アパート建築営業マンが不動産投資してみた

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑥（異常な金銭感覚）✎

さて、給料の話の続きです。 1,500万円から800万円になっても十分高給じゃないかと思われるかもしれませんが、そうでもないのです。 というのも、翌年税金が大変なことになるんです。新庄が現役の頃に給料全部使ってしまって翌年に税金が払えないってありましたよね。桁は違いますが同じことになります。 例えば住民税だけで月8万円。そのほか保険料が月7万円。さらに所得税。控除の合計が月20万くらいになります。800万円といってもボーナスも含んでますから額面は月額45万円くらいです。そこから20万円引かれて手取りが25万円。 生活レベルを上げていたり、無理な住宅ローンを組んでいたりしたらかなり厳しくなります…

2023/10/31 10:30

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑤（営業の給料はいくら？）✎

初契約は築40年くらいの木造アパートの建替えでした。 木造2階建て25㎡の1K10世帯で総額5,000万円。賃料は一部屋63,000円。表面利回りで15.12％です。今じゃ考えられない金額ですが、当時はこれでも特別安いわけではありませんでした。 当時は木造の場合20年返済にすることが多かったです。当時の金利が2％くらい。月の返済額は25万くらいです。5,000万円全額を借りて返済しても30万円以上は毎月手元に残る計画ですからお客さんもやる気になるわけです。 この物件は立ち退きも工事も問題なく終わり、翌年の夏には完成しました。 さて、営業ですから歩合があります。いくらもらえるか気になりますよね。…

2023/10/30 10:30

✎私が不動産投資を志したきっかけ④（プラトーン）✎

ウイグル獄長は実在する。 無事希望のアパート営業部門に配属されましたが、そのブラックぶりは私の想像を軽く超えてきました。 まず入社一か月後のゴールデンウィーク。通常は緊張続きの研修が終わってリフレッシュのはずですが、全日出勤でした。 私の配属された支店の支店長は始終大声を張り上げてるウイグル獄長みたいな奴で好き放題やってましたね。まあ、当時はパワハラなんて言葉なかったですからね。 朝から晩まで住宅地図を見ながら電話営業です。ノルマは1日200件。朝9時から夜9時まで電話をして電話が終わったら翌日電話する先の番号を調べて家路につくのは12時。 当時はオレオレ詐欺なんてなかったので電話営業でも割と…

2023/10/29 10:30

✎私が不動産投資を志したきっかけ③✎

しかし、いいイラストだなw 結局、7年生にしてやっと卒業単位を満たすことになったのだが、時は2001年。就活戦線はまさにイラストの状態でした。 卒業の目途がたった7年生の春になって慌てて就職活動を始め、面接を受けまくるも2次面接にすら進むこともなく時間が過ぎていきます。 しかし、不動産業界を受けまくる中でなんとなく業界の事が分かってきました。 ①ハウスメーカーは明るいイメージだが、結構しんどいし稼げない。 ②ファミリータイプマンションの分譲もしんどい割に稼げない。 ③アパート建築営業は売れれば稼げるが強制収容所に入るのと同じ覚悟がいる。 ④投資用ワンルーム業界は囚人も哭きだす監獄カサンドラ。 …

2023/10/28 10:30

✎私が不動産投資を志したきっかけ②✎

当時、歯がゆく思っていたことがあります。沢山バイトで働いた月は給料も沢山入る上遊ぶ時間がなくてお金を使わないので潤う。逆にあまりバイトしない月は給料も少ない上遊ぶ時間があるから浪費してお金がなくなる。（当たり前だ） つまりは時間を売ってるんだなあと漠然と思っていました。時間を使わずにお金が入るといいのになあと。 ただ、不思議と労力を使うことやバイト自体は嫌いではなかったです。仕事を覚えることがとにかく楽しかったし、なにより30代、40代のバイト先の先輩との付き合いは部活の上下関係とは違ってすごく新鮮でした。今考えると彼らはフリーターだったのであまり褒められたものではなかったですが、さまざまな「…

2023/10/27 10:30

✎私が不動産投資を志したきっかけ①✎

こんにちは。本の虫🐞です。 今回から「私が不動産投資を志したきっかけ」について書きたいと思います。 2001年。私が大学を卒業して就職した年です。アラフィフの方ならご存じでしょうが、当時はとんでもない不況、いわゆる就職氷河期でした。 エントリーシート（当時は紙で郵送）含めて60社近く申し込んで内定もらえたのは2社。まあ、私の場合1浪+3留、大学も三流ですから2社通っただけでも奇跡だったかもしれないですね。 大学6年生になるまで普通のサラリーマンになるってことが受け入れられなかったんですよね。毎朝会社に行って仕事をするってのを40年続けるなんてとてもできないと本気で思って毎日学校も行かずにバイト…

2023/10/26 10:30

✎持ち家が先か投資が先か②✎

「金持ち父さん貧乏父さん」に従わずに先に自宅を購入しましたが、運よく購入時よりも高く売却することができました。 もし20代のころに潤沢な資金があれば投資から始めたでしょうが、当時そんな資金はありませんでした。 そして、いくら投資が優先と言っても自宅の購入が40代になると定年後もローンが残ることになります。 住宅ローンを定年（65歳想定）までに終わらせるというのも私の目標の一つだったこともあり、その時購入すれば、65歳完済でローンを組んでも月返済額が10万円以下に抑えられるということも決め手になりました。 もちろん当時から不動産投資はしたかったのですが、上記の要因で自宅を優先することになります。…

2023/10/25 10:30

✎持ち家が先か投資が先か①✎

19日の日経に23区のマンションの平均価格が1億を超えたとありました。 海外と比べると日本の不動産は割安だなんて言う方もいますが、この金額異常ですよ。これじゃ普通のサラリーマンには手が出ないですよね。 そこで、持ち家が先か投資が先かって話をしてみます。 「持ち家が先か投資が先か」は「持ち家か賃貸か」と同じくらい難しい問題ですよね。 結局、人それぞれ状況によるってのが問題を難しくしている原因です。つまり正解はないのです。 名著「金持ち父さん貧乏父さん」では持ち家は負債なので先に投資から始めようと勧めていますが、どちらが正しいかは人によります。現に私は自宅を先に買いました。 （「金持ち父さん貧乏父…

2023/10/24 10:30

✎不動産投資の適正②✎

前回は不動産投資に向かない方の事を書いたので、今回は向いている方について書きます。簡単に言えば前回と逆の人が成功する人です。 ①好きなことは進んで学ぶ。 成功している方は不動産投資が大好きです。そして成功している方は勉強しています。好きなことなので勉強するのが苦にはならないのでしょう。 自ら学ぶ理由は「成功するためのプロセス」を学びたいからです。まずここが違います。 「これから上がる銘柄教えて」や「リスクのない儲かる物件紹介して」とダメな人は直ぐに答えを求めてきます。 できる投資家は「魚を欲しがる」のではなく、「魚の釣り方」を知りたがります。 ②純資産、純利益を重視する。 昨今、短期間で一気に…

2023/10/23 10:30

✎不動産投資の適正①✎

今まで沢山の投資家を見てきましたが、不動産投資に適さないお客さんも見てきました。そんな話を書いてみます。 大家さんは大きく分けると、「先祖から資産を引き継いだ地主」と「自分で増やしていった積極的な投資家」の二種類になります。 近年は後者の方で失敗する方(とその予備軍)をよく見かけます。 さて、どんな人でしょうか。 ①大家さんもどき 私が一番適正がないと思うのは人任せにする投資家です。こういう方は自分が不動産投資をしている自覚がありません。例えばこんな方がいました。 賃貸事業は長期の事業です。そのため最中に設備投資が必要になります。設備投資とは修繕だけでなくグレードアップも含みます。例えばWi-…

2023/10/22 10:30

✎第4号物件について⑥（その後の成績）✎

第4号物件の購入から2年4か月での成績です。 総収入 5,104,100円（家賃） 総支出 2,263,784円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、税理士報酬、租税公課） 総純利益 2,840,316円 こうして見ると年数が浅い分まだ純利益は少ないですね。 租税公課には固定資産税だけでなく、法人税、地方法人税、法人住民税、法人市民税、法人県民税、法人事業税、源泉所得税も含んでいます。法人関係の税金が10万円くらいです。 以前にも書きましたが、初年度から黒字にしているため税金が発生しています。 毎年物件を購入しているので個人の不動産所得はずっと赤字になっていますが、キャッシュフローが…

2023/10/21 10:30

✎第4号物件について⑤（入退去を抑えるために）✎

前回書いたようにこの第4号物件は決済直後に1部屋空きました。 退去が決済前であれば通常は売主が原状回復をするのが通例ですが、今回は決済後だったので買主である私がリフォームすることになりました。 とは言っても、平成19年にフルリノベしているので築古の割に状態は良好でした。クロスを一部アクセントクロスに張り替えて、あとはクリーニング程度で済みました。 そして、この空室も2か月程度ですぐに埋まりました。 購入して2年半になりますが、この物件はかなり優等生でまだ退去は1件しか発生していませんし、修理の発生も1回だけキッチンの故障があったくらいです。 あと、よほどの問題でなれば従前の大家さんが認めていた…

2023/10/20 10:30

✎第4号物件について④（返済比率）✎

今回は返済比率について書きます。 ☆第4号物件収支☆ 借入額 1,700万円 自己資金 180万円 金利 3.9％ 返済期間 20年 月額賃料 16.6万円 月返済額 10.2万円 月手取り 6.4万円 返済比率 61.4％ 法人で購入してますが、自己資金は結局個人名義から貸し付けることになります。個人の自己資金は手元になるべく置いておきたかったので全額借りてしまいましたが、もう少し自己資金を投入すればよかったとちょっと後悔しました。 この物件は4世帯しかないのに全額借りた上金利も高いので返済比率が61.4％となってしまい、1部屋空いたらほぼ手取りはなくなります。 実際にこの物件は契約後、決済…

2023/10/19 10:30

✎第4号物件について③（法人設立）✎

さて、1,700万円の指値が通ってから融資打診です。 今回、以前から計画していた法人を設立することにしました。 ちなみに1法人1棟スキームを狙っていたわけではありません。この金額だから個人でも融資は通ったと思います。 個人名義で購入した物件の償却が終わったら法人で買い取る計画にしているので、いつかは法人を立ち上げたいと考えていました。所有物件が築古ばかりなので後々デッドクロス対策が必要になるからです。 大型物件であればサラリーマンとして給料がある間は個人で償却したいところですが、今回の小型物件は新規法人にちょうどいいサイズです。 顧客に税理士さんがいるので決算はその先生にお願いすることにし、株…

2023/10/18 10:30

✎第4号物件について②（物件スペック）✎

さて、第4号物件をサイトで見つけて業者に連絡してみました。 資料を取り寄せる段階で、実はこの物件は平成19年に耐震工事を行っておりその資料が大量にあるためスキャンするのにかなり時間がかかりますとのこと。ファイルが全部で7冊ぐらいあるんだとか。 1週間ほど後に資料がメールで送られてきました。 驚きましたよ。 平成19年の耐震工事はかなり本格的で全ての入居者を退去させて、内壁は全て壊して筋交い、ホールダウン金物、耐力壁を追加していました。 布基礎のためもともと床下の土間は土がむき出しだったようですが、土間に鉄筋を補強して土間コンを打ったようでした。当然、大引、根太も組みなおしてありました。 UB、…

2023/10/17 10:30

✎第4号物件について①（物件詳細）✎

令和3年1月に不動産サイトで4世帯の築古アパートを見つけました。 エリア：埼玉県南部（23区隣接） 駅から徒歩12分の住宅街 購入時期：令和3年1月 構造：木造 2階建 築年数：築49年 間取り：1DK×4世帯 購入価格：1,700万円 購入諸経費：180万円（登記費用、印紙代、不動産取得税、仲介手数料、火災保険、固都税清算） 総費用：1,880万円 年間賃料：199.2万円 運営諸経費：15.5万円（管理費、固都税） 表面利回り：11.7％ 実質利回り：9.7％ 写真の左端に黄色の建物が見えますか。実は隣地に全く同じ建物がもう一棟ありますが所有者は別の方です。閉鎖謄本までは見てないので分から…

2023/10/16 10:30

✎東京の建築費、最高更新✎

「東京の建築費、最高更新」 12日の日経の記事です。 高騰の主な原因は人員不足による人工代の上昇で特に鉄筋、型枠等コンクリートに関わる職人の不足が深刻のようです。 確かに基礎屋の不足は長年続いていますよね。 以前にもちょっと触れましたが建築費の高騰は投資家（だけ）に重くのしかかってきます。 bibliolater.hatenablog.com さて、このグラフ見てください。 リーマンショック以降（2010年～）デフレスパイラルで物価も給料も上がっていない中で建築費は順調に上がっています。 値上げをできた理由は以前にも書いたように、建築費は定価がないもので、そうそう何度も買うものではないのでジワ…

2023/10/15 10:30

✎事故物件について✎

以前はあまり表に出ることがなかった「事故物件」ですが、オカルト芸人や大島てるのお陰？で簡単に探せるようにようになりました。 ちなみに大島てるは不動産業者も使ってますよ。 実際に事故物件はあります。事故にも色々ありますが。自殺、自然死、殺人・・・ となりのマンションの住人が飛び降りた勢いでうちの管理物件の敷地に落ちて死亡。おかげでこっちが事故物件になったなんてのもあります。 よくお客さんからは聞かれるんです。実際におばけが出る物件あるの？って。 しかし、心霊現象が起こる物件なんてものはありません。 よく考えてみてください。仮にあなたが殺されたとして、加害者とたまたまあなたの次に住んだ見ず知らずの…

2023/10/14 10:30

✎保険と年金について②✎

前回は保険を中心に書きました。 ちなみに、保険については積立でなく掛捨てをお勧めしましたが、もし既に加入している積立を解約して掛捨てにする場合は慎重に。 15年以上前に加入している積立はお宝利率の商品もあるのでよく内容を確認して下さい。 さて、年金についてです。 これは人によってもらえる条件が違うので正解はないです。なので、プラスαの部分について書きます。 まずは65歳になったときにいくらもらえるのかを年金定期便で確認しましょう。 そこから将来ほしい金額（ゴール）を決めて毎月の積立額を決めます。 例えば、現在25歳で60歳時点で2,000万円欲しいという場合。 この計算をするには「減債基金係数…

2023/10/13 10:30

✎保険と年金について①✎

たまにはFPらしい事も書いてみたいと思います。 皆さん保険ってどうしてますか。 自分が入っている保険についてよくわからないなんて人も結構いるでしょうね。 ①生命保険 よく生命保険って毎月いくら積み立てればいいですか？と後輩から聞かれます。 積み立て？？まず生命保険と年金がごっちゃになっている人がたくさんいます。 無理もないです。保険屋さんが生命保険と年金を混ぜた訳の分からない商品をいっぱい作っているからです。 まず、生命保険と年金は切り離して考えましょう。 生命保険はあなたに何かあったときに残された家族を助けるためのものです。 年金は将来あなた自身を助けるためのものです。 あなたが今亡くなった…

2023/10/12 10:30

✎新築ワンルーム投資について③✎

新築ワンルームを買ってはいけないってのは理解してもらえたと思います。 当然ですが、全てのワンルーム投資を否定している訳ではありません。 では、どんなワンルームなら買ってもいいか検討してみましょう。 ①まずは前回の買ってはいけないパターンから。 借入額 4,000万円 返済期間 35年 金利 2％ 返済月額 －132,000円 管、修、税 －20,000円 家賃 100,000円 月手取 －52,000円 35年間手取 －21,840,000円 ②これが、30,000,000円だったら？ 借入額 3,000万円 返済期間 35年 金利 2％ 返済月額 －99,000円 管、修、税 －20,000…

2023/10/11 10:30

✎新築ワンルーム投資について②✎

今回も新築ワンルームマンションに騙されてはいけない理由を書きます。 ②与信 皆さん住宅ローンの借入可能額が給料の額から決まるのはご存じだと思います。年収の7倍くらいまでは借りられます。この枠を「与信」といいます。 この与信枠を食い散らかすのがワンルーム業者の仕事です。2部屋、3部屋と与信枠いっぱいまで買わされてるサラリーマンをよく見かけます。 これ何が問題かわかりますよね。そうです。住宅ローンが組めなくなるのです。 独身の間や奥さんに内緒で買ってしまい、その後家を買う際に住宅ローンの審査でそれが発覚して奥さんと喧嘩、最悪離婚なんてのも見てきました。 買う前に奥さんに相談したいと言うと必ず営業マ…

2023/10/10 10:30

✎新築ワンルーム投資について①✎

今回は新築ワンルーム投資について書きます。 まず、結論から言います。新築ワンルームは(特に今は)買ってはいけません。 なぜか？ ①ゼロサムゲーム 不動産投資は為替ほどではないですが、ゼロサムゲームの面があります。 つまり、決まったパイ(利益)をオーナーと業者と入居者で奪い合うことになりますが、新築ワンルームは最初に買ったオーナーが損をするような仕組みになっているのです。 近年、都心のワンルームは4,000万円前後で販売されています。なかには新宿で25㎡5,000万円なんて物件も販売しています。 不動産業界に長く居る方ならこの金額が異常だと分かるでしょうが、不動産投資初心者ならこれが普通と思って…

2023/10/09 10:30

✎私のブログについて✎

言っておきたい事があります。 私は現役の不動産屋ですが、このブログから物件を売る気は全くないです。 あと、高額のセミナーを開催する気も全くありません。 私がブログを始めた理由は備忘録のためと、読んでもらった方の役に立てばと思ったから。不動産投資を始める人がうっかり騙されるのを防ぎたいからです。 なんでわざわざこんな事を書いたかと言うと、仕事柄「不動産投資」に関することを検索するので、私にもやたらとそれに関する広告が表示されます。 まあ、高額のスクール（塾？）やセミナーが多いこと多いことw 塾やセミナーが無駄とは言いません。普段不動産と接する機会が少ない方には役に立つ内容(のはず)だと思います。…

2023/10/08 10:30

✎第3号物件について⑤✎

第3号物件の最終回です。 これまでの成績です。 ◆これまでの成績 第3号物件は募集開始してから3年3か月経過していますが、これまでの成績です。 総収入 2,108,000円 総支出 751,397円（管理費、修繕積立金、広告料、固都税、小修理費等） 純利益 1,356,603円 スタートから同じ方が借りてくれているので現状回復は発生していません。 カーテンレールがと取れたので修理したぐらいです。 この物件は理事会に管理費を払っているので不動産屋入れずに入居者とは直接やりとりしています。 実はこの物件もともと58,000円で貸していたのですが、半年ほどたったころにどうしても値下げしてほしいと入居…

2023/10/07 10:30

✎第3号物件について④✎

今回が第3号物件の4回目です。 団地物件は割とたくさん売り物件がでていると思います。 高利回り物件の探し方は前回書きましたが、今回は団地物件購入時の注意点を書きます。 ①階数 団地はほとんどが5階建て、たまに4階建ての物件がありますがエレベーターはまず付いていません。 そのため、5階建ての5階はやめておきましょう。いくら若い人でもエレベーター無しの5階はさすがに住んでくれません。 一般のマンションと違ってできる限り下位階のほうがおすすめで、5階建てなら3階まで、もしくは4階建てなら4階（最上階だから）がギリギリセーフです。 ②現地確認 団地は通常、複数棟が固まって建っています。 現地を見に行っ…

2023/10/06 10:30

✎第3号物件について③✎

③購入時のリフォームについて。 第3号物件はオーナーチェンジではなく、購入時に空室だったためリフォームを行ったのでそれについて書きます。 この物件は約55万円かけてリフォームをしましたがキッチン、風呂、トイレ、洗面等の設備は替えずにそのままです。 やはり設備を丸ごと替えるとかなり予算が上がります。 築古の団地だと設備を新しくしたところで家賃は上がらないので、購入時に設備がそのまま使えるかどうかを確認することが重要です。 設備が入居付けに足りる状態かどうかわからない時は写真を撮って賃貸業者に見せて判断してもらいましょう。 第3号物件は契約前の内見時に設備がそのまま使えそうかどうか確認していました…

2023/10/05 10:30

✎第3号物件について②✎

この物件、一般の不動産サイトにも載っていましたがレインズならではのコツが一つありました。 ①「坪単価フィルタ」 レインズは「坪単価」「㎡単価」フィルタがかけられます。 これって一般の不動産サイトにはないんですよね。 築古の投資用区分を探す際は、坪単価を「昇順」にならべると割安物件が一瞬で検索できるのでこの機能が非常に役に立ちます。 単純に面積が広い方が家賃が取れるため、この中から場所がいいものを選べば高家賃が付き自然と高利回り物件ができあがります。 ご存じの通りレインズは不動産業者しか使えないので、投資家の方は不動産サイトから自分で計算するしかないので面倒かもしれません。 ただ、「面積を40㎡…

2023/10/04 10:30

✎第3号物件について①✎

今回から第3号物件のことを書きたいと思います。 第3号物件は令和2年2月なんとなくレインズを眺めている時に発見した物件です。 ザ・団地 エリア：埼玉県南部（近年観光で栄えてます） 駅から徒歩で8分の住宅街 購入時期：令和2年2月 構造：RC造 築年数：築52年（EV無、4階建ての4階、団地です。） 専有面積：3DK（51.33㎡） 購入価格：270万円 購入諸経費：55万円（登記費用、印紙代、不動産取得税、仲介手数料、火災保険、固都税清算） リフォーム費用：55.5万円（設備は既存使用） 総費用：380.5万円 年間賃料：66万円 運営諸経費：21.6万円円（管理費、修繕積立金、地代、固都税）…

2023/10/03 11:00

✎アパートメーカーって必要？✎

毎日電車に揺られて通勤していますが新聞読んでる人減りましたよね。 減ったというより絶滅危惧種ですね。 私はいまだにペーパー派ですが、スマホで読んでる人も多いのかな。 9月26日の日経にこんなコラムがありました。 「人口爆縮、一人二役の時代」 日本の就業者数は7月に6,772万人でコロナ前の2019年の6,750万人を上回るまで回復している。 にもかかわらず、人手不足は続いている。 原因は働き盛り世代の就業者が減ったから。 生産年齢人口は今後減り続けるので省力化を徹底し「人材の無駄づかいを許さない社会」にしなければならないと。 コスパ、タイパに続いてレイパ(labor performance )…

2023/10/02 10:30

サザン！茅ヶ崎！最高！

本日は不動産とは関係ない話です。 ご存じの方も多いと思いますが、木曜日から日曜日まで10年ぶりにサザンオールスターズが茅ヶ崎で凱旋ライブを行っています。 で、今回30日のアリーナが当たったんです。ファンクラブ枠で。 最近のチケット転売対策は非常に厳重で入場までのチケットはアプリのみ、入場の際にアプリのチケットと身分証明書を提示するシステムのため入場口が非常に混みます。 都内ならともかく、茅ヶ崎の海岸で2万人もの人がアプリを使うと繋がらない人続出で益々渋滞。 まあ、そう予想していたので2時間前に会場入りしました。 テニスコートに設置されたグッズ売り場は意外と空いていて、お目当てのTシャツとタオル…

2023/10/01 10:00