夏、楽しんでますか？ 先日、デラックス釣り堀に行ってきました。 早朝5時に起きていってきましたよ。 夏に早起きして、レジャーに出かけるのって楽しくないですか？ 5時くらいだと、薄明るいくてそんなに暑くない感じです。 夏のレジャーを楽しんでいるって感じがしますね。 昼くらいまで釣りをしたのですが、 暑さで死にそうでした。 釣りをしてから近くのスーパー銭湯に立ち寄って帰ってきました。 釣りはソコソコ連れました。 釣り堀なんで誰でも釣れるようなEASYなものなんですけどね。 値段は高かったですが、おもしろかったですね。 暑すぎて大変でしたけどね。 今年の夏はまだまだ遊びたいですね。 BBQやキャンプ…
FIRE目指してます！ しかしながら4つほどハードルがあると思っています。 あくまでも私個人の話です。 1つ目のハードルは、生活をするための収入の確保です。 生活をするためには、最低でも今の会社の給料くらいは確保したいです。 まだその域には達していません。 まずこれが1つ目です。 2つ目のハードルは、物件を買っていくための収入の確保です。 生活できるだけではイヤで、それにプラスして物件を買っていくためのお金が欲しいです。 FIREしたとしても物件を買い続けたいですからね。 それと継続的にお金儲けできる再現性のあるお金儲けの手法が欲しいですね。 再現性があるものはまだ確立できていません。 FIR…
株って10年とかそれくらいの周期で大きな暴落とかあったりしますよね。 そういう暴落を乗り越えて、長期で見て資産を増やされている人ってスゴイと思います。 一方で最近は、株の相場で見ると上がりしかない状態で、 誰がやっても儲かるみたいな相場だったのかもしれません。 SNSなんかを見ていると資産がこんだけ増えました！みたいにドヤっている人とかたくさんいますよね。 短い期間で、しかもあがり相場で、こんだけ増えましたって言っている人は、 正直全然スゴイなって思いません。 とはいえ私は株は昔はやってましたが、 最近は不動産一本に絞っています。 しかしながら落ち着いたらまたやろうかなとおもった今日この頃です…
今年のお盆休みは久しぶりに里帰りしたいと思っています。 最近は新幹線で帰る事が多かったのですが、 今回は久しぶりに車で帰ろうかと考えています。 車に乗るのは好きだし、ロングで乗る事もあまり苦にならないのですが、 最近は事故のリスクとか、体力的なところもあるので控えていたのですが、 いろいろあって今回は車で帰省です。 その道のりも変わったと思うので、楽しみです。 サービスエリアでご当地のソフトクリームを食べたいと思います。 それと、今回はロングで帰ろうと思っています。 自分で自由にできる日も作れそうなので、 いろいろまわりたいと思います。 かなり変わったような気もします。 地元の友達とも遊べるか…
5棟目のメドがたち、のんびりしているんですが、 その次の事も考えるようになってきています。 5棟目は規模拡大という観点で方向性は決まっていたのですが、 6棟目からは制約条件もないので自由に方向性を考えたいと思っています。 とは言え、自分の分析として自分の資産だったらこれくらいの融資が引けるだろうなというラインは超えているので融資は苦戦すると思います。 本来なら次の手は売却なんだと思うのですが、もう1あがきしたいと思っています。 融資が付くならもう1棟2棟くらいは買いたいと思っています。 できるだけ売却を先送りにしたいです。 そういう話はさておき、 6棟目はいろんな選択肢から検討したいですね。 …
最近、1日がとても短く感じます。 あっという間に1日が終わって気が付いたら次の日になっています。 どんどんどんどん1日が消化されているような気がします。 ちょっともったいない感じがします。 最近は5棟目のメドがつき、のんびりしています。 しばらくはのんびりしようと思っています。 少なくとも夏の間は。 オッサンなんでそんなに時間は無いはずです。 時間の無駄使いをしないように、 秋くらいから6棟目以降の構想をねったり あくせく忙しい一日を過ごしていきたいと思います。 どんどん頑張りたいですね。
金融機関の担当者がいい融資の引き方を教えてくれました。 プロパー融資と保証協会付きの融資をセットにして融資を引く方法です。 2本引くって事です。 プロパー融資を引いてから保証協会付きの融資でもいいですし、 その逆でもよいみたいです。 プロパー融資だと金融機関としてそれなりのリスクを背負うわけなんですが、 その直後に保証協会付きの融資を引いてくれていると、そちらのリスクは保証協会が背負ってくれるわけで、2物件で1棟分のリスクを背負うだけでよいので断然やりやすいみたいです。 プロパーの連打は難しいけど、プロパーと保証協会を交互に繰り返すのはやりやすいみたいですね。 プロパーで融資が引けた直後だと、…
5棟目の融資を付けてくれる予定の金融機関に用事があったので行った。 担当者と会話をする。 用事に関するお話は終わり、雑談モードに入る。 そこで金融機関の担当者がこう言うではないか。 『もう1棟、融資出せますよ！』って。 マジですか。 話を聞けば条件はあるものの〇〇くらいまでの規模なら融資出せそうですよって。 確かに、条件はあるのでかなり限定的だが。 今すぐ持ってきてくれてもいいですよっていう感じじゃないですか。 テンションあがりました。 しばらくは難しいかなと思ってましたが。 そして、その条件というのは今のご時世だと難しい目ですが、条件があえば融資が出るというのは嬉しい限りです。 正直な話5棟…
5棟目ですが、融資も落ち着きました。 融資の条件としては最低限許容できるギリギリの条件といったところでしょうか。 実は融資としてはA銀行を第一本命にしていました。 そして今回融資をしてもらったB銀行は、第2番目の優先度の銀行という位置づけでした。 本命にしていたA銀行の方が遥かに融資条件はよかったです。 それでA銀行を軸に物件探しをしていました。 いろいろあってA銀行でなくB銀行で着地しました。 このあたりの話はドラマがあったので別途ブログに書きたいと思います。 いやー、本当だったらA銀行で行きたかったですよ。 過去にA銀行で何度か融資OKみたいな話があったのでね。今回も楽勝と思ってました。 …
新築と築古とでは、手残り率は違う事が多いです。 手残り率、勝手に言葉を作りましたが、 物件の価格に対する手残り（CF）の大きさの割合です。 例えば、1億円の物件があったとして、 それに対して毎年どれくらいCFが出るのかという割合の数字の事を指しています。 一般的な新築だと、この手残り率はそんなに大きくないです。 特に、今は。利回りが低いからね。 一方で、そこそこの利回りがある築古は、この手残り率はソコソコ大きいです。 物件によりますが、 新築の手残率より、築古の手残り率の方が大きいです。 私も新築と築古の両方を持っていますが、 新築でも利回りの低めのものがあって、 それと比べると、築古の方が倍…
海の日くらいからお盆くらいの期間が1年で1番好きです。 なんかテンションあがりませんか？ 私だけですかね。 私は、かなりテンションあがります。 めちゃ暑いですが。 世の中的には、学校が夏休みに入り、 夏祭りや、 テレビでプロ野球のオールスターとかがやっていたり、 花火を見に行ったり。 夕方の夕涼みだったり、 そういう情景がとっても好きなんです。 1年間のいろんなものがギュッと凝縮しているような感覚があります。 暑くて溶けそうなんですが、 たくさん活動しようじゃないですか。 家に閉じこもらないで、夏を満喫しようじゃありませんか。 この期間が終わると、また来年のこの季節が恋しくなるんですよ。 この…
不動産活動も一息。 今は、不動産以外の活動に力を入れようとしています。 しかしながら、頭に浮かぶのは「飲みに行く」とか「おいしいものを食べにいく」 くらいしか浮かびません。 最近はお酒も弱くなりました。 二日酔いがしんどいです。 そういう飲食以外の楽しい活動をやりたいのですが、 あんまりいいものが浮かんできません。 これこそ人間としての豊かさみたいなのが出ているのかもしれません。 飲み食い以外で趣味を持っている人は凄いと思います。 正確に言うと、人間の3大欲求以外で趣味を持つという事ですね。 人間として、凄いと思います。 豊かです。 私も、飲み食い以外で良い趣味を持ちたいものです。 ぱっと思い…
有名人が融資引きました！みたいなのを見る事があります。 あれ？つい先日、別の融資引いたばっかりなのに。とか、 なんでそんなにいい融資条件でひけるの？って思う事はあると思います。 その有名人の公開されているプロフィールや属性の情報なんかがあると思います。 そういう情報を踏まえても、どうしてその融資条件がでるのか、 そもそも、どうしてそんなにじゃんじゃか融資が引けるのか？ 疑問に思う事ってないですか？ その有名人が凄腕だからといっても、そんなに変わりませんよ。 すでにメガ大家みたいにかなりの規模になっているなら話は違いますが。 そういうのって、ほとんどの場合、 実家が太かったり、 嫁さんや嫁さんの…
5棟目を売買契約して落ち着きました。 それで2024年の残りの時間は、これまでお休みしていた不動産投資関連の人脈を広げる事をやりたいと思います。 投資家の交流を広げるような事だったり、 肉会を開催したり、 そういう感じの事をたくさんやりたいです。 友達を増やすためにセミナーに行くというのもアリですね。 自分で投資家の飲み会を開催するというのもアリですね。 ヒューマンネットワークを広げるような事を2024年の残りの取り組みのメインの活動にしたいです。 肉会もそうです。 そういうグルメ的なものもやりたいです。 今は単発での開催ですが、もう少しシステマティックに開催したいですね。 メンドクサイという…
私が不動産投資を始める前のイメージは、 『新築は値段が高くて新築でなくなると価格が大幅に下がる。築古は価値はあるけど値段が安くて、築古の方がお値打ち価格で買える。バリューと価格が築古の方が歪んでいる。（割安に買える）』 というもの。 不動産に限らず一般的に何でもそういう傾向はあるし一番最初に不動産投資の勉強をしたら本にそう書いてあったからそう思ってました。 しかしながら、 実際に収益不動産を買い始めるとそういう物件もあるけど、私が買おうと思っているエリアなどでは実際にはそういう傾向とは違うと感じるようになりました。 むしろ新築の方が歪んでいる。 （むしろ新築の方が割安で買える） と。 全ての新…
寝室で眠りについてふと思い出す。 自主管理しているアパートの更新の時期だ！！ そうです。2年に1回訪れるヤツです。 自主管理なんでコチラ側から入居者に働き掛けないといけないヤツです。 私はこの自主管理している物件に関しては、自分で更新作業をやっています。 最近は経験も豊富になりましたし、 同じ人で何度も更新作業をしているので、 書類もちょい修正のみの対応で済むので楽チンになってきています。 普通だと更新費用として1か月分の家賃を入居者から徴収して、 半年分を更新作業をした業者に渡す必要があるのですが自主管理で全て自分でやっています。 それで私は更新費用は入居者からもらわないようにしています。 …
5棟目、進めています！ かなり苦戦しました。 偏差値70をずっと探してましたが、時間切れで偏差値60で妥協した。という感じでしょうか。 正直、今のご時世偏差値70は難しいです。 無理ゲーです。 じゃーどうする？ みたいな自分の中での自問自答がありました。 融資の観点でも。 融資は付く状態でした。 すでに別物件で本部審査OKになっている金融機関が複数ありました。 各金融機関の融資の方針なんて、あっという間にかわりますよ。 融資が付く状態であるにもかかわらず、物件が買えないというのは、投資家にとって本当にツライ状態です。 過去に何度も、いいタイミングを逃したという経験もありました。 そういう意味で…
2年前に4棟目の新築アパートが完成して、今回ようやく5棟目です。 2年ぶりの購入です。 2年前、何をしていたのかというと、、、 普通に物件探しをしていました。 ただ、いろいろと苦戦しました。 やはり市況ですよ。 物件の価格が非常に高くなっていて、フォーカスがなかなか定まらなかったというのが1番だったと思います。 2年前の時点で、すでに価格が高くて利回りが低すぎという状況だったのですが、 そこからさらに利回りが下がりました。 どうしても昔の利回りを知っているので、 その残像との闘いに時間をかけすぎてしまってました。 GO/NO-GOの判断基準のアップデートに時間がかかりすぎました。 多分、これが…
5棟目として売買契約を締結してきました！！ 売買契約だけなので、まだまだ不確定な所があるので詳しい内容は伏せておきます。 詳しくは、落ち着いたらブログでも書いていきたいなと思います。 今回は規模が大きいです。 私の今までの物件と比較して一番大きいです。 5棟目として、大きい規模がイケたというのは非常に大きいです。 私がとりあえず目標としている規模を考えると、達成まであともう少し。 大きな前進になりそうです。 4棟目が建ったのは、ちょうど2年前でした。 ですので丸2年、時間があいてしまいましたね。 いろいろあって今回は苦労しました。 とりあえず、ホッと一安心といったところでしょうか。 しばらくは…
不動産投資をしているとどうしても緊張感のあるイベントに遭遇する時もあると思います。 例えば売買契約とか。 売買契約って何度も経験があったとしても、 凄く緊張しません？ 凄く神経質になりませんか？ 経験の多さは関係なく。 歳をとればとるほど、 メンタル的な緩急がすごく苦手になってきてます。（自分が） 物件はどんどん買っていきたいという思いはあるものの、 売買契約の緊張感なんてものは、できれば一生やりたくないという思いがあります。 そんな事ないですか？ 簡単な契約の内容だったらまだマシかもしれませんが、 ハードな内容の契約だったりだと凄く心が疲弊してしまいます。 なんやかんやいいながら、 リスクを…
規模拡大を優先させるなら、いかにリバレッジをかけれるかというのが重要になると思います。 投資の対象となる物件の規模もあると思います。 新築と築古と、いろいろ投資があるんですがゼロから一気に規模を拡大させるなら新築の方が有利かなと思っています。 投資の対象として、 新築がいいのか？ 築古がいいのか？ というのはあります。 それぞれ一長一短があると思いますが。 私の個人的な意見としては、 新築の方が、一気に規模を拡大させるには簡単という印象を持っています。 手出しのお金をあまり出さないで物件を買う事ができます。 1棟1棟の規模も大きいです。 何よりも金融機関の方針に合致しているので融資が出やすいで…
とある金融機関の担当者と雑談。 担当者が言うには、 私が過去に持ち込んだ物件の1つが今でも凄く覚えているんですよと。 その物件は1年くらい前に持ち込んだ物件で、土地から新築の案件でした。 ちょうどその金融機関に物件を持ち込むようになって2件目くらいの物件だ。 土地から新築で凄く立地も良かったし、利回りも結構高かった。 あいにく、その案件は買えずに流れてしまったのですが、その担当者は1年経った今でも、「あの物件は良かったですね。今でも覚えてますよ」って言ってくれているようだ。 中々そういう事って無いですよね。 その案件を持ち込んでから、心なしかその担当者からの反応が凄く前向きなな反応になったよう…
契約の時に、 契約書や重説に書くほどの事ではないけど、買主に言っておいた方がよい事をシレっと言ってくる事って、たまにあると思います。 私も過去2回くらいそういう事がありました。 ネガティブな内容ですね。 気にする人は気にするような事象でした。 私の場合は、そういう事象があったからと言って、 買うという判断が覆されるような内容とは思わなかったので、 そのまま売買契約を前に進めました。 しかしながら人によっては、「買う」という判断が「買わない」という判断に ひっくりかえる可能性はある事象だったかもしれません。 売主仲介って、結構そういう事をやってきたりしますよね。 意図的にヤバめの内容を隠しておい…
投資の対象となる物件にも高い／安いがあると思います。 安いもの。誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が弱いと思います。 対比で、 高いもの、誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が強いと思います。 100万円くらいのボロ戸建てと、 数億円するような新築RCとでは、儲ける力が全然違います。 単純な表面利回りの話ではないです。 物件の価格が高くなればなるほど、 プレーヤーの数も減りますし、 その物件の価値が高くなります。儲ける事ができる力が強くなります。 ですので、 自分が投資を始める時に、自分が買える物件がどのあたりなのかというのを把握した上で、自分にあった投資をするのが一番成長しやす…
夏が来ましたね！ 待ちに待ってました。 夏が大好きなんです。 夏のイベント、いいですね～。 たくさん夏のイベントやりたいです。 もたもたしていると、あっとういう間に夏が終わってしまいますよ。 普通のサラリーマンだったら、土日くらいしか動けないのですが、 7月8月の土日って9回しかないんですよ。 今はまだバタバタしているんですが、 落ち着いたら、夏のイベントをたくさんやりたいです。 今年、やりたいと思うのは、 東北方面の旅行や、 BBQ、 静岡方面にも旅行に行きたいですね。 あと、もう少し自然があるような場所に行きたいですね。 それと、もう少し遠方の旅行とか。 やりたい事がたくさんありすぎですよ…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
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融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
築古系で融資を出してくれる銀行があります。 そこそこいい融資条件で築古系で融資を出してくれる銀行って少ないです。 その銀行は、過去に本部審査OKになってから、ちょいちょい物件買いませんか？みたいな感じで声をかけてくれます。 そして融資が出そうな物件のマイソクをちょいちょい送ってきてくれます。 基本的にその中に良い物件はあんまりないんですが、この前見ていると指値次第では面白いかもという物件がありました。 話を進めてもいいかなと思ったのですが、とりあえず保留にしました。 なんでか？ そのあたりを書きたいと思います。 築古で物件を買うならその銀行を使うのが最有力です。 金利も1％台で耐用年数超えの築…
