アパート建築営業マンが不動産投資してみた

✎営業マンを「信用」し過ぎ？✎

前回と真逆の話です。 お客さんから、「本の虫さんは誠実そうだから、信用して買ってみるよ。」と言われることがあります。 そりゃそう言われるとうれしいですよ。 でもね、私はいつもこう返します。「ありがとうございます。ついでに私よりもっと物件をよく見てくださいね。私じゃなくて物件を買うんですから。」 物件がいい、その上担当も誠実。ならば問題ありません。 しかし、「担当者を信用して決めた」これは物件を見抜く能力がないことの言い訳です。 「担当が誠実=物件がいい」ではないのは皆わかってるはずなのに物件を見極めることを放棄してしまうのです。 不正融資問題。 地方のボロRCをうっかり買ってしまった投資家がか…

2023/09/30 10:30

✎儲け話は他人にしない？✎

今日は以前からちょっと残念に感じていたことを書いてみます。 詐欺事件が起こるとヤフコメで「儲け話を他人に勧める訳がない。そんなに儲かるなら自分でやればいい」ってよく見ませんか？ これって本当でしょうか。 自己紹介にも書いた通り、私は不動産業界で20年以上働いています。 所謂「営業」ですから、売ってなんぼの世界です。 私の営業スタイルは「会社4：顧客6」くらいの割合で顧客側に立って仕事をしています。 「顧客第一主義」なんてきれいごとは言いません。それじゃ会社が潰れちゃいますからw かと言って、なんでもかんでも強引に売るようなこともしません。 お客さんに損をして欲しくないという気持ちに嘘はありませ…

2023/09/29 11:30

✎第2号物件を購入したポイント⑥✎

そういえば、第2号物件のこれまでの収支を記載するのを忘れていました。 令和元年の8月に購入してから4年と2か月の成績です。 総収入 17,753,133円（家賃） 総支出 7,313,955円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、固都税） 総純利益 10,439,178円 この物件は外側のハード面はこれまでに説明したようにあまりメンテナンスがかからないようになっていますが、設備での細かい修繕は多数発生しています。 換気扇（キッチン、トイレ、UB）の交換、排水のつまり、キッチン排水の漏水、漏電ブレーカー交換等細かい修繕は3か月に1回くらい発生しています。 あと、入退去時の原状回復につい…

2023/09/28 07:37

✎第2号物件を購入したポイント⑤✎

第2号物件を購入したポイントの最終回です。 ⑤業者売主 始めの回で書いたようにこの物件は業者が売主でした。 大家さん経験者の方ならご存じでしょうが、売主が個人か業者かで異なるポイントがあります。 不動産の売買を行う際、間に入る業者に3％+6万円+消費税を払う必要があります。 しかし、不動産業者が売主の場合は間に業者が入らないのでこの手数料が必要ありません。 ところで、この+6万円ってなにかご存じですか？ 確定申告されている方なら累進課税の控除額の計算でご存じでしょう。 実は仲介手数料は販売価格が400万円超から3％まで取ってもいいことになっていて、200万円超～400万円以下は4％、200万円…

2023/09/27 10:47

✎第2号物件を購入したポイント④✎

④屋根 今回は第2号物件の屋根についてです。 重量鉄骨造で3階建て以上だとシート防水を用いることが多いです。 シート防水例 鉄骨造の3階建てはパラペット（屋根のふちの低い壁）が立ち上がります。 シート防水だとこのパラペットも含めてラップしやすいのです。 このシート防水は施工がしやすいのですが、陽が直接当たるため長年の寒暖でつなぎが切れてきます。 雨漏りは重大インシデントの一つです。 写真のように明らかに亀裂があればわかりますが、雨漏りの原因箇所を見つけ出すのは防水のプロでも苦労します。 私の物件ではないですが、ある物件で雨漏りがあり屋根を直しても雨漏りが止まらない、結局侵入箇所は壁だったってこ…

2023/09/26 10:18

✎第2号物件を購入したポイント③✎

さて、3つ目のポイントですがこれも建物に関してです。 ③界床 今回は音の問題なので、アパートを借りる人の参考にもなるかもしれません。 「かいしょう」と読みます。 つまり床のことです。 重量鉄骨造の界床はALCパネルかデッキコンクリートになります。 ALCというのは「軽量気泡コンクリート」、つまりパネルのなかに細かい空気の粒が入ったものであまり遮音性は高くありません。 それに対してデッキコンクリートは鉄骨のお皿の中にコンクリートを打設するのでRCスラブと同じくらいの遮音が期待できます。 当然デッキコンクリートの方が工期とコストがかかります。 デッキコンクリートの施工例 ALCパネルの床 購入前に…

2023/09/25 10:45

✎第2号物件を購入したポイント②✎

今回も第2号物件を購入したポイントの続きです。 前回はファミリータイプについて書きましたが、やはり建物自体が気に入ったのが大きいです。 この建物、当然築30年以上ですから多少傷んでいる部分もありましたが、建てた当時のオーナーさんと工務店がなかなかしっかり作っています。 ②外壁 写真でもわかるように外壁が総タイルです。 ラーメン構造の重量鉄骨造だと通常外壁はALCです。（低コストだから） ALCパネルも2種類あって柄がついたデザインパネルと平らなフラットパネルがあり、そのパネルに吹付塗装をしたものが多いです。 吹付塗装の場合はやはり10年ほどで色褪せて古臭く見えるため15年～20年で塗り直しが必…

2023/09/24 11:43

✎第2号物件を購入したポイント①✎

今回は初めての1棟アパート購入のポイントを書きます。 この物件については当然全額自己資金は無理なので借入をしました。 元々住宅ローンを借りていた地元の信金からです。 借入額 3,400万円 自己資金 984万円 金利 2.175％ 返済期間 20年 月返済額 17.4万円 月手取り 18.2万円（35.6万円－17.4万円） 金利条件を見ると特別いい条件ではなかったと思います。 ただ、ある程度の規模（5億くらい）までは信金をメインバンクとする計画を立てていたため、住宅ローンから取引をスタートさせていました。 そのため今後の取引を考えて今回は出された条件そのままで借りることにしました。 この物件…

2023/09/23 11:52

✎第2号物件詳細✎

今回から第2号物件について書きたいと思います。 平成31年2月に第1号の区分を購入してから半年後、知り合いの不動産業者から連絡がありました。 この業者が売主で4,480万円でアパートを売り出すと。 私は2月に区分を購入したばかりで翌年くらいに2棟目を検討しようと考えていたので同僚にこの物件を勧めてみました。 彼も不動産投資を検討していたのですが、残念ながらこの物件には踏ん切りがつかなかったようでした。 彼が買わないということだったので、私が購入を検討してみることに。 業者から資料を取り寄せて一緒に現地を見に行くと、もし興味あるなら多少引けるよとのことだったので、4,200万円で買付を入れました…

2023/09/22 07:34

✎サブリースについて⑤✎

前回のシミュレーションの続きです。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65,000円/世帯 【ハウスメーカーで建てた場合】 必要総費用 10,000万円 65,000円×10世帯×90％＝585,000円 （サブリース90％保証） 年間 585,000円×12＝7,020,000円 【工務店で建てた場合】 必要総費用 7,000万円 65,000円×10世帯×95％＝617,500円 （管理費5％） 年間 617,000円×12＝7,410,000円 さて、自己資金を1,000万円、残りを借入したとしてシミュレーションしてみましょう。 【ハウスメーカーで建てた場合】 自己資金 1,000万円 借入 …

2023/09/21 11:07

✎サブリースについて④✎

サブリースについての続きです。 ④メーカー系のサブリースは工事獲得のためのエサ。 サブタイトルのまま、ハウスメーカー系の建築とセットになっているサブリースは請負工事を獲得するためのエサです。 大手ハウスメーカーは建築工事で通常30％～40％の利益を取ります。 自分が住む家なら満足のいくものを建てるためにお金を惜しまない方もいるでしょう。 しかし、アパートとなれば設備投資に対してリターンがなければ意味がありません。 では、ハウスメーカーでサブリース付きのアパートを建てた場合と地元の工務店で建てて地元の不動産屋に管理を依頼した場合をシミュレーションしてみましょう。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65…

2023/09/20 11:21

✎サブリースについて③✎

サブリースについての続きです。 ③家賃を上げるのが困難。 これは①に通じる内容です。 現在はインフレで家賃は上がり基調です。 特にファミリータイプは建売や分譲マンションの価格上昇に伴ってアパートの賃料を上げても入居が付きやすい状況です。 当然サブリースにおいては、入居者と業者との賃料と業者とオーナーとの賃料にギャップがあります。 本来であれば入居者に貸している賃料が上がればオーナーに支払う賃料も上がるはずですが、そうはならないのが業界の常です。 貸出の賃料から○○％と取り決めをしていれば別ですが、メーカー系のサブリース契約は大抵そうはなっていません。 家賃が下がる時は早いが、上げるのは並大抵の…

2023/09/19 11:37

✎サブリースについて②✎

今回もサブリースの注意点です。 ②解約できない。 サブリース契約は通常の賃貸借契約と同じで貸主側に正当事由がないと解約できません。 所謂、立ち退きと同じ労力（立退料、明渡訴訟）が必要となります。 サブリース契約は入居者の権利が強く守られる借地借家法が適用されると判例があります。 この法律自体は30年ほど前にできた法律ですが、元々は「大家と店子」の時代からある法律を引き継いでいます。 大家が圧倒的な力を持っていた時代ですから、当時は店子を守る必要があったわけです。 しかし、現代のサブリース契約においては業者（プロ）が借主、アパートオーナー（素人）が貸主となります。 皮肉なことにプロである業者が守…

2023/09/18 13:25

✎サブリースについて①✎

今回から数回に分けてサブリースに対する私の考えを書いてみます。 今やメーカーでアパートを建てたらサブリースがセットなのが当たり前になっています。 みなさんサブリースについてどうお考えでしょうか。 まず私の意見を言うと、サブリース契約はお勧めしません。 サブリースにも様々な契約条件があると思いますが、貸主にとって不利なケースが多いからです。 一見するとサブリースは借主である業者の方がリスクを負うように見えますが、実際は貸主であるアパートオーナーの方が不利になる契約内容になっていることが多いのです。 業者側が契約書を作成している時点で言わずもがなですが。 ①そもそもリスク回避にならない。 サブリー…

2023/09/17 11:35

✎今はバブルなのか？✎

皆さん今の日本の不動産の価格は適正だと思いますか？ 今がバブルなのかどうかは皆さん色々な意見があると思いますが、不動産については間違いなく今がバブルだと私は感じています。 仕事柄たくさんの投資家とお話しをしますが、バブル発生のメカニズムを知らない方が結構います。 バブルとは本来あるべき価値より過大な評価が短期間でされている状態です。 例えば私が1億円の土地を持っていたとします。 ある日、私の知人の大谷君が家を建てたいのでこの土地を売ってほしいと言ってきました。 私が売り渋ると、大谷君は1.5億で買いたいと言ってきたので仕方なく売ってあげました。 大谷君が家を建てようとしていたところ、こんどは知…

2023/09/13 19:43

✎出口戦略✎

今回は第1号物件の理想的な出口戦略についてお話します。 今すぐ売る考えはありませんが、減価償却がなくなり総利益が購入価格を越えるころ売却しようかと考えています。 築年数から実需で購入する人はいなさそうなので、7万円で貸したままオーナーチェンジでの売却が現実的でしょう。 年間賃料が84万円なので、 表面利回り20%なら420万円 表面利回り15%なら560万円 表面利回り10%なら840万円 そのため今後も家賃は下げない予定で、表面利回り20％に設定すれば購入時の価格での売却も可能かと予想しています。 さて、始めて購入した物件のついてはこんな感じです。 最終的にきちんと売却できるまでは勝敗は判断…

2023/09/11 23:47

✎これまでの収支✎

今回は第1号物件のこれまでの収支を記載します。 始めの入居者は1年半ほどで退去してしまいたましたが、翌月には次の入居者が決まりました。現在もその方に7万円で借りていただいています。 総収入3,582,928円（家賃） 総支出1,439,304円（管理費、修繕積立金、広告料、現状回復費、お風呂扉、キッチン修理、固都税、地代等） 総純利益2,143,624円 初期投資総額が535万円なので4年8か月で約40％を回収できました。 運営スタート後に発生した修理はお風呂の扉とキッチンです。お風呂はユニットバスではないため、元々付いていた部品がなく扉を丸ごと交換となりました。 設備の故障については私では直…

2023/09/10 21:21

✎リスク回避 入居者募集について④✎

④外国人、高齢者、生活保護ウェルカム。 保証会社を通れば誰でもウェルカムです。 リスクを負うことにはなりますが、入居機会の損失を避けるためには間口を広げることも重要です。 リスク回避とは矛盾するようですが、そこは③の条件でカバーしています。 別の機会に触れますが、私のような築古物件オーナーからすると生活保護受給者の賃料の方が一般よりも高く貸せるエリアもあるので購入時の利回りを上げることもできます。 以上の4点を方針として募集を開始した第1号物件ですが、あっさりと入居が決まりました。 3月に募集を開始して翌月には想定通りの7万円で入居者が決まった際は手をたたいて喜んだのを覚えています。 入居が決…

2023/09/09 23:26