専業大家への道

税理士さんのプラン

税理さんのプランを変更する事にしました！！ 私は、2つ法人を所有していて、 第1法人は、顧問、記帳、決算対応の全て込みでざっくり25万円です。 第2法人は、会計ソフトへの入力は自分で行い、顧問と決算対策をざっくり13万円（税込）でやってもらっていました。 第2法人なんですが、自分で会計ソフトに入力しています。 自分で入力するというのは、かなり勉強になります。 しかし、疲れました。 自分で入力するのも、もういいかなと。 第2法人の税理さんに、記帳もお願いしたいという話を何度かもちかけました。 なかなかうまい着地点にはならなかったのですが、ようやくいい感じの費用を提示していただく事ができました。 …

2023/05/31 18:00

物件探しはいかがでしょうか

みなさま。物件探しはいかがでしょうか。 この前、こんの事がありました。 とある物件があって、問い合わせたところ、すでに買い付けが2件入っているとの事。 あれ？昨日の夜の時点でポータルサイトには掲載されていないのに、 やけに早い買付だなーと。 詳しく聞いてみると、 ポータルサイトに掲載する前の時点で、すでに顧客に情報を流していたようです。 どうしたら、その顧客に入れてもらえるのですか？と聞いたところ、 営業のセールスマンに言ってもらたら入れておきますとの事でした。 そういう事ですよ。 業者との関係性が重要だなってつくづく思いましたよ。 私は業者イコール、エンドをカモにするっていう印象があるので、…

2023/05/30 18:00

〇ルティVS〇マサテ

家賃査定ツールの「〇ルティ」と「〇マサテ」の実力調査をしました。 「〇ルティ」と「〇マサテ」のいずれも無料プランで査定しました。 査定の対象は自分が所有している物件の家賃について。 査定した結果と、実際の家賃との差額を比較する事で両者のベンチマークを実施しました。 【A物件】 〇ルティ：＋8千円 〇マサテ：＋1千円 ※ここで「＋8千円」というのは、実際の家賃よりツール査定の結果が8千円高い目に出ていたという事を意味します。 【B物件】 〇ルティ：＋7千円 〇マサテ：＋3千円 【C物件】 〇ルティ：＋4千円 〇マサテ：＋2千円 【D物件】 〇ルティ：－1千円 〇マサテ：－3千円 こんな結果でした…

2023/05/29 18:00

GOかNOGOか

物件を探しをしているとしましょう。 物件を買うかどうかの判断をします。 100が良いで、0が悪い。としましょうか。 数字が大きければ大きいほどいい物件です。 検討する物件を前に進めるのかどうかを判断するとして、 仮に50以上だったらGOで、 50未満だったらNO-GOであるとしましょう。 100になる物件というのは、超絶にいい物件です。 誰もが欲しがるような物件です。 50はギリギリの点数です。 正直、GOとするのかNO-GOとするのか悩む物件だと思います。 でも50なので、とりあえず検討を前に進めるって事でGOです。 前に進める検討というのは、例えばですが、 土地から新築で、設計プランを検討…

2023/05/28 18:00

なんちゃって投資家

投資家さんが集まる飲み会とか、 投資家さんが集まる会合とかにちょいちょい参加しています。 自分自身の事なんですが、 投資家さんのイベントに出ているものの、 よくよく考えると投資だけでメシが食えているわけでもなく、 最近から投資を始めたばかりのなんちゃって投資家さんだなと思います。 投資家って、かなりいっちょまえな事を言ってますよ。 少しでも投資をしていたら投資家と名乗っても、広い意味では間違いではないのかもしれませんが、プロの人と比べたらおこがましい気持ちになります。 1万円で株を買っているだけの人も、いちおう投資家って事になるんでしょうかね。 この前、投資家の集まりに行った時に、 ほとんどの…

2023/05/27 18:00

予測しよう

初心者向けのブログです。 これから不動産投資を始めようとしている人だったり、不動産投資の序盤の人向けの話です。 これから不動産投資を始めようとしている人がいて、 その人の自己資金は〇〇円。 そして年収は〇〇円。 だったとしましょう。 どれくらいの融資を付ける事ができるのかってわかりますか？ なんとなーくで構いません。 年収700万円で、自己資金が500万円としましょうか。 この人って、○円くらいだったら融資がつくだろう、みたいな。 〇〇円くらい持っていたら〇〇円くらいの融資はつくだろうっていう目安みたいなものはあります。 そりゃー銀行によるところもあります。 積極的な銀行や消極的な銀行、いろい…

2023/05/26 18:00

決算書対策をして

少し前に決算書対策にチャレンジしました。 昨期が終わり、いよいよ決算書が上がってきました。 決算書の数字を使って法人単独として、自己資本比率や債務償還年数などの数字が計算できます。 実際に計算してみると、 いい感じの数字になっているじゃーあーりませんか。 なかなかの数字、そこらじゃーあまり聞かないようないい感じの数字にしあがっています。 やっぱり、ちゃんとやると良い感じにしあがってきますね。 私は2つの法人を持っています。 決算書対策をした法人と決算書対策をしていない法人です。 今年は、その決算書対策をした法人でバンバン買っていく予定です。 ほとんどの金融機関は、グループ法人や個人の資産も合算…

2023/05/25 18:00

残り物

ポータルサイトで土地を探し続けていると、ちょっと気が付く事があります。 なんとなくですが、アパート用地に最適な土地がピンポイントで少ないような気がします。 あともう少し面積が広ければアパート用地に最適なんだけど、ちょい狭いからアパート用地にはハマりにくいとか。 あともう一歩のオシイものが多いです。 なんかちょうどいい感じにアパート用地にどんぴしゃりの土地のみが少ないような気がするのです。 これって、仲介がポータルサイトに掲載する前に、アパート用地専用の客に流すというルートがあって、 そういうルートにハマらない土地だけがポータルサイトに掲載しているってことなんじゃないのでしょうか。 もちろん普通…

2023/05/24 18:00

お金に常に働いてもらう

複利の効果を使って、お金に働き続けてもらうのがお金を増やすセオリーです。 しかしながら今の時代って、なかなかいい物件ありませんよね。 お金に働いてもらいたいけど投資先が無いって事があると思います。 正直、私自身の課題でもあります。 前に物件をたくさん持っている人が、 偏差値70くらいの1球入魂の物件を買うのでなくて、 偏差値60くらいのそこそこいい物件をどんどん買っていくって話を聞きました。 まさにそれなのかもしれません。 2～3年かけて、奇跡の1棟みたいなものを買うよりは、 毎年そこそこいい1棟を買い続ける方が儲かると思います。 リバレッジもきいているわけで。 偏差値を60でなく70の物件を…

2023/05/23 18:00

見学マナー気をつけよう

お友達の物件を見に行く機会があると思います。 お友達の好意で見学させてもらっているわけです。 それなりの人数で見学をするケースが多いと思うのですが、 その物件に入居している人からすると、 たくさんの人が自分の住んでいるアパートに押しかけてきて ジロジロとみられるというのは凄くイヤな状態だと思います。 物件見学をさせてもらっている人は、 いろんな事に配慮しないといけないと思います。 くれぐれも見せてもらって当たり前とかおもってはいけません。 見学をする事で、ひょっとしたら住んでいる人の1人が、 そのアパートの事がイヤになって退去するって事になるかもしれません。 持ち主は、何千万円、何億円と借金を…

2023/05/22 18:00

歳と感情

最近、自分の行動の指針に「納得できるのか？」とか「合理的か？」という基準ができあがっています。 自分にとってメリットが？ や 楽しいか？ などといった判断基準はあると思うのですが、 自分にとって得するとか損をするとか、そういうのを超越して、 納得できるのか？という基準が大きくなってきているのが実感できます。 むかしはあんまりこういう考えはなかったんのですがね。 今は、たとえ損をしていたとしても自分の納得がいくような結末だったらOKと思う事が多いです。 一方で思う事として、歳をとるようになって、 自分の感情のコントロールが結構バカになってきている感覚があります。 怒りっぽくなったり、 腹が立った…

2023/05/21 18:00

客付けできない物件はない

あえて、ちょっと極端に特定の方向にエッジをきかせた話にしてます。 最近思う事としては、 基本的に客付けできない物件というのは存在しないと思うようになりました。 投資家は、ちゃんと客付けできる物件や競争力のある物件を日々探しているんでんですが、 仮にとんでもなく客付けに苦戦するような物件を買ったとしても、客付けはできると思います。 極論、 どんなにしょぼい物件でも、 どんなに立地の悪い物件でも客付けはできると思います。 どんなにしょぼい物件だったとしても、 家賃をスーパーディスカウントすれば客が付かない物件はないんだと思うのです。 重要なのは、適正な家賃や想定している家賃で客付けできるかが大きな…

2023/05/20 18:00

夏の旅行

マイルの有効期限があと1年くらいになってます。 消滅するともったいないので、夏にマイルを使って旅行に行く事を考えています。 まず沖縄旅行というのが頭に浮かんだのですが、 マイルで沖縄に行く便はとっくの昔に埋まってしまっているので難しいです。 という事でどこに行くのかというのを検討しております。 沖縄もあきてきたので、逆に北海道に行くという案もありますが、 北海道に行くならもっと日数が欲しいです。 案としては、博多や阿蘇山にいくという案や、瀬戸内エリアにいくなどが浮上しているのですが、私の中で狙っているところがあります。 それは、鹿児島県の離島です。 種子島とか屋久島とか奄美大島とかその周辺の離…

2023/05/19 18:00

築古の歪

最近は、築古物件の融資が難しくなったような気がします。 多くの金融機関が耐用年数超え物件の融資に消極的になりました。 昔からやっている人に聞いても、最近はその傾向が顕著になっているようですね。 築古物件が買いにくくなったというのは、どう分析したらよいのでしょうか。 普通に考えて、買える人が減るわけなので、ここで歪が発生しているようにも思えます。 買える人が減るので買い手市場になり買う事ができる人は儲かるみたいな歪みです。 そういう歪みが発生しているのでしょうか。 どうなんでしょうか。 正直、そんな実感は私はもっていませんが、どうなんでしょうか。 買うのが難しくなったのは事実かもしれませんが、 …

2023/05/18 18:00

いい情報は突然に

いい情報って突然来ますよね。 そういう瞬間に爆発的なスピードで対応できるようになってないといけません。 そういう爆発力は必要だと思うのですが、 仕事やいろんな事で忙しい状況だと対応が難しいというケースもあるかもしれません。 そういう意味で投資家は、すぐに動けるように暇である事が仕事なのかもしれません。 99％暇でいいのです。 そして突発的に発生するチャンスだけを、爆発的なスピードで対応できたらいいのです。 私はサラリーマンをやっているので、いつでも動けるわけではありません。 リモートワークでそれなりには自由なんですが、 やっぱり完全には自由と言うわけではないです。 常日頃から、いつでも動けるよ…

2023/05/17 18:00

占いにいってきたよ

先日、飲みに行った時にみんなで近くの占いに行ってみましょうという事になりました。今日はその時の話をしたいと思います。 占い師さんが何に関して占って欲しいのか？というので、自分の不動産投資の話を聞く事にしました。 最初は生年月日や手相などを見てアレコレ言われました。 その後、どうやったら私が不動産などの資産を増やすことができるのかというのを聞いてみました。 するとその占い師は、 毎月10万円ずつ積み立てで投資信託を買ったらどうでしょうかと回答が。 おー、もっと占い師さん的な回答を期待していたのですが、普通の回答でいビックリしました。 そういうのは求めていたんと違うねんけど。 その占い師さん、雰囲…

2023/05/16 18:00

コスパ重視

最近は、投資家のお友達に誘われて、高級な肉料理屋さんなどに行く機会が増えました。 おいしいものが好きな私なんで、高級な料理は貴重な体験なんで非常に喜んでおります。 そういう機会はこれからもあれば行きたいなと思う一方で、 コストパフォーマンスの高い店も好きです。 お肉のような、食材のクオリティーがそのまま味に直結するようなものは、味と値段が完全に比例しています。 高い肉はおいしいし、 安い肉はそんなにおいしくない。 ですので、究極的においしいものを食べようとすると、高い肉が出る店にいけば容易に達成できるわけです。 人生における経験という観点ではそういう店に行く事もアリなんですが、 投資家の観点で…

2023/05/15 18:00

不動産無しでは、

みなさま、物件探しの状況はいかがでしょうか。 収益不動産を探していくのが日常の一つになっている人も多いと思います。 不動産投資無しでは生きられない体になってしまっているんじゃないでしょうか。 物件を探すなと言われても探してしまいます。 そういう体になってしまっている人も多いと思います。 ここで重要な事があって、ちゃんと融資が付く状態じゃないと探してても意味が無いわけです。 融資が付かない状況って、こういう不動産中心のライフスタイルになってしまった状態だとツラくないですか？ 投資家にとって、融資が付かないニアリーイコール物件が買えない状況というのは非常にツライ状況なわけです。 ですので、私はいか…

2023/05/14 18:00

あんまりよくないのかな

初めて話をする所ではないのですが、これからしっかりとした関係性を構築していきたいと考えている金融機関があります。 ちょうど購入したい物件が出てきました。 すでに別の金融機関に融資打診を出していたのですが、 これから新しくその金融機関とも関係性を作りたいので、すでに打診をお願いしている金融機関とともにその金融機関にも打診をする事にしました。 金融機関の担当者に相談を持ち掛けた時は凄く反応がよかったのですが、 他の金融機関にも打診を持ち掛けていてその上で審査をお願いしたいといったところ担当者の反応がかなり反応が悪くなってしまいました。 が、とりあえず審査をお願いしました。 その後しばらくしてその金…

2023/05/13 18:00

時代は変わる

たまに、少し前に不動産投資で規模拡大に成功した人の話を聞く事があります。 どういう感じでやっていけば規模拡大できるのかと言う話をです。 それで、いつも思う事なんですが、 えっ？そんな感じで物件買い進める事ができてたの？ って思うことがかなり多いです。 まず思う事としては、時代がよかったのかなと思う事が多いです。 こういう話は1回や2回くらいの話ではなくて、結構多いです。 私はこの4年間しかやってませんが、 特にスルガショック前は今と全然違う世界だったのですよね。 10年前とか20年前とか、そういう大昔は知りませんが、 時代としては、どんどんどんどん難しくなってきているように思います。 融資の考…

2023/05/12 18:00

スピーディーに規模を増やす方法

所有物件ゼロから一気に家賃収入1000万円とか2000万円とかの規模にスピーディーに増やす方法について。 たいした話ではないです。 一棟ものを融資を使って買っていくんですが、おおきく2種類があります。 ざっくりと言うと新築物件を新築が得意な金融機関で買うのと築古物件を築古が得意な金融機関で買うという2種類があります。 ずばり言うと、築古物件だけで家賃収入1000万円とか2000万円とかの規模に持って行くのは時間がかかります。 結構たいへんです。 一方で、新築物件だとそれくらいの規模なら一気にもっていく事ができます。 理由が2つあります。 1つ目は、 築古より新築の方が規模を増やしやすいのです。…

2023/05/11 18:00

銀行員つめる？

物件を購入する途中で、銀行員のミスがあってトラブルになったとしましょう。 仮に100％銀行員が悪かったとしましょうか。 それで、その物件の購入が難しくなったり、下手したらペナルティーが発生してしまうかもしれない状況になったとしましょうか。 あなたならどうしますか？ 銀行員が100％悪い場合、 人によっては銀行員に怒ったり、責任をとってもらったりする事を求める人がいるかもしれません。 私だったらどうするかなと考えました。 私だったら、あくまでも銀行との関係性を優先させるかな。 というのも、物件や仲介さんは無限にあるけど金融機関は有限です。 自分に融資を出してくれる金融機関は宝物みたいなものなので…

2023/05/10 18:00

マシーン

不動産投資で物件探しをしていく際に、 日々の取り組みに関して一喜一憂しないで、 機械人間になったように黙々と取り組みを進めるべきです。 そこに気持ちを持ち合わせてはいけません。 良い物件だ！ とか、 あともう少しで買えたのに！ とか、 そういう人間の心は必要ありません。 マシーンのように黙々と機械的に手順を進めるのです。 物件探しをする際は、自分の基準というのがあって、それをクリアしているかどうかだけです。 ほんの少しでも基準を上回っていたら前に進めて、 ほんの少しでも基準を下回っていたら次に進むだけです。 自分以外の他の誰かが物件を買ったとか、そういうのは全く関係ありません。 目の前のデータ…

2023/05/09 18:00

ボロ戸建て

GWに里帰りしてきました。 実家には昔に住んでいた戸建てがあります。 なかなか帰る機会もないので、帰省のついでにその戸建てを視察してきました。 いやー、なかなかボロいです。 人が住まなくなって15年くらいでしょうか。 自分が小さかったころに住んでいた家なんですが、かなりのボロ家です。 なんで視察したのかというと、 リフォームして誰かに貸せないかなと思ったからです。 駅からも離れた立地で、昔ながらの集落です。 どうなんでしょうか。 しかしながら話を聞いていると、15年前までは他の人に貸していたようです。 正直ちょっと厳しいような気もしますが、 頑張れば客付けできるんでしょうかね。 家の中は、屋根…

2023/05/08 18:00

ジャパニーズトラディッショナルイベント

このGWは久しぶりに実家に帰りました。 田舎なんですが、そのエリアの伝統的な行事に参加してきました。 行事の前日の準備や、行事の当日の対応など、なかかな大変でした。 たまにはこういう行事に参加するのも目先が変わって面白いなと思いました。 もうお腹いっぱいですけど。 今回の実家への帰省は、この行事に参加するのが1つの目的だったのですが、 墓参りとかもやりましたが、 真の目的はもう1つありました。 いつも帰省するとメンドくさい事ばかりおこるのですが、 今回は大きなミッションがあったので、 クライアントに接待するホスト役のつもりで立ち振る舞うようにしました。 そう考えると苦しくないミッションでした。…

2023/05/07 18:00

失敗のパターン

不動産投資における失敗のパターンについて 今回のブログは、かなり尖った内容です。 あえて極端にとがらせていますので優しく見守ってください。 不動産投資の中の失敗パターンってどういうのがあると思いますか？ 想像すると、客付けが困難な物件を買ってしまって全然家賃収入がはいらなくて赤字になるっていうのが想像できると思います。 あえて極端にいうと、私はそれが一番の失敗パターンではないと思っています。 私の周りでよく見る失敗のパターンは正反対で、客付けが強すぎる物件をかっているパターンです。 補足すると、客付けが強いけど利回りが低すぎる物件を買っているパターンです。 客付けば凄く強い物件で満室なんだけど…

2023/05/06 18:00

打ちっぱなし行ってきたよ

投資家たるものゴルフくらいできないとアカンという事で、 投資家のお友達に誘われて、ゴルフの打ちっぱなしに行ってきました。 私は全くの未経験者なんです。 まず第一歩は、打ちっぱなしで練習するって事のようですね。 ゴルフクラブもないし、 一体どんな格好でプレイしたらいいんだ？みたいな感じなんですが、教えてもらいながらやってきました。 クラブは誘ってくれた人のものを借りて。 最初は、空振りとかまともにボールが打てない状態だったのですが、ちょっとはあたるようになりました。 ハマる人はハマるけど、 ハマらない人は2～3回やって辞めちゃうって聞きました。 とりあえずもう少しやってみようかなという気持ちはあ…

2023/05/05 18:00

強者の理論

不動産をたくさん持っている人が、初心者に助言を行う事があると思います。 凄く的を得た助言もあると思いますし、 そうでない助言もあると思います。 たまに聞く助言で、 正論で正しい助言なんだけど、 資産をたくさん持っているからできる助言であって、 資産を持っていない人は実際には多分できないんだろうなっていう助言もあったりします。 不動産をたくさん持っていて、資産もたくさんあるというのは、たくさんの選択肢があると思います。 一方、これから不動産投資をしていく人で、あまり資産も無い人は、選択肢は狭いのかもしれません。 強者の理論という話があって、 資産を持っている強者は簡単にできるんだろうけれども、 …

2023/05/04 18:00

かみあってますか？

最近は物件探しも徐々にペースアップしています。 前よりは検討する案件も増えましたが、 最近、嚙み合ってない感じがします。 ダメダメですわ。 物件がうまく買える場合は、いろんな歯車がバチっとかみあう感じがします。 なんでもそうですが、成功する方法というのは、可能性の高い取り組みをひたすら繰り返す事だと思っています。 かみあっていないという感覚は、頑張るべきベクトルの向きがちょっと違っているんでしょうね。 物件をものにするのは、 2つで決まると思っています。 1つは、繰り返し繰り返しの日々の物件探しです。 もう1つは、用意周到な準備だと思います。 だいたいその2つで決まるんじゃないでしょうか。 1…

2023/05/03 18:00

露出が増えると

私のブログの読者は少ないので、あまり関係ないのですが、たくさんの読者がいるブロガーさんや、SNSでたくさんのフォロワーさんがいる人は本当に大変だと思います。 たくさんの人が見ていると、一定の割合で変な事を言ってくる人が必ず出てきます。 ブログというよりはSNSのフォロワーさんの方がイメージしやすいかもしれません。 数字はテキトウなんですが、100人くらいだったらあまりいないと思うのですが、1000人くらいいたら1人くらいは変な事を言って来たり、その人の過去の特殊な事例なんかを持ち出して反論してくるような人が出てき始めると思います。 さらに10000人くらいになってきたら、いろんな事を言い出す人…

2023/05/02 18:00

とりあえず祝杯をあげよう

今年の繁忙期は、3月末の時点で満室だったのですが、 4月上旬に2件、 4月下旬に1件の退去がありました。 春の繁忙期は、ギリギリ4月中は活発なんですが、 4月下旬の退去ってかなりハードです。 これ完全に大家泣かせですよね。 そういう状況だったのですが、 4月上旬の方の2件をなんとか客付けを行い、 4月下旬退去の方も、申し込みベースですが、なんとか客付けをする事ができました。 4月下旬退去の方は、正直苦戦すると思っていたので本当によかったです。 4月下旬退去の方は、退去から4日で決まりました。 いままでで見たことのない動きです。 これって完全にコロナが終わったという事なんですかね。 この物件は私…

2023/05/01 18:00