2024年08月の専業大家への道新着記事

ワンチャン狙い②

土地先行の企画。イマイチなんだけど、うまくプランを入れるとお宝企画に化けそうだ。自分でラフに検討してみた。すると、、、やはりイケそうですよ。部屋の面積もダメダメだったのが、十分戦える広さになるし、それにともなう賃収アップで、なんとかギリギリ合格点になる利回りになりそうだ。その企画をグリップするべく、その業者にコンタクトを取る事にした。。。。。業者と会話をした。業者が言うには、反響はソコソコあるが具体的な話にはなっていない。融資のメドを付ける事ができた人から番手が付く。とりあえず私が最有力にはなっている。という状況のようだ。こちらの要望としては、こちらが想定している…

2024/08/31 18:00

ワンチャン狙い①

とある業者からメルマガが来ていた。内容を見ると、土地先行の新築の案件だ。その業者は、昔ながらの工務店で、とある土地を仲介するとともに、その土地にその工務店がアパートを建てるという企画のものだ。おそらく昔からやっている工務店なので、付き合いで土地の売却の仲介のネタがあったのだろう。そしてその土地にアパートを建てるというものだ。その企画を見ると、正直ぱっとしない数字だ。昔ながらの業者という事で、投資家向けというよりは、地主の財テク向けとか、利回りに対してうるさくない人が付き合いをするような業者なんだと思う。まずアパートの部屋が狭い。いまどき、そのアパートの広さは厳しいだろう…

2024/08/30 18:00

まだまだやめれない

しばらくのんびりしているんですが、暇なので決算書を眺めています。前のブログに書いたのですが、運転資金の返済があるので、その分CFが小さくなっています。しかしながら、運転資金の返済は一旦、横においておいて、単純に保有物件のベンチマークみたいなものをしていると、思った以上に良い数字になっていて少しよろこんでおります。運転資金融資ですが、自己資金が増えるので次の物件を買うのに有利になると思っています。一方で、当たり前なんですが、返済は必要になります。それで私は数年後にFIREをする事をもくろんでいるのですが、 CFが生活費になるわけで、物件だけのCFが自分の目標をクリアできて…

2024/08/29 18:00

新たな萌えスポット発見

私は、工場萌えなんです。湾岸にある工業地帯が好きです。いまでも川崎の湾岸の工業地帯エリアに行くのが好きです。川崎と鶴見にまたがる扇島とか好きです。先日、関西の実家に車で帰省した際に、見つけてしまいました。名古屋の湾岸の高速道路です。川崎の湾岸と似たような工業地帯です。川崎の製鉄所と似たような、錆びた建物。おそらく名古屋の製鉄所なんでしょう。面白そうです。時間があれば、ゆっくりと探検してみたいです。場所が名古屋なんで、なかなかいけませんが、 FIREした後とか、長期休暇で時間がとれるタイミングとかにまわってみたいなと思いました。まあこういう工業地帯というのは、川崎と…

2024/08/28 18:00

どうしてCF減ってる？

去年の決算書やCFを分析していた。ある事実に気が付く。去年のCFが例年よりメッチャ減ってるやん。あれ、計算間違いかなと見直しもする。 CFは通帳での数字でもわかるが、決算書の数字からCFも計算できる。どちらもチェックしてみたが、やっぱり少ない。ここはしっかりと分析をしないといけないところだ。という事で、じっくりと分析をしてみた。すると、、原因が判明した。理由は簡単だった。運転資金の支払いだ。 1年～2年くらい前に、たくさんの運転資金の融資を引いていたのだ。合計で1千万円くらいだ。そしてCFが減っていたのは、それらの返済の分が減っていたという事だった。まあ、あたりまえ…

2024/08/27 18:00

新しいエリア

現在、神奈川県を中心にドミナントでやってますが、正直な話、このまま神奈川県のドミナントオンリーしかやりませんという事は無いと思っています。できるかどうかわかりませんが、新しいエリアも検討したいと思っています。検討するだけでやらないという事はありえますし、チャレンジをして結果的に撤退するという事もありえます。時期として、いますぐやるという事は可能性は低いですが。ただ新しいエリアの検討はやってみたいと思っています。先日のブログで、自分の実家周辺の話を書きましたが、ちょっと現実的には遠いかもしれません。もう少し現実味のあるエリアで。まだまだ構想段階ですが。融資が一番のネックに…

2024/08/26 18:00

田舎暮らし

夏休みに田舎の実家に帰省し、思った事です。やはり田舎で育った人間なので、都会の喧騒がうるさく思う時はあります。自然がある田舎に、別荘という事かもしれませんが住んでみたいという気持ちもあります。しかしながら強く思った事としては、自分の生まれ育った田舎で生活するという事はありえないなと思いました。しかしながら、別荘やセカンドハウスという位置づけかもしれませんが、自然がそこそこあって、都会の人混みから離れた生活というのも興味あります。それらを踏まえて出てくる答えとしては、自分の実家でなく、自分が今住んでいるエリアからそんなに遠くないエリアで、のんびりできるような場所を見つけたいな…

2024/08/25 18:00

実家周辺を見てきた

お盆休みに里帰りした時に、実家の周辺の収益物件を見学してきました。当日、時間があったので見てきたくらいだったので、あまり調べてなかったのですが、雰囲気だけでもという事で見てきました。感想としては、やっぱり田舎ですね。ただ栄えているエリアもあります。いいのが見つかれば、経営できるのかもしれないのかなって思いました。中には、首都圏と同じくらいの利回りのものや、首都圏より利回りの低いものはありました。全体的に、首都圏とそんなに変わらないかなっていう印象を持ちました。少しは利回りは高いですが、そんなにびっくりするほど利回りは高くなかったですね。ただ調べると、お宝物件でソコソコ高…

2024/08/24 18:00

実家に帰ったよ

夏休み、久しぶりに実家に帰りました。いろいろありました。両親は昔ながらの人間で歳もとっているという事でいろいろと大変でした。早く実家に帰ってきて欲しいみたいな事を言ってきます。正直帰る気持ちなんてまったくないのですがね。子供には子供の人生があるわけで、実家に帰っても私にはなんのメリットもないわけで、話が全くかみ合わなくて疲れました。あんまり詳しくは書けませんが、なかなか大変でしたね。今回は久しぶりに車で帰省しました。そして帰省してから時間もありました。久しぶりの実家の周辺の地域の変化を観察してきました。 10年20年たつと、道路が全然かわってますね。あたらしい幹線道路が…

2024/08/23 18:00

5棟目の融資付けの話⑧

5棟目の融資付けの話。融資付けたもの勝ちのスピード勝負。 100％融資が付くと思っていた金融機関が融資NGに。 2つ目の金融機関が1日で融資OKの回答を出してくれた。本命の金融機関に絞って物件探しをしていたので、そこがNGだったので流してもよかったのだが、・融資条件は、本命から落ちるもののギリギリOKと判断。・1日で審査をしてくれる金融機関と仲良くしておくべき。・2年間、物件買えていないので、機会損失は無視できない。少しくらいのマイナス材料（融資条件）なら前に進めるべき。・なによりも物件がよい。立地がよく、この案件は絶対に進めたい。という理由で前に進める事にした。仲介には、融資…

2024/08/22 18:00

5棟目の融資付けの話⑦

5棟目の融資付けの話。融資付けたもの勝ちのスピード勝負の展開。まさかの本命銀行が融資審査のやり直し。あわてて別の金融機関に融資審査を出すと次の朝に融資OKの内諾を得る事ができた。融資OKなのはよいが、問題は融資条件だ。たしかに本命の金融機関の条件が非常に良い。内諾が出た金融機関の融資条件は、本命銀行よりは悪い条件だった。しかしながらギリギリ許容できる条件であると判断した。正直な話、本命の金融機関が難しくなった段階でこの案件の話を流してもよかった。しかしながら、私はすでに2年も物件を買う事ができていない状況。この案件を流すと物件の完成時期の事も考慮に入れるとさらに1年先になる…

2024/08/21 18:00

5棟目の融資付けの話⑥

5棟目は融資のスピード勝負に。 100％イケると考えていた金融機関が、まさかの融資審査のやり直しに。そろそろライバルの融資が出てくる頃だ。審査のやり直しを待っているとライバルに負けるかもしれない。そこで早く審査を出してくれる別の金融機関にダメ元で融資の審査を投げてみた。次の日の朝、その金融機関から連絡が入る。「その案件の融資OKです！！」と担当が言ってくれるではないか。早い！資料を投げて次の日の朝に融資内諾OKを出してくれるとは！！正確には、資料が金融機関の担当者の手元に渡ったのが打診をした日の夕方で、その次の日の朝に内諾OKを出してくれたわけなので、超絶早いじゃないですか…

2024/08/20 18:00

5棟目の融資付けの話⑤

5棟目は融資を付けたもの勝ちのスピード勝負に。 100％イケると踏んでいた金融機関の融資審査が、まさかの審査のやりなおし。すでに日にちはかなり経過している。ダメ元で審査の早い他の金融機関にもあたる事にした。金融機関に電話でこの案件の相談を持ち込む。好感触だ。 2～3日くらいあれば目線出せますよとの事。そのまま融資審査をお願いした。それから仲介に状況を説明した。仲介業者の休日もはさむので2～3日後に融資の結果がでるのであれば、他のライバルの動向次第だけど、ひょっとしたらギリギリいい勝負になるんじゃないですかと。まったくノーチャンスだと思っていたのだが可能性が少しわいてきたという…

2024/08/19 18:00

5棟目の融資付けの話④

5棟目の融資付けの話。融資を付けたもの勝ちのスピード勝負。 100％融資が出ると考えていた金融機関からNGの回答が。しかしながら、誤認識があったようで、正しい条件だと融資は出るはず。再度、融資審査をやり直ししてもらう事になった。しかしですよ。この案件はスピード勝負なわけで、やり直しは大きなビハインドですよ。そろそろライバルの方の融資打診も出てくる時期だろう。今から融資審査をやり直しすると勝ち目はないかもしれない。仲介に事情を話すと、また機会があれば、みたいな残念でしたねトーンで話をし始めるではないか。どうやら当初は私の話から、（融資のスピード勝負であるが）仲介の心の中での…

2024/08/18 18:00

5棟目の融資付けの話③

5棟目の融資付けの話。買付も出して融資を付けたもの勝ちのスピード勝負に。過去に何度も融資内諾OKをもらっている金融機関に打診をするも、まさかの融資NGの回答が。社用車購入で融資可能額が減額になっているものの、ちゃんと計算するとギリギリ融資可能な状態になっているはず。金融機関の担当に詳細を説明し、誤認識があった事が判明。再度正しい条件で融資の打診をしてもらうようにお願いをした。その銀行の目線だと、社用車を購入していても融資はOKになるはずだ。しかしながら、今回の勝負はスピード勝負だ。すでにその銀行の融資打診のために、それなりの日にちを消費している。競合のライバルも多数いて、今日…

2024/08/17 18:00

5棟目の融資付けの話②

5棟目は融資付けできた人から番手がもらえるスピード勝負に。こちらで想定している金融機関は、過去に何度も内諾OKをもらっている所。しばらくして電話が入る。融資打診の結果だ。結果は、「融資NGです」と。マジですか。衝撃が走りました。過去に何度も融資内諾をもらっているところで、 1か月前にも融資内諾OKをもらっているのに。詳細を聞くと衝撃の事実が判明する。私は、その金融機関から〇〇円までなら融資出ますよと言われていた。今回の融資額はOKな金額だ。詳細を金融機関の担当に聞くと、少し前に社用車をローンで購入した事が影響しているようだ。社用車は、自己資金ゼロの全額融資で購入をして…

2024/08/16 18:00

5棟目の融資付けの話①

5棟目の融資付けの時の話です。 5棟目の案件が出て買付を出す。仲介が言うには、買付は殺到しているようだ。番手は融資付けができたもの勝ちとの事。スピード勝負だ。私は、本命にしている金融機関がある。その金融機関は、この1年の間に3回くらい融資内諾をもらっているところだ。ちょうど1か月前もその金融機関から内諾をもらっている。「あなたなら〇〇円までなら融資を出しますよ」って言われているところだ。今回の案件も、その金額以内におさまっている。という事で余裕をかまして、融資の審査をお願いした。融資内諾はもらえるだろうけれども、他の人の融資審査よりも早く内諾をもらう必要があるのだ。スピー…

2024/08/15 18:00

帰省時の心配事

今年は、車で帰省しようと思っています。関西なんで結構の距離を運転しないといけません。心配事があります。よくニュースで乗用車がトラックに押しつぶされてペシャンコになるというのを見ます。それが心配です。可能性としては低いですがゼロではありません。最近は可能性は低いけど可能性としてゼロでないリスクも心配するようになってきました。もしも車で大事故に巻き込まれて家族が全員死んだらどなるんだろうか。不動産投資で購入した物件はどうなるんだろうか？実はそのあたりのケアが全然できていない事に気が付きました。全然考えてなかった事ですので、どうしたいのかというのも明確になってませんし、それのた…

2024/08/14 18:00

スポーツマン

オリンピックでスポーツが注目されてますね。大人になってかなり太りましたが、昔はスポーツやってました。昔はもっとシュッとしていたんですよ。中学校の時は、中1でバスケットボール部に入っていたのですが、ダッシュの練習で早く走りたいなら陸上部に行け！と言われたので、バスケ部はやめて中2からは陸上部に入りました。陸上部では、走り高跳びをやってました。中2になってからの入部だったのですが、あっという間に部で一番つよくなって中2の夏の県大会では、走り高跳びで県で2位になって将来を期待されました。しかしながら、中2の秋に、私の中で空前のゲームセンターブームを迎え、部活をやめて毎日ゲーム…

2024/08/13 18:00

アドセンス

このブログを始めた際に、ものは試しにという事でグーグルのアドセンスをやる事にした。グーグルのアドセンスというのは、ブログに広告が自動的に貼り付けられて、その広告を読者がクリックしたり、クリック後にその先のサイトで商品が購入されたりするとお金が入るというものです。自動的に広告が貼り付けられるというデメリットがあるが、ブログのオーナーとしてはお金がもらえる可能性があるというものです。このブログでお金儲けは考えていないのですが、ものは試し興味があったのでやってみる事にした。スタートした直後は、こまめに収益があったのかというのを見ていたのですが、いつしか忘れていました。それで最近なん…

2024/08/12 18:00

新しい道

私は、新しい道を作るのがライフワークみたいなものだと思ってます。仕事もそうですし、仕事以外でもね。他の人が作った道を歩くのが好きでないのです。自分で道を開拓して、新しい道や新しい目的地を見つけ出したいと思う人間なんです。新しい道を作り出すことによるメリットもよくわかってますし、逆に、その大変さも良く知っています。性分みたいなものかもしれません。誰かが作った道や、ググればすぐに出てくる道なんて歩いても全然面白くないじゃないですか。そんなの何度も見ている風景だしマンネリですよね。ググっても何も出てこない事をするのが一番面白いんじゃないですか。世の中とりあえずググって、そこに書…

2024/08/11 18:00

株の動き

株が凄く変動していましたね。私は少し前に、不動産に全振りするために株は全てうっぱらいました。株をやっていた時は、自分の資産の98％くらい株やら投資信託を買っていた時期もありました。不動産に全振りしたと言いましたが、正確にいうと、そろそろ大暴落が来るんじゃないかなという読みもありました。良いタイミングがあれば、また株も買っていきたいなって思っています。私は株は素人なんですが、まだまだ株は高いんじゃないかと思っています。もっとドーンと下がったら買うかもしれません。もっと下がって、焼け野原みたいな感じになって、自分の足であるける人が半減するくらいになったら参戦するかもしれません。…

2024/08/10 18:00

自分で言うのもなんだけど

自分で言うのもなんなんだけど、次の5棟目まで含めて良い感じで物件を買えています。どれも満足のいく物件だと思っています。どれもいい物件過ぎて甲乙つけれないです。もしも売却を考えるとすると、自分の持っている物件で一番ショボい物件を売る事になるのかもしれませんが、私の場合どれも売りたくないです。選べないです。思い入れもありますし、良い物件だと思うんですね。しっかり考えてませんが全て永久ホールドでもいいくらいです。しかしながら、この状況で反省点もあります。それは、もう少し平凡な物件も買っていてもよかったかもしれません。スピードという観点で厳選しすぎていたような気がします。もっ…

2024/08/09 18:00

5棟46戸

5棟目がこのまま順調にいけば、 5棟46戸になる見通しです！総融資額は、およそ4億円！総賃収は、3500万円！不動産投資を始めて6年で5棟！もっと早く物件を買う事もできたけど、厳選に厳選を重ねて、よりすぐりの物件しか入手してません。融資も気を付けています。目先の1棟だけを見ていません。将来的に、融資が付きやすい物件を選んでます。将来的に、融資付けでマイナス材料になる物件ができるだけ買わないようにしました。どんどん買いたい気持ちもありましたが、グッと我慢して、あえて序盤はじっくりと進めました。これからどうやっていくんだという難題が待ち受けてますが、ここまではまずまずなん…

2024/08/08 18:00

家問題どうする？

FIREを目指すなら自分の家をどうするのかの方針を決める必要がある。私は賃貸住宅に住んでいます。会社から家賃補助が出ています。かなりの金額を補助としてもらっています。それは賃貸に住んでいるうちは永久にもらえます。まずこれが前提条件です。将来FIREしてどういう家に住みたいのか？というのがあります。正直悩んでいます。家を買うか賃貸のままで行くのかですね。どこに住みたいのか？という話もあります。近々は今住んでいるエリアの近辺がよいと思っているのですが、遠い将来もっと田舎に住みたいとか自然環境のいいエリアに住みたいというのもよくわかります。子供も巣立っていくでしょう。そうい…

2024/08/07 18:00

攻めの時が来た？

5棟目のメドがたち、規模として大分増えてきました。私の思惑としては、序盤は利回りは低いかもしれないが手堅い案件を重ねる。そして手堅いものをある程度重ねて、法人として規模も増えてきた後に攻めの事業をやるという事を考えています。リスクはそれなりにあるけどリターンも大きいもの。そういう大きな方針も選択肢に含めて考えています。それで何をするのかなんですが、すでにジャンルとして確立されているものは考えたくないです。例えばで言うと、民泊なんかは、すでにできあがっている事業ですよね。そういうのはいいかなって思っています。まだ誰もやっていないような事業。名前だったりジャンルとして、まだ…

2024/08/06 18:00

FIREの実際の着地点

先日、投資家の飲み会でFIREをした人と話をした。それを踏まえて思った事です。先日、以下のブログを書きました。そこでは ①生活費 ②規模拡大資金 ③家の確保 ④子供の学費という項目をあげました。最低限度でFIREするとすると、 ②は不要で、 ①はなんとかなる。結局、最低限度で狙うなら、③と④が一番大きな問題になると思うのです。ですので、もしも私が最低限度の基準でFIREを目指すのなら、 ①よりは、③や④のメドをたてるのが先決なのかなと思いました。しかしながら、④は収益力を増やすか、、時間に解決してもらうしか方法はないと思います。ですので、③ですかね。私にとって大きな問題は…

2024/08/05 18:00

不義理は許さない

ある不動産の業者があって、そこの管理部門に私の保有している物件の1棟の管理をお願いしています。その管理部門には満足しています。よくやってくれていると思っています。感謝しています。これからもずっと管理をやってもらいたいと思っています。しかしながら、その不動産業者の別の部門とやりとりがあって、そこでその別の部門に不義理な事をされてしまいました。正直、許せないという感情は持ちました。ぱっと頭に浮かんだのは、管理をお願いしている1棟を別の業者に変更して、その不動産の業者と決別する事です。みなさんだったらどうしますか？しかしながら、今の時点では保留にしています。どうしてかというと…

2024/08/04 18:00

昨期の決算書

少し前に昨期の決算書が出てきて、時間がある時にその決算書を見ています。年々いい感じに成長してきています。年々、保有物件の数も増えてきているので、それに対応して決算書の数字も良くなってきています。昨期は、不動産取得税があったので少し利益は減っているけど、今期はそれが無い分、利益も増えるだろうなとかいろいろと妄想プレイをしています。決算書だけでなく、CFも整理分析しています。決算書に書かれている会計上の利益の数字がわかれば、あとは減価償却と元本返済の数字がわかればCFが出ますからね。これまでいい感じにCFの数字は増えてきているのですが、今期はなぜか数字が例年より悪くなっているじ…

2024/08/03 18:00

金利上昇でどうなる？

金利も上がってきましたね。金利があがると不動産投資ではどうなるでしょうか。物件の価格が下がると言っている人もいます。金利があがると、運営が難しくなるので、物件が買えない人が増えて、その結果物件の価格が下がるという考えでしょうか。私の考えは、確かにそういう傾向はあるのかもしれませんが、かと言って、今まで物件を買う事ができなかった人が物件を買えるようになるくらいまで物件が安くなる事はないと考えています。資産をあまり持っていない人や初心者の人は、金利があがる事で、まともに影響があるでしょう。金利があがる事で買えなくなる人が増えると思います。一方で、資産をたくさん持っている人は、金…

2024/08/02 18:00

ブランド立地

ブランド立地での不動産投資について。キャピタルゲインで儲けるという話は横に置いておいてインカムだけでの話をしたいと思います。ブランドって何でもそうですが、ブランドである事に付加価値があります。ブランドに対してお金を払っているものです。ブランドにお金がかかる分、割高なわけです。投資家ってコスパ脳の人が多いのですが、コスパという観点ではブランドのものって割高で敬遠する傾向になると思います。似たような立地だったとしても、ブランド力のある物件の方が値段は高いです。一方で、ブランド力のない立地ってどういうところでしょうか。世間的には、あんまり住みたいと思うような立地ではないのかもし…

2024/08/01 18:00