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サラリーマンをしながら、ラブホテルやアパートなどの不動産投資を続け、数年前にFIREしました。ゼロから、都心でアパート15棟他、ラブホテルやリゾート運営などの事業投資を重ねて今に至ります。さまざまな情報交換ができればうれしいです。
保有しているラブホテルの部屋数にもよりますが、普通のサラリーマンが手に入れられるような小規模ホテルであれば基本的にフロント担当が常時1名、清掃担当が2名程度の体制で運営することが多いです。清掃担当は時給がもったいないので夜中はだいたい帰ってもらいます(よほどの回転率でない限り、夜の休憩は取らないようにする)。ホテルコンピュータが新型であれば売上をスマホなどで常時把握することが可能ですが、安いラブホテル...
ネットワークカメラの設置は素人の私には結構難しいものでした。ただ、一度設置に成功すると他のホテルでも同じ手法が使えるため、一度オーナーであるご自身でやってみるのが良いかと思います。慣れればそこそこ簡単にできます。おすすめのネットワークカメラは、「Viewla シリーズ」です。ちょっとお高いですが、高性能で何よりも設定が簡単です。普通のネットワークカメラはサーバーを立てて固定IPなどを手配するなど初心者が設...
遠隔でラブホテルを管理するのはいくつかポイントがあります。4号風俗許可を持つラブホテルの場合、古いことが多いのでインターネット回線ひとつ入っていないことも少なくありません。遠隔管理の基本はインターネットです。まずは通信回線を引くことから始めます。お年寄りの従業員しかいない場合はメールでの連絡はかなり難しいです。そういうラブホテルであった場合は、今でもFAXを主な通信手段とします。FAXにでかい字で指示連...
私の場合は買収の挨拶の時に、従業員に対してはアルバイトに至るまでちょっとした菓子折りを渡し、「解雇はしない」、「敵意はない」ことをきちんと表明します。サラリーマンで新しい仕事に就く時も同じですが、従業員ひとりひとりと個別に面談し、どういう人で何に不満を持っているかを聞き、ホテルの他の従業員はどんな人かをぶっちゃけてもらいます。他の従業員についてお互いに聞き出すと、ホテル全体の人間関係が見えてきます...
ラブホテル経営はそれなりに忙しい時はありますが、精神的に追い詰められるなどの極端な苦労もなく、だいたい予想できる範囲内でのトラブルに対処する程度のストレスなので、現場でバリバリ働いていたサラリーマンであれば運営上それほど困ることはないと思います。思った以上に普通に経営できるはずです。ですので、定年でリタイアしたご夫婦などには本当にお勧めです。ご夫婦お二人＋アルバイトで20室程度のホテルなら経営できて...
私はサラリーマンとして働いたことがある人で、且つある程度の経験をお持ちであれば、ラブホテルの経営は可能だと思っています。というよりは、現在のビジネスの最前線で働いている人のほうが、むしろ旧来型のラブホテル経営者よりは利益をあげられるのではないかと思っています。ですので自分にはラブホテル経営など無理と思わず、チャンスがあればどんどん参入するべきかと考えます。 確かにサラリーマンとして働きな...
結論から言ってしまうと、ラブホテルの経営自体に特に高度なノウハウや資格などが必要というわけではありません。厳密には食品を出すときは食品衛生責任者が必要だったり、防火管理者が必要だったりしますが、誰でもほぼ100%簡単に取ることができる資格です。私自身も当時、なんのホテル経営ノウハウもありませんでしたし、本業のサラリーマンでの業種もまったく異なります。しかし片手間でもそれなりに運営できていましたし、やる...
「ホテルの土地・建物を保有し、法人で風俗営業許可を得ている、法人を買収する」と文字で書けば簡単なのですが、企業買収は素人には極めて怖いポイントがたくさん隠されています。私がやってみたところ、経営というものはそこそこ結構大変です。ここではラブホテルの買収時に怖いと言われているポイントをお教えします。 まず一般的な企業買収の注意ポイントですが、「隠れ債務・債務保証」等があるかどうかです。企業を1億...
ラブホテルを購入するということは、そのホテルの土地と建物を買う、つまり物件を手に入れると考える方も多いかと思います。ところが先にも書いたとおり、ホテルは営業許可が必要な業種ですので、建物だけ手に入れても経営することはできません。もちろん建物も手に入れないといけませんが、同時に営業許可も手に入れないと意味が無いのです。 ラブホテル買収の際、ここが極めて難しいポイントだと思います。なんの許可をどこ...
どこまでを「ラブホテル」と呼ぶかは見解があると思いますが、ザ☆ラブホテルとして制度的に合法であるためには、店舗型性風俗特殊営業4号の許可というものが必要になります。つまりラブホテルは店舗型風俗営業なのです。ちなみに普通のホテルを経営するには許可が必要となっていて、ざっくり言うと旅館業（和風の設備を供するホテル）、ホテル業（洋風の設備を供するホテル）、風俗許可（性的な設備を提供できるホテル）等の区別が...
偽装ラブホテルというワードをよく聞きますが、一体どういうものでしょうか。偽装ラブホテルは、通常のビジネスホテル等の旅館免許のみで風俗営業許可を取得せずにラブホテルとして経営するという形態のホテル業です。制度を知らない人はほぼ見分けがつきません。厳密に言えば違法だと思いますが、現在はラブホテルとして風俗免許を新規で取得することが極めて難しいため、2011年の風営法改正以降に設立されたラブホテルは、ほとん...
売りラブホテルの情報というものはなかなか素人のところに流れてくるものではありません。私の場合も例外ではなく、そう滅多に売りホテル情報を目にすることはありませんでした。 では、どうやって少ない売りラブホテル情報に接するのか？ラブに限らずホテルというものは基本的に不動産屋が扱っていることが多いです。しかし不動産屋は物件の売買はプロですが、ホテル経営の売買、つまりM&A的なことには極めて疎い...
サラリーマンを辞め、FIREしてから何年も経つ(ちょっとは仕事しているので正確にはFIREではないかもしれないけど)ので、そろそろ私が昔、サラリーマンをしながら副業でラブホテルを経営してきた経験をお話しようと思います。住居系の不動産投資とは一線を画すレベルの規模と収益を実現できる上、会社に勤務しながらでもなんとか運営できるという点では、やる気のあるサラリーマンにはオススメで最強の副業と言えると思います。&nbs...
結論から言ってしまうと、昨今の状況は不動産投資を始めるには難しいとは思いますが、決して時期が悪いとは言い難いです。もしも困難を乗り越えて購入することができれば、今ほどお手頃な価格で物件が出回っている時期はありません。物件を手放す側も、資金繰りで困っている人が多いからかもしれません。また、物件は安くなっていますが、居住用の家賃はそれほど変化はありません。都心近辺の物件だけかもしれませんが、ワンルーム...
さて、一方、融資についてですが、借入が難しいので諦めている方も少なくないと思います。私のところに相談に来られる方も、半分くらいの方は融資が出てこないがゆえに物件を手に入れられないと言っています。確かに属性が比較的不利な方は特に難しい状況だと思います。しかし、上場企業のサラリーマンや公務員、資格保持者や技術者などの、銀行からみてリスクの低い方であれば、私が把握している範囲だけでも、相当数物件を手に入...
本当に多くの人が口をそろえておっしゃるのですが、「今、不動産投資を始めるには時期が悪いのではないですか？」というセリフ、マスコミに踊らされすぎです。確かに株価がどうした、地価がどうした、先行き不安などなど、不動産投資にはネガティブな表現が錯綜しています。しかし、実際に不動産投資の現場を見ている限り、価値の高い地域の物件を狙うのであれば、時期が悪いということはほとんどないと考えられます。むしろそうい...
「波」は空室だけではなく、不動産を買いやすい「時期」にも言えます。もちろんご自身の与信が一番重要なのですが、ここ20年近く見てきて、不動産は明らかに買いやすい時期と買いにくい(買えない)時期があると感じています。今、不動産投資用の融資は非常に出にくい状態です。私が残念なのは、今、せっかく一念発起して不動産投資にチャレンジしてみたが、業者や銀行に相手にされなかったということで、自分にはできない投資だと思...
なぜか入居者が決まらず、数ヶ月空室が続くことがありますよね。賃貸物件を1戸しか持っていないとき、この投資に失敗した！と感じることかと思います。しかし仮に100戸持っていたとすると、大家さん的には気持ちがそれほど揺らぎません。この部屋が数ヶ月空室だったとしても、それはたまたま「波」の下の方にいる物件のひとつなんだなと感じられるからです。ちょっと何を言っているか、わからないかもしれません。マクロで見ると「...
長く不動産投資を実践してきて思うことなのですが、不動産投資には「波」があるということです。これは長期間、複数物件を保有してみて、初めて気がつくことなのですが、どういうことかというと、例えば10部屋のアパートをA,B,C,D…Jと10棟持っていたとして、合計100部屋あるとします。これがもし入居率90%だったとした場合、Aが1部屋空き、Bが1部屋空き…という風に、空室がまんべんなく散らばっているわけではないということです。...
何回も書いていることですが、私は多くの人が「勉強のしすぎ」なのではないかと思っています。勉強自体からは何も生まれません、何か結果を出すためには行動するしかないと思っています。つきなみな話で恐縮ですが、車に乗らなきゃ事故は起こらないというやつと一緒で、事故のリスクがゼロになると同時に、得られる成果もゼロになってしまいますよね。運転の勉強や練習をいくらしたところで、事故るときは事故ります。もっと「発生...
皆さんがいつも仕事をやっておられるように、不動産投資も事業なので、当然何かトラブルは発生します。でもいつもの仕事では、誰もが「なんとかしている」のではないでしょうか。仕事でにっちもさっちも行かなくなることは滅多に無いと思います。不動産も同じなのです。起きたトラブルに対して、みんななんとかしているだけなのです。私自身も「計算外だった！」、「これはピンチ！」と思うことは、たまに起こっています。例えば、...
そういう意味で、私はバカと呼ばれることをむしろ誇りに思っているのですが、ここで言うバカとは事業全体を俯瞰してリスク(可能性)と得られる果実(これも可能性)をちゃんとバランスして、行けそうならやってみることのできる行動力のある人のことではないかと思います。私が不動産投資のアドバイスでお会いする方は、勉強熱心なエリートの方が多いので、旧来型の
それでもなんとかFIREしたい！という方には、他の方法と比べると比較的手っ取り早い方法があるのでご紹介したいと思います。私は「本気でFIREしたければ、事業を立ち上げる」のが一番だと思います。何十年もかからず直ぐにできますし、事業で得られた資金で金融投資や手堅い不動産投資をすることができますし、そもそも成長した事業を売却することも可能です。難易度で言えば不動産投資よりも低いのではないかと思います。現在、融...
不動産投資でFIREしたい方には本当に心して聞いていただきたいことをお話します。不動産でFIREできるほど借金をするのには度胸がいるのですが、これが結構ハンパない度胸が必要なのです。不動産投資の場合、ほとんどバカの領域じゃないとFIREできません。悪い意味ではなく、小賢いだけの人には絶対に不動産投資FIREは不可能です。ある程度不動産投資の方針を決めたところで、あとは脇目も振らずに壊れたかのように不動産を買い進め...
このように金融投資と比べてみると、不動産投資はFIREするのに最適な投資ではないかと思ってしまいます。ただ、不動産投資も完璧ではなく、以下の点で弱点があります。①多額の借り入れをするので家賃が取れなくなったり、支出の方が多くなった時点で成り立たない、②不動産資産＝純資産ではないので、結局純資産を増やすためには長い時間がかかる、③そもそもFIREできるほどの借金をするのに度胸がいる、などでしょうか。①は分かりや...
そこで本題に戻るのですが、私のところに相談に来られる方は、やはり不動産投資に
私もサラリーマンである以上、
毎日会社に行って苦しい思いをして働いていると、確かにその境遇から脱出したくなりますよね。私も「なんでこんなくだらない仕事で時間を無駄にしているんだ」と思うことがよくあります。ただ、迂闊にFIREの
最近流行りの、"FIRE"という概念について
不動産投資についての相談で、さまざまな境遇の人に会って深く話をするわけですが、最近良く出てくる話題が、「FIRE (Financial Independence, Retire Early)」です。最近雑誌やネットなのでもよく出てくるので、皆さんご存知のこととは思いますが、要は「経済的自立を果たすことで早期退職する」ということかと思います。いろんな言葉を作るなぁと思いました。さて、私が軽く調べたところ、FIREを果たすにあたって、一般的には●●...
他にも法人のお金を個人に移す方法として、携帯電話代金、インターネットなどを法人で契約し、個人と按分して費用計上したり、パソコンや書籍、打ち合わせで使った喫茶費用なども計上可能です。ここらへんは個人事業でも計上可能なのですが、「法人の方が経費の幅が広く、柔軟」と良く言われています。妻子などへの給与の支払い、生命保険料、社宅、出張手当(これは結構大きい)など、法人という箱があって個人と別会計になる分、認...
しかし、いくら最終的に法人の儲けが個人のものになると言っても、それは数十年後の話かもしれない。せっかく頑張って不動産投資をしているのに、すぐに経済的なメリットを享受できないというのも寂しいことですよね。お金のために不動産投資をやっているわけですので。そこでちょっと考え方を変えて、個人の収入を増やすのではなく、支出を減らすことで実質的な経済的メリットを受けるというのはいかがでしょうか。細かいことは税...
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