税理さんのプランを変更する事にしました！！ 私は、2つ法人を所有していて、 第1法人は、顧問、記帳、決算対応の全て込みでざっくり25万円です。 第2法人は、会計ソフトへの入力は自分で行い、顧問と決算対策をざっくり13万円（税込）でやってもらっていました。 第2法人なんですが、自分で会計ソフトに入力しています。 自分で入力するというのは、かなり勉強になります。 しかし、疲れました。 自分で入力するのも、もういいかなと。 第2法人の税理さんに、記帳もお願いしたいという話を何度かもちかけました。 なかなかうまい着地点にはならなかったのですが、ようやくいい感じの費用を提示していただく事ができました。 …
みなさま。物件探しはいかがでしょうか。 この前、こんの事がありました。 とある物件があって、問い合わせたところ、すでに買い付けが2件入っているとの事。 あれ？昨日の夜の時点でポータルサイトには掲載されていないのに、 やけに早い買付だなーと。 詳しく聞いてみると、 ポータルサイトに掲載する前の時点で、すでに顧客に情報を流していたようです。 どうしたら、その顧客に入れてもらえるのですか？と聞いたところ、 営業のセールスマンに言ってもらたら入れておきますとの事でした。 そういう事ですよ。 業者との関係性が重要だなってつくづく思いましたよ。 私は業者イコール、エンドをカモにするっていう印象があるので、…
家賃査定ツールの「〇ルティ」と「〇マサテ」の実力調査をしました。 「〇ルティ」と「〇マサテ」のいずれも無料プランで査定しました。 査定の対象は自分が所有している物件の家賃について。 査定した結果と、実際の家賃との差額を比較する事で両者のベンチマークを実施しました。 【A物件】 〇ルティ：＋8千円 〇マサテ：＋1千円 ※ここで「＋8千円」というのは、実際の家賃よりツール査定の結果が8千円高い目に出ていたという事を意味します。 【B物件】 〇ルティ：＋7千円 〇マサテ：＋3千円 【C物件】 〇ルティ：＋4千円 〇マサテ：＋2千円 【D物件】 〇ルティ：－1千円 〇マサテ：－3千円 こんな結果でした…
物件を探しをしているとしましょう。 物件を買うかどうかの判断をします。 100が良いで、0が悪い。としましょうか。 数字が大きければ大きいほどいい物件です。 検討する物件を前に進めるのかどうかを判断するとして、 仮に50以上だったらGOで、 50未満だったらNO-GOであるとしましょう。 100になる物件というのは、超絶にいい物件です。 誰もが欲しがるような物件です。 50はギリギリの点数です。 正直、GOとするのかNO-GOとするのか悩む物件だと思います。 でも50なので、とりあえず検討を前に進めるって事でGOです。 前に進める検討というのは、例えばですが、 土地から新築で、設計プランを検討…
投資家さんが集まる飲み会とか、 投資家さんが集まる会合とかにちょいちょい参加しています。 自分自身の事なんですが、 投資家さんのイベントに出ているものの、 よくよく考えると投資だけでメシが食えているわけでもなく、 最近から投資を始めたばかりのなんちゃって投資家さんだなと思います。 投資家って、かなりいっちょまえな事を言ってますよ。 少しでも投資をしていたら投資家と名乗っても、広い意味では間違いではないのかもしれませんが、プロの人と比べたらおこがましい気持ちになります。 1万円で株を買っているだけの人も、いちおう投資家って事になるんでしょうかね。 この前、投資家の集まりに行った時に、 ほとんどの…
初心者向けのブログです。 これから不動産投資を始めようとしている人だったり、不動産投資の序盤の人向けの話です。 これから不動産投資を始めようとしている人がいて、 その人の自己資金は〇〇円。 そして年収は〇〇円。 だったとしましょう。 どれくらいの融資を付ける事ができるのかってわかりますか？ なんとなーくで構いません。 年収700万円で、自己資金が500万円としましょうか。 この人って、○円くらいだったら融資がつくだろう、みたいな。 〇〇円くらい持っていたら〇〇円くらいの融資はつくだろうっていう目安みたいなものはあります。 そりゃー銀行によるところもあります。 積極的な銀行や消極的な銀行、いろい…
少し前に決算書対策にチャレンジしました。 昨期が終わり、いよいよ決算書が上がってきました。 決算書の数字を使って法人単独として、自己資本比率や債務償還年数などの数字が計算できます。 実際に計算してみると、 いい感じの数字になっているじゃーあーりませんか。 なかなかの数字、そこらじゃーあまり聞かないようないい感じの数字にしあがっています。 やっぱり、ちゃんとやると良い感じにしあがってきますね。 私は2つの法人を持っています。 決算書対策をした法人と決算書対策をしていない法人です。 今年は、その決算書対策をした法人でバンバン買っていく予定です。 ほとんどの金融機関は、グループ法人や個人の資産も合算…
ポータルサイトで土地を探し続けていると、ちょっと気が付く事があります。 なんとなくですが、アパート用地に最適な土地がピンポイントで少ないような気がします。 あともう少し面積が広ければアパート用地に最適なんだけど、ちょい狭いからアパート用地にはハマりにくいとか。 あともう一歩のオシイものが多いです。 なんかちょうどいい感じにアパート用地にどんぴしゃりの土地のみが少ないような気がするのです。 これって、仲介がポータルサイトに掲載する前に、アパート用地専用の客に流すというルートがあって、 そういうルートにハマらない土地だけがポータルサイトに掲載しているってことなんじゃないのでしょうか。 もちろん普通…
複利の効果を使って、お金に働き続けてもらうのがお金を増やすセオリーです。 しかしながら今の時代って、なかなかいい物件ありませんよね。 お金に働いてもらいたいけど投資先が無いって事があると思います。 正直、私自身の課題でもあります。 前に物件をたくさん持っている人が、 偏差値70くらいの1球入魂の物件を買うのでなくて、 偏差値60くらいのそこそこいい物件をどんどん買っていくって話を聞きました。 まさにそれなのかもしれません。 2～3年かけて、奇跡の1棟みたいなものを買うよりは、 毎年そこそこいい1棟を買い続ける方が儲かると思います。 リバレッジもきいているわけで。 偏差値を60でなく70の物件を…
お友達の物件を見に行く機会があると思います。 お友達の好意で見学させてもらっているわけです。 それなりの人数で見学をするケースが多いと思うのですが、 その物件に入居している人からすると、 たくさんの人が自分の住んでいるアパートに押しかけてきて ジロジロとみられるというのは凄くイヤな状態だと思います。 物件見学をさせてもらっている人は、 いろんな事に配慮しないといけないと思います。 くれぐれも見せてもらって当たり前とかおもってはいけません。 見学をする事で、ひょっとしたら住んでいる人の1人が、 そのアパートの事がイヤになって退去するって事になるかもしれません。 持ち主は、何千万円、何億円と借金を…
最近、自分の行動の指針に「納得できるのか？」とか「合理的か？」という基準ができあがっています。 自分にとってメリットが？ や 楽しいか？ などといった判断基準はあると思うのですが、 自分にとって得するとか損をするとか、そういうのを超越して、 納得できるのか？という基準が大きくなってきているのが実感できます。 むかしはあんまりこういう考えはなかったんのですがね。 今は、たとえ損をしていたとしても自分の納得がいくような結末だったらOKと思う事が多いです。 一方で思う事として、歳をとるようになって、 自分の感情のコントロールが結構バカになってきている感覚があります。 怒りっぽくなったり、 腹が立った…
あえて、ちょっと極端に特定の方向にエッジをきかせた話にしてます。 最近思う事としては、 基本的に客付けできない物件というのは存在しないと思うようになりました。 投資家は、ちゃんと客付けできる物件や競争力のある物件を日々探しているんでんですが、 仮にとんでもなく客付けに苦戦するような物件を買ったとしても、客付けはできると思います。 極論、 どんなにしょぼい物件でも、 どんなに立地の悪い物件でも客付けはできると思います。 どんなにしょぼい物件だったとしても、 家賃をスーパーディスカウントすれば客が付かない物件はないんだと思うのです。 重要なのは、適正な家賃や想定している家賃で客付けできるかが大きな…
マイルの有効期限があと1年くらいになってます。 消滅するともったいないので、夏にマイルを使って旅行に行く事を考えています。 まず沖縄旅行というのが頭に浮かんだのですが、 マイルで沖縄に行く便はとっくの昔に埋まってしまっているので難しいです。 という事でどこに行くのかというのを検討しております。 沖縄もあきてきたので、逆に北海道に行くという案もありますが、 北海道に行くならもっと日数が欲しいです。 案としては、博多や阿蘇山にいくという案や、瀬戸内エリアにいくなどが浮上しているのですが、私の中で狙っているところがあります。 それは、鹿児島県の離島です。 種子島とか屋久島とか奄美大島とかその周辺の離…
最近は、築古物件の融資が難しくなったような気がします。 多くの金融機関が耐用年数超え物件の融資に消極的になりました。 昔からやっている人に聞いても、最近はその傾向が顕著になっているようですね。 築古物件が買いにくくなったというのは、どう分析したらよいのでしょうか。 普通に考えて、買える人が減るわけなので、ここで歪が発生しているようにも思えます。 買える人が減るので買い手市場になり買う事ができる人は儲かるみたいな歪みです。 そういう歪みが発生しているのでしょうか。 どうなんでしょうか。 正直、そんな実感は私はもっていませんが、どうなんでしょうか。 買うのが難しくなったのは事実かもしれませんが、 …
いい情報って突然来ますよね。 そういう瞬間に爆発的なスピードで対応できるようになってないといけません。 そういう爆発力は必要だと思うのですが、 仕事やいろんな事で忙しい状況だと対応が難しいというケースもあるかもしれません。 そういう意味で投資家は、すぐに動けるように暇である事が仕事なのかもしれません。 99％暇でいいのです。 そして突発的に発生するチャンスだけを、爆発的なスピードで対応できたらいいのです。 私はサラリーマンをやっているので、いつでも動けるわけではありません。 リモートワークでそれなりには自由なんですが、 やっぱり完全には自由と言うわけではないです。 常日頃から、いつでも動けるよ…
先日、飲みに行った時にみんなで近くの占いに行ってみましょうという事になりました。今日はその時の話をしたいと思います。 占い師さんが何に関して占って欲しいのか？というので、自分の不動産投資の話を聞く事にしました。 最初は生年月日や手相などを見てアレコレ言われました。 その後、どうやったら私が不動産などの資産を増やすことができるのかというのを聞いてみました。 するとその占い師は、 毎月10万円ずつ積み立てで投資信託を買ったらどうでしょうかと回答が。 おー、もっと占い師さん的な回答を期待していたのですが、普通の回答でいビックリしました。 そういうのは求めていたんと違うねんけど。 その占い師さん、雰囲…
最近は、投資家のお友達に誘われて、高級な肉料理屋さんなどに行く機会が増えました。 おいしいものが好きな私なんで、高級な料理は貴重な体験なんで非常に喜んでおります。 そういう機会はこれからもあれば行きたいなと思う一方で、 コストパフォーマンスの高い店も好きです。 お肉のような、食材のクオリティーがそのまま味に直結するようなものは、味と値段が完全に比例しています。 高い肉はおいしいし、 安い肉はそんなにおいしくない。 ですので、究極的においしいものを食べようとすると、高い肉が出る店にいけば容易に達成できるわけです。 人生における経験という観点ではそういう店に行く事もアリなんですが、 投資家の観点で…
みなさま、物件探しの状況はいかがでしょうか。 収益不動産を探していくのが日常の一つになっている人も多いと思います。 不動産投資無しでは生きられない体になってしまっているんじゃないでしょうか。 物件を探すなと言われても探してしまいます。 そういう体になってしまっている人も多いと思います。 ここで重要な事があって、ちゃんと融資が付く状態じゃないと探してても意味が無いわけです。 融資が付かない状況って、こういう不動産中心のライフスタイルになってしまった状態だとツラくないですか？ 投資家にとって、融資が付かないニアリーイコール物件が買えない状況というのは非常にツライ状況なわけです。 ですので、私はいか…
初めて話をする所ではないのですが、これからしっかりとした関係性を構築していきたいと考えている金融機関があります。 ちょうど購入したい物件が出てきました。 すでに別の金融機関に融資打診を出していたのですが、 これから新しくその金融機関とも関係性を作りたいので、すでに打診をお願いしている金融機関とともにその金融機関にも打診をする事にしました。 金融機関の担当者に相談を持ち掛けた時は凄く反応がよかったのですが、 他の金融機関にも打診を持ち掛けていてその上で審査をお願いしたいといったところ担当者の反応がかなり反応が悪くなってしまいました。 が、とりあえず審査をお願いしました。 その後しばらくしてその金…
たまに、少し前に不動産投資で規模拡大に成功した人の話を聞く事があります。 どういう感じでやっていけば規模拡大できるのかと言う話をです。 それで、いつも思う事なんですが、 えっ？そんな感じで物件買い進める事ができてたの？ って思うことがかなり多いです。 まず思う事としては、時代がよかったのかなと思う事が多いです。 こういう話は1回や2回くらいの話ではなくて、結構多いです。 私はこの4年間しかやってませんが、 特にスルガショック前は今と全然違う世界だったのですよね。 10年前とか20年前とか、そういう大昔は知りませんが、 時代としては、どんどんどんどん難しくなってきているように思います。 融資の考…
所有物件ゼロから一気に家賃収入1000万円とか2000万円とかの規模にスピーディーに増やす方法について。 たいした話ではないです。 一棟ものを融資を使って買っていくんですが、おおきく2種類があります。 ざっくりと言うと新築物件を新築が得意な金融機関で買うのと築古物件を築古が得意な金融機関で買うという2種類があります。 ずばり言うと、築古物件だけで家賃収入1000万円とか2000万円とかの規模に持って行くのは時間がかかります。 結構たいへんです。 一方で、新築物件だとそれくらいの規模なら一気にもっていく事ができます。 理由が2つあります。 1つ目は、 築古より新築の方が規模を増やしやすいのです。…
物件を購入する途中で、銀行員のミスがあってトラブルになったとしましょう。 仮に100％銀行員が悪かったとしましょうか。 それで、その物件の購入が難しくなったり、下手したらペナルティーが発生してしまうかもしれない状況になったとしましょうか。 あなたならどうしますか？ 銀行員が100％悪い場合、 人によっては銀行員に怒ったり、責任をとってもらったりする事を求める人がいるかもしれません。 私だったらどうするかなと考えました。 私だったら、あくまでも銀行との関係性を優先させるかな。 というのも、物件や仲介さんは無限にあるけど金融機関は有限です。 自分に融資を出してくれる金融機関は宝物みたいなものなので…
不動産投資で物件探しをしていく際に、 日々の取り組みに関して一喜一憂しないで、 機械人間になったように黙々と取り組みを進めるべきです。 そこに気持ちを持ち合わせてはいけません。 良い物件だ！ とか、 あともう少しで買えたのに！ とか、 そういう人間の心は必要ありません。 マシーンのように黙々と機械的に手順を進めるのです。 物件探しをする際は、自分の基準というのがあって、それをクリアしているかどうかだけです。 ほんの少しでも基準を上回っていたら前に進めて、 ほんの少しでも基準を下回っていたら次に進むだけです。 自分以外の他の誰かが物件を買ったとか、そういうのは全く関係ありません。 目の前のデータ…
GWに里帰りしてきました。 実家には昔に住んでいた戸建てがあります。 なかなか帰る機会もないので、帰省のついでにその戸建てを視察してきました。 いやー、なかなかボロいです。 人が住まなくなって15年くらいでしょうか。 自分が小さかったころに住んでいた家なんですが、かなりのボロ家です。 なんで視察したのかというと、 リフォームして誰かに貸せないかなと思ったからです。 駅からも離れた立地で、昔ながらの集落です。 どうなんでしょうか。 しかしながら話を聞いていると、15年前までは他の人に貸していたようです。 正直ちょっと厳しいような気もしますが、 頑張れば客付けできるんでしょうかね。 家の中は、屋根…
このGWは久しぶりに実家に帰りました。 田舎なんですが、そのエリアの伝統的な行事に参加してきました。 行事の前日の準備や、行事の当日の対応など、なかかな大変でした。 たまにはこういう行事に参加するのも目先が変わって面白いなと思いました。 もうお腹いっぱいですけど。 今回の実家への帰省は、この行事に参加するのが1つの目的だったのですが、 墓参りとかもやりましたが、 真の目的はもう1つありました。 いつも帰省するとメンドくさい事ばかりおこるのですが、 今回は大きなミッションがあったので、 クライアントに接待するホスト役のつもりで立ち振る舞うようにしました。 そう考えると苦しくないミッションでした。…
不動産投資における失敗のパターンについて 今回のブログは、かなり尖った内容です。 あえて極端にとがらせていますので優しく見守ってください。 不動産投資の中の失敗パターンってどういうのがあると思いますか？ 想像すると、客付けが困難な物件を買ってしまって全然家賃収入がはいらなくて赤字になるっていうのが想像できると思います。 あえて極端にいうと、私はそれが一番の失敗パターンではないと思っています。 私の周りでよく見る失敗のパターンは正反対で、客付けが強すぎる物件をかっているパターンです。 補足すると、客付けが強いけど利回りが低すぎる物件を買っているパターンです。 客付けば凄く強い物件で満室なんだけど…
投資家たるものゴルフくらいできないとアカンという事で、 投資家のお友達に誘われて、ゴルフの打ちっぱなしに行ってきました。 私は全くの未経験者なんです。 まず第一歩は、打ちっぱなしで練習するって事のようですね。 ゴルフクラブもないし、 一体どんな格好でプレイしたらいいんだ？みたいな感じなんですが、教えてもらいながらやってきました。 クラブは誘ってくれた人のものを借りて。 最初は、空振りとかまともにボールが打てない状態だったのですが、ちょっとはあたるようになりました。 ハマる人はハマるけど、 ハマらない人は2～3回やって辞めちゃうって聞きました。 とりあえずもう少しやってみようかなという気持ちはあ…
不動産をたくさん持っている人が、初心者に助言を行う事があると思います。 凄く的を得た助言もあると思いますし、 そうでない助言もあると思います。 たまに聞く助言で、 正論で正しい助言なんだけど、 資産をたくさん持っているからできる助言であって、 資産を持っていない人は実際には多分できないんだろうなっていう助言もあったりします。 不動産をたくさん持っていて、資産もたくさんあるというのは、たくさんの選択肢があると思います。 一方、これから不動産投資をしていく人で、あまり資産も無い人は、選択肢は狭いのかもしれません。 強者の理論という話があって、 資産を持っている強者は簡単にできるんだろうけれども、 …
最近は物件探しも徐々にペースアップしています。 前よりは検討する案件も増えましたが、 最近、嚙み合ってない感じがします。 ダメダメですわ。 物件がうまく買える場合は、いろんな歯車がバチっとかみあう感じがします。 なんでもそうですが、成功する方法というのは、可能性の高い取り組みをひたすら繰り返す事だと思っています。 かみあっていないという感覚は、頑張るべきベクトルの向きがちょっと違っているんでしょうね。 物件をものにするのは、 2つで決まると思っています。 1つは、繰り返し繰り返しの日々の物件探しです。 もう1つは、用意周到な準備だと思います。 だいたいその2つで決まるんじゃないでしょうか。 1…
私のブログの読者は少ないので、あまり関係ないのですが、たくさんの読者がいるブロガーさんや、SNSでたくさんのフォロワーさんがいる人は本当に大変だと思います。 たくさんの人が見ていると、一定の割合で変な事を言ってくる人が必ず出てきます。 ブログというよりはSNSのフォロワーさんの方がイメージしやすいかもしれません。 数字はテキトウなんですが、100人くらいだったらあまりいないと思うのですが、1000人くらいいたら1人くらいは変な事を言って来たり、その人の過去の特殊な事例なんかを持ち出して反論してくるような人が出てき始めると思います。 さらに10000人くらいになってきたら、いろんな事を言い出す人…
今年の繁忙期は、3月末の時点で満室だったのですが、 4月上旬に2件、 4月下旬に1件の退去がありました。 春の繁忙期は、ギリギリ4月中は活発なんですが、 4月下旬の退去ってかなりハードです。 これ完全に大家泣かせですよね。 そういう状況だったのですが、 4月上旬の方の2件をなんとか客付けを行い、 4月下旬退去の方も、申し込みベースですが、なんとか客付けをする事ができました。 4月下旬退去の方は、正直苦戦すると思っていたので本当によかったです。 4月下旬退去の方は、退去から4日で決まりました。 いままでで見たことのない動きです。 これって完全にコロナが終わったという事なんですかね。 この物件は私…
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これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
