不労所得の夢

連日、シェアハウス運営会社の破綻のニュースが報じられています。 ハタから見ると、破綻すべくして破綻したようにも見えますが、投資をした当事者は奈落に突き落とされた気持ちでしょう。 このニュースを聞いて、もし自分が、ファイナンシャルプランナーとしてシェアハウス投資の相談を受けたら、どのようなアドバイスをしたであろうかと考えます。 ファイナンシャルプランナーは、個別の投資案件の是非を判断すべきではありません。 従って、投資するのことで想定されるリスクとオポチュニティをあげ、リスクが実現した時の影響があまりにも大きく、取り返しがつかなくなる可能性があることを説明することくらいしかできないのかもしれませ…

個人の減価償却費

不動産を譲渡する場合、譲渡価格から取得費などを控除して譲渡損益を計算します。 建物を譲渡する場合、取得費は購入した時の価格そのものではなく、減価償却費を控除した簿価がそのベースとなります。 会社で経理関係の仕事をしていると、これはごく当たり前で何の違和感もありません。 減価償却費は毎年損金として処理さているので、譲渡時の取得費から控除しないと二重に損金として計上してしまいます。 ここで、ハタと疑問に思いました。 事業を営まない個人の場合でも取得費から減価償却費を控除しなければならないのでしょうか？ 個人の場合、会社（事業）のように減価償却費を損金計上することはありません。 それならば、減価償却…

譲渡時は特例をチェック

不動産にかかる税金の最後は、譲渡したときの所得税です。 譲渡して利益が出たときに課せられるものなので、最も分かりやすいですね。 基本的には、収入から取得費や譲渡費用を控除して計算された所得に、税率を乗じて計算されます。 そう、以前にも書いた、短期譲渡所得だと39％（復興特別所得税除く）の高い税率が使われるやつですね。 一定の居住用不動産を譲渡し譲渡益が生じた場合は、 ・3000万円の特別控除 ・軽減税率の適用 ・買換えの時の税金の繰り延べ などの特例があります。 10年超という所有期間が条件となっているものがあるので、タイミングは要確認ですね。 住宅でも短期はダメみたいです…

不動産保有時の税金

不動産の税金の二つ目は、不動産を保有しているときにかかる税金です。 ①固定資産税 ②都市計画税 住宅を所有していると毎年かかるものなので、一般の人に最も馴染みのある税金のひとつですね。 固定資産は持っているだけで税金がかかります。 ①は課税標準額に1.4％、②は0.3％を乗じて税額を計算しますが、それぞれ住宅用地には課税標準の特例があります。 また、①固定資産税には、新築住宅で一定の基準を満たした場合、新築後5年間または3年間、120平米までの部分について税額が半分になる特例があります。 住宅投資させるため仕組みが色んなところに散りばめられていますね。

不動産は税金捻出装置

不動産にかかる税金…多いですね。 不動産は税金捻出装置のようなものです（笑） まずは不動産を取得した時にかかる税金としては、 ①不動産取得税 ②登録免許税 ③消費税 ④印紙税 があります。 ③、④は不動産特有の税金ではないので、①と②が特徴といえます。 一般の人が取得する不動産で圧倒的に多いのは、居住用不動産だと思います。 住宅を買う原資となっているのは、所得税が課税された後の所得です。 高い税金を払ったで住宅を購入しようとすると更に税金を取られる… （一定の住宅には税金の軽減措置はありますが。） 当たり前過ぎてあまり疑問に思わなくなってしまっているのかもしれませんが、税制の根本的な発想ってど…

規制緩和できないかな

東京の街を、スカイツリーや高層ビルなどの上空から眺めてみたことがある人は多いと思います。 東京というと高層ビルが建ち並ぶイメージもありますが、実はそのような地域はごく一部で、見渡す限りの広い範囲に低層の建物がぎっしりと建ち並んでいるのが見えます。 各地域で様々な事情があるのでしょうが、建ぺい率と容積率の規制が影響しているのは間違いありません。 当然、その規制が敷かれる理由はあるとは思いますが、せめて東京の中心部くらいはもっと規制を緩和しても良いのではないかと思ってしまいます。 これだけ地価の高い東京、もっと空中を有効活用しない手はないと思うのです。 お役所の発想を変えれば良いだけのような気がし…

用途制限を確認

都市計画区域には、市街化区域、市街化調整区域（この二つを合わせて線引区域という）、非線引区域があり、市街化区域には用途地域が定められています。 用途地域は、住居系が7種類、商業系が2種類、工業系が3種類の合計12種類に区分されています。 さて、自分の住んでいるところは？ということで、市町村のウェブサイトで確認してみました。 家の近所含め、近所の殆どは第二種住居地域でした。 マンションが建っていますが、近隣商業地域もあるようです。 第二種住居地域は、住宅系の中では準住居地域とともに、一番規制の緩い地域ですね。 ホテル・旅館、カラオケボックスも可です。 まぁ、確かに色んなものがあります。 実際に知…

ここも共有部？

FPの勉強をするまで、区分所有法などという法律があることを知りませんでした。 多くの人が同じ建物に住むことになると、様々な利害対立が起こることは容易に想像できるので、理解できなくはないですが、何から何まで法律で決められているものなのですね。 マンションには専有部と共有部があります。 普通に生活していれば、どこが専有部でどこが共有部か迷うことはないのですが、各住戸にあるベランダ（バルコニー）が共有部であることを知ったときは、不思議に思いました。 今回少し調べてみたところ、公益財団法人 マンション管理センターのサイトに以下のような記載がありました。 「ベランダ（又はバルコニー）は、そのほとんどがそ…

悪徳？宅建業者

以前、区分所有のマンションを売却したことがあります。 媒介をお願いした業者は、専任媒介契約を締結して欲しいということだったので、そのとおりにしました。 しかし、この業者の担当者は、こちらから問い合わせるまで全く連絡をしてこない。 専任媒介契約の場合、業者側には2週間に1回以上の報告義務があります。 明らかに報告義務を怠っていました。 まさか契約にある義務をやりもしないで、決められた上限報酬を取るつもりじゃないよね？ と一言牽制をいれてからは、最低限の報告をするようになりましたが、まぁいい加減な仕事しかしませんでした。 宅建業者の報酬額は、 取引金額×3％＋6万円（取引金額400万円超の場合） …

登記の対抗力と公信力

今日から不動産に入ります。 何度か実際に見たことがありますが、それでもなかなかよくわからないもののひとつに登記簿があります。 表題部の次に権利部があり、権利部は甲区と乙区に分かれている… という形式的なことはわかるのですが、そもそも何のためにあるのでしょう？ 不動産登記をしておくと、第三者に対して、その不動産の権利者であるということを主張できる（対抗力）。 これだけであれば、なるほど！で終わるのですが、 登記には「公信力」がないため、偽の登記記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではない。 らしいです。ん？？ ちょっと調べてみたら、やはり分かりにくいらしく、解説するサイトが沢山…

消費税の「歪み」を利用する

タックスプランニングの最後は消費税です。 基準期間の課税売上高が1,000万円以外の場合は、免税事業者として消費税の納税義務が免除されます。 また、簡易課税制度があり、基準期間の課税売上高が5,000万円以下の場合、みなし税率を使って課税仕入にかかる消費税額を計算することができます。 ここに、いわゆる「益税」が生まれます。 これらは導入にあたり、自営業者、小企業の事務処理負担の軽減を考慮したものなのでしょう。 新しい税金を導入するための妥協案のようなものかもしれません。 しかし、これだけシステム化が進んだ世の中ではもう不要ですよね。 一度定着してしまった制度は既得権となってしまい、変更するのは…

確定申告の季節

確定申告が始まってますね。 サラリーマンのような給与所得者でも確定申告が必要な場合があります。 要件を確認してみましょう。 （いつもの参考書からの抜粋です） ①その年の給与等の金額が2.000万円を超える場合 ②給与所得、退職所得以外の所得金額が20万円を超える場合 ③2か所以上から給与を受け取っている場合 ④住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合 ⑤雑損控除、医療費控除、寄付金控除の適用を受ける場合 ⑥配当控除の適用を受ける場合 ⑦同族会社の役員などで、その同族会社からの給与以外に貸付金の利子や資産の賃貸料を受けいてる場合 私も今年はこのうちのの二つに該当するため、確定申告が必要です。 （残…

特定扶養控除の微妙な差

14種類の所得控除のうちの一つに扶養控除があります。 一般の扶養控除は38万円ですが、19歳以上23歳未満の特定扶養親族は63万円の控除になります。 16歳以上19歳未満が38万円、19歳以上23歳未満が63万円ということは、高校生は38万円で大学生は63万円ということですね。 この差25万円は、当然のことながら、税金の差ではなく所得控除額の差です。 税率が20%であれば5万円、30%でも7.5万円の税金の差です。 これはどうなんでしょう？ 高校生と大学生の差としては小さく感じますよね。 大学の授業料は国立でも年間54万円程度、一方、高校は今や公立であれば無料です。 これを考えると僅か数万円の…

損益通算を利用せよ！でも慎重にね

10種類ある所得のうち、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得で生じた損失は、損益通算ができます。 このうち、不動産所得と事業所得の損失を使った税金対策はよく喧伝されています。 不動産の場合は、取得に関する様々な経費（不動産取得税、登記票など）が発生する初年度や、耐用年数の短い設備の償却費が発生する取得からの数年間は、不動産所得が損失になることが多く、その損失を給与所得と通算することによってサラリーマンでも節税できるというものです。 事業所得の場合は、自分の趣味や得意なことを事業として行い、その所得を赤字にすることにより、不動産同様、給与所得損益通算して節税するというものです。 どちらも上手…

お得な年金繰下げ受給

年金の繰上げ、繰下げ受給についての面白い見方です。 https://www.tachibana-akira.com/2018/02/8148 近い将来、年金受給開始が70歳になるのはほぼ間違いないでしょう。 それまでは何らか収入を得る手段を見つけておくれ必要がありますね。 今の仕事を続けていける自信は全くないので…

短期売買禁止！の意思表示

譲渡所得のうち、土地・建物の譲渡所得については、短期と長期に分けて計算します。 短期＝分離短期譲渡所得 長期＝分離長期譲渡所得 短期・長期の判断は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間で行い、5年以内なら短期、5年超なら長期になります。 で、問題なのが税率です。 短期譲渡所得には、所得税・住民税合わせてなんと39.63％！もの税金がかかります。（復興特別所得税含む） 因みに長期譲渡所得は20.315％とほぼ半分。 この懲罰的とも言える税率は、短期での不動産売却はしてくれるなという意思表示ですよね。 バブルの頃の投機的な不動産投資が未だに影響してるのでしょうか？ 今時、キャッシュフローを無視した…

所得計算は不思議がいっぱい

10種類の所得金額の計算方法を見ていくと、 根拠があるのかな？ と思うことが沢山出てきます。 例えば、退職所得について。 退職所得の控除額の計算は、勤務年数が20年以下の期間は40万円に勤続年数を掛け、20年を超える期間には70万円を掛けて計算されます。 なぜ20年を超えると多くなるのか？ 20年といえば、高卒で38歳、大卒で42歳です。 定年が60歳〜65歳と考えても何か意味がある数字のようには見えません。 しかも！最後はざっくり1/2にしてしまいます(-_-;) 退職所得に関わらず、首を傾げたくなるようなことが沢山あります。 それを覚えろというのもは理不尽なものですよね…

意外と複雑な配当所得

配当所得は比較的身近な存在でありながら、その課税方法についてはよく知りませんでした。 ます、支払いを受ける時に20.315%（上場株式等の場合、以下上場株式等のみを想定して書きます）源泉徴収されます。 私はこれで課税を終わらせていたのですが、実は三つの方法があります。 ①総合課税（原則） ②申告分離課税 ③申告不要 ①総合課税として確定申告する場合は、配当控除の適用ができますが、上場株式等の譲渡損失との損益通算はできません。 ②申告分離課税として確定申告する場合は、上場株式等の譲渡損失との損益通算はできますが、配当控除の適用ができません。①と逆ですね。 ③申告不要とし、源泉徴収で終わりとします…

皆、所得の基本を知らない

今日からタックスプランニングに入りました。 「所得税計算の流れ」を頭に入れておくと、色んなことがスッキリと理解できるようになります。 ①所得を10種類に分け、それぞれの所得を計算 ②各所得を合算して課税標準を計算 ③課税標準から14種類の所得控除を差し引き課税所得金額を計算 ④課税所得金額に税率を掛けて所得税額を計算 ⑤所得税額から税額控除を差し引いて申告税額を計算 少しややこしいですが、単語をよく理解し覚えておくのがポイントですね。 社会人になれば誰もが関係する所得税。 我々はその計算方法を習わないまま社会人になります。 前にも同じようなことを書きましたが、このような基本的なことは、高校生く…

NISAの不都合な？真実

NISAに関する記事です。 http://toyokeizai.net/articles/-/208695?display=b 一般NISAの7割が50代以上、というのは興味深いデータですね。 若い世代は投資に興味がないのか、そんなお金はないと最初から見向きもしないのか… 投資において最大の武器は時間ではないかと思います。 20代、30代から長期の投資を行うと良いと思うかですが… その意味でも積立NISAをもっと宣伝してほしいですね。 ここでも生命保険同様、売りたい人（販売者）の言うことを鵜呑みにしてはいけないという格好の事例があげられています。 投資をするにも最低限の勉強は必要ですね。

長期投資は積立NISAで決まり

日本で投資をする場合、最大のコストは税金です。 2018年1月から積立NISAが始まり、長期投資は積立NISAとiDeCoがベースとなるのは間違いないでしょう。 NISAは年間150万円で5年間、積立NISAは年間40万円で20年間にわたり、その投資にかかる売却益や配当が非課税になります。 NISAを選ぶか積立NISAを選ぶかは、個人の投資環境によって違って来るでしょう。 年間40万（＝月3.3万円）も枠があれば、私には十分です。 とても150万円の枠を使い切ることはできそうにありません。 ファイナンシャルプランナーとして、真っ当なアドバイスをするなら、NISAを推奨しないわけにはいきません。…

分散と標準偏差

ポートフォリオ理論のところで登場する「分散・標準偏差」。 これも理解が難しいトッピクのひとつです。 ずいぶん昔のことですが、統計学は個人的に興味があり、何冊か本も買って読んでみたことがあります。 もちろん、専門的な内容になると全く歯が立たないので入門書レベルです。 その中でも最もわかりやすかったのがこの本です。 さすがに後半になると難しくなりますが、前半の分散や標準偏差の部分は例題を使いながら丁寧に解説されているため、初学者でも分かりやすいと思います。 ざっと復習してみようかと思います。

デリバティブは難しい

金融商品のなかで、個人的に最も難しいのがデリバティブです。 参考書では、先物取引、オプション取引、スワップ取引などが解説されています。 先物はまだ理解できますが、オプションなどは何をどうしたら使えるのか実感が湧きません。 「オプション取引とは、将来の一定時点において、特定の商品を一定の価格で売買する権利を売買する取引をいいます。」 何を言ってるのか…（笑） 自分で投資をする場合、基本的に自分が理解できないものには手を出さないことにしています。 やってみれば何となくでも特徴がわかり、理解できるようになるのでしょうが、いつまで経っても理解できそうにありません。

アクティブ運用はパッシブ運用に勝てない

既に定説となっていますが、 アクティブ運用はパッシブ運用に勝てない と言われています。 アナリストなどの専門家が情報を収集・分析して投資を行うのがアクティブ運用。 短期的に良い結果を残すファンドもあるでしょうが、結果を残せないものもあり、全体としては、パッシブと運用実績は変わらないというデータがあります。 当然のことながら、アクティブ運用には多額の経費（多くは人件費でしょう）がかかるため、その分、経費がかからないパッシブ運用に負けてしまいます。 かのウォーレン・バフェットもアクティブ運用のファンドには否定的な発言をしています。 この事実を知ってから、私は株式運用は個別株への投資はやめ、全て指数…

ドルコスト平均法を検証してみる

ドルコスト平均法は、株式を定期的に一定金額ずつ購入する方法です。 一定金額ずつ購入するので、価格が高いときには少ない数量を購入し、価格が安いときには多くの数量を購入することになります。 これによって長期的には平均取得価格は低くなり、投資効率が上がると言われています。 実際に計算してみましょう。 価格が10%ずつ上昇していく状況で、一定金額ずつ購入するドルコスト平均法と一定数量を購入していく方法を比較してみます。 5期間が終わった時点で比較してみると、取得平均単価はドルコスト平均法の方が低く（12.0 < 12.2）、収益率も高い（22.1% > 19.9%）ことがわかります。 （5期の価格を時…

個人向け国債…え？

債券は株式に比べてあまり馴染みがないという人も多いと思いますが（私もそうです）、また先に思い浮かぶのは国債ではないでしょうか。 個人でも購入できる「個人向け国債」は、 ①変動10年 ②固定5年 ③固定3年 の3種類で、毎月発行され購入単位は1万円、利払いは半年毎という商品です。 現在募集している各国債の利率（税前）は、 ①0.06% ②0.05％ ③0.05％ ちなみに、0.05％は最低保証利金利で、これ以上は下がりません。 詳細はこちら http://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/index.html 0.05％ということは、100万円分購入…

年金繰り下げ受給は現実的か

以前にも紹介したファイナンシャルプランナーの方の記事です。 http://toyokeizai.net/articles/-/207536?display=b 「年金を繰り下げ受給にすると、月0.7%の割増になるため、70歳以降は余裕を持った生活を送れる。 65歳まで働き、年金を受給する70歳までは貯蓄を取り崩して生活することにすれば、65歳までに1,680万円の貯蓄をしておけば良い。」 というようなことが書いてあります。 確かにその通りなのですが、この案では誰も納得することはないでしょう。 老後を考えるときの最大の敵は「不安」です。 ときにそれは何も根拠がない不安だったりもします。 それを解…

金融商品販売法の隠された意図

金融商品販売法（金融商品等の販売等に関する法律）は、金融商品の販売について消費者を保護するための法律のひとつです。 販売業者が金融商品を販売する際、 ・価格変動リスク ・信用リスク ・権利を行使できる期間の制限や解約期間の制限 などの重要事項を消費者に説明する義務を負わせています。 重要事項の説明がなく消費者が損害を被った場合には、消費者は損害賠償を請求することしています。 （ただし、立証責任は消費者側にあり） 多種多様な金融商品がこの対象となっているのですが、 ・郵便貯金 ・簡易保険 ・商品先物取引（国内） ・ゴルフ会員権 などは対象外とされています。 郵便貯金、簡易保険が対象外となっている…

日銀短観の信頼性

今日から金融資産運用に入りました。 色んな経済・景気指標が登場しますが、そのひとつに日銀短観の業況判断DI が出てきます。 日銀短観は、日銀が年に4回、上場企業や中小企業に対して景気動向のアンケートを行うとものです。 この手のアンケートは、財務情報を記載する項目が多く、経理の担当として私もよく回答を作成していました。 DIは数値ではなく、「良い」とか「悪い」というような、ある意味曖昧な選択肢から選びます。 上場企業のように対外公表するデータ類を取りまとめる部署があるような会社は、社内の予測データなどを裏付けにして回答を記載しているのでしょうが、私は全くの個人的なフィーリングで記載していました（…

水害は特別？

火災保険は、「火災」という名称が付いているにも関わらず、火災以外の保障があるから分かりにくいですね。 火災保険でカバーできるのは、火災、落雷、風害、雪害などですが、なぜか水害は対象になっていません。 水害は、落雷や風害と同じく自然現象を起因とする被害であるにも関わらず対象外… 水害は自然現象だけではなく、人工的なことに起因する可能性が高いからなのでしょうか？ このあたりの線引きをスッキリ説明してくれるのもはないでしょうか。