感謝の言葉。

感謝の言葉。 「ありがとうございます」 「おかげさまで」 うれしい言葉ですよね。 地道に仕事をしている人にとって 最上のやりがいであり、 最高のビタミン剤です…

視力検査が嫌いです。

視力検査が嫌いです。 坂道を転げ落ちるように視力が悪くなり、 全く回復しません。 加齢です。 遠くも近くも見えません。 生活に影響はないものの、 視力検査をす…

アスベスト被害

建築業界ではアスベスト被害で 大きな変化が起きていますし、 健康被害で困っている方が多くいます。 マンション管理組合の大規模修繕工事でも、 コストアップの要因…

アスベストとは

アスベストは天然に産する繊維状けい酸塩鉱物で、 岩石に含まれ、カナダ・南アフリカが主な産出国で、 特性は極めて細い繊維で、熱、摩擦、酸やアルカリにも強く、 丈…

アスベストと中皮腫

アスベストを吸い込むと、 丈夫で変化しにくい細かい繊維が、 肺や器官で40年程度の潜伏期間を経て 中皮腫という病気になることがあり、 かなり重篤な事態になりま…

アスベスト（石綿）に関する規制が強化

大気汚染防止法が改正され アスベスト（石綿）に関する規制が強化されています。 発がん性物質であるアスベスト規制は 諸外国に比べて遅いぐらいの展開ですが、 マン…

マンションでは音問題と漏水問題を解決しよう

管理規約のリフォーム細則で、 音問題と漏水問題が最小化するように作り上げ、 適格なリフォーム細則と、 その正しい運用が実施できれば、 音と漏水問題が大きく減る…

専有部の配管を組合として更新工事には

標準管理規約では 「専有部分である設備のうち共用部分と 構造上一体となった部分の管理を共用部分の 管理と一体として行う必要があるときは、 管理組合がこれを行う…

給水・給湯の配管は、樹脂系の架橋ポリエチレン管またはポリブデン管に更新

火災保険料が年々値上げされています。 これは漏水事故が多発している要因が大きく、 配管からの漏水は、給湯：排水：給水＝6：3：1程度で、 圧倒的に給湯配管から…

専有部の全面リフォームの時だけでなく、給水・給湯配管を可能な限り更新してほしい

やっぱり専有部の全面リフォームの時だけでなく、 キッチン・UB・洗面台・トイレ・洗濯機パンなど 設備機器交換の時に、 給水・給湯配管を可能な限り更新してほしい…

マンション管理適正評価制度の登録マンションが100物件を超えた

マンション管理適正評価制度の登録マンションが100物件を超えた。 検索してみると4と5の高評価合計が116物件中86物件に対して、 2と3の合計が登録116物…

カフェで隣の人のつぶやき

今日、あるカフェで隣の人のつぶやき 「今日は、午前中が理事会で、 13時から専門委員会、 15時から別の専門委員会があったけど、 パスして今カフェ中。」 です…

漏水の多くは専有部から

漏水問題は管理組合にとって 大きな問題になりますが、 漏水の多くは専有部からで、 管理組合で立ち入れない規約が多く、 リフォーム規定、管理規約の確認と、 必要…

マンションや住宅の孤独死問題。

マンションや住宅の孤独死問題。 孤独死すると警察が介入し、 自殺などと同様の「事故物件」「わけあり物件」となり、 貸し出すには3年間は告知義務があり、 売買に…

ミサイルが飛んできた時

ミサイルが飛んできた時に、 木造の住宅の方は、 近所に鉄筋コンクリート造の建物があれば、 避難先に考えておいて下さい。 マンションでは避難してきた人のために …

バルコニーに物を置くことは、

バルコニーに物を置くことは、 避難通路の妨げになるということ以上に、 子供の安全面で万が一のことが 起きないようにしなければならない。 ペットが5階から落下し…

大規模修繕工事は12～15年でやる必要はない

大規模修繕工事は13年周期で実施される事が多いのですが、 これは長期修繕計画上、 大規模修繕は12年周期の計画が一般的で、 これは国交省が長期修繕計画で大規模…

その40年超のマンションが現在116万戸に対して、20年後は425万戸になる。

マンション老朽化問題。 築20年を超えると給排水給湯管、 エレベータなどの設備が劣化し、 築40年を超えるとさらに 加速しどこから手をつければいいのか という…

建替え要件は現在の4/5から3/4に、

建替え要件は現在の4/5から3/4に、 そして大規模改修（大規模修繕工事ではない）として 躯体は変えずに内外装や設備間取りなど大幅な変更は 現在の全戸同意から…

談合リベート悪徳コンサルタントの毒牙に。残念！

どのマンションでも談合リベート問題を 認識し修繕に熱心な理事がそれなりに現れる。 でも残念ながら継続ができない。 数年前熱心に立上がった役員が複数。 それから…

規約違反などをしている居住者に対して、

規約違反などをしている居住者に対して、 素直に言う事を聞いてくれない、 あるいは確信犯的な態度をとるような方への対応は、 必要に応じて、弁護士を活用したい。 …

機械式駐車場のリース＋フルメンテナンス契約

新築時点から機械式駐車場のリース＋フルメンテナンス契約で 入居されていたマンションがあった。 デベからすると機械式駐車場の設置費用を リース契約で管理組合に支…

アスベスト（石綿）とは

アスベスト（石綿）とは 繊維状ケイ酸塩鉱物の総称であり、 床壁天井材・塗料・保温断熱材など 多くの建材に使用されていました。 現在は法律ではアスベスト検出され…

駐車場利用料が周辺相場よりも大幅に安い場合に要注意

駐車場利用料が周辺相場よりも 大幅に安いのに借り手がいない場合に、 ある組合員が数十台一括で借りて、 近隣の方に周辺相場レベル または相場より少し安い利用料で…

ディスポーザーに「卵の殻」や「繊維質な野菜」を流さないでください。

ディスポーザーに「卵の殻」や「繊維質な野菜」を 流してはいけなんだね。 知りませんでした。 ディスポーザーが付いているマンションに お住まいの方は、 家族で一…

「先生」と言われるのは得意ではありません。

「先生」と言われるのは得意ではありません。 大規模修繕工事業界で「先生」と呼ばれる方々は、 素人である管理組合をコントロールし、 チャンピオンの工事業者決定権…

大規模修繕工事では現場所長（代理人）がポイント

大規模修繕工事の現場では所長（代理人）の段取りや采配次第で、 その仕上がりや工期・満足度などに大きく違いが出てきます。 だらしない所長や口だけの所長に何度も出…

成功するには「相手の気持ちや痛みを理解する力」

いろいろな理事会や専門委員会を見てきた中で、 成功するには「相手の気持ちや痛みを理解する力」を 身に付けることではないだろうかと思う。 つまり周囲や組合員の理…

車離れ

多くの組合で駐車場の空室（空車）が目立ってきています。 東京都知事はガソリン車の新車販売を 2030年までにゼロにすることを目指すと表明しています。 特に機械…

大規模修繕工事と長期修繕計画の区別

大規模修繕工事と長期修繕計画の区別が ついてない新任理事が一般的で 「業者さんの見積が高いかどうか判断するのが 管理会社さんの役割だから任せとけば」 なんて発…

相変わらず談合リベートの悪徳コンサルタントの餌食になっている管理組合が多くあります

相変わらず談合リベートの悪徳コンサルタントの 餌食になっている管理組合が多くあります。 マンション管理組合大規模修繕工事の談合リベート問題は 建築の業界人や専…

覚醒した理事たち悩みの多くは管理組合内部にあります。

覚醒した理事たち悩みの多くは 管理組合内部にあります。 無意識 無関心 事なかれ主義 ダンマリ お任せ主義など 改革するのが大変です。 改革にはリーダーシップ…

給水給湯配管の洗浄

給水給湯配管の洗浄がいいと思っています。 貯水槽は年1回以上の清掃が義務付けられていますが、 給水給湯管は何もしていないのが現状です。 洗浄によって配管に蓄積…

ポイントは継手ねじの締め方による水との接触による錆です。

1970年以降、給水管の直管部分は 塩ビライニング鋼管が普及し当時継手にも 直管と同じ耐食性が求められ、 その後樹脂コーティングした継手が現れ、 80年代後半…

防火管理者が選任できないでいる管理組合をよく見かけます。

防火管理者が選任できないでいる 管理組合をよく見かけます。 防火管理者とは防火管理に係る消防計画を作成し、 防火管理上必要な業務（防火管理業務）を計画的に行う…

後継者問題

後継者問題が起こるのは、 何年も理事長をやっている管理組合で、 輪番制の理事会は後継者問題が基本的におこらない。 これは会社も同じ。 私も含めて創業社長は後継…

建築士や設備の専門家に相談できる窓口があると良いですね

壊れてもいないところを 「対応年数がきたので更新しませんか」 万が一の時の責任論的な論法でくると フリーズしてしまい、 どうして良いのかわからずに時間だけが …

理事会が4〜5時間に及ぶところを見かけます。

理事会が4〜5時間に及ぶところを見かけます。 特に大型マンションや築古マンションでは 議題が盛りだくさんで、 議事運営も不慣れで、 かつ真面目な理事の皆さんは…

コンストラクションマネージャー導入

大規模修繕工事では理事や修繕委員は 素人集団なので、 コンストラクションマネージャーを導入して、 管理組合サイドに立ってくれるマネージャーと一緒に 設計監理者…

二重床の大きく2種類に分類されます。

マンション床の構造は直床（じかゆか）、 二重床の大きく2種類に分類されます。 直床はコンクリートスラブに直に フローリングが貼られているもの。 二重床はスラブ…

防音等級の考えかた

騒音問題で悩みが多い管理組合では、 フローリング遮音等級は高いほうがいいと思いますが、 駐車場上部、1階、ENTホール上、メゾネットタイプ（2階建て）の上階居…

ΔL（デルタエル）等級とは

マンションフローリング防音性能表示はこれまで、 「LL45」などの表示方法（推定L等級）が使われてきましたが、 2008年4月から新しい表示方法 「ΔL（デル…

実行するは我にあり。 

実行するは我にあり。  誰の言葉かは知らない。 かつて何かの折に出会い 心に深く留めてきた言葉である。 人生は自分が実行しなければ何も始まらない。 実行は人に…

消防点検や雑排水管洗浄などの未実施率

消防点検や雑排水管洗浄など 室内に入る保守業務では 未実施率が一般的に3～4割程度で、 100戸の管理組合だと 30～40戸は未実施が一般的です。 でも委託費…

迷ったら険しい方を選択

7階の会社までの道のりを 迷ったら険しい方を選択 という理念から 「階段」or「エレベータ」＝7:3 だったものが、 コロナ感染以降5:5まで 落ち込んできる…

やれるかやれないか？よりも、できたら嬉しいという思いが先に立つ。

やれるかやれないか？ よりも、 できたら嬉しいという思いが先に立つ。 その連続でチャレンジしてきた気がする。 もうすぐ59歳ですが、 不安よりワクワクが先に立…

孤独死

母のある知り合いが ここ数日で孤独死していた 首都圏のマンション。 誰も身寄りがなく、 晩年母に相談していたそう。 多分管理費や修繕積立金も 未納だったと思う…

高齢化社会に向けて健康増進マンションに取り組もう。

築年数が経過したマンションの 住込みだった管理人室や 無駄に空いている共用部分を トレーニングジムにしてほしいな。 腹筋や背筋の台に簡単なマシン、 そしてラン…

組合員の代表者として自信を持って議事を進めましょう。責任は問われません。

「何かあるとあなたの責任が問われます」 は殺し文句ですが、 理事会や総会での決議事項について 個人が責任を問われることはありません。 特に総会での決議事項は組…

最も大切なのは理事や役員の皆さんがどうしたいか？です。

民意を問う？ 理事会などで 「アンケートで組合員の意見を聞いてみましょう」 は悪いことではありませんが、 最も大切なのは理事や役員の皆さんがどうしたいか？ と…

理事会や総会などでは、マイノリティの問題児よりも、サイレントなマジョリティを

理事会や総会などでは、 マイノリティの問題児よりも、 サイレントなマジョリティをターゲットにしましょう。 正しいと思うこと、 当たり前のことを、 淡々と推進す…

言ってる事をわかってくれない。言ったのにやってくれない。言ったでしょ。言ってるのに。よく聞く言葉

言ってる事をわかってくれない。 言ったのにやってくれない。 言ったでしょ。 言ってるのに。 よく聞く言葉ですが、 もしかすると一番の問題は 言い方や説得力が足…

嫌いだったルゴール液

ルゴール液。 子供の頃は扁桃腺 を腫らして熱がでると、 母は、なんかの棒に脱脂綿を巻き付けて、 そこにルゴール液を染み込ませて、 強引に開けた口から棒を突っ込…

人生は選択の連続。

人生は選択の連続。 選ぶことができない運命などもありますが、 ご飯は何にするか？ スイーツ、 お酒、 エスカレーターor階段、 楽な方？ 険しい方？ 前進？ …

標準管理規約では窓枠及び窓ガラスは、微妙な存在

台風被害で気になるところはバルコニー間の パーテーションとガラスの破損です。 標準管理規約では窓枠及び窓ガラスは、 専有部分に含まれないと規定されていますが、…

やるべき事は、どのように継続していくかの仕組み作りです。

理事に方が、ご自身で決算書や総会議案書を 作ることは素晴らしいことだと思います。 ただ輪番制の理事会で、 一生懸命に決算書、議案書を 作られている方が退任され…