土地先行の企画。 イマイチなんだけど、うまくプランを入れるとお宝企画に化けそうだ。 自分でラフに検討してみた。 すると、、、 やはりイケそうですよ。 部屋の面積もダメダメだったのが、十分戦える広さになるし、 それにともなう賃収アップで、なんとかギリギリ合格点になる利回りになりそうだ。 その企画をグリップするべく、その業者にコンタクトを取る事にした。 。。。。 業者と会話をした。 業者が言うには、反響はソコソコあるが具体的な話にはなっていない。 融資のメドを付ける事ができた人から番手が付く。 とりあえず私が最有力にはなっている。 という状況のようだ。 こちらの要望としては、 こちらが想定している…
とある業者からメルマガが来ていた。 内容を見ると、土地先行の新築の案件だ。 その業者は、昔ながらの工務店で、とある土地を仲介するとともに、 その土地にその工務店がアパートを建てるという企画のものだ。 おそらく昔からやっている工務店なので、 付き合いで土地の売却の仲介のネタがあったのだろう。 そしてその土地にアパートを建てるというものだ。 その企画を見ると、 正直ぱっとしない数字だ。 昔ながらの業者という事で、投資家向けというよりは、 地主の財テク向けとか、利回りに対してうるさくない人が付き合いをするような業者なんだと思う。 まずアパートの部屋が狭い。 いまどき、そのアパートの広さは厳しいだろう…
しばらくのんびりしているんですが、 暇なので決算書を眺めています。 前のブログに書いたのですが、 運転資金の返済があるので、その分CFが小さくなっています。 しかしながら、 運転資金の返済は一旦、横においておいて、 単純に保有物件のベンチマークみたいなものをしていると、 思った以上に良い数字になっていて少しよろこんでおります。 運転資金融資ですが、 自己資金が増えるので次の物件を買うのに有利になると思っています。 一方で、当たり前なんですが、返済は必要になります。 それで私は数年後にFIREをする事をもくろんでいるのですが、 CFが生活費になるわけで、 物件だけのCFが自分の目標をクリアできて…
私は、工場萌えなんです。 湾岸にある工業地帯が好きです。 いまでも川崎の湾岸の工業地帯エリアに行くのが好きです。 川崎と鶴見にまたがる扇島とか好きです。 先日、関西の実家に車で帰省した際に、見つけてしまいました。 名古屋の湾岸の高速道路です。 川崎の湾岸と似たような工業地帯です。 川崎の製鉄所と似たような、錆びた建物。 おそらく名古屋の製鉄所なんでしょう。 面白そうです。 時間があれば、ゆっくりと探検してみたいです。 場所が名古屋なんで、なかなかいけませんが、 FIREした後とか、 長期休暇で時間がとれるタイミングとかに まわってみたいなと思いました。 まあこういう工業地帯というのは、 川崎と…
去年の決算書やCFを分析していた。 ある事実に気が付く。 去年のCFが例年よりメッチャ減ってるやん。 あれ、計算間違いかなと見直しもする。 CFは通帳での数字でもわかるが、 決算書の数字からCFも計算できる。 どちらもチェックしてみたが、やっぱり少ない。 ここはしっかりと分析をしないといけないところだ。 という事で、じっくりと分析をしてみた。 すると、、 原因が判明した。 理由は簡単だった。 運転資金の支払いだ。 1年～2年くらい前に、たくさんの運転資金の融資を引いていたのだ。 合計で1千万円くらいだ。 そしてCFが減っていたのは、それらの返済の分が減っていたという事だった。 まあ、あたりまえ…
現在、神奈川県を中心にドミナントでやってますが、 正直な話、このまま神奈川県のドミナントオンリーしかやりませんという事は無いと思っています。 できるかどうかわかりませんが、 新しいエリアも検討したいと思っています。 検討するだけでやらないという事はありえますし、 チャレンジをして結果的に撤退するという事もありえます。 時期として、いますぐやるという事は可能性は低いですが。 ただ新しいエリアの検討はやってみたいと思っています。 先日のブログで、自分の実家周辺の話を書きましたが、 ちょっと現実的には遠いかもしれません。 もう少し現実味のあるエリアで。 まだまだ構想段階ですが。 融資が一番のネックに…
夏休みに田舎の実家に帰省し、思った事です。 やはり田舎で育った人間なので、都会の喧騒がうるさく思う時はあります。 自然がある田舎に、別荘という事かもしれませんが住んでみたいという気持ちもあります。 しかしながら強く思った事としては、 自分の生まれ育った田舎で生活するという事はありえないなと思いました。 しかしながら、別荘やセカンドハウスという位置づけかもしれませんが、 自然がそこそこあって、都会の人混みから離れた生活というのも興味あります。 それらを踏まえて出てくる答えとしては、 自分の実家でなく、 自分が今住んでいるエリアからそんなに遠くないエリアで、 のんびりできるような場所を見つけたいな…
お盆休みに里帰りした時に、 実家の周辺の収益物件を見学してきました。 当日、時間があったので見てきたくらいだったので、 あまり調べてなかったのですが、 雰囲気だけでもという事で見てきました。 感想としては、 やっぱり田舎ですね。 ただ栄えているエリアもあります。 いいのが見つかれば、経営できるのかもしれないのかなって思いました。 中には、首都圏と同じくらいの利回りのものや、首都圏より利回りの低いものはありました。 全体的に、首都圏とそんなに変わらないかなっていう印象を持ちました。 少しは利回りは高いですが、そんなにびっくりするほど利回りは高くなかったですね。 ただ調べると、お宝物件でソコソコ高…
夏休み、久しぶりに実家に帰りました。 いろいろありました。 両親は昔ながらの人間で歳もとっているという事でいろいろと大変でした。 早く実家に帰ってきて欲しいみたいな事を言ってきます。 正直帰る気持ちなんてまったくないのですがね。 子供には子供の人生があるわけで、 実家に帰っても私にはなんのメリットもないわけで、 話が全くかみ合わなくて疲れました。 あんまり詳しくは書けませんが、なかなか大変でしたね。 今回は久しぶりに車で帰省しました。 そして帰省してから時間もありました。 久しぶりの実家の周辺の地域の変化を観察してきました。 10年20年たつと、道路が全然かわってますね。 あたらしい幹線道路が…
5棟目の融資付けの話。 融資付けたもの勝ちのスピード勝負。 100％融資が付くと思っていた金融機関が融資NGに。 2つ目の金融機関が1日で融資OKの回答を出してくれた。 本命の金融機関に絞って物件探しをしていたので、そこがNGだったので流してもよかったのだが、 ・融資条件は、本命から落ちるもののギリギリOKと判断。 ・1日で審査をしてくれる金融機関と仲良くしておくべき。 ・2年間、物件買えていないので、機会損失は無視できない。少しくらいのマイナス材料（融資条件）なら前に進めるべき。 ・なによりも物件がよい。立地がよく、この案件は絶対に進めたい。 という理由で前に進める事にした。 仲介には、融資…
5棟目の融資付けの話。 融資付けたもの勝ちのスピード勝負の展開。 まさかの本命銀行が融資審査のやり直し。 あわてて別の金融機関に融資審査を出すと次の朝に融資OKの内諾を得る事ができた。 融資OKなのはよいが、問題は融資条件だ。 たしかに本命の金融機関の条件が非常に良い。 内諾が出た金融機関の融資条件は、本命銀行よりは悪い条件だった。 しかしながらギリギリ許容できる条件であると判断した。 正直な話、本命の金融機関が難しくなった段階でこの案件の話を流してもよかった。 しかしながら、私はすでに2年も物件を買う事ができていない状況。 この案件を流すと物件の完成時期の事も考慮に入れるとさらに1年先になる…
5棟目は融資のスピード勝負に。 100％イケると考えていた金融機関が、まさかの融資審査のやり直しに。 そろそろライバルの融資が出てくる頃だ。 審査のやり直しを待っているとライバルに負けるかもしれない。 そこで早く審査を出してくれる別の金融機関にダメ元で融資の審査を投げてみた。 次の日の朝、その金融機関から連絡が入る。 「その案件の融資OKです！！」と担当が言ってくれるではないか。 早い！ 資料を投げて次の日の朝に融資内諾OKを出してくれるとは！！ 正確には、資料が金融機関の担当者の手元に渡ったのが打診をした日の夕方で、 その次の日の朝に内諾OKを出してくれたわけなので、 超絶早いじゃないですか…
5棟目は融資を付けたもの勝ちのスピード勝負に。 100％イケると踏んでいた金融機関の融資審査が、まさかの審査のやりなおし。 すでに日にちはかなり経過している。 ダメ元で審査の早い他の金融機関にもあたる事にした。 金融機関に電話でこの案件の相談を持ち込む。 好感触だ。 2～3日くらいあれば目線出せますよとの事。 そのまま融資審査をお願いした。 それから仲介に状況を説明した。 仲介業者の休日もはさむので2～3日後に融資の結果がでるのであれば、 他のライバルの動向次第だけど、ひょっとしたらギリギリいい勝負になるんじゃないですかと。 まったくノーチャンスだと思っていたのだが可能性が少しわいてきたという…
5棟目の融資付けの話。 融資を付けたもの勝ちのスピード勝負。 100％融資が出ると考えていた金融機関からNGの回答が。 しかしながら、誤認識があったようで、正しい条件だと融資は出るはず。 再度、融資審査をやり直ししてもらう事になった。 しかしですよ。 この案件はスピード勝負なわけで、 やり直しは大きなビハインドですよ。 そろそろライバルの方の融資打診も出てくる時期だろう。 今から融資審査をやり直しすると勝ち目はないかもしれない。 仲介に事情を話すと、 また機会があれば、みたいな残念でしたねトーンで話をし始めるではないか。 どうやら当初は私の話から、（融資のスピード勝負であるが）仲介の心の中での…
5棟目の融資付けの話。 買付も出して融資を付けたもの勝ちのスピード勝負に。 過去に何度も融資内諾OKをもらっている金融機関に打診をするも、まさかの融資NGの回答が。 社用車購入で融資可能額が減額になっているものの、ちゃんと計算するとギリギリ融資可能な状態になっているはず。 金融機関の担当に詳細を説明し、誤認識があった事が判明。再度正しい条件で融資の打診をしてもらうようにお願いをした。 その銀行の目線だと、社用車を購入していても融資はOKになるはずだ。 しかしながら、今回の勝負はスピード勝負だ。 すでにその銀行の融資打診のために、それなりの日にちを消費している。 競合のライバルも多数いて、 今日…
5棟目は融資付けできた人から番手がもらえるスピード勝負に。 こちらで想定している金融機関は、過去に何度も内諾OKをもらっている所。 しばらくして電話が入る。 融資打診の結果だ。 結果は、「融資NGです」と。 マジですか。 衝撃が走りました。 過去に何度も融資内諾をもらっているところで、 1か月前にも融資内諾OKをもらっているのに。 詳細を聞くと衝撃の事実が判明する。 私は、その金融機関から〇〇円までなら融資出ますよと言われていた。 今回の融資額はOKな金額だ。 詳細を金融機関の担当に聞くと、 少し前に社用車をローンで購入した事が影響しているようだ。 社用車は、自己資金ゼロの全額融資で購入をして…
5棟目の融資付けの時の話です。 5棟目の案件が出て買付を出す。 仲介が言うには、買付は殺到しているようだ。 番手は融資付けができたもの勝ちとの事。 スピード勝負だ。 私は、本命にしている金融機関がある。 その金融機関は、この1年の間に3回くらい融資内諾をもらっているところだ。 ちょうど1か月前もその金融機関から内諾をもらっている。 「あなたなら〇〇円までなら融資を出しますよ」って言われているところだ。 今回の案件も、その金額以内におさまっている。 という事で余裕をかまして、融資の審査をお願いした。 融資内諾はもらえるだろうけれども、他の人の融資審査よりも早く内諾をもらう必要があるのだ。 スピー…
今年は、車で帰省しようと思っています。 関西なんで結構の距離を運転しないといけません。 心配事があります。 よくニュースで乗用車がトラックに押しつぶされてペシャンコになるというのを見ます。 それが心配です。 可能性としては低いですがゼロではありません。 最近は可能性は低いけど可能性としてゼロでないリスクも心配するようになってきました。 もしも車で大事故に巻き込まれて家族が全員死んだらどなるんだろうか。 不動産投資で購入した物件はどうなるんだろうか？ 実はそのあたりのケアが全然できていない事に気が付きました。 全然考えてなかった事ですので、 どうしたいのかというのも明確になってませんし、それのた…
オリンピックでスポーツが注目されてますね。 大人になってかなり太りましたが、昔はスポーツやってました。 昔はもっとシュッとしていたんですよ。 中学校の時は、 中1でバスケットボール部に入っていたのですが、 ダッシュの練習で早く走りたいなら陸上部に行け！と言われたので、 バスケ部はやめて中2からは陸上部に入りました。 陸上部では、走り高跳びをやってました。 中2になってからの入部だったのですが、 あっという間に部で一番つよくなって中2の夏の県大会では、 走り高跳びで県で2位になって将来を期待されました。 しかしながら、中2の秋に、私の中で空前のゲームセンターブームを迎え、 部活をやめて毎日ゲーム…
このブログを始めた際に、ものは試しにという事でグーグルのアドセンスをやる事にした。 グーグルのアドセンスというのは、 ブログに広告が自動的に貼り付けられて、 その広告を読者がクリックしたり、 クリック後にその先のサイトで商品が購入されたりするとお金が入るというものです。 自動的に広告が貼り付けられるというデメリットがあるが、 ブログのオーナーとしてはお金がもらえる可能性があるというものです。 このブログでお金儲けは考えていないのですが、ものは試し興味があったのでやってみる事にした。 スタートした直後は、こまめに収益があったのかというのを見ていたのですが、いつしか忘れていました。 それで最近なん…
私は、新しい道を作るのがライフワークみたいなものだと思ってます。 仕事もそうですし、仕事以外でもね。 他の人が作った道を歩くのが好きでないのです。 自分で道を開拓して、新しい道や新しい目的地を見つけ出したいと思う人間なんです。 新しい道を作り出すことによるメリットもよくわかってますし、 逆に、その大変さも良く知っています。 性分みたいなものかもしれません。 誰かが作った道や、 ググればすぐに出てくる道なんて歩いても全然面白くないじゃないですか。 そんなの何度も見ている風景だしマンネリですよね。 ググっても何も出てこない事をするのが一番面白いんじゃないですか。 世の中とりあえずググって、そこに書…
株が凄く変動していましたね。 私は少し前に、不動産に全振りするために株は全てうっぱらいました。 株をやっていた時は、自分の資産の98％くらい株やら投資信託を買っていた時期もありました。 不動産に全振りしたと言いましたが、 正確にいうと、そろそろ大暴落が来るんじゃないかなという読みもありました。 良いタイミングがあれば、また株も買っていきたいなって思っています。 私は株は素人なんですが、 まだまだ株は高いんじゃないかと思っています。 もっとドーンと下がったら買うかもしれません。 もっと下がって、焼け野原みたいな感じになって、 自分の足であるける人が半減するくらいになったら参戦するかもしれません。…
自分で言うのもなんなんだけど、 次の5棟目まで含めて良い感じで物件を買えています。 どれも満足のいく物件だと思っています。 どれもいい物件過ぎて甲乙つけれないです。 もしも売却を考えるとすると、自分の持っている物件で一番ショボい物件を売る事になるのかもしれませんが、 私の場合どれも売りたくないです。 選べないです。 思い入れもありますし、 良い物件だと思うんですね。 しっかり考えてませんが全て永久ホールドでもいいくらいです。 しかしながら、この状況で反省点もあります。 それは、もう少し平凡な物件も買っていてもよかったかもしれません。 スピードという観点で厳選しすぎていたような気がします。 もっ…
5棟目がこのまま順調にいけば、 5棟46戸になる見通しです！ 総融資額は、およそ4億円！ 総賃収は、3500万円！ 不動産投資を始めて6年で5棟！ もっと早く物件を買う事もできたけど、 厳選に厳選を重ねて、よりすぐりの物件しか入手してません。 融資も気を付けています。 目先の1棟だけを見ていません。 将来的に、融資が付きやすい物件を選んでます。 将来的に、融資付けでマイナス材料になる物件ができるだけ買わないようにしました。 どんどん買いたい気持ちもありましたが、 グッと我慢して、あえて序盤はじっくりと進めました。 これからどうやっていくんだという難題が待ち受けてますが、 ここまではまずまずなん…
FIREを目指すなら自分の家をどうするのかの方針を決める必要がある。 私は賃貸住宅に住んでいます。 会社から家賃補助が出ています。 かなりの金額を補助としてもらっています。 それは賃貸に住んでいるうちは永久にもらえます。 まずこれが前提条件です。 将来FIREしてどういう家に住みたいのか？というのがあります。 正直悩んでいます。 家を買うか賃貸のままで行くのかですね。 どこに住みたいのか？という話もあります。 近々は今住んでいるエリアの近辺がよいと思っているのですが、 遠い将来もっと田舎に住みたいとか自然環境のいいエリアに住みたいというのもよくわかります。 子供も巣立っていくでしょう。 そうい…
5棟目のメドがたち、規模として大分増えてきました。 私の思惑としては、序盤は利回りは低いかもしれないが手堅い案件を重ねる。 そして手堅いものをある程度重ねて、 法人として規模も増えてきた後に攻めの事業をやるという事を考えています。 リスクはそれなりにあるけどリターンも大きいもの。 そういう大きな方針も選択肢に含めて考えています。 それで何をするのかなんですが、 すでにジャンルとして確立されているものは考えたくないです。 例えばで言うと、民泊なんかは、 すでにできあがっている事業ですよね。 そういうのはいいかなって思っています。 まだ誰もやっていないような事業。 名前だったりジャンルとして、まだ…
先日、投資家の飲み会でFIREをした人と話をした。 それを踏まえて思った事です。 先日、以下のブログを書きました。 そこでは ①生活費 ②規模拡大資金 ③家の確保 ④子供の学費 という項目をあげました。 最低限度でFIREするとすると、 ②は不要で、 ①はなんとかなる。 結局、最低限度で狙うなら、③と④が一番大きな問題になると思うのです。 ですので、もしも私が最低限度の基準でFIREを目指すのなら、 ①よりは、③や④のメドをたてるのが先決なのかなと思いました。 しかしながら、④は収益力を増やすか、、 時間に解決してもらうしか方法はないと思います。 ですので、③ですかね。 私にとって大きな問題は…
ある不動産の業者があって、そこの管理部門に私の保有している物件の1棟の管理をお願いしています。 その管理部門には満足しています。 よくやってくれていると思っています。 感謝しています。 これからもずっと管理をやってもらいたいと思っています。 しかしながら、その不動産業者の別の部門とやりとりがあって、 そこでその別の部門に不義理な事をされてしまいました。 正直、許せないという感情は持ちました。 ぱっと頭に浮かんだのは、 管理をお願いしている1棟を別の業者に変更して、その不動産の業者と決別する事です。 みなさんだったらどうしますか？ しかしながら、今の時点では保留にしています。 どうしてかというと…
少し前に昨期の決算書が出てきて、 時間がある時にその決算書を見ています。 年々いい感じに成長してきています。 年々、保有物件の数も増えてきているので、それに対応して決算書の数字も良くなってきています。 昨期は、不動産取得税があったので少し利益は減っているけど、 今期はそれが無い分、利益も増えるだろうなとかいろいろと妄想プレイをしています。 決算書だけでなく、CFも整理分析しています。 決算書に書かれている会計上の利益の数字がわかれば、 あとは減価償却と元本返済の数字がわかればCFが出ますからね。 これまでいい感じにCFの数字は増えてきているのですが、 今期はなぜか数字が例年より悪くなっているじ…
金利も上がってきましたね。 金利があがると不動産投資ではどうなるでしょうか。 物件の価格が下がると言っている人もいます。 金利があがると、運営が難しくなるので、 物件が買えない人が増えて、その結果物件の価格が下がるという考えでしょうか。 私の考えは、 確かにそういう傾向はあるのかもしれませんが、 かと言って、今まで物件を買う事ができなかった人が物件を買えるようになるくらいまで物件が安くなる事はないと考えています。 資産をあまり持っていない人や初心者の人は、金利があがる事で、まともに影響があるでしょう。金利があがる事で買えなくなる人が増えると思います。 一方で、資産をたくさん持っている人は、 金…
ブランド立地での不動産投資について。 キャピタルゲインで儲けるという話は横に置いておいてインカムだけでの話をしたいと思います。 ブランドって何でもそうですが、 ブランドである事に付加価値があります。 ブランドに対してお金を払っているものです。 ブランドにお金がかかる分、割高なわけです。 投資家ってコスパ脳の人が多いのですが、 コスパという観点ではブランドのものって割高で敬遠する傾向になると思います。 似たような立地だったとしても、 ブランド力のある物件の方が値段は高いです。 一方で、ブランド力のない立地ってどういうところでしょうか。 世間的には、あんまり住みたいと思うような立地ではないのかもし…
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自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今の相場観ってこんな感じなんじゃないでしょうか。 新築（建売）だと、CFがギリ出ないくらい。 築浅だと、CFがギリ出るくらい。 築古だと、CFがようやく出るくらい。 いずれにしても、融資条件の兼ね合いもありますが、 CFがギリギリな状態なんじゃないでしょうか。 利回りも、新築、築浅、築古と順番にあがっていく感じです。 私が注目したいのは、 築年数と利回りの関係。 定性的に、そういう大小関係があるのはわかりますよ。 しかし、築年数、というか残りの寿命と、利回りの関係のバランスが、 フェアなバランスになっていないと思うんですよ。 残りの寿命というのをシンプルにその物件の価値だと読み替えるとして、(…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
築古系で融資を出してくれる銀行があります。 そこそこいい融資条件で築古系で融資を出してくれる銀行って少ないです。 その銀行は、過去に本部審査OKになってから、ちょいちょい物件買いませんか？みたいな感じで声をかけてくれます。 そして融資が出そうな物件のマイソクをちょいちょい送ってきてくれます。 基本的にその中に良い物件はあんまりないんですが、この前見ていると指値次第では面白いかもという物件がありました。 話を進めてもいいかなと思ったのですが、とりあえず保留にしました。 なんでか？ そのあたりを書きたいと思います。 築古で物件を買うならその銀行を使うのが最有力です。 金利も1％台で耐用年数超えの築…
