みなさん、ラブホテルにいくと気分を盛り上げるためにアダルトビデオを見たりしますよね、きっと。彼女とホテルに行ってこれから何かしようという前にNHKでニュース見たりはあまりしないですよね？このようにラブホテルとアダルトコンテンツは切っても切り離せないシロモノです。 私のホテルでも最低でも数チャンネル、豪華なところではVOD(ビデオ・オン・デマンド)を入れています。部屋を清掃に入ると、必ずテレビがアダルトチャ...
サラリーマンをしながら、ラブホテルやアパートなどの不動産投資を続け、数年前にFIREしました。ゼロから、都心でアパート15棟他、ラブホテルやリゾート運営などの事業投資を重ねて今に至ります。さまざまな情報交換ができればうれしいです。
みなさん、ラブホテルにいくと気分を盛り上げるためにアダルトビデオを見たりしますよね、きっと。彼女とホテルに行ってこれから何かしようという前にNHKでニュース見たりはあまりしないですよね？このようにラブホテルとアダルトコンテンツは切っても切り離せないシロモノです。 私のホテルでも最低でも数チャンネル、豪華なところではVOD(ビデオ・オン・デマンド)を入れています。部屋を清掃に入ると、必ずテレビがアダルトチャ...
ラブホテルはみんなに使ってもらっているのに、なぜかあまり好かれる施設ではありません。まあだからこそブルーオーシャンで儲けさせてもらっているのですがね。よくある話ですが、近所の子供が「近寄るなと言われると近寄りたくなる」理論でホテルにちょっかいを出してきたり、自分からホテルの近所に家を建てたくせに「ホテルがあるから売れなくて困っている」などと人のせいにされたりと、枚挙に暇がありません。とは言ってもど...
あくまでも個人的なやり方になりますが、私は従業員の管理方法として「従業員同士をあまりくっつけ過ぎない」というテクニックを使っています。一般的には、会社は一体感を持って公私ともに仲良くなり、一丸となって目標に突き進むというのが良しとされているように思いますが、副業ホテル経営の場合は、求心力となるべき自分が常にホテルに駐在しているというわけではありませんよね。 しかし自分以外の誰かに求心力を持たせては...
ラブホテルは採用も結構難しいとお話したところですが、それでも外部から募集をしなくてはならないのが宿命です。一度、ホテルの近所に人材募集チラシを数百部ばらまきましたが、効果はありませんでした。まあ枚数が少なかったこともありますが、あまり近所すぎると世間体が悪くて応募できないのではないかと思いました。 私は困ってしまい、真面目に従業員採用のマーケティングを始めました。まず、雇いたい人材はどういう人か？...
私がやっているラブホテルでは、案外従業員の定着率が高いのが特徴です。知り合いがやっているホテルでは、従業員の入れ替わりが高いところもあるようですが、安定したルーチンワークなので、コキ使ったり、怒声を浴びせるなどしなければ、比較的気楽に働けるのではないかと思っています。それでもやはり、いろんな事情で退職するというケースもあります。 ラブホテルの従業員の募集は結構難しいです。風俗営業の一番の悩みなので...
ラブホテルの従業員というと、どういうイメージを持たれるでしょうか？住居不定、身元不明、ワケありの人が住み込みで働いているのでしょうか？いえ、ほとんどの従業員は普通の一般人で家も持っていますし、ヤクザだったとか、犯罪者だったとか、そういうことはありません。そこまでブラックな業種ということでもないのです。 私のホテルでは、ホテルの近所に住んでいる一般企業を定年退職した元・サラリーマンや、地元の農家の人...
ラブホテルは設備産業で、ハッキリ言ってアパートやマンションなどの不動産投資と仕組みはさほど変わりません。ホテルという業種は、「あるところに建物があって、そこを貸してお金をいただく」というシンプルなものです。違いがあるとすれば、アパート経営の場合は期間貸しで、ホテルは時間貸し(または日貸し)という程度かと思います。土地や建物などの資産というものは、貸し出す単位が細ければ細かいほど高く貸せるものです。ア...
「旅館業営業許可書」の名義変更は、本当に簡単な手続きです。これもたいしてありがたいものではありません。自分のホテルを管轄する保健所に行って、申請書類を書くだけです。最近の役所の窓口は案外親切なので、びっくりするくらい丁寧に教えてくれます。ホテルの衛生手引書ももらえますし、最低限やるべき衛生対策なども教えてくれます。だいたい1時間くらいで完了します。 食品営業許可証は、食事などを提供しなければラブホ...
「店舗型性風俗特殊営業届出確認書」、いわゆる4号風俗経営の許可書ですが、なんてことのないただの紙です。私も初めて見た時は、そのありがたく「なさ」に驚きました。 店舗型性風俗特殊営業届出確認書は、地元の公安委員会に行って申請をします。公安委員会は要は警察署です。自分のホテルを管轄している警察署に行けば、普通に窓口で親切に教えてくれます。捕まることも、嫌な顔をされることもありません。初めて風俗営業届け...
ラブホテルの経営に必要不可欠な免許や許可証と言っても、所詮はただの紙です。確かに普段生活をしている限りあまり目にしたことのない書類が多いため、最初は焦りますが、少しずつ調べていけば、まあなんとかなります。結論から言うと、警察・消防・保健所・税務署・役所などへのラブホテル買収時の申請は自力できます！思っていた以上にどの役所も優しいですし、面倒な思いをしたこともありません。4号ホテルの経営に必要となる...
4号ラブホテルを購入したいということで、手頃な物件を探します。金策ができそうな案件が見つかりました。向こうも売って良いと言ってくれている。さあ、ここからどうするか？私も初めてラブホテルを買う時は、いったいいくらかかるのか？そもそも手続きは自分でできるのか？司法書士に頼まなきゃいけないのか？何と何と何をやれば営業許可が降りるのか、または前オーナーから移行できるのか？従業員引き継ぎは？仕入れは？何か自...
自力で開拓するロードサイド看板への広告料金の相場についてですが、ハッキリ言ってケースバイケースです。相場があるというよりは、地主が納得してくれるかどうかだけで、私の場合は年間1.5万円という破格のものから、月5万円のような結構高いものまであります。看板の大小などはあまり関係がないようです。基本的に年間契約で提示した方が安い額で落とせる傾向がある気がします。 ロードサイド看板は2種類目的があり、「誘導看...
ラブホテルのロードサイド看板開拓のために一番簡単な方法は、既に広告枠が設置されているものを探し歩くことです。地域によっては結構使われていないロードサイド看板が放置されていたり、土台だけ残っているということも少なくありません。自分のホテルに向かって曲がる交差点にある看板枠や、国道・高速を降りたところにある看板枠などが狙い目です。ただ、こういうところにある看板は効果が高いため、ライバルも目をつけている...
4号ラブホテルはモーテルという形態が多いため、郊外にあることが多いです。このタイプのラブホはほとんどの場合、クルマで利用しますよね。どういうお客様が多いかというと、近所の人ももちろんいなくはないですが、ちょっと離れた地域のお客様の方が多いように思えます（これは物件によりますが）。どれくらいの地域かというと、5kmから15kmくらいの距離ですかね。ナンバープレートでいうと隣の陸運局管轄地域ナンバーをよく見か...
私もラブホテル投資をはじめるまでは、なんとなくラブホはトラブルが多そうでめんどくさそうだなと思っていたものでした。プライベートでラブホテルをよく使っている人も、嘘か誠か判断しかねる都市伝説が多く流布しているため、「なんとなく怖い」と感じている人が多いのではないかと思います。ここでよくあるトラブルをご紹介したいと思います。 設備や物品の破損については、まあまあよくあります。ほとんどの理由が「酔っ払っ...
実際に自分が購入しようと思っているラブホテルですが、どのように評価すればよいでしょうか。4号ホテルですと企業買収ですから、もちろん財務分析などをしても良いでしょう。運が良ければ帳簿上の累積赤字が1億円くらい残っていて、ほとんど無税で運営することも可能です。財務的に赤字であることはあまり問題ではありませんが、企業買収で一番怖い隠れ債務などがないことも購入条件に入れておいて良いと思います。もちろん不動産...
最近は多くのお客様がインターネットでホテルを検索、事前情報を収集した上でいらっしゃることが多いです。私のところでもネットでクーポンを配布していますが、1～2割くらいの人がクーポンを使いますし、カーナビで電話番号を入力してくることが多いので、全部で7割くらいの来客がインターネット経由なのではないかと思っています。今は一番の一見客の集客に利くのはgoogleマップじゃないですかね。 ラブホテルにはインターネッ...
風俗とは絡みがないというのが表向きの話なのですが、とはいえラブホテルは風俗と切っても切れない関係にあることは否めません。そんなに女性と付き合っている男性ばかりではないですし、自宅でデリヘルできない人は圧倒的に多いことは理解できます。一応見て見ぬふりをしていますが、近所の風俗店から男女を詰め込んで、ワゴンでまとめてうちのラブホテルに来ることがあります。で、2時間後にまたワゴンでお迎えに来るという至れ...
4号ラブホテルは風俗営業ですが、女性が男性に性サービスを提供するという、”いわゆる風俗”とは違います。あくまでも旅館で、目的は客同士がSEXを目的として利用するというだけです。今でもよく男性一人でやってきて、「女性を呼んでくれ」とか「デリヘルを紹介してくれ」と来ることがありますが、これは違法です。紹介を頼むのもやめて欲しいですし、紹介もしないようにしましょう。 先にチェックインしてそういう依頼をする方...
副業としてラブホテルを経営すると、実際にどういうことをしなければいけないか。買収当初は結構やることがあり、特に役所対応などは会社を有給で休まなくてはいけないこともありした(もちろん外注することもできますが高いです！)。しかしある程度安定したらオーナーのやることはだいぶ限られてきますので、お金さえ続けば複数案件経営することは、それほど難しいことでもありません。 私が副業オーナーとしてラブホテル経営して...
ラブホテルは安いと行っても数千万円はするものです。これだけのお金を自己資金で賄うのはなかなか大変なことです。私は初心者のかたには退職金などを充ててラブホテルを購入し、自宅を賃貸として貸し出すなどのスキームが良いのではないかと思っていますが、現金がない場合は、金融機関から借りるのを視野に入れる必要があるかもしれません。 ここからは参考情報だと思っていただければと思います。一応、ラブホテル購入のた...
ラブホテルの経営で一番良いことは、実は「安定性」です。ボロ儲けとかそういう幻想は捨ててください。昔とは違います。やはり3大欲求に紐付くこともあり、下半身産業は需要が根強く、圧倒的な安定性を誇ります。つまりあまり変動要素がなく、一定の知名度と常連を得られれば、当面はほぼ自動で現金収入手段を得ることができるところが魅力です。個人が相手ですので掛売もないですし、逆に支払いは月締めの翌月払いなどということ...
私はあくまでもサラリーマンとしての仕事が第一で、ラブホテル経営は副業扱いであったのですが、実際に自分で経営してみると、これは定年後の仕事にピッタリだなと感じています。もちろんある程度の規模のラブホテルまでの話ですが(規模が大きすぎると別の意味で大変！)、夫婦ふたりでバイトを雇ってのんびりと生活できる程度には稼げるため、住み込みで経営するという選択肢もオススメです。暇というほど暇でもなく、忙しいという...
ラブホテルを経営してみて驚いたことのひとつに、「意外とビジネスホテルとしての利用者が多いこと」です。私が保有するラブホテルのひとつに、まさかこんなところにはビジネスで泊まることはないだろうと思う地域にあるホテルがあるのですが、ここでも例外なくビジネス利用されるお客さまがいます。ビジネス利用かどうかは一発で分かります。男性一人客、連泊、極稀に女性一人客もいらっしゃいます。だいたい7時～8時半にチェック...
皆さまはどのような時にラブホテルを使うでしょうか。これは利用者の年齢層によってだいぶ異なりますが、私が分析したところ、冬の時期と梅雨の時期が15～20%程度売上が落ちるようです。例外ももちろんありますが、概ね「外出するのが億劫な時」はラブホテルにも来てもらえません。雨の日、風の日は来客数がガクンと落ちます。一方、春や秋などは放っておいても来客数は増えます。季節変動ばかりはあまり決定的な対策がありません...
アダルトグッズはラブホテルにとって、ちょうどいい副収入となるのですが、昨今の消費者はそう簡単には財布を開いてくれません。逆に言うと、少々工夫をすれば少しは売れ行きが変わってくるものです。もともとマーケティングは私の専門分野なのですが、これは今までやってきたマーケティングとはだいぶ異なるものでした。言うなれば密室マーケティングです。人は匿名で人目がない場合、通常とは異なる消費行動をするようです。&nbs...
アダルトグッズは売り方によって売れ行きが異なります。売り方は繁華街のホテルでよく見かけるコンビニボックスという自動販売機と、低価格ホテルに多い手売り（従業員から小窓などで直接購入）とがあります。他所のホテルはわかりませんが、うちのホテルでの購入率を大公開したいと思います。 コンビニボックスによる販売の場合、ラブホテル来客者の4～6%くらいが何かしら買ってくれます。個人的には結構な反応率だな...
私はビジネスとして、クソがつくほど真面目にアダルトグッズの販売を考えて、実践してきました。そうするといろいろと傾向が見えてきて面白かったです。 ラブホテルは利用目的が利用目的なだけに、アダルトグッズがよく売れます。私が保有するホテルだけの少ないサンプル数で恐縮ですが、どちらかというと誰もが知っている、見たことがあるような定番グッズの方が売れる傾向にありますね。もともとあやしい業界というイメージ...
ラブホテル利用者のほとんどは何の害もない、通常のお客さまです。多くは常識的できれいに使ってくれています。ただ、数%の人が何か面倒を起こします。清掃で一番よくあることが、シーツが血まみれになっていることです。あと数日を我慢できないのでしょうね。確かにこれでは自宅ではできないでしょうから、ラブホテルを使っていただいて結構です。が、とにかくすごい血の量で驚きます。初めて見た時は誰か死んだのかと思いました...
ラブホテルには近所でコンビニ強盗などの事件が起きるとすぐに警察が利用状況を聞きにきます。犯人が逃げ隠れすることがあるからだそうです。それだけ匿名性の高い施設だと認識されているのではないかと思います。うちのホテルは警察にはすごく協力的な姿勢で接しています。何と言っても警察はラブホテルの営業許可を握っているお上ですからね！ ラブに限らずホテルではどこでもあると思いますが、酔っ払ったお客さまが...
都市伝説としてラブホテルには隠しカメラが仕込まれていて、その映像を見たり裏ビデオとして横流ししていると言われることがありますが、私が知る限りそういうことをしているホテルはありませんし、鏡の裏に隠し部屋もありません(笑)。そもそもホテルの従業員も既にそういうのに飽きていますし、喘ぎ声が漏れてきても賢者のような心境で聞き流しています。それくらいいつものこと過ぎるのです。 鉄筋のホテルであればそれほど...
ラブホテルはほとんどすべてフロントにコンピュータが導入されています。さすがにどんなに古くても完全手動というのは珍しいと思います。チェックインの方法にはいくつかパターンがありますよね。無人のフロントで部屋を選び、そのまま誘導案内に従って部屋まで自分で行く方法（この場合は鍵はもらわない）、人がいる非対面フロントで鍵を受け取って部屋まで行く方法、クルマで部屋まで行きそのまま入室、後からフロントの人が部屋...
保有しているラブホテルの部屋数にもよりますが、普通のサラリーマンが手に入れられるような小規模ホテルであれば基本的にフロント担当が常時1名、清掃担当が2名程度の体制で運営することが多いです。清掃担当は時給がもったいないので夜中はだいたい帰ってもらいます(よほどの回転率でない限り、夜の休憩は取らないようにする)。ホテルコンピュータが新型であれば売上をスマホなどで常時把握することが可能ですが、安いラブホテル...
ネットワークカメラの設置は素人の私には結構難しいものでした。ただ、一度設置に成功すると他のホテルでも同じ手法が使えるため、一度オーナーであるご自身でやってみるのが良いかと思います。慣れればそこそこ簡単にできます。おすすめのネットワークカメラは、「Viewla シリーズ」です。ちょっとお高いですが、高性能で何よりも設定が簡単です。普通のネットワークカメラはサーバーを立てて固定IPなどを手配するなど初心者が設...
遠隔でラブホテルを管理するのはいくつかポイントがあります。4号風俗許可を持つラブホテルの場合、古いことが多いのでインターネット回線ひとつ入っていないことも少なくありません。遠隔管理の基本はインターネットです。まずは通信回線を引くことから始めます。お年寄りの従業員しかいない場合はメールでの連絡はかなり難しいです。そういうラブホテルであった場合は、今でもFAXを主な通信手段とします。FAXにでかい字で指示連...
私の場合は買収の挨拶の時に、従業員に対してはアルバイトに至るまでちょっとした菓子折りを渡し、「解雇はしない」、「敵意はない」ことをきちんと表明します。サラリーマンで新しい仕事に就く時も同じですが、従業員ひとりひとりと個別に面談し、どういう人で何に不満を持っているかを聞き、ホテルの他の従業員はどんな人かをぶっちゃけてもらいます。他の従業員についてお互いに聞き出すと、ホテル全体の人間関係が見えてきます...
ラブホテル経営はそれなりに忙しい時はありますが、精神的に追い詰められるなどの極端な苦労もなく、だいたい予想できる範囲内でのトラブルに対処する程度のストレスなので、現場でバリバリ働いていたサラリーマンであれば運営上それほど困ることはないと思います。思った以上に普通に経営できるはずです。ですので、定年でリタイアしたご夫婦などには本当にお勧めです。ご夫婦お二人＋アルバイトで20室程度のホテルなら経営できて...
私はサラリーマンとして働いたことがある人で、且つある程度の経験をお持ちであれば、ラブホテルの経営は可能だと思っています。というよりは、現在のビジネスの最前線で働いている人のほうが、むしろ旧来型のラブホテル経営者よりは利益をあげられるのではないかと思っています。ですので自分にはラブホテル経営など無理と思わず、チャンスがあればどんどん参入するべきかと考えます。 確かにサラリーマンとして働きな...
結論から言ってしまうと、ラブホテルの経営自体に特に高度なノウハウや資格などが必要というわけではありません。厳密には食品を出すときは食品衛生責任者が必要だったり、防火管理者が必要だったりしますが、誰でもほぼ100%簡単に取ることができる資格です。私自身も当時、なんのホテル経営ノウハウもありませんでしたし、本業のサラリーマンでの業種もまったく異なります。しかし片手間でもそれなりに運営できていましたし、やる...
「ホテルの土地・建物を保有し、法人で風俗営業許可を得ている、法人を買収する」と文字で書けば簡単なのですが、企業買収は素人には極めて怖いポイントがたくさん隠されています。私がやってみたところ、経営というものはそこそこ結構大変です。ここではラブホテルの買収時に怖いと言われているポイントをお教えします。 まず一般的な企業買収の注意ポイントですが、「隠れ債務・債務保証」等があるかどうかです。企業を1億...
ラブホテルを購入するということは、そのホテルの土地と建物を買う、つまり物件を手に入れると考える方も多いかと思います。ところが先にも書いたとおり、ホテルは営業許可が必要な業種ですので、建物だけ手に入れても経営することはできません。もちろん建物も手に入れないといけませんが、同時に営業許可も手に入れないと意味が無いのです。 ラブホテル買収の際、ここが極めて難しいポイントだと思います。なんの許可をどこ...
どこまでを「ラブホテル」と呼ぶかは見解があると思いますが、ザ☆ラブホテルとして制度的に合法であるためには、店舗型性風俗特殊営業4号の許可というものが必要になります。つまりラブホテルは店舗型風俗営業なのです。ちなみに普通のホテルを経営するには許可が必要となっていて、ざっくり言うと旅館業（和風の設備を供するホテル）、ホテル業（洋風の設備を供するホテル）、風俗許可（性的な設備を提供できるホテル）等の区別が...
偽装ラブホテルというワードをよく聞きますが、一体どういうものでしょうか。偽装ラブホテルは、通常のビジネスホテル等の旅館免許のみで風俗営業許可を取得せずにラブホテルとして経営するという形態のホテル業です。制度を知らない人はほぼ見分けがつきません。厳密に言えば違法だと思いますが、現在はラブホテルとして風俗免許を新規で取得することが極めて難しいため、2011年の風営法改正以降に設立されたラブホテルは、ほとん...
売りラブホテルの情報というものはなかなか素人のところに流れてくるものではありません。私の場合も例外ではなく、そう滅多に売りホテル情報を目にすることはありませんでした。 では、どうやって少ない売りラブホテル情報に接するのか？ラブに限らずホテルというものは基本的に不動産屋が扱っていることが多いです。しかし不動産屋は物件の売買はプロですが、ホテル経営の売買、つまりM&A的なことには極めて疎い...
サラリーマンを辞め、FIREしてから何年も経つ(ちょっとは仕事しているので正確にはFIREではないかもしれないけど)ので、そろそろ私が昔、サラリーマンをしながら副業でラブホテルを経営してきた経験をお話しようと思います。住居系の不動産投資とは一線を画すレベルの規模と収益を実現できる上、会社に勤務しながらでもなんとか運営できるという点では、やる気のあるサラリーマンにはオススメで最強の副業と言えると思います。&nbs...
結論から言ってしまうと、昨今の状況は不動産投資を始めるには難しいとは思いますが、決して時期が悪いとは言い難いです。もしも困難を乗り越えて購入することができれば、今ほどお手頃な価格で物件が出回っている時期はありません。物件を手放す側も、資金繰りで困っている人が多いからかもしれません。また、物件は安くなっていますが、居住用の家賃はそれほど変化はありません。都心近辺の物件だけかもしれませんが、ワンルーム...
さて、一方、融資についてですが、借入が難しいので諦めている方も少なくないと思います。私のところに相談に来られる方も、半分くらいの方は融資が出てこないがゆえに物件を手に入れられないと言っています。確かに属性が比較的不利な方は特に難しい状況だと思います。しかし、上場企業のサラリーマンや公務員、資格保持者や技術者などの、銀行からみてリスクの低い方であれば、私が把握している範囲だけでも、相当数物件を手に入...
本当に多くの人が口をそろえておっしゃるのですが、「今、不動産投資を始めるには時期が悪いのではないですか？」というセリフ、マスコミに踊らされすぎです。確かに株価がどうした、地価がどうした、先行き不安などなど、不動産投資にはネガティブな表現が錯綜しています。しかし、実際に不動産投資の現場を見ている限り、価値の高い地域の物件を狙うのであれば、時期が悪いということはほとんどないと考えられます。むしろそうい...
「波」は空室だけではなく、不動産を買いやすい「時期」にも言えます。もちろんご自身の与信が一番重要なのですが、ここ20年近く見てきて、不動産は明らかに買いやすい時期と買いにくい(買えない)時期があると感じています。今、不動産投資用の融資は非常に出にくい状態です。私が残念なのは、今、せっかく一念発起して不動産投資にチャレンジしてみたが、業者や銀行に相手にされなかったということで、自分にはできない投資だと思...
なぜか入居者が決まらず、数ヶ月空室が続くことがありますよね。賃貸物件を1戸しか持っていないとき、この投資に失敗した！と感じることかと思います。しかし仮に100戸持っていたとすると、大家さん的には気持ちがそれほど揺らぎません。この部屋が数ヶ月空室だったとしても、それはたまたま「波」の下の方にいる物件のひとつなんだなと感じられるからです。ちょっと何を言っているか、わからないかもしれません。マクロで見ると「...
長く不動産投資を実践してきて思うことなのですが、不動産投資には「波」があるということです。これは長期間、複数物件を保有してみて、初めて気がつくことなのですが、どういうことかというと、例えば10部屋のアパートをA,B,C,D…Jと10棟持っていたとして、合計100部屋あるとします。これがもし入居率90%だったとした場合、Aが1部屋空き、Bが1部屋空き…という風に、空室がまんべんなく散らばっているわけではないということです。...
何回も書いていることですが、私は多くの人が「勉強のしすぎ」なのではないかと思っています。勉強自体からは何も生まれません、何か結果を出すためには行動するしかないと思っています。つきなみな話で恐縮ですが、車に乗らなきゃ事故は起こらないというやつと一緒で、事故のリスクがゼロになると同時に、得られる成果もゼロになってしまいますよね。運転の勉強や練習をいくらしたところで、事故るときは事故ります。もっと「発生...
皆さんがいつも仕事をやっておられるように、不動産投資も事業なので、当然何かトラブルは発生します。でもいつもの仕事では、誰もが「なんとかしている」のではないでしょうか。仕事でにっちもさっちも行かなくなることは滅多に無いと思います。不動産も同じなのです。起きたトラブルに対して、みんななんとかしているだけなのです。私自身も「計算外だった！」、「これはピンチ！」と思うことは、たまに起こっています。例えば、...
そういう意味で、私はバカと呼ばれることをむしろ誇りに思っているのですが、ここで言うバカとは事業全体を俯瞰してリスク(可能性)と得られる果実(これも可能性)をちゃんとバランスして、行けそうならやってみることのできる行動力のある人のことではないかと思います。私が不動産投資のアドバイスでお会いする方は、勉強熱心なエリートの方が多いので、旧来型の
それでもなんとかFIREしたい！という方には、他の方法と比べると比較的手っ取り早い方法があるのでご紹介したいと思います。私は「本気でFIREしたければ、事業を立ち上げる」のが一番だと思います。何十年もかからず直ぐにできますし、事業で得られた資金で金融投資や手堅い不動産投資をすることができますし、そもそも成長した事業を売却することも可能です。難易度で言えば不動産投資よりも低いのではないかと思います。現在、融...
不動産投資でFIREしたい方には本当に心して聞いていただきたいことをお話します。不動産でFIREできるほど借金をするのには度胸がいるのですが、これが結構ハンパない度胸が必要なのです。不動産投資の場合、ほとんどバカの領域じゃないとFIREできません。悪い意味ではなく、小賢いだけの人には絶対に不動産投資FIREは不可能です。ある程度不動産投資の方針を決めたところで、あとは脇目も振らずに壊れたかのように不動産を買い進め...
このように金融投資と比べてみると、不動産投資はFIREするのに最適な投資ではないかと思ってしまいます。ただ、不動産投資も完璧ではなく、以下の点で弱点があります。①多額の借り入れをするので家賃が取れなくなったり、支出の方が多くなった時点で成り立たない、②不動産資産＝純資産ではないので、結局純資産を増やすためには長い時間がかかる、③そもそもFIREできるほどの借金をするのに度胸がいる、などでしょうか。①は分かりや...
そこで本題に戻るのですが、私のところに相談に来られる方は、やはり不動産投資に
私もサラリーマンである以上、
毎日会社に行って苦しい思いをして働いていると、確かにその境遇から脱出したくなりますよね。私も「なんでこんなくだらない仕事で時間を無駄にしているんだ」と思うことがよくあります。ただ、迂闊にFIREの
最近流行りの、"FIRE"という概念について
不動産投資についての相談で、さまざまな境遇の人に会って深く話をするわけですが、最近良く出てくる話題が、「FIRE (Financial Independence, Retire Early)」です。最近雑誌やネットなのでもよく出てくるので、皆さんご存知のこととは思いますが、要は「経済的自立を果たすことで早期退職する」ということかと思います。いろんな言葉を作るなぁと思いました。さて、私が軽く調べたところ、FIREを果たすにあたって、一般的には●●...
他にも法人のお金を個人に移す方法として、携帯電話代金、インターネットなどを法人で契約し、個人と按分して費用計上したり、パソコンや書籍、打ち合わせで使った喫茶費用なども計上可能です。ここらへんは個人事業でも計上可能なのですが、「法人の方が経費の幅が広く、柔軟」と良く言われています。妻子などへの給与の支払い、生命保険料、社宅、出張手当(これは結構大きい)など、法人という箱があって個人と別会計になる分、認...
しかし、いくら最終的に法人の儲けが個人のものになると言っても、それは数十年後の話かもしれない。せっかく頑張って不動産投資をしているのに、すぐに経済的なメリットを享受できないというのも寂しいことですよね。お金のために不動産投資をやっているわけですので。そこでちょっと考え方を変えて、個人の収入を増やすのではなく、支出を減らすことで実質的な経済的メリットを受けるというのはいかがでしょうか。細かいことは税...
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みなさん、ラブホテルにいくと気分を盛り上げるためにアダルトビデオを見たりしますよね、きっと。彼女とホテルに行ってこれから何かしようという前にNHKでニュース見たりはあまりしないですよね？このようにラブホテルとアダルトコンテンツは切っても切り離せないシロモノです。 私のホテルでも最低でも数チャンネル、豪華なところではVOD(ビデオ・オン・デマンド)を入れています。部屋を清掃に入ると、必ずテレビがアダルトチャ...
ラブホテルはみんなに使ってもらっているのに、なぜかあまり好かれる施設ではありません。まあだからこそブルーオーシャンで儲けさせてもらっているのですがね。よくある話ですが、近所の子供が「近寄るなと言われると近寄りたくなる」理論でホテルにちょっかいを出してきたり、自分からホテルの近所に家を建てたくせに「ホテルがあるから売れなくて困っている」などと人のせいにされたりと、枚挙に暇がありません。とは言ってもど...
あくまでも個人的なやり方になりますが、私は従業員の管理方法として「従業員同士をあまりくっつけ過ぎない」というテクニックを使っています。一般的には、会社は一体感を持って公私ともに仲良くなり、一丸となって目標に突き進むというのが良しとされているように思いますが、副業ホテル経営の場合は、求心力となるべき自分が常にホテルに駐在しているというわけではありませんよね。 しかし自分以外の誰かに求心力を持たせては...
ラブホテルは採用も結構難しいとお話したところですが、それでも外部から募集をしなくてはならないのが宿命です。一度、ホテルの近所に人材募集チラシを数百部ばらまきましたが、効果はありませんでした。まあ枚数が少なかったこともありますが、あまり近所すぎると世間体が悪くて応募できないのではないかと思いました。 私は困ってしまい、真面目に従業員採用のマーケティングを始めました。まず、雇いたい人材はどういう人か？...
私がやっているラブホテルでは、案外従業員の定着率が高いのが特徴です。知り合いがやっているホテルでは、従業員の入れ替わりが高いところもあるようですが、安定したルーチンワークなので、コキ使ったり、怒声を浴びせるなどしなければ、比較的気楽に働けるのではないかと思っています。それでもやはり、いろんな事情で退職するというケースもあります。 ラブホテルの従業員の募集は結構難しいです。風俗営業の一番の悩みなので...
ラブホテルの従業員というと、どういうイメージを持たれるでしょうか？住居不定、身元不明、ワケありの人が住み込みで働いているのでしょうか？いえ、ほとんどの従業員は普通の一般人で家も持っていますし、ヤクザだったとか、犯罪者だったとか、そういうことはありません。そこまでブラックな業種ということでもないのです。 私のホテルでは、ホテルの近所に住んでいる一般企業を定年退職した元・サラリーマンや、地元の農家の人...
ラブホテルは設備産業で、ハッキリ言ってアパートやマンションなどの不動産投資と仕組みはさほど変わりません。ホテルという業種は、「あるところに建物があって、そこを貸してお金をいただく」というシンプルなものです。違いがあるとすれば、アパート経営の場合は期間貸しで、ホテルは時間貸し(または日貸し)という程度かと思います。土地や建物などの資産というものは、貸し出す単位が細ければ細かいほど高く貸せるものです。ア...
「旅館業営業許可書」の名義変更は、本当に簡単な手続きです。これもたいしてありがたいものではありません。自分のホテルを管轄する保健所に行って、申請書類を書くだけです。最近の役所の窓口は案外親切なので、びっくりするくらい丁寧に教えてくれます。ホテルの衛生手引書ももらえますし、最低限やるべき衛生対策なども教えてくれます。だいたい1時間くらいで完了します。 食品営業許可証は、食事などを提供しなければラブホ...
「店舗型性風俗特殊営業届出確認書」、いわゆる4号風俗経営の許可書ですが、なんてことのないただの紙です。私も初めて見た時は、そのありがたく「なさ」に驚きました。 店舗型性風俗特殊営業届出確認書は、地元の公安委員会に行って申請をします。公安委員会は要は警察署です。自分のホテルを管轄している警察署に行けば、普通に窓口で親切に教えてくれます。捕まることも、嫌な顔をされることもありません。初めて風俗営業届け...
ラブホテルの経営に必要不可欠な免許や許可証と言っても、所詮はただの紙です。確かに普段生活をしている限りあまり目にしたことのない書類が多いため、最初は焦りますが、少しずつ調べていけば、まあなんとかなります。結論から言うと、警察・消防・保健所・税務署・役所などへのラブホテル買収時の申請は自力できます！思っていた以上にどの役所も優しいですし、面倒な思いをしたこともありません。4号ホテルの経営に必要となる...
4号ラブホテルを購入したいということで、手頃な物件を探します。金策ができそうな案件が見つかりました。向こうも売って良いと言ってくれている。さあ、ここからどうするか？私も初めてラブホテルを買う時は、いったいいくらかかるのか？そもそも手続きは自分でできるのか？司法書士に頼まなきゃいけないのか？何と何と何をやれば営業許可が降りるのか、または前オーナーから移行できるのか？従業員引き継ぎは？仕入れは？何か自...
自力で開拓するロードサイド看板への広告料金の相場についてですが、ハッキリ言ってケースバイケースです。相場があるというよりは、地主が納得してくれるかどうかだけで、私の場合は年間1.5万円という破格のものから、月5万円のような結構高いものまであります。看板の大小などはあまり関係がないようです。基本的に年間契約で提示した方が安い額で落とせる傾向がある気がします。 ロードサイド看板は2種類目的があり、「誘導看...
ラブホテルのロードサイド看板開拓のために一番簡単な方法は、既に広告枠が設置されているものを探し歩くことです。地域によっては結構使われていないロードサイド看板が放置されていたり、土台だけ残っているということも少なくありません。自分のホテルに向かって曲がる交差点にある看板枠や、国道・高速を降りたところにある看板枠などが狙い目です。ただ、こういうところにある看板は効果が高いため、ライバルも目をつけている...
4号ラブホテルはモーテルという形態が多いため、郊外にあることが多いです。このタイプのラブホはほとんどの場合、クルマで利用しますよね。どういうお客様が多いかというと、近所の人ももちろんいなくはないですが、ちょっと離れた地域のお客様の方が多いように思えます（これは物件によりますが）。どれくらいの地域かというと、5kmから15kmくらいの距離ですかね。ナンバープレートでいうと隣の陸運局管轄地域ナンバーをよく見か...
私もラブホテル投資をはじめるまでは、なんとなくラブホはトラブルが多そうでめんどくさそうだなと思っていたものでした。プライベートでラブホテルをよく使っている人も、嘘か誠か判断しかねる都市伝説が多く流布しているため、「なんとなく怖い」と感じている人が多いのではないかと思います。ここでよくあるトラブルをご紹介したいと思います。 設備や物品の破損については、まあまあよくあります。ほとんどの理由が「酔っ払っ...
実際に自分が購入しようと思っているラブホテルですが、どのように評価すればよいでしょうか。4号ホテルですと企業買収ですから、もちろん財務分析などをしても良いでしょう。運が良ければ帳簿上の累積赤字が1億円くらい残っていて、ほとんど無税で運営することも可能です。財務的に赤字であることはあまり問題ではありませんが、企業買収で一番怖い隠れ債務などがないことも購入条件に入れておいて良いと思います。もちろん不動産...
最近は多くのお客様がインターネットでホテルを検索、事前情報を収集した上でいらっしゃることが多いです。私のところでもネットでクーポンを配布していますが、1～2割くらいの人がクーポンを使いますし、カーナビで電話番号を入力してくることが多いので、全部で7割くらいの来客がインターネット経由なのではないかと思っています。今は一番の一見客の集客に利くのはgoogleマップじゃないですかね。 ラブホテルにはインターネッ...
風俗とは絡みがないというのが表向きの話なのですが、とはいえラブホテルは風俗と切っても切れない関係にあることは否めません。そんなに女性と付き合っている男性ばかりではないですし、自宅でデリヘルできない人は圧倒的に多いことは理解できます。一応見て見ぬふりをしていますが、近所の風俗店から男女を詰め込んで、ワゴンでまとめてうちのラブホテルに来ることがあります。で、2時間後にまたワゴンでお迎えに来るという至れ...
4号ラブホテルは風俗営業ですが、女性が男性に性サービスを提供するという、”いわゆる風俗”とは違います。あくまでも旅館で、目的は客同士がSEXを目的として利用するというだけです。今でもよく男性一人でやってきて、「女性を呼んでくれ」とか「デリヘルを紹介してくれ」と来ることがありますが、これは違法です。紹介を頼むのもやめて欲しいですし、紹介もしないようにしましょう。 先にチェックインしてそういう依頼をする方...
副業としてラブホテルを経営すると、実際にどういうことをしなければいけないか。買収当初は結構やることがあり、特に役所対応などは会社を有給で休まなくてはいけないこともありした(もちろん外注することもできますが高いです！)。しかしある程度安定したらオーナーのやることはだいぶ限られてきますので、お金さえ続けば複数案件経営することは、それほど難しいことでもありません。 私が副業オーナーとしてラブホテル経営して...
ラブホテルには近所でコンビニ強盗などの事件が起きるとすぐに警察が利用状況を聞きにきます。犯人が逃げ隠れすることがあるからだそうです。それだけ匿名性の高い施設だと認識されているのではないかと思います。うちのホテルは警察にはすごく協力的な姿勢で接しています。何と言っても警察はラブホテルの営業許可を握っているお上ですからね！ ラブに限らずホテルではどこでもあると思いますが、酔っ払ったお客さまが...
都市伝説としてラブホテルには隠しカメラが仕込まれていて、その映像を見たり裏ビデオとして横流ししていると言われることがありますが、私が知る限りそういうことをしているホテルはありませんし、鏡の裏に隠し部屋もありません(笑)。そもそもホテルの従業員も既にそういうのに飽きていますし、喘ぎ声が漏れてきても賢者のような心境で聞き流しています。それくらいいつものこと過ぎるのです。 鉄筋のホテルであればそれほど...
ラブホテルはほとんどすべてフロントにコンピュータが導入されています。さすがにどんなに古くても完全手動というのは珍しいと思います。チェックインの方法にはいくつかパターンがありますよね。無人のフロントで部屋を選び、そのまま誘導案内に従って部屋まで自分で行く方法（この場合は鍵はもらわない）、人がいる非対面フロントで鍵を受け取って部屋まで行く方法、クルマで部屋まで行きそのまま入室、後からフロントの人が部屋...
保有しているラブホテルの部屋数にもよりますが、普通のサラリーマンが手に入れられるような小規模ホテルであれば基本的にフロント担当が常時1名、清掃担当が2名程度の体制で運営することが多いです。清掃担当は時給がもったいないので夜中はだいたい帰ってもらいます(よほどの回転率でない限り、夜の休憩は取らないようにする)。ホテルコンピュータが新型であれば売上をスマホなどで常時把握することが可能ですが、安いラブホテル...
ネットワークカメラの設置は素人の私には結構難しいものでした。ただ、一度設置に成功すると他のホテルでも同じ手法が使えるため、一度オーナーであるご自身でやってみるのが良いかと思います。慣れればそこそこ簡単にできます。おすすめのネットワークカメラは、「Viewla シリーズ」です。ちょっとお高いですが、高性能で何よりも設定が簡単です。普通のネットワークカメラはサーバーを立てて固定IPなどを手配するなど初心者が設...
遠隔でラブホテルを管理するのはいくつかポイントがあります。4号風俗許可を持つラブホテルの場合、古いことが多いのでインターネット回線ひとつ入っていないことも少なくありません。遠隔管理の基本はインターネットです。まずは通信回線を引くことから始めます。お年寄りの従業員しかいない場合はメールでの連絡はかなり難しいです。そういうラブホテルであった場合は、今でもFAXを主な通信手段とします。FAXにでかい字で指示連...
私の場合は買収の挨拶の時に、従業員に対してはアルバイトに至るまでちょっとした菓子折りを渡し、「解雇はしない」、「敵意はない」ことをきちんと表明します。サラリーマンで新しい仕事に就く時も同じですが、従業員ひとりひとりと個別に面談し、どういう人で何に不満を持っているかを聞き、ホテルの他の従業員はどんな人かをぶっちゃけてもらいます。他の従業員についてお互いに聞き出すと、ホテル全体の人間関係が見えてきます...
ラブホテル経営はそれなりに忙しい時はありますが、精神的に追い詰められるなどの極端な苦労もなく、だいたい予想できる範囲内でのトラブルに対処する程度のストレスなので、現場でバリバリ働いていたサラリーマンであれば運営上それほど困ることはないと思います。思った以上に普通に経営できるはずです。ですので、定年でリタイアしたご夫婦などには本当にお勧めです。ご夫婦お二人＋アルバイトで20室程度のホテルなら経営できて...
私はサラリーマンとして働いたことがある人で、且つある程度の経験をお持ちであれば、ラブホテルの経営は可能だと思っています。というよりは、現在のビジネスの最前線で働いている人のほうが、むしろ旧来型のラブホテル経営者よりは利益をあげられるのではないかと思っています。ですので自分にはラブホテル経営など無理と思わず、チャンスがあればどんどん参入するべきかと考えます。 確かにサラリーマンとして働きな...
結論から言ってしまうと、ラブホテルの経営自体に特に高度なノウハウや資格などが必要というわけではありません。厳密には食品を出すときは食品衛生責任者が必要だったり、防火管理者が必要だったりしますが、誰でもほぼ100%簡単に取ることができる資格です。私自身も当時、なんのホテル経営ノウハウもありませんでしたし、本業のサラリーマンでの業種もまったく異なります。しかし片手間でもそれなりに運営できていましたし、やる...
「ホテルの土地・建物を保有し、法人で風俗営業許可を得ている、法人を買収する」と文字で書けば簡単なのですが、企業買収は素人には極めて怖いポイントがたくさん隠されています。私がやってみたところ、経営というものはそこそこ結構大変です。ここではラブホテルの買収時に怖いと言われているポイントをお教えします。 まず一般的な企業買収の注意ポイントですが、「隠れ債務・債務保証」等があるかどうかです。企業を1億...
ラブホテルを購入するということは、そのホテルの土地と建物を買う、つまり物件を手に入れると考える方も多いかと思います。ところが先にも書いたとおり、ホテルは営業許可が必要な業種ですので、建物だけ手に入れても経営することはできません。もちろん建物も手に入れないといけませんが、同時に営業許可も手に入れないと意味が無いのです。 ラブホテル買収の際、ここが極めて難しいポイントだと思います。なんの許可をどこ...
どこまでを「ラブホテル」と呼ぶかは見解があると思いますが、ザ☆ラブホテルとして制度的に合法であるためには、店舗型性風俗特殊営業4号の許可というものが必要になります。つまりラブホテルは店舗型風俗営業なのです。ちなみに普通のホテルを経営するには許可が必要となっていて、ざっくり言うと旅館業（和風の設備を供するホテル）、ホテル業（洋風の設備を供するホテル）、風俗許可（性的な設備を提供できるホテル）等の区別が...
偽装ラブホテルというワードをよく聞きますが、一体どういうものでしょうか。偽装ラブホテルは、通常のビジネスホテル等の旅館免許のみで風俗営業許可を取得せずにラブホテルとして経営するという形態のホテル業です。制度を知らない人はほぼ見分けがつきません。厳密に言えば違法だと思いますが、現在はラブホテルとして風俗免許を新規で取得することが極めて難しいため、2011年の風営法改正以降に設立されたラブホテルは、ほとん...
売りラブホテルの情報というものはなかなか素人のところに流れてくるものではありません。私の場合も例外ではなく、そう滅多に売りホテル情報を目にすることはありませんでした。 では、どうやって少ない売りラブホテル情報に接するのか？ラブに限らずホテルというものは基本的に不動産屋が扱っていることが多いです。しかし不動産屋は物件の売買はプロですが、ホテル経営の売買、つまりM&A的なことには極めて疎い...
サラリーマンを辞め、FIREしてから何年も経つ(ちょっとは仕事しているので正確にはFIREではないかもしれないけど)ので、そろそろ私が昔、サラリーマンをしながら副業でラブホテルを経営してきた経験をお話しようと思います。住居系の不動産投資とは一線を画すレベルの規模と収益を実現できる上、会社に勤務しながらでもなんとか運営できるという点では、やる気のあるサラリーマンにはオススメで最強の副業と言えると思います。&nbs...
