ずいぶん大きく取り上げていただいた。

ずいぶん大きく取り上げていただいた。 マンション管理組合の大規模修繕工事や修繕積立金が 、ここまでクローズアップされてきたと、 感慨深い。

インボイス制度の続報

インボイス制度の続報です。  マンション管理士さんから管理組合に対して、 月額10万円＋消費税＝11万円の請求書となっている場合、 管理組合はマンション管理士…

今年10/1からインボイス制度が導入されます。 

今年10/1からインボイス制度が導入されます。  これは消費税納税の透明性を図ることを目的で、 収益事業を行っていない管理組合には影響はないものの、 組合員以…

単純な否定案は嫌われると考えてほしい

「なぜできないのか？」 という理由を並べる技術に長けている日本人。 問題点の指摘は大切だけど、 その指摘と同時に解決策を提言する力を重要視しよう。  単純な否…

発注者として抜き打ちのサンプル数量チェックをして下さい。 

タイル浮き実数精算は、 発注者として抜き打ちのサンプル数量チェックをして下さい。  作業手順  ①打診調査  ②浮きをテープなどでマーキング  ③図落とし（故…

物価高騰で建築費も高くなり、大規模修繕工事費もとても高くなっています。

物価高騰で建築費も高くなり、 大規模修繕工事費もとても高くなっています。 だからって高い値段で発注する必要はありません。  方法はあります。まずは値段が高かっ…

先日、某談合リベートモデル設計コンサル会社の社員さんから相談がありました。 

先日、某談合リベートモデル設計コンサル会社の 社員さんから相談がありました。  「会社を辞めたい。でも給与も多く踏ん切りがつかない」 とのこと。  辞めたい理…

これからはアウトソースの時代だと

これからはアウトソースの時代だと思う。  マンション管理士さん、 建築士さん、 弁護士さん、 税理士さんなどが代表的。  輪番で交代する素人集団の理事さんが、…

談合リベートマンションがエスカレートしている。具体的な名前を出したいけど、、、

また工事業者さんから、 設計コンサルタントによる 談合リベート物件情報が。  自分のマンションで見積参加条件に 「資本金5,000万円以上」 と書かれていたら…

新築時のデフォルトは1年全数改選

任期1年全数改選の理事会よりも2年半数改選の方がいい。  マンションの規模や築年数によっても異なりますが、 概ね2年半数改選が良いです。  実は言い出しっぺが…

同じ屋根の下に暮らしてるんですから風通し良くしよう

理事会や委員会など役員は気軽に連絡が取れるように、 メールや携帯番号などを交換しよう。 できればSNSなどでグループを作成など。  役員どうしで連絡先がわから…

大規模修繕工事モードに突入してくれるとラッキー

劣化している部位が数箇所ある。  防水・外壁・鉄部・シーリング・金属部など、 それぞれの劣化部位の写真を撮って 報告書にベタベタ張り付ける。  そうするとマン…

熱心すぎる役員。 結局は人間力

熱心すぎる役員。  細かくて熱心すぎる役員に時々出会います。  真面目に一生懸命にマンションのことを考えながら、 多くの時間を費やして勉強や作業をする。  だ…

最近マンション管理会社に対する不満やトラブル相談が顕著に増えてます。 

最近マンション管理会社に対する不満や トラブル相談が顕著に増えてます。  特にフロント担当者さんに対するものが多くで、 真面目に丁寧に対応している フロントさ…

談合リベートの悪徳コンサルタントがエスカレートしている今

談合リベートの悪徳コンサルタントが エスカレートしている今こそ、 CM方式という選択肢を マンション管理組合には持ってほしい。  これからの発注者は賢くならな…

森信三先生の大好きな言葉

森信三先生の大好きな言葉があります。  『人間は一生のうちに逢うべき人には必ず逢える。   しかも、一瞬早すぎず、一瞬遅すぎない時に。』  『逢うべき人…

仕事によって人格は磨かれます 

人格は仕事に現れます  仕事によって人格は磨かれます  仕事は辛苦の連続です  だから人格に現れます  苦楽一対、 辛苦が祝福に代わるのが仕事の醍醐味です。 …

大規模修繕工事では足場が無いと出来ない工事を「道連れ工事」と呼びます

大規模修繕工事では足場が無いと 出来ない工事を「道連れ工事」と呼び、 劣化が進んでなくても優先度が高い工事になります。  単独でやると足場が必要になる工事は …

理事になったら責任持って取り組みましょう。

誰かがやらなければならない。 絶対に避けて通れない。 人の嫌がる仕事。 そんな仕事って世の中に沢山あります。 管理組合理事もその一つかもしれません。 誰かがや…

管理組合ではVEとCD見極める力が試されます

工事では  「VE」バリューエンジニアリングと  「CD」コストダウンがあります。  VEとは機能や品質はそのままでコストを下げ、 またはコストそのままで品質…

RFP（Request for Proposal）は大切です

RFP（Request for Proposal）は大切です。  RFPとは「提案依頼書」という意味で、 発注者として商品やサービス提供者に対して 必要な要件…

住まいの終活 自治体後押し

マンションでは解体が簡単にできないので、 終活はマンションの区分所有ほど大切です。 万が一「孤独死」が発生すると 「事故物件」になり相続した マンションの資産…

エレベータ改修工事方法

エレベータ改修工事には ①全撤去 ②準撤去 ③制御リニューアル があり、マンションの大多数は ③制御リニューアルで実施されています。こ れは電子部品や機械部品…

旧耐震マンション建て替え進まず

旧耐震マンション建て替え進まず 資金不足が最大の課題です。 100万戸以上ある旧耐震物件の課題解決には、 ①容積率の緩和規定を旧耐震には特別に設けて建替えを促…

「耐用年数が来たから交換しましょう」的な提案が多すぎる。

壊れても、故障もしてないところ業界が定めた 「耐用年数が来たから交換しましょう」 的な提案が多すぎる。 業者さんは管理組合が素人だと思って さりげなく提案して…

よく見かける残念な感じのタイル補修。

よく見かける残念な感じのタイル補修。 いいところまでいってるんだけれども、 いまひとつなんだよなぁ。 こんなところにも気配りをしつつ、 きれいな修繕工事を心が…

寒い時期、暖房設備のないエントランスホールでの理事会や総会は寒くて大変です。

寒い時期、暖房設備のないエントランスホールでの 理事会や総会は寒くて大変です。 小規模マンションで公民館等会議室に 空きがない場合は、しょうがないのですが、 …

管理組合も発注者責任を意識しなければならない

これから管理組合も発注者責任を意識しなければならないと思う。 トラブルが起きた時、管理会社さんも含めて 業者さんの責任だけではなく、 内容によっては発注者責任…

どのようにしたらより良い体制が継続できるか？が大事

理事会では、勉強熱心で優秀でリーダーシップがある 理事長が現れることがある。 とても良いことですが数年後が心配です。 今の議題や議論だけにとらわれずに 「どの…

フロント担当者さんに注目

やっぱり管理会社はフロントさん次第です。 管理会社に良い悪いはありません。 あるのは良いフロントさんか？ 悪いフロントさんか？ なのです。 とても属人的なサー…

長期修繕計画を細かく見よう。

長期修繕計画を細かく見よう。 まずはサマリーのグラフから。 資金計画が今後数十年間でどうなるのか？ 大きく把握しましょう。 そして不足する時などは 桁の大きな…

配管からの漏水事故を止めれば、漏水事故は半分以下になるということになる。

漏水事故は、給排水・給湯配管関係の漏水と、 雨水など外部からの侵入による漏水では、 全体的には配管からの漏水のほうが多い気がする。 つまり配管からの漏水事故を…

LEDに切り替え、全灯点灯して、明るい共用部にしましょう。

東日本大震災電力不足から、 未だに共用部分の電球を 間引きしているマンションがあります。 LEDに切り替え、全灯点灯して、 明るい共用部にしましょう。 できれ…

エントランスホールや集会室が、ただ広いだけで有意義な使い方ができてないマンションが多い

エントランスホールや集会室が ただ広いだけで有意義な使い方ができてない マンションが見受けられます。 まずはwifi設備を導入し、 オンラインで作業ができるよ…

大規模修繕工事やると保証が〇年だから漏水が完全に止まるというわけでありません。

大規模修繕工事やると保証が〇年だから 漏水が完全に止まるというわけでありません。 保証は工事部分のみで、 工事してない部分は保証の対象になりません。 当たり前…

斜壁・勾配屋根や入隅・出隅の多い建物は漏水確率が高くなる傾向があります。

雨水によるマンションの漏水原因調査はとても難航します。 水濡れしている場所はわかるのですが、 外壁のどこが漏水原因なのか 突き止めるのは難易度が高く大変です。…

セカンドオピニオンは、とても有意義

自分が病気した時、セカンドオピニオンは、 とても有意義な逆の意見だった。 マンション管理組合でも修繕工事などの場面で、 迷ったり悩んだりしたらセカンドオピニオ…

滞納者への督促業務

管理費・修繕積立金の滞納督促が 管理会社さんの業務としては6か月程度対応して、 6か月以降は責任を免れるというのが 標準のような気がするんだけど、 例えば3年…

入退去説明マニュアルがあるといいでしょう

引越し時、前・新居住者に対して、 管理会社さんはどのような 対応をしているのだろうか？ 管理会社さん、フロントさんによって その対応は様々です。 引越し時の注…

長期修繕計画書は管理組合が主体となって策定するものです

長期修繕計画書は管理組合が 主体となって策定するもので、 管理会社さんは委託されて 提出しているだけのものです。 最終版にするには、説明を受け、 数字をある程…

工事業者さんからリベートを受け取れないと、いとも簡単に監理業務を辞退する

クローズアップ現代で事例紹介してたけど、 建物調査・設計・業者選定だけやって、 監理業務はできませんなどと、 しれっと言ってくる設計コンサルの事例を最近聞きま…

大規模修繕工事を考える時には、まずは長期修繕計画書を見てほしい。

多くの管理組合では長期修繕計画書は 総会で承認され、存在しているだけという組合が多い。 大規模修繕工事を考える時には、 まずは長期修繕計画書を見てほしい。 今…

はやり理事会は政治で、数の論理です。

現理事会のマジョリティは既存業者さん寄りで 改革派がいないとの声が。 改革派の仲間を募って、 理事に立候補をしてもらい、 改革派を多数派にしましょう。 理事会…

専有部配管老朽化問題。

専有部配管老朽化問題。 標準管理規約では 「専有部である設備のうち共用部分と 構造上一体となった部分の管理を 共用部分の管理と一体として行う必要がある時は、 …

地震保険は本当に必要なのか？個人賠償責任保険は本当に必要なのか？考える必要がある

マンション共有部の火災保険料金が上がり続けています。 火災保険の中で大きなウエイトを占めるのが、 地震保険と個人賠償責任保険です。 この2つが整理できると大き…

できれば総会上程前に解決したい問題です

大規模修繕工事の談合リベートが疑われて怪しいんだけど、 総会も通過しちゃって着工直前なのですが どうしたらいいですか？ という質問をいただく。 総会は意思決定…

単純に管理会社変更をするだけでは、委託費用は下がるかもしれないけど、不満が解消されるとは限らない

せっかく管理会社を変更したのに、 以前の管理会社に対する不満が、 新管理会社でも全く解消されてなく、 現在の管理会社の方が、 不満が大きくなっている理事会があ…

選考のプロセスの開示は重要です。

理事会で何か総会に議案上程する時に、 必ず出てくる質問として 「何故そこに決めたのか？」 「他社と比較したのか？」 に明快に答えられるように しておかなければ…

広報や説明会は大事です。

管理組合で無関心層は、徹底的に無関心です。 広報を何回やっても、説明会を何度繰り返しても 無関心に変わりありません。 でも広報や説明会を怠ってはいけません。 …

樹脂系の配管に早く切り替えたい

給水管には大きく分けて、 古いもの順に鉄管・塩ビライニング鋼管・樹脂管となって、 新しいものほど耐久性に優れて、 樹脂系（架橋ポリエチレン管・ポリブデン管） …

大規模修繕工事は○年以内にやらなければならないという法律はありません

大規模修繕工事は○年以内にやらなければならないという 法律があると思っている人が多くいますが、そんな法はありません。 ホテル、病院、オフィスビル、公共施設、擁…

マスクでメガネが曇らない方法

メガネ利用者に朗報です。 マスクと顔の間にティッシュを挟むことで、 息の漏れを防ぐ効果があり、 また、ティッシュが水蒸気を吸ってくれるので、 メガネが曇らない…

せっかく大枚叩いて大規模修繕工事をやっても残念な仕上がりのマンションが多すぎます。

せっかく大枚叩いて大規模修繕工事をやっても、 残念な仕上がりのマンションが多すぎます。 役員の皆さんはコストをフルスペックの 2割削ったとか3割削ったとか言っ…

是非消防計画作成と消防訓練をやってほしいです。

管理組合には防火管理者が必要になります。 なかなかなり手のない役職で、 防火管理者になるには2日間の講習も必須です。 でも防火管理者のなりてが見つかっても、 …

クリスマス会や消防訓練などもやっていない管理組合に対立関係が存在する

理事会と特定の理事が対立関係にある管理組合を時々見かける。 同じ方向を向いているのに、なぜだか対立している。 明らかにコミュニケーション不足。 みんな一緒に大…

「談合・リベート」が成立しないと、途端に人員不足などを理由に監理業務の「契約解除」を申し出る

「談合・リベート」が成立しないと、 途端に人員不足などを理由に 監理業務の「契約解除」を申し出る 悪徳設計コンサルタントが目立ちます。 裏を返すと監理業務辞退…

私の力不足です

私はマンション管理組合の大規模修繕工事業界に 30年間ほどお世話になっています。 30年ほど前「談合・リベート問題」を 一番初めにやりだした「その人」を知って…

理事の半数がそろわないと、理事会が成立しない。

理事の半数がそろわないと、理事会が成立しない。 せっかく週末時間を作って集会室に行くも ほぼ水の泡となる。 こんな機会が年に数回ある組合は、 組合員の利益の損…

良い習慣は必ず継続できる仕組み作りをしましょう。

1年や2年理事会を一生懸命やっても、 その場限りで組織は絶対に育ちません。 最大のポイントは継続です。 良い習慣は必ず継続できる仕組み作りをしましょう。

サービス付き高齢者分譲マンションをいくつか見てきた。どこも管理組合は大変です。

サービス付き高齢者分譲マンションをいくつか見てきた。 どこも管理組合は大変なご苦労をされていました。 まずは理事皆さんが高齢だということ。 そしていろいろなレ…

まずは反応する癖をつけましょう。

理事会では様々な難問に直面しますが、 組合員からのクレームなどには 早めにレスポンスしましょう。 ほったらかしや後回しは良くありません。 自分たちで動けなけれ…

三人寄れば文殊の知恵

理事会で解決への道筋を探るのはいいことですが、 第三者に頼るものいいと思います。 時には管理会社さん、時には管理会社以外の第三者。 「三人寄れば文殊の知恵」と…

恩師の存在はありがたい

「恕」わが恩師からいただいたお言葉です。  ▼人を思いやる心  ▼人の立場に立つ心  ▼自分が嫌だと思うことは相手にもしない心  ということです。  恩師の存…

マンション管理組合では理事さんや専門委員の皆さんに労いの言葉をお願いします。

マンション管理組合では理事さんや 専門委員の皆さんに労いの言葉をお願いします。 みなさんほとんどボランティアでやっていただいているお仕事です。 感謝の言葉を忘…