湘南の信用金庫に関するまとめ 融資条件など 本部管轄にしてもらう方法
湘南で最も有名な信金の担当者から融資の考え方などいろいろ聞く事ができました。信金の融資に対する考え方の所に関してレポさせていただきます。 【融資エリアについて】横須賀、横浜メインだが、鎌倉、藤沢、茅ヶ崎も支店があるのでOK。 川崎も矢向に支店があるのでその周辺ならOK。横浜の中でも青葉区、緑区は支店がないので厳しい。綾瀬や大和などの相鉄沿線、相模原、小田原もやれなくもないが支店がないのでハードルが少しあがる。 【購入時の物件評価方法】基本は路線価ベースの積算で評価する。掛値は入る。 収益性優先（まわれば融資をする）でなくあくまでも軸足は積算。 基本は自己資金2割、ただし物件価格でなく諸経費など…
検討エリアを広げるべく、湘南エリアで最も有名な信金の開拓にチャレンジ。 大物投資家さんの紹介で本部の担当者を紹介してもらう事になった。 しかしながら、いまの状況のままだと本部担当にしてもらう事は難しい。 本部は、横須賀エリアと横浜市の金沢区が管轄だ。 横浜市の他のエリアで登記をしている私の法人は管轄外なので、 普通にやると本部担当ではなく近所の支店担当になってしまう。 本部と直接つながるかどうかは非常に大きい違いだ。 なんとかして本部担当にしてもらうのだ！！！ 相談をすると、 保証協会付きの運転資金の融資は、法人の所在地によらず本部管轄で対応してもらう事ができるようだ。 そして、その法人が一番…
横浜・川崎以外の神奈川県のエリアでも融資してくれる信金の開拓を目指すべく、 大物投資家さんに、湘南エリアで有名な信金さんの本部担当者を紹介してもらう事になった。 本部とつながるというのはメリット大きいです。 どの金融機関でも、よくあるパターンで支店レベルではOKでも、本部でNGだったり条件が悪くなったりするというのは非常に多いです。 絶対に、本部とつながるべきですよ。 たとえるなら、 10m離れた距離からのパターを決めるのが支店経由での融資打診とするならば、 10㎝離れた距離からのパターを決めるのが本部経由での融資打診といったところでしょうか。 ゴルフの事は全く知りませんが。 とにもかくにも、…
私の場合、使っていく金融機関も地銀などの大きい所から地域密着型の信金にシフトさせていく方針で動いています。 地銀などは、融資が引けるエリアが広いので良いのですが、信金は融資の対象となるエリアは狭いです。 私はこれまで横浜と川崎を主戦場にしていたのですが、最近は検討エリアも広げようとしています。 検討できるエリアを広げるべく、これまで付き合いある信金でカバーできていなかったエリアを対象としてくれる信金の開拓が、大きなポイントになってきています。 横浜や川崎以外の神奈川県のエリアを融資対象としてくれる信金の開拓です。 という事で、 注目している信金として、湘南エリアで最も有名な信用金庫にアタックす…
手間がかからなくて儲かる物件はどういう物件でしょうか。 手間がかからないという観点では、よくある答えだと「新築」なんかが思い浮かびますよね。 新築はそんなに利回りは高くはないのですが、ほとんど修繕はかからないので、 手間がかからないというのは「その通り」だと思います。 それで答えは、「新築！！」って展開になりそうですが、 私の答えは異なります。 ベストではないという意味で。 私が思うのは、「状態の良い、そんなに古くない築古物件」だと思います。 築40年とか築50年とかなってくると、どうしてもボロボロになってしまいます。 その結果、収益以上の修繕費がかかってしまって、高利回りなんだけどトータルで…
ハマ銀ってどういう感じで使ってますか？ ハマ銀は、積算評価の金融機関です。 金融機関には、おおまかに積算系銀行と収益還元系銀行と、おおきく対局をなしているわけなんですが、ハマ銀は前者です。 積算系のど真ん中の銀行ですね。 積算値以上はビタイチモン融資しません的な。 最近は、収益還元のストラクチャ融資が出てきているので、そういう使い方をされている人も増えていると思いますが、 私はハマ銀をストラクチャ融資で使うのは様子を見ているスタンスなので今回のブログでは、ストラクチャ融資の話は除外して話をしたいと思います。 ハマ銀の評価方法は、路線価ベースの積算値がそのまま使われるケースが多いです。 味気ない…
たまに、めちゃスゴイ人オーラが出ている人がいます。 そして、いろいろ話を聞いていると、やっぱり印象通りスゴイ人だったって事があります。 そういう見た目とリアルとで、実際どれくらい相関関係があるのでしょうか？ 確かにスゴイ人オーラが出ていて、そのまんまスゴイ人も存在していると思います。 しかしですよ。 しかしですよ。 たまに、メチャクチャ凄い人なんですが、地味な人もいませんか？ 地味というか「普通」な人です。 むっちゃ、ふつうのオッチャンなんですが、 後から聞いて、実はメチャクチャ凄い人だったとわかるという事が。 そういう事ってたまにありませんか？ どこにでもいてそうな、極めて平凡な感じの人。 …
世の中には大金持ちの人が多いですが、私は持たざる人間です。 それなりにリスクはとって拡大していきたいと考えています。 どうやって拡大していくかなんですが、 1にも2にも融資戦略だと考えています。 融資が出るジャンルのものを買っていく方針。 何棟も買っていくうえで、融資が出なくなるという状況をいかにつくらないかという観点で買うべき物件を選んでいます。 融資と言ってもいろんな金融機関があります。 いろいろあると思いますが、 一番わかりやすいカテゴリで言うと、収益還元系の金融機関と積算系の金融機関があります。 それらは互いに相反する傾向があるのですが、私は基本的にどちらも追いかけるというスタンスで進…
先日、ネット記事を読んでいたのですが、その時の話です。 以下、そのネット記事を読んでいた状況をそのまま、お届けいたします。 住宅系のネット記事でした。 ネット記事のタイトルは、うる覚えですが、 神奈川県で、価格の割には凄くいい立地のエリア（駅）をお教えします！ 的なタイトルだったと思います。 この情報は誰も知らない、超極秘情報なんです！と。 誰も知らない情報です。 近隣より凄く安いんです！ 聞くとみんなビックリします。 そんな駅なんです！！ メチャクチャ、あおってます。 おー、そんな誰も知らないような穴場の駅があるのか！と。 興味深々です。 私はそのネット記事に釘付けにされてしまいました。 ネ…
いろんな投資家さんが集まる会合に参加したり、 メシに行ったりすることもあると思います。 いろんな投資家さんと話をすると、ヒントになるような気づきを得る事もあるので、 そういう機会には参加するのは凄く有益だと思います。 一方で、ヒントを得たり情報交換をするという機会と、 実際に自分自身が汗をかいて、自分の足で前に進む事とのバランスは重要だなと思います。 例えばの話ですが、 一流の進学塾に入って、 講師も一流。 クラスメートも一流。 周りの雰囲気感だけで、「俺も一流大学に入れるぜ！！」って、 それっぽい気持ちになるのかもしれませんが、実際に自分で勉強しないと一流大学に入れないって話と同じです。 そ…
専業大家になるためには。 経済的自立って話もありますが、法人としての実績が認められてプロパー融資が安定的に引けるようになったら、ある意味、専業大家なのかもしれません。 よく、プロパー融資を目指して頑張ります！！！ っていうワードを見ますが、 プロパーって、結構難しくないですか？ 銀行のリスクでお金を貸してくれるわけですからね。 その中でも特に評価額以上の融資は。 普通に考えて相当ハードルは高いという感じがします。 だってそうでしょ。 もしもあなたが友人に100万円貸してくれ！と言われて貸しますか？ 担保をがっつりおさえていたら、貸してもいいかもって思うかもしれませんが。 80万円分しか担保評価…
初心者向けのブログです。 あえて極端に煽ったトーンで書かせていただきました。 戸建てや区分の投資をするのか、1棟物の投資をするのか悩んでますって人をよくみます。 新築1棟物を買うべきか、築古1棟物を買うべきか悩んでますって人もよくみます。 不動産投資の場合、地主さんとか凄く資産を持っている人ではない限り、投資家はあまり選択できる余地はないというのを前提として持っておくべきです。 さきほど出てきた、〇〇と〇〇のどちらを買っていくのか？って話ですが、 そもそもどちらも買える人なんですか？って話があります。 戸建てや区分しか買えない人は、戸建てや区分しか買えないわけです。 戸建てや区分、そして1棟物…
確定申告のシーズンになってきましたね。毎年このシーズンになると、映画アルマゲドンのラストシーンを思い出します。 アルマゲドンのラストシーンってみなさん覚えてますか？ 地球の危機を救ったメンバーが地球に帰還し、 そのご褒美として、大統領から生涯税金免除の特権が送られます。 その発表を聞いたメンバー達が大喜びで歓喜に沸くシーンです。 当時、まだまだ若かった私はそのシーンを見て、「地球存亡の危機を救ったのにずいぶんショボいご褒美だな」「なんてケチな大統領なんだろうか！」「そんなに大喜びするご褒美なのか？？？」って思いました。 みなさんもそう思いませんでしたか？ しかし私も大きくなり、法人も所有するよ…
少し前に耐用年数超え物件を持ち込んで融資OKだった銀行がありました。 担当者が変わり、再び同じ銀行に似たような物件を持ち込んだところ、融資NGでした。 同じ銀行です。 担当者が変わっています。 前任者は融資OKで、今の担当者は融資NGでした。 こういう事ってよくおこると思います。 融資が通るかどうか、 銀行の違いと言うよりは、担当者の違いも大きいです。 もちろん各銀行で融資のガイドラインはあると思います。 担当者はそのガイドラインにのって審議をあげると思います。 でも担当者の手腕によるところの方が大きいと思っています。 その銀行は、もともと耐用年数超えはNGだったのですが、前任の担当者はうまく…
去年に建てた新築アパート。 女性向けというコンセプトで企画を作り、9戸中8戸が女性です。 1回入退去があったのですが、次の入居者も女性でした。 ですので、10回の入居機会のうち9回が女性という。 管理会社もそういうコンセプトで客付けをしてくれてるのかもしれません。 これ、いっその事、女性専用のアパートに鞍替えしてもいいかもしれないって思うようになってきました。 当面は、女性と男性のミックスなんですが、 新規の入居者は女性限定にして、 入居されている男性が退去するのをひたすら待つという作戦です。 完全に女性オンリーになったタイミングで女性向けという事に仕上げるというストーリーです。 これ、女性専…
客付け対策って、エリアや物件の内容によって結構違うなと思います。 今日のブログは、ふんわりと書きますが、結構大切な話だと思います。 凄く極端な例で説明したいと思います。 ★今回のブログは、少し極端な論調にしています。 物件があふれているエリアで投資家向けの最低限仕様の物件と、 物件がそんなにあふれていないエリアにある物件とでは、 客付けの対策の肝が違うと思います。 前者（物件があふれているエリアで投資家向けの最低限仕様の物件）のケースは、 物件の仕様をあげるよりは、いかに露出をふやすのか、いかにお客に紹介してもらうかの方が重要だと思います。 後者（物件がそんなにあふれていないエリアにある物件）…
マイカーを停めている駐車場が使えなくようなので、近隣で新しい駐車場を探しています。 空いている駐車場を発見して問い合わせをしました。 どうやら地域の地主さんがその駐車場を所有しているようです。 6台分の駐車スペースが空いているようで、 その中で一番駐車しやすい駐車スペースを貸してほしいと希望を出して申し込みをしました。 しばらくすると返答があって、その駐車スペースはNGだとの事。 どうやら、一番駐車しにくい一番奥の駐車スペースから順番に使って欲しいとの事。 私は一番駐車しやすい一番手前の駐車スペースを希望していたました。 6台分も空いているので、自分の好きな所を借りたいのだが、地主さんは一番奥…
物件がポータルサイトなどで公開されて、すぐに反応できているのかどうかって大切だと思います。 表現を変えてるだけですが、その物件を検討する先頭集団に入れているのかって凄く重要じゃないですか？第一歩目でモチベーションがかなり違ってきます。 たとえば、朝にポータルサイトを見た時は無かった物件だったんだけど、夕方見ると公開されているような時とか。 まさしく公開したてのホヤホヤの物件なわけなので俄然テンションあがります。 一方でポータルサイトでいい物件を発見したとしても、その物件が2～3日前からすでに公開されている物件だったとすると、 その物件がいい物件だったとしても超やる気が落ちてしまいませんか？ 物…
人それぞれ得意な投資法があると思います。 〇〇さんと言えば、土地から新築系の人だ！！ とか、 〇〇さんと言えば、戸建てDIY系の人だ！！ みたいに。 私の場合は、 一番最近にてがけた案件は土地から新築だし、 実際に今現在一番注力しているのも土地から新築なので、 新築系の人だとカテゴライズされがちなんですが、自分自身のとらえ方としては違っています。 私自身、新築しかしません！っていうふうには思ってませんし、 築古しかしません！っていうふうにも思ってません。 世の中には、 いかに良い土地から新築を作り上げるのか？っていうのをメインテーマにしている投資家さんもいると思いますし、 いかにうまく再生系の…
神奈川県で結構軽視されているけど債務超過をしていても融資をしてくれる金融機関があります。 私の過去ブログをさかのぼっていただけたら詳細を記載しています。 わかると思いますが、もしもわからなかったら実際に会った時に聞いてください。 その金融機関は、 すでに取得している物件の評価としては、 年間の収支が回るかのみで評価をする金融機関です。 ですので、すでに所有している物件の全体で債務超過をしていても融資は出ます。 これってスゴイ事じゃないですか？ 不動産投資は債務超過との闘いみたいなものです。 お金があったとしても債務超過していたら融資しない金融機関がほとんどですから。 1棟目、2棟目ならいざ知ら…
土地から新築の話です。 昨日のブログの続きです。 土地から新築も、もはやオワコンなのでは？という説もあります。 ひと昔前なら、頑張っていい土地を探して、頑張っていい工務店を探して、 いい利回りのアパートが作れるという事だったのかもしれませんが、 今は、土地や建築費の高騰。 さらにプレイヤーの増加で無理ゲー状態です。 昨日のブログでも書きましたが、 土地から新築をなりわいにしている業者はそれなりに存在しています。 それでメシを食ってるわけで、 我々サラリーマンが、朝から晩までサラリーマンの仕事をしているがごとく、 彼らも朝から晩まで土地から新築を検討しています。 我々は会社から給料をもらっている…
ポータルサイトで資料を請求したところ、 よかったら実際にお会いしていろいろお話しませんか？と声をかけられたので行ってきました。 その業者の取り組みは、 その業者が土地を見つけてきて、 アパートのプランを作って、施工の工務店を紹介するというスタイルの業者でした。 アパートもやっているが、実需向けなんど、いろんな事をやっている業者です。 早い話、土地から新築のプレイヤーと全く同じことをやっている業者です。 その業者からすると、私はお客様というよりはライバル関係に位置する存在です。 私も先方も、双方がどういう人間なのかわからないまま会ったのですが、 途中で双方の位置づけがそういう関係にあるという事が…
工務店に譲ってもらった案件。 融資付けを行うものの、評価が出にくい土地であったため断念する事に。 譲ってもらっているという状況だし、 プランも検討してもらっているので、 断念するという事を伝える事にした。 私 「すみません。融資の評価が伸びず、断念する事にします」 工務店「そうでしたか。」 私 「〇〇な事や〇〇な事があって評価が伸びない土地のようですね」 工務店「そうなんですね」 私 「検討いただきありがとうございました」 工務店「いえいえ」 私 「私は撤退なんですが、この土地ってどうするんですか？」 私 「そちらで購入されるのですか？」 工務店「そうですね。。。。〇〇円の指値が通るなら目線に…
検討をお願いした工務店とアパート用地がバッティング。 私の企画という事で協力してくれる事になりました。 しばらくしてプランを受け取る。 利回りもそれなりに出る。 よし！！ 強力してくれた工務店に感謝しかない。 さっそく、企画書を作り金融機関に融資の打診を行ったのだった。 時間の制約があり、いそぎで審査をあげてもらった。 数日後、金融機関から連絡が。 金融機関からは、「融資出ません」との回答が！！ えー！ いろいろ心当たりがあります。 〇〇だし。 〇〇だし。 〇〇だし。 融資評価が伸びない理由がそろっています。 確かに企画としては合格点の数字が出ているのですが、 融資と言う観点では難しい物件（土…
良さげな土地を工務店に検討を依頼すると、その工務店でもその土地検討してますって言われちゃいました。 その続きです。 私 「・・・・」 工務店「・・・・」 電話で双方沈黙がつづく。 すると、工務店が口を開いた。 工務店「もりちゃんさんの方で話がまとまるなら、そちらでやっていただいても構わないですよ」 私 「え？」 工務店「プランは依頼どおり、こちらで検討いたしますよ。」 工務店「そちらの企画としてご協力させていただきます」 私 「ありがとうございます！」 一瞬、間があったがこちらの依頼を優先してくれるようだ。 その一瞬の間が非常に長い時間のように思えました。 おそらく工務店サイドとしては、こちら…
昔の話です。 いい土地が出てきて工務店にプラン検討をお願いした時の話です。 私は普段の検討ではできるだけいろんな工務店にプランをお願いするようにしています。 その時の話です。 私は、アパート用地にちょうどいい土地を発見して、プラン検討の依頼するためとある工務店に電話をしたのでした。 私 「検討したい土地が出てきたのでプラン入れしてもらえますか？資料は今から送ります」 工務店「わかりました。資料待ってます」 電話を切って資料を送りました。 すると、10分くらいすると、その工務店から電話がかかってくる。 私 「どうしましたか？」 工務店「送っていただいた土地なんですが、、、、」 工務店「実は、うち…
初めて土地から新築の検討をしたのは、今から3年ちょい前くらいです。 最初から土地から新築をやろうと思ったわけではありませんでした。 そのあたりの話をしたいと思います。 楽街で、良さげな「売建」の新築アパートがありました。 ある業者が企画をプランニングして、土地は土地の売主から買う。 建築はそのプランニング会社が連れてくる工務店に建ててもらう。 という企画でした。 立地が凄く良くて、是非是非欲しい物件でした。 ただ話が前む進につれて、企画業者が凄く怪しかったんですよ。 まったくアパートが建つ気がしなかったのです。 怖くなって、私はやめる事にしました。 あきらめたものの、その土地は凄くいい土地だっ…
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先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
