2023年02月の専業大家への道新着記事

湘南の信用金庫・まとめ

湘南の信用金庫に関するまとめ融資条件など本部管轄にしてもらう方法

2023/02/28 18:00

湘南の信用金庫にヒアリング

湘南で最も有名な信金の担当者から融資の考え方などいろいろ聞く事ができました。信金の融資に対する考え方の所に関してレポさせていただきます。【融資エリアについて】横須賀、横浜メインだが、鎌倉、藤沢、茅ヶ崎も支店があるのでOK。川崎も矢向に支店があるのでその周辺ならOK。横浜の中でも青葉区、緑区は支店がないので厳しい。綾瀬や大和などの相鉄沿線、相模原、小田原もやれなくもないが支店がないのでハードルが少しあがる。【購入時の物件評価方法】基本は路線価ベースの積算で評価する。掛値は入る。収益性優先（まわれば融資をする）でなくあくまでも軸足は積算。基本は自己資金2割、ただし物件価格でなく諸経費など…

2023/02/27 18:00

本部とつながるのだ！③

検討エリアを広げるべく、湘南エリアで最も有名な信金の開拓にチャレンジ。大物投資家さんの紹介で本部の担当者を紹介してもらう事になった。しかしながら、いまの状況のままだと本部担当にしてもらう事は難しい。本部は、横須賀エリアと横浜市の金沢区が管轄だ。横浜市の他のエリアで登記をしている私の法人は管轄外なので、普通にやると本部担当ではなく近所の支店担当になってしまう。本部と直接つながるかどうかは非常に大きい違いだ。なんとかして本部担当にしてもらうのだ！！！相談をすると、保証協会付きの運転資金の融資は、法人の所在地によらず本部管轄で対応してもらう事ができるようだ。そして、その法人が一番…

2023/02/26 18:00

本部とつながるのだ！②

横浜・川崎以外の神奈川県のエリアでも融資してくれる信金の開拓を目指すべく、大物投資家さんに、湘南エリアで有名な信金さんの本部担当者を紹介してもらう事になった。本部とつながるというのはメリット大きいです。どの金融機関でも、よくあるパターンで支店レベルではOKでも、本部でNGだったり条件が悪くなったりするというのは非常に多いです。絶対に、本部とつながるべきですよ。たとえるなら、 10m離れた距離からのパターを決めるのが支店経由での融資打診とするならば、 10㎝離れた距離からのパターを決めるのが本部経由での融資打診といったところでしょうか。ゴルフの事は全く知りませんが。とにもかくにも、…

2023/02/25 18:00

本部とつながるのだ！①

私の場合、使っていく金融機関も地銀などの大きい所から地域密着型の信金にシフトさせていく方針で動いています。地銀などは、融資が引けるエリアが広いので良いのですが、信金は融資の対象となるエリアは狭いです。私はこれまで横浜と川崎を主戦場にしていたのですが、最近は検討エリアも広げようとしています。検討できるエリアを広げるべく、これまで付き合いある信金でカバーできていなかったエリアを対象としてくれる信金の開拓が、大きなポイントになってきています。横浜や川崎以外の神奈川県のエリアを融資対象としてくれる信金の開拓です。という事で、注目している信金として、湘南エリアで最も有名な信用金庫にアタックす…

2023/02/24 18:00

手間がかからなくて儲かるのは

手間がかからなくて儲かる物件はどういう物件でしょうか。手間がかからないという観点では、よくある答えだと「新築」なんかが思い浮かびますよね。新築はそんなに利回りは高くはないのですが、ほとんど修繕はかからないので、手間がかからないというのは「その通り」だと思います。それで答えは、「新築！！」って展開になりそうですが、私の答えは異なります。ベストではないという意味で。私が思うのは、「状態の良い、そんなに古くない築古物件」だと思います。築40年とか築50年とかなってくると、どうしてもボロボロになってしまいます。その結果、収益以上の修繕費がかかってしまって、高利回りなんだけどトータルで…

2023/02/23 18:00

ハマ銀の使い方

ハマ銀ってどういう感じで使ってますか？ハマ銀は、積算評価の金融機関です。金融機関には、おおまかに積算系銀行と収益還元系銀行と、おおきく対局をなしているわけなんですが、ハマ銀は前者です。積算系のど真ん中の銀行ですね。積算値以上はビタイチモン融資しません的な。最近は、収益還元のストラクチャ融資が出てきているので、そういう使い方をされている人も増えていると思いますが、私はハマ銀をストラクチャ融資で使うのは様子を見ているスタンスなので今回のブログでは、ストラクチャ融資の話は除外して話をしたいと思います。ハマ銀の評価方法は、路線価ベースの積算値がそのまま使われるケースが多いです。味気ない…

2023/02/22 18:00

凄い人はオーラが出ているのか？

たまに、めちゃスゴイ人オーラが出ている人がいます。そして、いろいろ話を聞いていると、やっぱり印象通りスゴイ人だったって事があります。そういう見た目とリアルとで、実際どれくらい相関関係があるのでしょうか？確かにスゴイ人オーラが出ていて、そのまんまスゴイ人も存在していると思います。しかしですよ。しかしですよ。たまに、メチャクチャ凄い人なんですが、地味な人もいませんか？地味というか「普通」な人です。むっちゃ、ふつうのオッチャンなんですが、後から聞いて、実はメチャクチャ凄い人だったとわかるという事が。そういう事ってたまにありませんか？どこにでもいてそうな、極めて平凡な感じの人。 …

2023/02/21 18:00

私の投資の考え方R5

世の中には大金持ちの人が多いですが、私は持たざる人間です。それなりにリスクはとって拡大していきたいと考えています。どうやって拡大していくかなんですが、 1にも2にも融資戦略だと考えています。融資が出るジャンルのものを買っていく方針。何棟も買っていくうえで、融資が出なくなるという状況をいかにつくらないかという観点で買うべき物件を選んでいます。融資と言ってもいろんな金融機関があります。いろいろあると思いますが、一番わかりやすいカテゴリで言うと、収益還元系の金融機関と積算系の金融機関があります。それらは互いに相反する傾向があるのですが、私は基本的にどちらも追いかけるというスタンスで進…

2023/02/20 18:00

これ絶対誰も知らん情報

先日、ネット記事を読んでいたのですが、その時の話です。以下、そのネット記事を読んでいた状況をそのまま、お届けいたします。住宅系のネット記事でした。ネット記事のタイトルは、うる覚えですが、神奈川県で、価格の割には凄くいい立地のエリア（駅）をお教えします！的なタイトルだったと思います。この情報は誰も知らない、超極秘情報なんです！と。誰も知らない情報です。近隣より凄く安いんです！聞くとみんなビックリします。そんな駅なんです！！メチャクチャ、あおってます。おー、そんな誰も知らないような穴場の駅があるのか！と。興味深々です。私はそのネット記事に釘付けにされてしまいました。ネ…

2023/02/19 18:00

刺激を受ける環境も重要だけど

いろんな投資家さんが集まる会合に参加したり、メシに行ったりすることもあると思います。いろんな投資家さんと話をすると、ヒントになるような気づきを得る事もあるので、そういう機会には参加するのは凄く有益だと思います。一方で、ヒントを得たり情報交換をするという機会と、実際に自分自身が汗をかいて、自分の足で前に進む事とのバランスは重要だなと思います。例えばの話ですが、一流の進学塾に入って、講師も一流。クラスメートも一流。周りの雰囲気感だけで、「俺も一流大学に入れるぜ！！」って、それっぽい気持ちになるのかもしれませんが、実際に自分で勉強しないと一流大学に入れないって話と同じです。そ…

2023/02/18 18:00

専業大家になるためには

専業大家になるためには。経済的自立って話もありますが、法人としての実績が認められてプロパー融資が安定的に引けるようになったら、ある意味、専業大家なのかもしれません。よく、プロパー融資を目指して頑張ります！！！っていうワードを見ますが、プロパーって、結構難しくないですか？銀行のリスクでお金を貸してくれるわけですからね。その中でも特に評価額以上の融資は。普通に考えて相当ハードルは高いという感じがします。だってそうでしょ。もしもあなたが友人に100万円貸してくれ！と言われて貸しますか？担保をがっつりおさえていたら、貸してもいいかもって思うかもしれませんが。 80万円分しか担保評価…

2023/02/17 18:00

全て銀行が握っている

初心者向けのブログです。あえて極端に煽ったトーンで書かせていただきました。戸建てや区分の投資をするのか、1棟物の投資をするのか悩んでますって人をよくみます。新築1棟物を買うべきか、築古1棟物を買うべきか悩んでますって人もよくみます。不動産投資の場合、地主さんとか凄く資産を持っている人ではない限り、投資家はあまり選択できる余地はないというのを前提として持っておくべきです。さきほど出てきた、〇〇と〇〇のどちらを買っていくのか？って話ですが、そもそもどちらも買える人なんですか？って話があります。戸建てや区分しか買えない人は、戸建てや区分しか買えないわけです。戸建てや区分、そして1棟物…

2023/02/16 18:00

映画「アルマゲドン」のラストシーンを覚えているか？

確定申告のシーズンになってきましたね。毎年このシーズンになると、映画アルマゲドンのラストシーンを思い出します。アルマゲドンのラストシーンってみなさん覚えてますか？地球の危機を救ったメンバーが地球に帰還し、そのご褒美として、大統領から生涯税金免除の特権が送られます。その発表を聞いたメンバー達が大喜びで歓喜に沸くシーンです。当時、まだまだ若かった私はそのシーンを見て、「地球存亡の危機を救ったのにずいぶんショボいご褒美だな」「なんてケチな大統領なんだろうか！」「そんなに大喜びするご褒美なのか？？？」って思いました。みなさんもそう思いませんでしたか？しかし私も大きくなり、法人も所有するよ…

2023/02/15 18:00

銀行の違いというより担当者の違い

少し前に耐用年数超え物件を持ち込んで融資OKだった銀行がありました。担当者が変わり、再び同じ銀行に似たような物件を持ち込んだところ、融資NGでした。同じ銀行です。担当者が変わっています。前任者は融資OKで、今の担当者は融資NGでした。こういう事ってよくおこると思います。融資が通るかどうか、銀行の違いと言うよりは、担当者の違いも大きいです。もちろん各銀行で融資のガイドラインはあると思います。担当者はそのガイドラインにのって審議をあげると思います。でも担当者の手腕によるところの方が大きいと思っています。その銀行は、もともと耐用年数超えはNGだったのですが、前任の担当者はうまく…

2023/02/14 18:00

女性専用アパートはアリ？

去年に建てた新築アパート。女性向けというコンセプトで企画を作り、9戸中8戸が女性です。 1回入退去があったのですが、次の入居者も女性でした。ですので、10回の入居機会のうち9回が女性という。管理会社もそういうコンセプトで客付けをしてくれてるのかもしれません。これ、いっその事、女性専用のアパートに鞍替えしてもいいかもしれないって思うようになってきました。当面は、女性と男性のミックスなんですが、新規の入居者は女性限定にして、入居されている男性が退去するのをひたすら待つという作戦です。完全に女性オンリーになったタイミングで女性向けという事に仕上げるというストーリーです。これ、女性専…

2023/02/13 18:00

客付けの肝の違い

客付け対策って、エリアや物件の内容によって結構違うなと思います。今日のブログは、ふんわりと書きますが、結構大切な話だと思います。凄く極端な例で説明したいと思います。 ★今回のブログは、少し極端な論調にしています。物件があふれているエリアで投資家向けの最低限仕様の物件と、物件がそんなにあふれていないエリアにある物件とでは、客付けの対策の肝が違うと思います。前者（物件があふれているエリアで投資家向けの最低限仕様の物件）のケースは、物件の仕様をあげるよりは、いかに露出をふやすのか、いかにお客に紹介してもらうかの方が重要だと思います。後者（物件がそんなにあふれていないエリアにある物件）…

2023/02/12 18:00

コンチクショーな地主さん

マイカーを停めている駐車場が使えなくようなので、近隣で新しい駐車場を探しています。空いている駐車場を発見して問い合わせをしました。どうやら地域の地主さんがその駐車場を所有しているようです。 6台分の駐車スペースが空いているようで、その中で一番駐車しやすい駐車スペースを貸してほしいと希望を出して申し込みをしました。しばらくすると返答があって、その駐車スペースはNGだとの事。どうやら、一番駐車しにくい一番奥の駐車スペースから順番に使って欲しいとの事。私は一番駐車しやすい一番手前の駐車スペースを希望していたました。 6台分も空いているので、自分の好きな所を借りたいのだが、地主さんは一番奥…

2023/02/11 18:00

先頭集団に入れているか？

物件がポータルサイトなどで公開されて、すぐに反応できているのかどうかって大切だと思います。表現を変えてるだけですが、その物件を検討する先頭集団に入れているのかって凄く重要じゃないですか？第一歩目でモチベーションがかなり違ってきます。たとえば、朝にポータルサイトを見た時は無かった物件だったんだけど、夕方見ると公開されているような時とか。まさしく公開したてのホヤホヤの物件なわけなので俄然テンションあがります。一方でポータルサイトでいい物件を発見したとしても、その物件が2～3日前からすでに公開されている物件だったとすると、その物件がいい物件だったとしても超やる気が落ちてしまいませんか？物…

2023/02/10 18:00

自分は何系の投資家？

人それぞれ得意な投資法があると思います。〇〇さんと言えば、土地から新築系の人だ！！とか、〇〇さんと言えば、戸建てDIY系の人だ！！みたいに。私の場合は、一番最近にてがけた案件は土地から新築だし、実際に今現在一番注力しているのも土地から新築なので、新築系の人だとカテゴライズされがちなんですが、自分自身のとらえ方としては違っています。私自身、新築しかしません！っていうふうには思ってませんし、築古しかしません！っていうふうにも思ってません。世の中には、いかに良い土地から新築を作り上げるのか？っていうのをメインテーマにしている投資家さんもいると思いますし、いかにうまく再生系の…

2023/02/09 18:00

神奈川県で軽視されている金融機関

神奈川県で結構軽視されているけど債務超過をしていても融資をしてくれる金融機関があります。私の過去ブログをさかのぼっていただけたら詳細を記載しています。わかると思いますが、もしもわからなかったら実際に会った時に聞いてください。その金融機関は、すでに取得している物件の評価としては、年間の収支が回るかのみで評価をする金融機関です。ですので、すでに所有している物件の全体で債務超過をしていても融資は出ます。これってスゴイ事じゃないですか？不動産投資は債務超過との闘いみたいなものです。お金があったとしても債務超過していたら融資しない金融機関がほとんどですから。 1棟目、2棟目ならいざ知ら…

2023/02/08 18:00

勝ち筋はあるのか？

土地から新築の話です。昨日のブログの続きです。土地から新築も、もはやオワコンなのでは？という説もあります。ひと昔前なら、頑張っていい土地を探して、頑張っていい工務店を探して、いい利回りのアパートが作れるという事だったのかもしれませんが、今は、土地や建築費の高騰。さらにプレイヤーの増加で無理ゲー状態です。昨日のブログでも書きましたが、土地から新築をなりわいにしている業者はそれなりに存在しています。それでメシを食ってるわけで、我々サラリーマンが、朝から晩までサラリーマンの仕事をしているがごとく、彼らも朝から晩まで土地から新築を検討しています。我々は会社から給料をもらっている…

2023/02/07 18:00

それが本業の業者

ポータルサイトで資料を請求したところ、よかったら実際にお会いしていろいろお話しませんか？と声をかけられたので行ってきました。その業者の取り組みは、その業者が土地を見つけてきて、アパートのプランを作って、施工の工務店を紹介するというスタイルの業者でした。アパートもやっているが、実需向けなんど、いろんな事をやっている業者です。早い話、土地から新築のプレイヤーと全く同じことをやっている業者です。その業者からすると、私はお客様というよりはライバル関係に位置する存在です。私も先方も、双方がどういう人間なのかわからないまま会ったのですが、途中で双方の位置づけがそういう関係にあるという事が…

2023/02/06 18:00

バッティングした話④

工務店に譲ってもらった案件。融資付けを行うものの、評価が出にくい土地であったため断念する事に。譲ってもらっているという状況だし、プランも検討してもらっているので、断念するという事を伝える事にした。私「すみません。融資の評価が伸びず、断念する事にします」工務店「そうでしたか。」私「〇〇な事や〇〇な事があって評価が伸びない土地のようですね」工務店「そうなんですね」私「検討いただきありがとうございました」工務店「いえいえ」私「私は撤退なんですが、この土地ってどうするんですか？」私「そちらで購入されるのですか？」工務店「そうですね。。。。〇〇円の指値が通るなら目線に…

2023/02/05 18:00

バッティングした話③

検討をお願いした工務店とアパート用地がバッティング。私の企画という事で協力してくれる事になりました。しばらくしてプランを受け取る。利回りもそれなりに出る。よし！！強力してくれた工務店に感謝しかない。さっそく、企画書を作り金融機関に融資の打診を行ったのだった。時間の制約があり、いそぎで審査をあげてもらった。数日後、金融機関から連絡が。金融機関からは、「融資出ません」との回答が！！えー！いろいろ心当たりがあります。〇〇だし。〇〇だし。〇〇だし。融資評価が伸びない理由がそろっています。確かに企画としては合格点の数字が出ているのですが、融資と言う観点では難しい物件（土…

2023/02/04 18:00

バッティングした話②

良さげな土地を工務店に検討を依頼すると、その工務店でもその土地検討してますって言われちゃいました。その続きです。私「・・・・」工務店「・・・・」電話で双方沈黙がつづく。すると、工務店が口を開いた。工務店「もりちゃんさんの方で話がまとまるなら、そちらでやっていただいても構わないですよ」私「え？」工務店「プランは依頼どおり、こちらで検討いたしますよ。」工務店「そちらの企画としてご協力させていただきます」私「ありがとうございます！」一瞬、間があったがこちらの依頼を優先してくれるようだ。その一瞬の間が非常に長い時間のように思えました。おそらく工務店サイドとしては、こちら…

2023/02/03 18:00

バッティングした話①

昔の話です。いい土地が出てきて工務店にプラン検討をお願いした時の話です。私は普段の検討ではできるだけいろんな工務店にプランをお願いするようにしています。その時の話です。私は、アパート用地にちょうどいい土地を発見して、プラン検討の依頼するためとある工務店に電話をしたのでした。私「検討したい土地が出てきたのでプラン入れしてもらえますか？資料は今から送ります」工務店「わかりました。資料待ってます」電話を切って資料を送りました。すると、10分くらいすると、その工務店から電話がかかってくる。私「どうしましたか？」工務店「送っていただいた土地なんですが、、、、」工務店「実は、うち…

2023/02/02 18:00

初めて土地から新築を検討した時の話

初めて土地から新築の検討をしたのは、今から3年ちょい前くらいです。最初から土地から新築をやろうと思ったわけではありませんでした。そのあたりの話をしたいと思います。楽街で、良さげな「売建」の新築アパートがありました。ある業者が企画をプランニングして、土地は土地の売主から買う。建築はそのプランニング会社が連れてくる工務店に建ててもらう。という企画でした。立地が凄く良くて、是非是非欲しい物件でした。ただ話が前む進につれて、企画業者が凄く怪しかったんですよ。まったくアパートが建つ気がしなかったのです。怖くなって、私はやめる事にしました。あきらめたものの、その土地は凄くいい土地だっ…

2023/02/01 18:00