専業大家への道

夏楽しんでる？

夏、楽しんでますか？ 先日、デラックス釣り堀に行ってきました。 早朝5時に起きていってきましたよ。 夏に早起きして、レジャーに出かけるのって楽しくないですか？ 5時くらいだと、薄明るいくてそんなに暑くない感じです。 夏のレジャーを楽しんでいるって感じがしますね。 昼くらいまで釣りをしたのですが、 暑さで死にそうでした。 釣りをしてから近くのスーパー銭湯に立ち寄って帰ってきました。 釣りはソコソコ連れました。 釣り堀なんで誰でも釣れるようなEASYなものなんですけどね。 値段は高かったですが、おもしろかったですね。 暑すぎて大変でしたけどね。 今年の夏はまだまだ遊びたいですね。 BBQやキャンプ…

2024/07/31 18:00

FIREのための4つのハードル

FIRE目指してます！ しかしながら4つほどハードルがあると思っています。 あくまでも私個人の話です。 1つ目のハードルは、生活をするための収入の確保です。 生活をするためには、最低でも今の会社の給料くらいは確保したいです。 まだその域には達していません。 まずこれが1つ目です。 2つ目のハードルは、物件を買っていくための収入の確保です。 生活できるだけではイヤで、それにプラスして物件を買っていくためのお金が欲しいです。 FIREしたとしても物件を買い続けたいですからね。 それと継続的にお金儲けできる再現性のあるお金儲けの手法が欲しいですね。 再現性があるものはまだ確立できていません。 FIR…

2024/07/30 18:00

あがり相場

株って10年とかそれくらいの周期で大きな暴落とかあったりしますよね。 そういう暴落を乗り越えて、長期で見て資産を増やされている人ってスゴイと思います。 一方で最近は、株の相場で見ると上がりしかない状態で、 誰がやっても儲かるみたいな相場だったのかもしれません。 SNSなんかを見ていると資産がこんだけ増えました！みたいにドヤっている人とかたくさんいますよね。 短い期間で、しかもあがり相場で、こんだけ増えましたって言っている人は、 正直全然スゴイなって思いません。 とはいえ私は株は昔はやってましたが、 最近は不動産一本に絞っています。 しかしながら落ち着いたらまたやろうかなとおもった今日この頃です…

2024/07/29 18:00

今年のお盆は

今年のお盆休みは久しぶりに里帰りしたいと思っています。 最近は新幹線で帰る事が多かったのですが、 今回は久しぶりに車で帰ろうかと考えています。 車に乗るのは好きだし、ロングで乗る事もあまり苦にならないのですが、 最近は事故のリスクとか、体力的なところもあるので控えていたのですが、 いろいろあって今回は車で帰省です。 その道のりも変わったと思うので、楽しみです。 サービスエリアでご当地のソフトクリームを食べたいと思います。 それと、今回はロングで帰ろうと思っています。 自分で自由にできる日も作れそうなので、 いろいろまわりたいと思います。 かなり変わったような気もします。 地元の友達とも遊べるか…

2024/07/28 18:00

次の狙いは

5棟目のメドがたち、のんびりしているんですが、 その次の事も考えるようになってきています。 5棟目は規模拡大という観点で方向性は決まっていたのですが、 6棟目からは制約条件もないので自由に方向性を考えたいと思っています。 とは言え、自分の分析として自分の資産だったらこれくらいの融資が引けるだろうなというラインは超えているので融資は苦戦すると思います。 本来なら次の手は売却なんだと思うのですが、もう1あがきしたいと思っています。 融資が付くならもう1棟2棟くらいは買いたいと思っています。 できるだけ売却を先送りにしたいです。 そういう話はさておき、 6棟目はいろんな選択肢から検討したいですね。 …

2024/07/27 18:00

短い一日

最近、1日がとても短く感じます。 あっという間に1日が終わって気が付いたら次の日になっています。 どんどんどんどん1日が消化されているような気がします。 ちょっともったいない感じがします。 最近は5棟目のメドがつき、のんびりしています。 しばらくはのんびりしようと思っています。 少なくとも夏の間は。 オッサンなんでそんなに時間は無いはずです。 時間の無駄使いをしないように、 秋くらいから6棟目以降の構想をねったり あくせく忙しい一日を過ごしていきたいと思います。 どんどん頑張りたいですね。

2024/07/26 18:00

プロパー融資とセットがいいらしい

金融機関の担当者がいい融資の引き方を教えてくれました。 プロパー融資と保証協会付きの融資をセットにして融資を引く方法です。 2本引くって事です。 プロパー融資を引いてから保証協会付きの融資でもいいですし、 その逆でもよいみたいです。 プロパー融資だと金融機関としてそれなりのリスクを背負うわけなんですが、 その直後に保証協会付きの融資を引いてくれていると、そちらのリスクは保証協会が背負ってくれるわけで、2物件で1棟分のリスクを背負うだけでよいので断然やりやすいみたいです。 プロパーの連打は難しいけど、プロパーと保証協会を交互に繰り返すのはやりやすいみたいですね。 プロパーで融資が引けた直後だと、…

2024/07/25 18:00

融資担当者からの言葉

5棟目の融資を付けてくれる予定の金融機関に用事があったので行った。 担当者と会話をする。 用事に関するお話は終わり、雑談モードに入る。 そこで金融機関の担当者がこう言うではないか。 『もう1棟、融資出せますよ！』って。 マジですか。 話を聞けば条件はあるものの〇〇くらいまでの規模なら融資出せそうですよって。 確かに、条件はあるのでかなり限定的だが。 今すぐ持ってきてくれてもいいですよっていう感じじゃないですか。 テンションあがりました。 しばらくは難しいかなと思ってましたが。 そして、その条件というのは今のご時世だと難しい目ですが、条件があえば融資が出るというのは嬉しい限りです。 正直な話5棟…

2024/07/24 18:00

今回の融資は

5棟目ですが、融資も落ち着きました。 融資の条件としては最低限許容できるギリギリの条件といったところでしょうか。 実は融資としてはA銀行を第一本命にしていました。 そして今回融資をしてもらったB銀行は、第2番目の優先度の銀行という位置づけでした。 本命にしていたA銀行の方が遥かに融資条件はよかったです。 それでA銀行を軸に物件探しをしていました。 いろいろあってA銀行でなくB銀行で着地しました。 このあたりの話はドラマがあったので別途ブログに書きたいと思います。 いやー、本当だったらA銀行で行きたかったですよ。 過去にA銀行で何度か融資OKみたいな話があったのでね。今回も楽勝と思ってました。 …

2024/07/23 18:00

手残り率は違うけど

新築と築古とでは、手残り率は違う事が多いです。 手残り率、勝手に言葉を作りましたが、 物件の価格に対する手残り（CF）の大きさの割合です。 例えば、1億円の物件があったとして、 それに対して毎年どれくらいCFが出るのかという割合の数字の事を指しています。 一般的な新築だと、この手残り率はそんなに大きくないです。 特に、今は。利回りが低いからね。 一方で、そこそこの利回りがある築古は、この手残り率はソコソコ大きいです。 物件によりますが、 新築の手残率より、築古の手残り率の方が大きいです。 私も新築と築古の両方を持っていますが、 新築でも利回りの低めのものがあって、 それと比べると、築古の方が倍…

2024/07/22 18:00

1年で1番

海の日くらいからお盆くらいの期間が1年で1番好きです。 なんかテンションあがりませんか？ 私だけですかね。 私は、かなりテンションあがります。 めちゃ暑いですが。 世の中的には、学校が夏休みに入り、 夏祭りや、 テレビでプロ野球のオールスターとかがやっていたり、 花火を見に行ったり。 夕方の夕涼みだったり、 そういう情景がとっても好きなんです。 1年間のいろんなものがギュッと凝縮しているような感覚があります。 暑くて溶けそうなんですが、 たくさん活動しようじゃないですか。 家に閉じこもらないで、夏を満喫しようじゃありませんか。 この期間が終わると、また来年のこの季節が恋しくなるんですよ。 この…

2024/07/21 18:00

人間としての豊かさ

不動産活動も一息。 今は、不動産以外の活動に力を入れようとしています。 しかしながら、頭に浮かぶのは「飲みに行く」とか「おいしいものを食べにいく」 くらいしか浮かびません。 最近はお酒も弱くなりました。 二日酔いがしんどいです。 そういう飲食以外の楽しい活動をやりたいのですが、 あんまりいいものが浮かんできません。 これこそ人間としての豊かさみたいなのが出ているのかもしれません。 飲み食い以外で趣味を持っている人は凄いと思います。 正確に言うと、人間の3大欲求以外で趣味を持つという事ですね。 人間として、凄いと思います。 豊かです。 私も、飲み食い以外で良い趣味を持ちたいものです。 ぱっと思い…

2024/07/20 18:00

カラクリ

有名人が融資引きました！みたいなのを見る事があります。 あれ？つい先日、別の融資引いたばっかりなのに。とか、 なんでそんなにいい融資条件でひけるの？って思う事はあると思います。 その有名人の公開されているプロフィールや属性の情報なんかがあると思います。 そういう情報を踏まえても、どうしてその融資条件がでるのか、 そもそも、どうしてそんなにじゃんじゃか融資が引けるのか？ 疑問に思う事ってないですか？ その有名人が凄腕だからといっても、そんなに変わりませんよ。 すでにメガ大家みたいにかなりの規模になっているなら話は違いますが。 そういうのって、ほとんどの場合、 実家が太かったり、 嫁さんや嫁さんの…

2024/07/19 18:00

残りの2024年の抱負

5棟目を売買契約して落ち着きました。 それで2024年の残りの時間は、これまでお休みしていた不動産投資関連の人脈を広げる事をやりたいと思います。 投資家の交流を広げるような事だったり、 肉会を開催したり、 そういう感じの事をたくさんやりたいです。 友達を増やすためにセミナーに行くというのもアリですね。 自分で投資家の飲み会を開催するというのもアリですね。 ヒューマンネットワークを広げるような事を2024年の残りの取り組みのメインの活動にしたいです。 肉会もそうです。 そういうグルメ的なものもやりたいです。 今は単発での開催ですが、もう少しシステマティックに開催したいですね。 メンドクサイという…

2024/07/18 18:00

新築こそ歪

私が不動産投資を始める前のイメージは、 『新築は値段が高くて新築でなくなると価格が大幅に下がる。築古は価値はあるけど値段が安くて、築古の方がお値打ち価格で買える。バリューと価格が築古の方が歪んでいる。（割安に買える）』 というもの。 不動産に限らず一般的に何でもそういう傾向はあるし一番最初に不動産投資の勉強をしたら本にそう書いてあったからそう思ってました。 しかしながら、 実際に収益不動産を買い始めるとそういう物件もあるけど、私が買おうと思っているエリアなどでは実際にはそういう傾向とは違うと感じるようになりました。 むしろ新築の方が歪んでいる。 （むしろ新築の方が割安で買える） と。 全ての新…

2024/07/17 18:00

この季節がやってきた

寝室で眠りについてふと思い出す。 自主管理しているアパートの更新の時期だ！！ そうです。2年に1回訪れるヤツです。 自主管理なんでコチラ側から入居者に働き掛けないといけないヤツです。 私はこの自主管理している物件に関しては、自分で更新作業をやっています。 最近は経験も豊富になりましたし、 同じ人で何度も更新作業をしているので、 書類もちょい修正のみの対応で済むので楽チンになってきています。 普通だと更新費用として1か月分の家賃を入居者から徴収して、 半年分を更新作業をした業者に渡す必要があるのですが自主管理で全て自分でやっています。 それで私は更新費用は入居者からもらわないようにしています。 …

2024/07/16 18:00

不動産投資を前に進める

5棟目、進めています！ かなり苦戦しました。 偏差値70をずっと探してましたが、時間切れで偏差値60で妥協した。という感じでしょうか。 正直、今のご時世偏差値70は難しいです。 無理ゲーです。 じゃーどうする？ みたいな自分の中での自問自答がありました。 融資の観点でも。 融資は付く状態でした。 すでに別物件で本部審査OKになっている金融機関が複数ありました。 各金融機関の融資の方針なんて、あっという間にかわりますよ。 融資が付く状態であるにもかかわらず、物件が買えないというのは、投資家にとって本当にツライ状態です。 過去に何度も、いいタイミングを逃したという経験もありました。 そういう意味で…

2024/07/15 18:00

この2年間何をしていたのか

2年前に4棟目の新築アパートが完成して、今回ようやく5棟目です。 2年ぶりの購入です。 2年前、何をしていたのかというと、、、 普通に物件探しをしていました。 ただ、いろいろと苦戦しました。 やはり市況ですよ。 物件の価格が非常に高くなっていて、フォーカスがなかなか定まらなかったというのが1番だったと思います。 2年前の時点で、すでに価格が高くて利回りが低すぎという状況だったのですが、 そこからさらに利回りが下がりました。 どうしても昔の利回りを知っているので、 その残像との闘いに時間をかけすぎてしまってました。 GO/NO-GOの判断基準のアップデートに時間がかかりすぎました。 多分、これが…

2024/07/14 18:00

5棟目として売買契約してきました

5棟目として売買契約を締結してきました！！ 売買契約だけなので、まだまだ不確定な所があるので詳しい内容は伏せておきます。 詳しくは、落ち着いたらブログでも書いていきたいなと思います。 今回は規模が大きいです。 私の今までの物件と比較して一番大きいです。 5棟目として、大きい規模がイケたというのは非常に大きいです。 私がとりあえず目標としている規模を考えると、達成まであともう少し。 大きな前進になりそうです。 4棟目が建ったのは、ちょうど2年前でした。 ですので丸2年、時間があいてしまいましたね。 いろいろあって今回は苦労しました。 とりあえず、ホッと一安心といったところでしょうか。 しばらくは…

2024/07/13 18:00

メンタル弱い？

不動産投資をしているとどうしても緊張感のあるイベントに遭遇する時もあると思います。 例えば売買契約とか。 売買契約って何度も経験があったとしても、 凄く緊張しません？ 凄く神経質になりませんか？ 経験の多さは関係なく。 歳をとればとるほど、 メンタル的な緩急がすごく苦手になってきてます。（自分が） 物件はどんどん買っていきたいという思いはあるものの、 売買契約の緊張感なんてものは、できれば一生やりたくないという思いがあります。 そんな事ないですか？ 簡単な契約の内容だったらまだマシかもしれませんが、 ハードな内容の契約だったりだと凄く心が疲弊してしまいます。 なんやかんやいいながら、 リスクを…

2024/07/12 18:00

規模拡大を優先させるなら

規模拡大を優先させるなら、いかにリバレッジをかけれるかというのが重要になると思います。 投資の対象となる物件の規模もあると思います。 新築と築古と、いろいろ投資があるんですがゼロから一気に規模を拡大させるなら新築の方が有利かなと思っています。 投資の対象として、 新築がいいのか？ 築古がいいのか？ というのはあります。 それぞれ一長一短があると思いますが。 私の個人的な意見としては、 新築の方が、一気に規模を拡大させるには簡単という印象を持っています。 手出しのお金をあまり出さないで物件を買う事ができます。 1棟1棟の規模も大きいです。 何よりも金融機関の方針に合致しているので融資が出やすいで…

2024/07/11 18:00

持ち込んだあの物件

とある金融機関の担当者と雑談。 担当者が言うには、 私が過去に持ち込んだ物件の1つが今でも凄く覚えているんですよと。 その物件は1年くらい前に持ち込んだ物件で、土地から新築の案件でした。 ちょうどその金融機関に物件を持ち込むようになって2件目くらいの物件だ。 土地から新築で凄く立地も良かったし、利回りも結構高かった。 あいにく、その案件は買えずに流れてしまったのですが、その担当者は1年経った今でも、「あの物件は良かったですね。今でも覚えてますよ」って言ってくれているようだ。 中々そういう事って無いですよね。 その案件を持ち込んでから、心なしかその担当者からの反応が凄く前向きなな反応になったよう…

2024/07/10 18:00

契約時のぶっこみ

契約の時に、 契約書や重説に書くほどの事ではないけど、買主に言っておいた方がよい事をシレっと言ってくる事って、たまにあると思います。 私も過去2回くらいそういう事がありました。 ネガティブな内容ですね。 気にする人は気にするような事象でした。 私の場合は、そういう事象があったからと言って、 買うという判断が覆されるような内容とは思わなかったので、 そのまま売買契約を前に進めました。 しかしながら人によっては、「買う」という判断が「買わない」という判断に ひっくりかえる可能性はある事象だったかもしれません。 売主仲介って、結構そういう事をやってきたりしますよね。 意図的にヤバめの内容を隠しておい…

2024/07/09 18:00

安いものは

投資の対象となる物件にも高い／安いがあると思います。 安いもの。誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が弱いと思います。 対比で、 高いもの、誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が強いと思います。 100万円くらいのボロ戸建てと、 数億円するような新築RCとでは、儲ける力が全然違います。 単純な表面利回りの話ではないです。 物件の価格が高くなればなるほど、 プレーヤーの数も減りますし、 その物件の価値が高くなります。儲ける事ができる力が強くなります。 ですので、 自分が投資を始める時に、自分が買える物件がどのあたりなのかというのを把握した上で、自分にあった投資をするのが一番成長しやす…

2024/07/08 18:00

夏が来た！！

夏が来ましたね！ 待ちに待ってました。 夏が大好きなんです。 夏のイベント、いいですね～。 たくさん夏のイベントやりたいです。 もたもたしていると、あっとういう間に夏が終わってしまいますよ。 普通のサラリーマンだったら、土日くらいしか動けないのですが、 7月8月の土日って9回しかないんですよ。 今はまだバタバタしているんですが、 落ち着いたら、夏のイベントをたくさんやりたいです。 今年、やりたいと思うのは、 東北方面の旅行や、 BBQ、 静岡方面にも旅行に行きたいですね。 あと、もう少し自然があるような場所に行きたいですね。 それと、もう少し遠方の旅行とか。 やりたい事がたくさんありすぎですよ…

2024/07/07 18:00

目利きの無い人は

個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…

2024/07/06 18:00

融資戦略って考えてる？

融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…

2024/07/05 18:00

違うゲーム

私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…

2024/07/04 18:00

ブログのモチベーション

ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…

2024/07/03 18:00

大家会にて

大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…

2024/07/02 18:00

攻めた投資

今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…

2024/07/01 18:00