こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 正月の能登半島地震の影響で賃貸需給バランスが大幅に 変化した七尾市。 七尾市内の空き部屋は皆無に等しい状態なので空室が出ると 即座に決まります。 そんな中、七尾市の疾風君で先週土曜日に退去がありました。 勿論退去は家賃を上げるチャンスなのです! 実はこのお部屋は退去の前日の金曜日に既に申込みが入っておりました。 因みにジモティでは3件の問合せもありました笑 結局、管理会社さんからの申込みを優先したのですが、それは管理会社の 社長の知り合いの会..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 正月の能登半島地震の影響で賃貸需給バランスが大幅に 変化した七尾市。 七尾市内の空き部屋は皆無に等しい状態なので空室が出ると 即座に決まります。 そんな中、七尾市の疾風君で先週土曜日に退去がありました。 勿論退去は家賃を上げるチャンスなのです! 実はこのお部屋は退去の前日の金曜日に既に申込みが入っておりました。 因みにジモティでは3件の問合せもありました笑 結局、管理会社さんからの申込みを優先したのですが、それは管理会社の 社長の知り合いの会..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先週の土曜日の朝から金沢に来ておりまして、お友達が企画してくれた 不動産合宿に参加させて頂いております。 僕と佐藤ヒロヲさんは2時から宿泊先の旅館で関東札幌大家の会の 勉強会にzoomで参加。 レンタカーの手配トラブルで遅れての参加となりましたが代理の先輩が 司会進行をして頂いたので助かりました。 午後からゆるゆると皆さん宿に到着して来て夜の食事から 合宿スタートと言う感じです! 食事会は近くの素敵な和食屋さんで寿司懐石&能登牛すき焼き..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 今年は北海道の空室を埋める事に全力投球する事にしております。 北海道だけで17室の空室がありますので多少家賃を安くすれば 埋めれば埋めただけキャッシュフローが積み上がります。 但し、スワローズが買っている物件は築40年をオーバーしている 旧式アパートばかりなので新しいアパートと比べる事は出来ません、、、、 古いアパートなのでそのままには当然出来なくて清潔感をだしたりします。 道東アパート�@はそんな感じで仕上げているのですが賃貸需要が 弱い地域なせいか客付けに苦戦..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先日、ネットを見ていたら女優の石田ゆり子さんが不動産会社を設立。 高級マンションを複数所有して資産形成をしていると言う記事を読みました。 ==================================== 出典 女性自身 石田ゆり子 不動産会社を設立&社長に就任していた! 高級マンションを複数所持で資産総額は7億円超えか 石田は芸能活動を行うための個人事務所を99年に設立し社長を 務めているが、54歳の誕生日当日に新会社を設立していたのだ。 会社登記によれば、目的には《不動産売買、賃貸及び管理..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先週末、メインバンクの担当者君から着信がありました。 あれっ?つい最近デビッドカード作ったばかりなのに何の用だろう? また何かお願いでもあるのかな?? そう思いながら折り返しの電話をしたらなんと異動になるとの事でした!! え〜!! つい先日も一緒にランチしながら雑談したけど今年は異動は 無さそうですね〜なんて話をしたばかりだったのに 異動先は茨城県内の某支店との事。 メインバンクは北関東の地方銀行なので勿論、茨城県に支店があります。 担当者..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 昨日は新宿で大家友達と8人でアフヌン会をしました 初心者からベテランまで幅広いメンバーで美味しいケーキや サンドイッチを食べながらのトークはいわゆるリア充ですw 参加者、皆んなそれぞれ自分の得意な事、強味を持っている事を活かして 頑張っている話を聞くと刺激になりますね 時間がある人は時間を掛けてセルフリフォームをして、経験値を上げて 大家活動に活かす(人脈作り含めて)。 またある人は人当たりの良さ(?)を活かして資産家の懐に食い込んで いく..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです ◆3月の入居実績 4棟目七尾1 12/12(満室) 5棟目七尾2 6/6(満室) 6棟目小松 7/8 7棟目七尾3 8/8(満室・退去予告1) 8棟目埼玉RC 13/13(満室・退去予告1) 9棟目埼玉店舗 2/2(満室) 10棟目埼玉重鉄 5/5 (満室) 11棟目北海道道東AP�@ 4/6 戸建 0/4 12棟目北海道道東AP�A 4/8(申込み1) 13棟目北海道道東AP 0/5(5室募集停止) 14棟目北海道道央AP 1/4(3室募集停止)..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先々週、北海道道東アパートのリフォームの完了確認をしに 行ったのですが仕上がりには満足出来ませんでした、、、 2つ有って、その内の1つは畳の部屋からフローリングの 施工をして貰ったのですが、問題は向き(方向)です。 普通、フローリングの施工は長手方向に施工するのですが、隣の部屋の クッションフロアの長手方向に合わせると短手方向に施工になっていたのです ちゃんと打合せの時に会話しておけば良かったのでしょうけど、まさか こんな施工になるとは思って..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 物件の賃貸借契約書に家賃滞納時に遅延損害金の項目が 入っていると思いますが実際に請求ってしていますか? スワローズは過去に1回だけ家賃遅れが何回も続いた人に請求した 事がありましたが皆さんはどうですか? 実は今、とある貸し店舗で家賃が滞納気味の方がいるんです。 滞納状況はと言うと本来なら前月末までに家賃の支払いをしなければ ならない所を当月の月末に入金するのが1年位続いているのです。 一応、保証会社には加入して貰っているので取りっぱぐれはありませんが、 ..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 2009年3月から始めましたスワローズのブログも16年目に突入しました 不動産ブログ界の徹子の部屋を目指しますw ブログを始めた時は大家歴4年目だったのですが、その時はブログブーム みたいな感じになってまして周りには結構ブログ書いている人がいました。 (今は殆どいなくなっちゃったw) 最初は誰もスワローズのブログを読んでくれる人がいなくてデータを見ても ページビューがゼロとか1(←自分が見たから)とかで中々読んでくれる人がいませんでした。 なので懇親会に参加..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先週、埼玉県南部エリアの2人の大家さんの物件を見学させて頂きました! 1人目は推定80歳位のご婦人の物件でご夫婦で運営されている そうで人気駅から徒歩圏内の2階建アパートでした(勿論年齢なんて 聞けませんから想像です😇) 退去したばかりのお部屋でリフォーム中でしたが2DKを1LDKに リノベしてあり、こう言っては何ですが高齢者大家さん相当頑張って いるなと心が揺さぶられました! ウェルカムドリンクとか入居してくれた人用のトイペ、温泉の元 などのサー..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 本日4月1日から令和6年度のスタートですね! 僕は会社員を卒業してしまいましたが、会社員時代は社長からの訓辞が あったり新入社員が入って来たりして、また新たなスタートが始まるな! と思う様なイベントがあったっけ。 スワローズは割と近年は個人的変革期に来ておりまして、去年は 会社員卒業(2回目)したりリフォーム修行したり北海道進出が 本格化したり、それ以外にも良い事、辛い事も多々あり自分でもその行動には ビックリ(呆れてる)しています 今年もその変..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです スワローズは地方高利回り物件を多数運営しているのですが リフォーム費用が都会と比べると明らかに高いです。 見積りを取ってビックリしたのが1度や2度ではありませんから。 それは業者の数が少ないから競争の原理が働かないから高い場合も あるだろうし、業者同士で談合していて高い場合もあります。 他には施主支給を許可してくれないから高い場合もあってリフォーム 費用が高いのには幾つかのパターンがあります。 高いリフォーム費用を下げるのには工夫が必要です。 先ず1つ..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです ちょっと頭の痛い問題が発生してしまいました、、、 と言うのもスワローズのアパートの掃除を任せているアルバイトさんから お悩み相談がありました。 この方、20代の女性で1年半程お掃除をしてくれていて真面目に綺麗に 清掃してくれているので助かっています。 元々、お掃除の会社で勤務していてアパートのルームクリーニングも やっていたので掃除はプロなんですよ! そんな方からお悩み相談のLINEが来たのです。 その内容はアパートの共用部分、駐車場、外溝の掃除をして..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 今日で北海道への2泊3日の遠征は最終日です。 今回は長男を連れて不動産研修が主な目的でした。 万が一、スワローズが急に倒れてしまった時に代わりに動いてくれる、 また今後の後継者として不動産運営を引き継いで欲しい、そんな狙いがあります。 なので不動産は楽しい、儲かる、やり甲斐もある、そう言うイメージを持って 貰おうと思っていました。 間違っても叱り付けたり、ガン詰めなどはしませんよ笑 そう言う事なので不動産会社さんへ管理委託契約を見学させたり、 リフォー..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 昨日からまたもや道東エリアに遠征しております。 色々とやる事が溜まってきたのでそれらの対応の為の現地入りです。 昨日はいつも利用している空港とは別の空港を利用しました。 かなり久しぶりにオホーツク海側の空港を使いましたがまだ雪は 残っているけどかなり少なくなって来たし、日中は暖かくなって来たので 雪溶けもあるしで北国の春って感じでした☘️ さて昨日はオホーツク物件に行って複数の空き部屋にある残置物を 1箇所に纏めて清掃、それと管理会社を決めたのでその契約..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 日米韓で大騒ぎになった水原一平さんのギャンブル騒動。 とんでも無い事になっちゃいましたね なんであのステータスの人がギャンブルなんかやっちゃうんだろ。 しかも沼にハマり込んで犯罪者にもなってしまって奥さんも 泣いてるし周りにも大迷惑じゃないですか。 確かにギャンブルって勝っている時は楽しいし興奮するしお金も 入って来るので病みつきになっちゃいますね。 でも負けてしまうと熱くなっちゃって負けた分を取り返そうとして 一平さんの様に泥沼にハマり込んでしま..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです スワローズの親も結構な高齢者なんですが特に相続対策はしておりません。。。 両親共に健在で元気ではあるのですが急にガクッとなる可能性も あるので多少は心配しております。 もし亡くなってしまったら相続税がいくらなのか少し心配だったので10年位に 相続税が心配なのでどの位現金があるのか聞いたんですか「全部使い切って 死ぬんだから余計な心配はするな!!」って突き放されてしまったのです。。。 それ以降はあまりこの話題には触れていません。。 実家の自宅は埼玉県南部地域ですが..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 今年の繁忙期はそろそろ終了ですが皆さんは如何でしたか? スワローズは大きな変化はなくて退去もそんなに無かったし 入居もあまり無かったです。。 北海道道東アパート�@は外壁塗装含めたリフォームもかなり やったのですが1件の入居は決まった物の満室にはならず ちょっと残念な状態。 北海道は他にはこれから再生に取り掛からなけばならないので 色々と考えて(妄想)して楽しんでいる所です。 特に道央アパートとオホーツクアパートは客付けする為に ..
こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです インフレで物価が上がっている昨今、一部では家賃の値上げも されていると時々聞きますが皆さんはどうですか? スワローズ物件も値上げ出来る所はやり始めております! その内の1つ、埼玉RC物件はかなり強気な値上げ基調です。 この物件、最近はかなり強気で家賃の値上げをしております。 何故かと言うと1年半前に大規模修繕をやったのですが、それ 以降新規募集で少しずつ家賃を上げ始めた(3000円アップ)のですが 直ぐに入居が付くので途中から「これってもっと大胆に家賃上げても ..
一昨日の日曜日は新宿でオーナーズスタイルと言うイベントが 開催されたので行って来ました。 ワタクシ、この主催者のイベントは初参加だったのでどんな 雰囲気なのかは事前には分からなかったです。 じゃあ、なぜ参加したのって事ですけど東京築古組の組長の 川村さんからセミナーやるから聞きに来てよ!とオファーがあったので 参加した次第です! 先ずは川村さんのセミナー。 川村さんにしては短時間のセミナーだったせいか?川村節は あまり聞けませんでした(笑) 今回はリフォームのポイントとキャッシュフローの..
土曜日は朝から新幹線に乗って高崎まで行って来ました! 目的は楽待コラムニストのゆたちゃんがハツリ機でスワローズの 戸建の塀をハツってくれるからです。 現状の塀があると駐車場の間口が狭くて車が2台置ける程度 なんですが、塀を壊す事によって3〜4台置けそうなんですよ (基礎の一部も撤去する必要あり。それはまた後日) と言う事で朝からゆたちゃんにハツって頂きました! ワタクシ、ハツるのを見るのは初めてだったのですが コンクリートブロックとブロックの間に刃を入れてハツると簡単に コンクリートブロックが取れて..
一昨日の夜、クローズアップ現代の放送していましたけど、 皆さん見ましたか? 「私たちは何故働くのか 投資&倹約で生きるFIRE生活」 と言う生き方を特集していましたね! 主に不動産投資で成功している人、FIREしたけどサラリーマンに復帰した人 などが紹介されていました。 友達の西野さんがメインでデカデカと映っていたのは不思議な感じが しましたけど凄いですよね! 天下のNHKですから 西野さんも言ってましたがサラリーマンで生きて行くのは限界が 来ていると思..
北海道も気温が上がってきて雪もかなり溶けて来た様です。 雪が無くなってきたので、そう!リフォーム開始です 先ずは道東アパート。 こちらは雪が溶けたのでアパートの基礎の部分の換気口が見えて来ました。 この換気口は鉄製の柵が無くなっていてネズミの侵入路になっていたので、 ここにリフォーム用の柵を設置しました! ビフォー アフター これでネズミはもう入れないでしょう! この柵設置費用が1箇所2500円(笑) 3箇所で合計7500円でした! 激安です(笑) 道東は安くリフォ..
少し前の話ですが埼玉重鉄マンションの1階テナントの食品工場の シャッターの修理を手配していたのですが、修理業者さんとこんな 顛末になりました。。 それは見積りから時間がかなり経過していたので再度現場確認をしたい との事で先月現場確認のアレンジをしました。 スワローズは立会い出来ないので食品工場の責任者が現場で 立会うのですが約束は13:00。 12:50 業者が現場到着。誰もいない。 12:55 業者がスワローズに電話(スワローズ気が付かず) 13:01 業者がスワローズに再度電話(スワローズ気が付かず) 13:05 ..
先日、朝のワイドショーを見ていたら訪日外国人、特に富裕層の 外国人を日本の地方に誘致しようと言う観光庁が選んだ モデル観光地の11エリアが紹介されていました。 この11エリアの中にはスワローズが不動産投資している「北陸」、 「東北海道」が選ばれておりテレビを見ていて嬉しくなりました! 自分が運営している不動産があるエリアが国の政策の中に入っていると 言うのは凄く嬉しいです。 それは何故かと言うと国の事業に乗っかるのはその地域が発展する事を 意味しており、それは石川県七尾市で体験済みだからです。 皆..
ブログ記事を書いていたのですが保存されたままになっていました 先々週ですが銀座の名物築古ビルの見学会を開催しました! 大家仲間でランチを食べた後、徒歩で移動してお目当ての 築古ビルに到着しました。 このビル、知ってる人もいるとは思いますが東京の観光名所的な ビルらしく、同潤会アパートを設計した川元さんの設計です。 建物は築91年だそうです! 今はギャラリーとかアンティークショップなど全てテナントが 入居されているのですが、それぞれのショップが楽しくてマジで 楽しんだら時間がいくら有っても足りま..
最近、初めての大家の会とかセミナーに出席すると多くの不動産初級者の 方々と会う機会があります。 物件はまだ無くてこれから購入したい人。 少し持っていて、これからどんどん増やして行きたい人。 このフェーズだと殆どの人はまだ自己資金はあまり無くて、貯めながら 物件も増やしたい感じでしょうか。 これは誰もが通る道なので人それぞれ工夫しながら自己資金を増やして 行くしか無いですね。 スワローズも自己資金が必要な時、ひもじい思いをしながら自己資金を 貯めた事を思い出しました。 先ずは支出を減らすんですけど..
2009年3月にスタートしたスワローズのブログがなんと! 14年目に突入しました〜 不動産のブログを14年書いている人ってそんなにいないので、 自分で言うのもアレですが割と大御所ですよね(笑) ブログ開設当初は果たして何日続くかな?と思っていたのが14年目 ですから人生何が起きるか分かりません(笑) 割と不動産初心者の頃に始めたこのブログですが、とても役に 立つアイテムとなりました。 当時、今ほど大家の会とかセミナーなど無かったので、懇親会や パーティー的な物もあまりありませんでした。 でも..
まだまだ終わりが見えない北海道道央の認知症案件。 スミマセン、引っ張る積もりはサラサラ無いんですけど話が 遅々として進まないのでスワローズも凄くヤキモキしております。 仲介さんも金額が小さい(激安なんで)せいかフォローが甘く、 やる気がないのか?ポンコツなのか、、、 売主さんも大らかなので自らフォローするとかは無い方みたい。 仲介さんからは「今は◯◯の筈です!」って言う言葉を何回も 聞かされましたが、その通りになっている事はなくていつも 期待を裏切られています。 なので成年後見人の認定に必要な診断書も病院..
昨日から勤務先の雇用形態が正社員→アルバイトに変更になりました。 昨日のブログを書いていて思ったのが「そう言えば学生の頃は色々な アルバイトをやったなぁ(遠い目)。キツくて即辞めたバイト、楽しかった バイト、給料の良かったバイト。思い出すだけで懐かし過ぎる️」。 と言う事で高校生から大学生の間に働いたアルバイトを全て書き出して見ました。 ◆スワローズのアルバイト遍歴 東京湾の港湾労働者(日雇。肉体労働キツイ) コンビニ店員(ファミマ。楽しかった) 寿司屋の配達 ピザ屋の配達 チラシ配り オートレース場の警備員 六本木で自販機セー..
勤務先には既に辞表を提出していて、一悶着あった物の5月末で 退職する事になっています。 本当は3月末で辞めたかったんだけど人がいないと言う事で スワローズが大幅に譲歩した形なんですけど、、、 その代わり、4月からは勤務日数を大きく減らして社会保険がギリギリ 受けられる週20時間労働にしてくれると言う事で会社側と合意。 まあ、大体、1週間の内半分はお休みなイメージです これなら北海道に行ってリフォームの打合せしたり、DIYが出来ますからね なので4月の勤務表がどんな感じになったのか見てみると週に40時間勤務に ..
そろそろリフォームに本腰を入れなきゃ ◆3月の入居実績 4棟目七尾1 10/12(申込1) 5棟目七尾2 6/6(満室) 6棟目小松 8/8(満室) 7棟目七尾3 8/8(退去予告1•満室) 8棟目埼玉RC 13/13(満室) 9棟目埼玉店舗 2/2(満室) 10棟目埼玉重鉄 5/5 (満室) 11棟目北海道道東 3/6 戸建 0/2 12棟目北海道道東 2/8 合計 57/70 入居率81.4% 3月の入居状況です。 先ずはゼロ戦くんから。 折角、満室になったのに..
先日の日曜日は横浜で開催されたバランス大家さんのセミナーに 参加して来ました! 今回はバランスさんが主催している関東大家の交流会の 1周年記念と言う事で主催者のバランス大家さんが戸建投資から 家賃収入1.4億円に如何にしてたどり着いたのかをスピーチ してくれました。 有料セミナーの為詳しいことは書けませんが評価の高い物件を 買い続けた事がポイントだと言う事でした。 その他にも自分でお客さんを案内する時の効率的なやり方とか 気になっていたトランクルームの運営なども紹介して頂いたので 早速取..
先週の土曜日、内本塾の勉強会に参加して来ました! 内本塾は初参加だったのですが内本さんが主催者と言う 事もあり女性参加者が多かったです。 今回、参加した理由はじゃみさん(風見さん)の話を聞きたくて 参加した次第です。 だってセミナータイトルが「じゃみ流裏街道不動産投資術」 ってメッチャ面白そうじゃありませんか(笑) 講師の風見さんとはお友達で地方の再生案件を多数運営 しているのは知っていたのでその手法を勉強したいなと 思ったのでした。 やはり再生案件って結構危険な投資なので、じゃみさんは ..
先週、お友達が所有している高田馬場の物件で空室が出て 中が見られると言う事で見学をさせて頂きました。 その物件は駅から徒歩5分程の好立地で7年前に土地から 新築RCを建築したとの事でした。 室内の広さも30平方メートルと広く、この広さで 利回り7%は今の時代では実現は難しいでしょうね それでも、当時、先輩大家さんからは「これで7%?やっちゃったね」 とこき下ろされたそうで、時代が変われば見方も変わります 家賃単価も結構なお値段なのでとても羨ましいなと思った次第です! 眼福、眼..
東京方面は久しぶりに週末に雨がしっかりと降りましたね! 土日は終日雨。 金曜日も結構雨が降ったので週末に3日間も雨が続くのって 本当に久しぶりですよね! コインランドリープレイヤーの皆さん、おめでとうございます コインランドリーって雨が連続で降るとお客さんが加速度的に 増えるんです。 1日置きに3日間雨が降るよりも3日連続で雨が降るのと ではお客さんの入りが全然違いますから。 2月は雨が少なかったから今回の連日の雨は恵の雨ですね。 後は両替機の中の100円玉が不足しない様に早目に補充しないとで..
北海道の複数の物件に対し、融資される事は決まっている物の 当初の融資額から幾ら減額されるのかが検討されている件。 道央物件+道東戸建+道東アパートの3案件が1つの契約で融資額が 決まっていました。 しかし、道央物件の所有者が認知症に罹っていて成年後見人が中々決まらない ので、期末と言う事もあり公庫から道央物件の融資は諦める様に導かれていました。 じゃあ、道東戸建+道東アパートで融資が幾ら出るのか? 当初の融資額から幾ら減額されるのか? 凄く気になって何日かを過ごしていました。 そして先日、公庫から電話が掛..
昨日に引き続き、コインランドリーの記事を書こうと思います。 コインランドリー店を運営していないと分からないと思いますが 世の中にはコインランドリー店を辞めたい人がいっぱいいます(多分)! コインランドリーについてのアンテナを張っていると情報が色々と 入って来ますがマイナスのキャッシュフローの人が結構いて、 ローンを組んでいる為に辞められない、または帳簿上赤字になっている 状態の人がかなりいます。 ローンさえ終わればキャッシュフローは出そうなので、そこを夢見て 仕方なく続けているけど本当は辞めたい人は多いのです。 ..
最近、コインランドリーのネタを書いていませんでしたが 色んな意味で順調です(苦笑) プロパンガス代、電気代も1年前と比べると3〜4割上がっています。 そしてアルバイトさんの人件費、地味だけど洗剤などの消耗品も 随分と値上がりしていてどこのコインランドリーも経営は苦しいはず でも、未だに殆どのコインランドリーはそれらの値上がり分を 利用料金には転嫁してないです。 多分、競合店が多くて値上げしたらお客さんが逃げてしまう のではないか?と思うからです。 スワローズもそう思っているので値上げを躊躇しています ..