賃管・賃貸借契約の法令おまけレジュメ1

宅建ダイナマイト合格スクールBチームのエビデンス石阪です。ここから約20回くらいに渡って、賃管試験、賃貸借契約の法令部分のレジュメを書いていきます。あくまでもこれは「いつかテキストになる前」の下書きの部分なので公開しています。その点はご了承ください。今は契約の関係上、それ以上は書くことができないという事情もあったりするのでそこんとこヨロシク（横浜銀蠅ふう）。さて、賃管の賃貸借契約の法令は毎年10問前後出てきます。令和元年までは試験は40問だったので10／40の割合で出たという、かなり大事な分野でもあった訳で、50問になる今後もこの傾向は引き継がれると思われます。つまり、ここを落としてしまうと試験では致命的になる訳です。では何が出てくるのか？というと、法令なのでまずは民法の賃貸借の部分が出てくる。→賃貸借契約の期...賃管・賃貸借契約の法令おまけレジュメ1

賃管令和元年問40 賃貸業支援業務 保険 4問免除

【問40】保険に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。2賃貸不動産の経営において最も有用な保険は、保険業法上の「第二分野」に分類される損害保険である。3地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償するものは地震保険と呼ばれ、現在の扱いにおいては、他の保険に関係なく単独で加入することができる。4保険について貸主や借主に適切なアドバイスができるようにしておくことは、賃貸管理に係る支援業務のひとつである。正解：3地震保険に関してはよく出題される内容である。1適切なんというか、解説書きようがなくてすいません。2適切火災や損害を補填する損害保険は賃貸経営において最も有用。3不適切地震保険は単独での加入はできない。...賃管令和元年問40賃貸業支援業務保険4問免除

賃管令和元年問39 建築、設備 構造や工法 4問免除

【問39】建物の構造・工法に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。アプレハブ工法は、構成部材を工場製作し、現場では部材の組立を主に行うため、工期短縮、品質向上に優れている。イ木造ツーバイフォー工法は、枠組みに構造用合板を張った壁、床によって構成された壁式構造の工法であり、枠組壁工法ともいう。ウ壁式鉄筋コンクリート造は、建設可能な建物の階数、高さ等、また、単位面積当たりの必要壁量や厚さが法令で規定されている。1なし21つ32つ43つ正解：1ア正しい工場で部材を製作し、現場で組み立てるのがプレハブ工法。記述の通り優れている。イ正しい柱や梁ではなく、枠組みに構造用合板を張った壁によって建物を支える工法である。木材の断面が2インチ×4インチであることからツーバオフォーといわれる。ウ正しい壁式はラーメン方式...賃管令和元年問39建築、設備構造や工法4問免除

賃管令和元年問38 賃貸不動産経営管理士 倫理憲章 4問免除

【問38】賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1公正と中立性の保持に関しては、自己の所属する管理業者の直接の依頼者に対し、他の関係者の立場に十分配慮した対応を求めることも必要となる場合がある。2信義誠実の義務に関しては、自己の所属する管理業者の直接の依頼者に対してはもちろんのこと、他の関係者に対しても、同様に、信義に従い、誠実に対応することが必要である。3法令の遵守と信用保持に関しては、賃貸不動産管理業界全体の社会的信用より自己の所属する管理業者の信用獲得を優先し、自己の所属する管理業者に対する社会的信用を傷つける行為や社会通念上好ましくないと思われる行為を特に慎むべきである。4秘密を守る義務に関しては、自己の所属する管理業者を退職して、当該賃貸不動産の管理に携わらなく...賃管令和元年問38賃貸不動産経営管理士倫理憲章4問免除

賃管令和元年問37 管理業者の役割 4問免除問題

【問37】管理業者の役割に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1借主保持と快適な環境整備に関しては、昨今の借り手市場のもとでは、できるだけ優良な借主に長く借りてもらうことが大切である。2新たな経営管理手法の研究と提案は、管理業者の役割というよりも、アセットマネージャーの役割である。3透明性の高い説明と報告に関しては、貸主だけでなく投資家に対しても行わなければならない場合がある。4一定の業務のみ行ったり、一時的な対応にとどまるのではなく、能動的、体系的管理の継続が求められる。正解：21適切賃貸経営を安定させるためには優良な借主に長期に渡って借りてもらうことが大切。2不適切賃貸管理の現場で行われることなので、管理業者の役割である。3適切個人のオーナーが所有しているアパートの管理をイメージすると答えが出な...賃管令和元年問37管理業者の役割4問免除問題

賃管令和元年問36 賃貸業支援業務 税金の知識

【問36】相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1法定相続人が配偶者と子2人の場合の遺産に係る基礎控除額は、「3,000万円+600万円×3人=4,800万円」となる。2賃貸建物の相続税評価における現在の借家権割合は、全国一律30%である。3賃貸建物の敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合には、評価額から200m²までの部分について50%減額することができる。4相続時精算課税制度を選択した場合には、選択した時から5年が経過した年以降は、暦年課税へ変更することができる。正解：41適切基礎控除額は、3000万円＋（600万円×法定相続人の数）で計算できる。この選択肢の場合は4800万円である。2適切借地権割合は60％なり70％なり異なっているが、借家権割合については全国均一で30％なので適切...賃管令和元年問36賃貸業支援業務税金の知識

賃管令和元年問35 賃貸業支援業務 不動産の税金

【問35】不動産の税金に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1資産管理会社を設立すると、不動産賃貸収入は会社の所得となり、個人の所得が法人を通じて分散し、超過累進税率の緩和を図ることができる一方で、資産管理会社の側では、社会保険に加入するなどのコストがかかる。2不動産取引では、建物の購入代金や仲介手数料については消費税が課されるが、土地の購入代金や火災保険料については消費税が課されない。3固定資産税は、毎年4月1日時点の土地・建物などの所有者に対して課される地方税で、遊休土地にアパート等の居住用の家屋を建築した場合には、固定資産税が6分の1又は3分の1に軽減される。4総合課税の税率は、所得税法上、5%から45%の超過累進税率であるのに対し、地方税法上、住民税の税率は一律10%の比例税率である。正解：3多...賃管令和元年問35賃貸業支援業務不動産の税金

賃管令和元年問34 賃貸業支援業務 プロパティマネジメント

【問34】プロパティマネジメント業務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。<o:p></o:p>1プロパティマネジメントにおいては、所有者の変更に伴う業務は、投資家のために重要性が高い業務ではなく、アセットマネージャーの業務である。<o:p></o:p>2プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセットマネージャーとの間で経理処理を行い、これらを取りまとめて報告書を作成する。<o:p></o:p>3賃貸借に関する提案業務には、借主の維持を意味するテナントリテンション(tenantretention)に関する内容は含まれない。<o:p></o:p>4現存する建物の価値を維持することに加え、さらに管理の質を高め、長期的な観点から建物の価値を高める改修を行うこと...賃管令和元年問34賃貸業支援業務プロパティマネジメント

賃管令和元年問33 賃貸業支援業務 不動産の価格、調査等

【問33】不動産の調査に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1不動産の表示に関する登記において、1個の建物は必ず1筆の土地の上に存在し、複数の筆の土地の上に存することはない。2未登記の不動産について、初めてする権利に関する登記をするときの登記を所有権の保存の登記という。3基準地の価格(基準価格)は、国土利用計画法による土地取引規制の価格審査を行うなどの目的で都道府県知事が決定し、毎年7月1日時点の価格が公表される。4路線価は、相続税等の課税における宅地の評価を行うために設定される価格で、国税庁が決定し、毎年1月1日時点の価格が公表される。正解：11誤り1個の建物は必ずしも1筆の土地の上に存在するとは限らない。数筆の土地の上にまたがって建つこともあるので誤り。2正しい保存登記はあくまでも初めてする「権利...賃管令和元年問33賃貸業支援業務不動産の価格、調査等

賃管令和元年問32 建築 設備 換気設備

【問32】換気設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。<o:p></o:p>1自然換気は、換気扇や送風機等を利用しない方式であるため、建物内外の自然条件によっては、安定した換気量や換気圧力を期待することはできない。<o:p></o:p>2給気側にファンを用いて、給気口と組み合わせて用いる方式では、室内は負圧になる。<o:p></o:p>3給気、排気ともに機械換気とする方式は、居室に用いられる熱交換型換気設備や機械室、電気室等に採用される。<o:p></o:p>4シックハウス症候群は、建材や家具、日用品から発散する揮発性有機化合物等が原因となって引き起こされる。<o:p></o:p>正解：2正圧と負圧の問題はよく出るので注意。<o:p></o:p>1適切要は窓などをあけて行なう換気を自然換気という...賃管令和元年問32建築設備換気設備

賃管令和元年問31 建築、設備 排水、通気、浄化槽

【問31】排水・通気設備及び浄化槽に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1排水トラップの封水深は、深いと破封しやすく、浅いと自浄作用がなくなる。2ドラムトラップは、封水の安定度が高く、台所の流し等に使用される。3伸頂通気方式は、排水立て管の先端を延長した通気管を、屋上等で大気に向けて開口する方式である。4浄化槽では、微生物によって分解された汚物等が汚泥となり、槽の底部に堆積する。正解：11不適切封水深とは、トラップの高さのことをいう。封水深が浅いと破封（封水がなくなること）しやすくなり、深くなると水が流れにくくなり、トラップの中にゴミなどがたまりやすくなるので自浄作用がなくなります。選択肢の文章は逆になっているので不適切。2適切ドラムトラップは台所の流し等に使用されることが多く、適切。3適切排水に...賃管令和元年問31建築、設備排水、通気、浄化槽

賃管令和元年問30 建築、設備 給水設備

【問30】給水設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1水道直結方式の直結増圧方式は、水道本管から引き込んだ上水を増圧給水ポンプで各住戸へ直接給水する方式であるため、定期的なポンプの検査が必要である。2逆サイホン作用により、一度吐水した水や飲料水以外の水が飲料水配管へ逆流することがある。3合成樹脂管を採用する場合には、温度変化に伴う伸縮に配慮する必要がない。4高置水槽方式は、受水槽と高置水槽を利用するため、水道本管の断水時や、停電時でも一定の時間なら給水することが可能である。正解：31適切直結増圧方式は敷地に引き込まれた水道管の上水をポンプで各住戸に供給する方式である。定期的なポンプの点検が必要になるので適切。2適切給水管内の気圧の低下により、吐水が給水管内に逆流してしまうことを逆サイホン作用とい...賃管令和元年問30建築、設備給水設備

賃管令和元年問29 地震と罹災証明書

【問29】地震による被災直後の応急危険度判定及び罹(り)災証明書に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1応急危険度判定は、建築技術者が建物所有者の要請により行うことが一般的である。2応急危険度判定は、建物の人命に及ぼす危険の度合いを「危険」「要注意」「調査済」の3ランクに区分している。3応急危険度判定は、外観調査に重点をおいて応急的な危険度の判定を行う。4罹(り)災証明書は、家屋の財産的被害の程度(全壊、半壊など)を市町村長(東京都においては区長)が証明するものである。正解：11不適切応急危険度判定は、建築技術者が地方公共団体の要請により行なうことが一般的である。建物所有者ではないので不適切。2適切応急危険度判定は「危険」「要注意」「調査済」の3ランクに区分されているので適切。3適切緊急危険度判定は外観...賃管令和元年問29地震と罹災証明書

賃管令和元年問28 建築と設備 建築基準法 採光規定

【問28】建築基準法の採光規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1事務所や店舗用の建築物に対しては、採光規定が適用される。2採光規定が適用されない建築物を住宅に用途を変更して改築する場合、採光規定による制限をいかに充足するかが問題となることが多い。3住宅の居室では、開口部の面積のうち、採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積の7分の1以上としなければならない。4襖など常に開放できるもので間仕切られた2つの居室は、採光規定上、1室とみなすことができる。正解：11誤り住宅などの建築物の居室には採光規定が適用されるが、事務所や店舗用の建築物にはこの採光規定は適用にならないので誤り。2正しい事務所や店舗などの採光規定が適用にならない建築物を当規定が適用になる住宅に変更する場合、この制限の充足が問題になる...賃管令和元年問28建築と設備建築基準法採光規定

賃管令和元年問27 管理実務 未収賃料の回収

【問27】未収賃料の回収、明渡しに関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1管理受託方式の管理業者が、貸主に代わって管理業者の名前で借主に賃料の請求をする行為は、弁護士法第72条(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)に抵触する可能性がある。2サブリース方式による管理業者が、滞納者である借主の住所地を管轄する簡易裁判所に支払督促の申立てをし、これに対し借主が異議の申立てをしなかった場合、当該支払督促が確定判決と同一の効力を有する。3少額訴訟と支払督促は、いずれも簡易裁判所による法的手続であるが、相手方から異議が出された場合、少額訴訟は同じ裁判所で通常訴訟として審理が開始され、支払督促は請求額によっては地方裁判所で審理される。4公正証書による強制執行は、金銭の請求については執行可能であるが、建物明渡しについて...賃管令和元年問27管理実務未収賃料の回収

賃管令和元年問26 管理実務 住環境の整備、防犯対策

【問26】住環境の整備、防犯対策に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。ア都道府県及び市町村が定める耐震改修促進計画に記載された道路にある1981(昭和56)年以前に設置された塀のうち、高さが前面道路中心線からの距離の1/2.5倍を超えるもので、長さが25mを越える塀の所有者は、耐震診断結果を各自治体が計画で定める期間内に報告しなければならない。イ入居希望者に鍵の暗証番号を伝え、管理業者が立会うことなく室内を内見させることは、空室が犯罪に利用されることにつながる可能性があるため、慎むべきである。ウ火災発生時に避難通路がふさがれていると、脱出が阻害されるため、ベランダの物置、廊下の自転車、階段や踊り場のダンボールなどを見つけたら、即座に撤去を求めるべきである。1なし21つ32つ43つ正解：4アが結構難...賃管令和元年問26管理実務住環境の整備、防犯対策

賃管令和元年問25 管理受託方式 サブリース

【問25】サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除する場合、あらかじめ転借人(入居者)に対して催告をしなければならない。イ所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を合意解除したときは、転借人(入居者)に対して明渡しを請求することができる。ウ所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除したときは、転借人(入居者)に対して明渡しを請求することができる。エ所有者は、原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、転借人(入居者)に通知しなければならない。1ア、イ2ア、エ3イ、ウ4ウ、エ正解：4所有者＝原賃貸人管理業者＝賃借人兼転貸人入居者＝転借人所有者と管理業者との契約＝原賃貸借契約管...賃管令和元年問25管理受託方式サブリース

賃管令和元年問24 住宅宿泊事業法

【問24】住宅宿泊事業法による住宅宿泊管理業に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア住宅宿泊管理業者が管理受託契約の締結前に委託者に対して行う締結前書面の交付は、電磁的方法による情報提供を行った場合であっても、別途行わなければならない。イ住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者から委託された住宅宿泊管理業務の全部を他の者に対し、再委託することができる。ウ住宅宿泊管理業を行うためには、国土交通大臣の登録を受けなければならない。エ住宅宿泊事業者は、狭義の家主不在型の住宅宿泊事業については、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。1ア、イ2ア、ウ3イ、エ4ウ、エ正解：4ア不適切住宅宿泊管理業者は管理受託契約の締結前に、委託者に対して締結前書面を交付して説明をしなければならない。この場合、...賃管令和元年問24住宅宿泊事業法

賃管令和元年問23 管理受託方式 委託契約ほか

【問23】管理受託方式の賃貸管理業務に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。ア貸主たる委託者が死亡した場合、特約がない限り、相続人が管理受託契約上の地位を相続する。イ賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の終了その他の事由により管理事務が終了したときは、遅滞なく、当該賃貸建物の借主に対し、その旨を通知しなければならない。ウ賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、その契約が成立するまでの間に、貸主に対して、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項に関し、賃貸不動産経営管理士等をして、必要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。エ管理業者が貸主の代理として内容証明郵便を送付する行為は弁護士法に違反することはな...賃管令和元年問23管理受託方式委託契約ほか

賃管令和元年問22 管理実務 原状回復ガイドライン

【問22】原状回復における経過年数の考慮に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。アガイドラインによれば、クッションフロアは8年で残存価値1円となるような直線または曲線を想定し、借主の負担を決定する。イガイドラインによれば、借主の過失によって必要となったフローリングの部分補修は、経過年数を考慮することなく借主の負担となる。ウガイドラインによれば、借主が喫煙したことによって必要となったクロスの張替え費用は、経過年数を考慮することなく借主の負担となる。エガイドインによれば、耐用年数を経過したクロスであっても、使用可能である場合には、借主が行った落書きを消すための費用については、借主の負担となることがある。1ア、イ2ア、ウ3イ、エ4ウ、エ正解：3ア不適切クッションフロアは6年で残存価値1円になるので不適切...賃管令和元年問22管理実務原状回復ガイドライン