長期修繕計画書に資金計画が入ってないものが時々ある。

長期修繕計画書に資金計画が 入ってないものが時々ある。 工事費の予測だけでは全く意味のない資料。 目的は月額修繕積立金をいくらに設定すべきか？ 検討するもので…

辛いことほど徳になります。

輪番制の理事になる時には、 いやなことでも、 辛いとかいやだとか 思わないでやって下さい。 喜んで勇み切って引き受ける。 働き務めぬく。 それが徳のできていく…

「見えないところが本物にならないと、見えるところも本物にならない」

「見えないところが本物にならないと、 見えるところも本物にならない」 尊敬する東井義雄先生の言葉です。 マンション管理組合では理事以外の 組合員も無関心ではな…

嬉しい、楽しい、幸せだ、と思える理事会運営を目指そう！

人間は生まれながらに「心」を備えている。 心がなければ真っ暗闇だと思う。 そんな心の通った理事会にしていきたい。 嬉しい、楽しい、幸せだ、と思える理事会運営を…

「人間力」を重要視した理事会運営をしたい。

象から鼻を取ったら象でなくなる。  キリンから首を取ったらキリンでなくなる。  人間から「心」を取ったら人間でなくなる。  私たちは心をもって生まれてきた。 …

意外と盲点は吸排気口からの水の侵入です。

ハザードマップで水没がありそうな地域で、 地下にキュービクルや給水ポンプが 設置されているマンションは、 水害など防災対策を考えて下さい。 具体的には防水版設…

国交省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」結果が公表されました。

国交省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」 結果が公表されました。 大規模修繕の適切な発注の参考となるよう、 平均的な修繕周期、 戸あたり工事費や内訳…

機械式駐車場の維持コスト

あるマンションの長期修繕計画書では、 機械式駐車場の部品交換と更新費用が 30年間で1パレットあたり約250万円だった。 月に割ると約7千円。 加えて保守点検…

自主管理は大変

管理会社に頼らず自主管理のような形で、 理事会は管理会社も入らずに 管理員さんだけ隅っこで座って コメント程度。 理事会議題の抽出、 議事録の作成、 滞納者対…

駐車場利用料の収納

機械式駐車場の利用料は、 保守点検費用分を管理費会計の収入とし、 残額をすべて積立金会計収入として、 新築の売り出し時点で設定を しておいてほしいんだけどな。…

管理組合は政権交代が簡単にできる組織

輪番制の理事会は、 ある意味政権交代が毎年あり、 しかも理事になる人の考え方など 全く分かってないので、 ある時突然自民党が民主党になる 政権交代が起こりえま…

屋上防水の保証が切れるので、大規模修繕工事をやりましょう！は不経済

屋上防水の保証が切れるので、 大規模修繕工事をやりましょう！ は、タイヤが擦り減ったので車ごと新しくしましょう と同じぐらい不経済だと考えます。 平らな屋根だ…

大規模修繕工事ってなに？

大規模修繕工事ってなに？ 足場をかけてバルコニーなどを 一斉に工事することで、 足場に関わる部分を「道連れ工事」と呼び、 道連れ工事は優先度が高く、 道連れ不…

行動が大事です。自分で動きましょう。 仲間がいれば道は開けます。

「理事会が言うことを聞いてくれない」 「総会は委任状で議案が通ってしまう」 どうしたらいいのか？と質問がよくあります。  「まずは立候補をしてみてはいかがでし…

役職決めの多くはジャンケンかあみだくじです。

標準管理規約には 「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する」 また「理事長、副理事長及び会計担当理事は、 理事の互選により選任する」とあります。 つ…

足場の分類

足場の分類 ①枠組足場    1952年に米国ビティスキャホード社より   輸入し現在でも流通している、   よく見かける足場  ②単管足場    単管パイプ…

管理組合の地震保険加入率は33％と言われています

管理組合に地震保険は必要か？ 結論は出ませんし、 組合ごとに個別の考えは あると思いますが、 概ね私は不要だと思います。  ①新耐震基準マンションでは給付基準…

ポイントはやりがい・責任感・権限移譲・コミュニケーション・達成感・成果・感謝などです。

命令されるのが好きな人はいません。 上から目線では必ず反発があり、 管理組合では人に進んで 動いてもらうには仕掛けが必要です。 リーダーはその仕掛けをうまく使…

漏水事故を激減させる方法

築古マンションでは漏水事故が多発します。 その漏水原因の多くは専有部分からです。 そこで、トイレ・洗面化粧台・洗濯機パン ・キッチン・ユニットバスの入れ替え時…

利益相反について鈍感な人が多すぎるのが管理組合の特徴

利益相反について鈍感な人が多すぎるのが 管理組合だと感じます。 自分たちはボランティアで、 専門的でないし、 業務が大変だし、 そんなところで管理会社お任せパ…

マンション共用部火災保険料値上げ

マンション共用部分の火災保険料が また値上げ傾向です。 保険会社にとっては赤字領域の商品なので ユーザーにとっては有難い保険ですが、 漏水などの事故が多く、 …

無足場工法ロープアクセスの大規模修繕工事について

無足場工法のロープアクセスによる 大規模修繕工事の業者さんが、 ずいぶん増えた。 無足場工法も物件によっては 有意義な工法だと思うものの、 そうでない物件も多…

「努力すれば報われる。そうじゃないだろう。報われるまで努力するんだ」

チコちゃんが言ってた。 最近心に残った言葉は 「努力すれば報われる。  そうじゃないだろう。  報われるまで努力するんだ」  by メッシ 勉強になります。

毎日談合リベート案件のインチキ公募

某大型マンション管理組合談合情報  ▼ゼネコン資本金10億以上、  ▼専業（塗装／防水の大手業者）資本金1億以上  ▼直近3年間で100戸以上分譲マンション大…

大規模修繕工事悪徳設計コンサルの正しい談合リベートの進め方

大規模修繕工事悪徳設計コンサルの 正しい談合リベートの進め方  ①事前にチャンピオン業者を決め調査設計をやらせる  ②資本金5千万円以上など見積参加条件をつけ…

よくやってくれていたら感謝の気持ちを。

管理会社フロントさんは重要な仕事をしています。 漏水など一次二次対応、 居住者からのクレーム対応、 設備業者さんとの取次、 理事会や総会の議案検討・作成・出欠…

相見積りを管理会社に依頼。これとてもよくないパターンです。

工事業者さんの相見積り取得に関して、 理事さんたちは業者さんも知らないし、 見積りの取り方や対応、 比較検討もできないと思って 相見積りを管理会社に依頼。 こ…

マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に正しく相談してほしい

標準管理規約では、 マンション管理に関する 各分野の専門的知識を有する者に対し、 管理組合の運営その他マンションの管理に関し、 相談したり、助言、指導その他の…

管理組合をたくさん見てると違いがはっきりと見えてくる。

管理組合をたくさん見てると 民度の違いがはっきりと見えてくる。 面白い。 クマさんチーム、 ウサギさんチーム、 イルカさんチーム、 クジラさんチーム、 体育会…

建設会社関係に努めていることを一切口外せずに素人のふりして理事の任期を過ごす

建築士であることや、 建設会社関係に努めていることを、 一切口外せずに、 素人のふりして理事の任期を じっと言葉を発せずに過ごす。 この気持ちよくわかるなぁ。

マンション管理組合大規模修繕工事の「談合リベート」問題に関して、情報提供します。

マンション管理組合大規模修繕工事の 「談合リベート」問題に関して、 その概要・方法論・関係図・関わった 人物・対処法などについて、 当事者以外で一番詳しいのは…

公正取引委員 思ったよりも少ない委員の構成数に驚いています。

公正取引委員会は、 独占禁止法を運用することにより、 自由な経済活動が公正に行われるように、 企業の違反行為に目を光らせ、 消費者の利益を守る組織です。 その…

「談合はそんなに悪いことですか？ 」

「談合はそんなに悪いことですか？  私は競争こそ悪に見える」 というセリフを「競争の番人」で見ました。 マンション管理組合大規模修繕工事の 設計コンサルティン…

談合を裏で取りまとめている奴がいる●●です

「競争の番人」というドラマのセリフで 「談合を裏で取りまとめている奴がいる●●です」 というセリフが、 マンション管理組合大規模修繕工事業界の 某設計コンサル…

設計コンサル会社にも公正取引委員会が調査に来ないかな

「競争の番人」は公正取引委員会を舞台にしたテレビドラマで、 公取がゼネコン談合事件を調査し、 談合に参加しないと公共事業が 回ってこなく倒産するストーリです。…

理事になったら必ず「管理規約」を一読しましょう。マンションのバイブルです。

理事になったら必ず「管理規約」を一読しましょう。 そして理事会には規約を持参しましょう。 よくある質問の多くは管理規約に規定されていることです。 管理規約を読…

大規模修繕工事 言いなりはこんなに危険

管理組合には管理会社から修繕工事など 見積りが多数提出されるが 「面倒だし管理会社に頼むべき」と 考えている理事も多い 「何でも言うとおりにしなければならない…

長期修繕計画は運用が大事

長期修繕計画書を立て総会承認されたら、 それが終わりではありません。 そこからが始まりです。 大きな支出の時には長期修繕計画書で 収入に対して見合った支出か確…

長期修繕計画書見直しを委託業務外として、別途有償としているところを多く見かけます

多くの管理会社さんは、 長期修繕計画書見直しを 委託業務外として、 別途有償としているところを多く見かけ、 10年以上前の古いものしか 保有してない組合が増え…

某マンション大規模修繕工事の検査中。

某マンション大規模修繕工事の検査中。 

プラス思考で理事長になろう！人間力が付きます。

理事長の条件は「人間力」です。 言い換えれば「人間力」を増強したいのであれば、 理事長を買ってでもやってみる というのはいかがでしょうか？ 忍耐力・調整力・マ…

徳がリーダーには求められます。

理事会において人を動かすのは容易なことではありません。 人から慕われる徳があってこそ、 他の理事や組合員も喜んで動いてくれるでしょう。 「この人のためなら」と…

大規模の修繕と大規模修繕の違い

建築基準法に「大規模の修繕」という言葉があります。 これは建築物の主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の 一種以上について行う過半の修繕を指します。 つま…

代務員さんがピンチ

管理員さんや清掃員さんがコロナ感染 なんて話をよく聞くようになった。 で、代行管理員さんや代行清掃員さんを 専門に派遣している会社がいっぱいいっぱいに なって…

談合リベート物件はやはり怖い

私たちが関与した大規模修繕工事は 戸あたり単価約100万円に対して、 お隣のマンションでは 戸あたり単価約170万円とのこと。 同じ団地、同じ規模、ほぼ同じ形…

合人社さんが受託している約5000組合のうち、約2割の1000組合で第三者管理を受託

先日の第三者管理を管理会社が 受注に乗り出しているという記事中で、 合人社さんが受託している約5000組合のうち、 約2割の1000組合で第三者管理を 実施し…

自分の通帳と印鑑は利益相反関係には預けるな

自分の通帳と印鑑をどうして も第三者に預けなければならない時には、 誰に預けるかが一番重要になる。 証券会社、弁護士、生命保険のセールスマン、 車のディーラー…

コロナ蔓延

ここまでコロナが蔓延してくると、 管理組合の底力が試されている気がする。 困っている住民がいたらみんなで支援しよう。 困っている人は特定のメールや電話、 投書…

管理員さんや清掃員さんの代務員需要ひっ迫

某管理会社フロントさん談。 コロナ陽性管理員さんが続出と。 管理員さんは比較的高齢な方が多く心配です。 また代務員さんの需要も逼迫していると予測しています。 …

修繕積立金の値上げは、今後の生活に大きな影響を及ぼすでしょう

これからの修繕積立金の値上げは、 今後の生活に大きな影響を及ぼすでしょう。 本当に値上げが必要なのか？ その回避策はないのか？ 長期修繕計画をしっかりと見る癖…

国交省が改訂したマンションの修繕積立金に関するガイドラインの繕積立金の㎡単価を更新した

国交省が昨年改訂したマンションの 修繕積立金に関するガイドラインの 「修繕積立金額の目安の見直し」として事例を踏まえ、 目安とする修繕積立金の㎡単価を更新した…

修繕積立金値上げ＝工事単価の値上げではありません。

国交省が昨年改訂した修繕積立金の㎡単価は、 工事費用を吊り上げたいと思っている 談合リベートの悪徳設計コンサルタントや それに属する方々には追い風となっていま…

管理会社に理事長を委託しないように

某管理会社では受託管理棟数の10%程度の 管理者管理を管理業務と同時に受託していると聞いた。 管理会社が理事長になるということは、 発注者と受託者が同一で、 …

コスト感覚を養おう

マンション管理士さんで、 大規模修繕工事やポンプ・給排水設備、 機械式駐車場など建築や設備に 明るい人が少ないと感じます。 管理組合にとって大切で重要なテーマ…

大きな桁の時は特に気を付けよう

管理組合では、照明器具交換費用や 雑費の用途だとか会議用飲み物の料金など 小さな桁のコストには厳しいものの、 大規模修繕工事、ポンプ・給排水管工事、 機械式駐…

建替えはやはりハードルが高い

建替えを考えている人がいますが、 建替えのハードルはとても高く、 容積率が余っているかが鍵になります。 容積率が余ってないと戸あたり3〜5千万円は必要で、 仮…