・開業」をする目的は十人十色でしょうが、基本的な目的というのはサラリーマンで働くよりもより多くの「お金」や、より多くの「時間」、より多くの「やりがい」を得るために独立するはずで、要するにサラリーマンの時よりも「幸せ」になりたい、なれると思うから独立するはずです。 しかし、「独立・開業」というのは、余程、能力値の高い人でもなければ無策で独立しても上手くいくことはありません。独立する人達というのは、基本的に周りの人間と比べて一定以上優秀な人たちが多いわけで、その優秀な人たちが知恵を振り絞り、汗水たらして経営を行っているわけで、凡人が無策でそんな世界に飛び込んでいっても勝ち目はありません。 故に、「独立・開業」をするにあたっては、綿密な計画を立てることが非常に大事になってきます。 経営の成功の秘訣は綿密な経営計画・行動力・継続力が大事だと考えます。 本記事では、私が独立に関して、 ・独立を志したきっかけ ・独立前の勉強、独立をする業種・市場の選び方 ・独立直前、直後に気をつけたこと ・独立後の経営手法について について、普遍的な内容ではなく、私はこのような道を辿ってきたという体験記のような形で書いていきたいと思います。 成功の近道は上手くいっている人間の真似をすることです。 市場・業種の違いで、ソックリそのまま私の考え方・手法を取り入れることが出来ない場合もあると思いますが、うまくピックして取り入れて頂ければと思います。 独立を志したきっかけ(ちょっと長めの自分語りですw) 私が独立を志したのは25歳、大学7年生(笑)の頃でした。 元々理系出身の私は、小さい頃はエンジニアになるのが夢でした。大学も工学部に入り、将来はiphoneなどの革新的なインターフェースを創り出すことを夢に見ていました。

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築42年、中古平屋戸建の仕入れとリフォームについて2

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競売物件の残置物から見える、人生における大事なものと必要な物

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