エントランスに花を

入居者が不動産屋さんに案内されて建物をみる時に、エントランスの印象が一番頭に残るそうです。 エントランス周りが汚れていたり、ポストのチラシが散らばっていたりすると、その段階でマイナス点になります。 また、エントランス周りに植栽があるかないかでも、イメージが違ってきたりします。 私のマンションにもエントランスに植栽をしています。 ずっとサツキを植えてきました。 サツキは、5月頃に綺麗なピンク色の花を咲かせてくれるのですが、一昨年から花つきが悪くなり、今年はほんの少

外壁塗装は思い切ったカラーも

私は、階段の塗装やゴミステーションやパイプスペースぐらいの塗装であれば自分でしますが、さすがに外壁塗装は自分でやりません。 やはりそこはプロの出番です。 しかし本当にプロかどうか疑問のわく業者もたくさん存在します。 普通、外壁塗装する前に窓枠などは、シーリング材を塗布しますが、ノンブリード材を使わないと後で大変なことになります。 もしノンブリード材を使わないと、排気ガスや雨の汚れを拾ってしまい、壁が黒くなってしまうからです。 本来、プロであれば、これくらいの事は知っ

大家自らが掃除する

物件の掃除はどうされているでしょうか？ 大方の方は、管理会社に任せられているのではないでしょうか。 私は、ちなみに家内と2人でやっています。 別に掃除にかかる人件費が惜しいわけではありません。 掃除を自分でしてみると物件のいろいろな事を気づかせてくれるからです。 私は、毎日の様に物件を巡回していますが、掃除をしてはじめて気づくことも多いです。 電球切れ、建物の不具合をはじめ、入居者の動静など、週1回1時間の掃除の間に気づくことが結構あります。 恐らく人を雇っ

管理委託か自主管理か

不動産投資を行い、実際に賃貸経営を行うに際しては、管理をどうするかが最初に突き当たる課題となります。 管理方法としては、一括借り上げ方式、管理委託方式、自主管理方式の3つに大きく分かれます。 一括借り上げ方式は、基本的に新築アパート建設を主な対象としているため、今回ここでの説明は省略します。 管理委託方式は、賃貸管理会社もしくは賃貸仲介会社へ管理を委託する方式となります。 不動産投資をされている方は、この形式が一番多いのではないでしょうか。 大体およそ家賃の5％

融資借り換え

金融機関は、すでに不動産投資の実績のある投資家に対しては、安心して資金を貸し出せるため、積極的にアパートローンの借り換えを提案してくることがあります。 不動産投資への貸し出しに慎重な都市銀行や信託銀行も、借り換えに関しては意外と積極的です。 私は、地元の信用金庫からフルローンで融資を受けて、約8年間ずっと延滞無く返済を行ってきました。 ところが、昨年の夏頃、お付き合いのある都市銀行や信託銀行から、相次いで借り換えをしないかとの提案を頂きました。 当時、信用金庫から

金融機関について

不動産投資では、金融機関から融資を受けれるか受けれないかで勝敗が決すると言っても過言ではありません。 それでは、我々が融資を受ける金融機関は、どの様な金融機関があるのでしょうか。 1．日本政策金融公庫 政府系金融機関で不動産投資に対しても融資を行っています。 基本的に融資限度額が4800万円までとなっているために、大規模の不動産投資には向かないです。 融資期間についても最長15年となるため、場合によってはキャッシュフローに影響する可能性もあります。 不動産担保

買付申込書

現地調査を終えて物件を評価し、購入の意思を固めたなら、売主に対して買付申込書を提出します。 買付申込書は、仲介する不動産会社によっては、購入申込書だったり買付証明書といった言い方をすることもあります。 普通の住宅購入では、買付申込書を提出する様なことはありませんが、不動産投資の場合は、買付申込書の提出は必須になります。 買付申込書を提出することによって、売主や仲介不動産会社に対して、正式に購入の意思表示をする意味合いになります。 また買付申込書は、契約書等と違って法的

現地調査の秘訣

物件情報を入手し、良さそうな物件を見つけたら早速現地調査を行います。 現地調査においては、できれば朝方、夕方の1日2回と、平日と休日の2日間を必ず見る様にします。 朝方と夕方、平日と休日では、建物の印象や、入居者の動静も変わってきて、1回目では気づかなかった事を気づける場合があるからです。 またできれば現地調査に奥様を同行されるのもお勧めです。 女性の視点から建物の外観、お部屋の様子などを見てもらい感想を聞いてみる事です。 賃貸を借りる場合は、女性が主導権を持つ場合

物件情報収集の秘訣

皆さん、収益物件の情報の入手は、どの様な方法をお使いでしょうか？ 私は、下記の3つの方法を駆使して、情報の入手を行っています。 1．インターネット検索 楽待（https://www.rakumachi.jp/） 月間150万人以上が訪れる不動産投資に特化したサイトです。2019年11月時点で7万1000件余りの物件が掲載されている国内最大の不動産投資サイトです。収益物件検索機能だけでなく不動産投資コラムもあり役立つ情報が数多く掲載されています。 健美家（

遠隔地への投資は危険

不動産投資をするに当たり、当たり前の事かもしれませんが、できるだけお住まいの地域の近くに投資されることが望ましいです。 お住まいの地域に、めぼしい該当物件がない場合は、近隣の地域から探す事になりますが、私は遠くても車で30分以内の距離までと思っています。 物件を探す場合は、インターネットで検索する事が多いと思いますが、全国どこの地域でも簡単に探すことが可能です。 場合によっては、近隣より、離れたところにある物件の方が、利回りが高くて良さそうな物件があったりします。 し

不動産投資の魅力

今から約9年前、私が初めて金融機関からフルローンの融資を受けて不動産投資を開始した時に、金融機関の方がポツリと言った言葉を今でも覚えています。 『返し終わった後がおいしい』 そうです。 不動産投資の最大の魅力は、借入金を返し終わった後にやってくるのです。 不動産投資は、全額自己資金で購入することは余りなく、何割かの頭金を入れてそれ以外は金融機関から融資を受ける場合がほとんどです。 場合によっては、私の様に融資環境の良い時や、物件価値が高い時には、全額フルロー

はじめまして

私は、関西の地で不動産投資を始めて、かれこれ9年近くになります。 もともとは、一部上場企業に勤める不動産業界とはまったく無縁のサラリーマンでした。 当時、サラリーマン大家というのが静かなブームになっていて、自己資金が少なくても、未経験でも、一部上場企業勤務というだけで、銀行はフルローンで融資をしてくれる時代でした。 私は、その時代の波にうまく乗り、サラリーマン大家のはしくれとして不動産投資の世界にデビューしましたが、果たしてその後は順風満帆だったのでしょうか？ い