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関西在住大家が発信するブログ。収益不動産購入、融資、空室対策、クレーム対応等の日々賃貸経営で起こる様々な課題についての提言をブログで発信中。悩める大家の無料メール相談コーナーや賃貸管理に役立つ資料の無料ダウンロードコーナーもあり。
現在、コロナウイルスの影響で、インバウンド需要は激減しているものの、賃貸での外国人入居の需要は結構多い。 私のマンションにも、外国人が入居したいと不動産仲介店舗を通じて申し込みがくることが多い。 その度に迷うのだが、今のところ、外国人の入居はすべてお断りをしている。 それは、なぜかというと、他の大家さんとも話したことがあるが、マンションの半分が空室の様な場合を除いては、あえて外国人の入居をさせないほうが良いということだ。 外国人は生活様式が日本人と異なるため、たとえ外
大空室時代で大家さんも不動産仲介会社だけに頼るだけでなく、自分自身でいかに空室を埋めるかを考えないといけない。 これは、すぐに100％自分で空室を募集することを言っているのではない。 駅前に店舗を持ち、不動産ポータルサイトへ広告できる不動産仲介店舗の協力なくして空室を埋めることは不可能であり、あくまでも主軸は不動産仲介店舗を通しての空室募集である。 それを補完する形で、大家自ら募集を行うことである。 大家自ら募集することで、市場の需要と供給の状況を知ることができるし、
先週、空室埋めのため2つの不動産会社を回ってきた。 本当は、あと数社回るのだが、コロナウイルスの影響もあるため近しいところだけを回ってきた。 いろいろな雑談のあと、コロナウイルスの影響を聞いてみると、3月初めまではそんなに影響を感じていなかったが、3月の中旬から、学生以外の特にファミリー向けの賃貸の問い合わせが激減したとの話であった。 今は国公立大学の学生需要でバタバタしているものの、学生需要が終われば一体どうなるのだろうと不安の様子だった。 年々ファミリー向けの需要
・・・前回より続く。 ようやく大工さんが来てくれて、和室から洋室へのリフォームがスタートしました。 ところが今回は、前回6畳の和室が1日程度で終わっていたのに、数日たっても完了しません。 ある時は、午前9時頃に来たのですが、1時間もすると道具が故障したのでホームセンターへ行くといって、結局その日は帰ってきませんでした。 またある日は、他の入居者から工事音がうるさいと注意されたので中断して帰ったとの事でした。 しかし、他の入居者から大家の私のもとへは苦情が来ておら
皆さんは、お部屋のリフォームをする場合は、どうされていますか？ 管理を委託されている大家さんは、管理会社にリフォームをお任せしている場合が多いですね。 自主管理をされている大家さんは、工務店やリフォーム専門会社にまとめてお願いしているのが多いのではないでしょうか。 私は、ほとんどが個別に職人さんにお願いしています。 例えば、外壁塗装であれば、塗装職人さん。 床工事なら大工さん。 クロス張替ならクロス職人さん。 畳なら畳屋さん。 等などです。 それだと面倒では
皆さんは、お部屋のリフォームをする場合は、どうされていますか？ 管理を委託されている大家さんは、管理会社にリフォームをお任せしている場合が多いですね。 自主管理をされている大家さんは、工務店やリフォーム専門会社にまとめてお願いしているのが多いのではないでしょうか。 私は、ほとんどが個別に職人さんにお願いしています。 例えば、外壁塗装であれば、塗装職人さん。 床工事なら大工さん。 クロス張替ならクロス職人さん。 畳なら畳屋さん。 等などです。 それだと面倒では
・・・前回の続きになります。 この50台後半男性Xは、1ケ月に2回も他人の車に傷をつけるという悪質な迷惑入居者である。 本来、多少の迷惑行為をする入居者に対しては、大家が手紙や電話もしくは直接面談して注意するが、この男性はまともに相手できないと判断した。 恐らくこの様な器物損壊犯は、社会に対して鬱積した不満がある等、心に闇を抱えていてまともに相手できる人間ではない。 とりあえずこんな時はまず弁護士さんに相談するのが先決である。 もちろん弁護士さんに依頼すると
・・・前回の続きになります。 電話の主は、騒音問題でクレーム入れてきた50代男性Xの隣の部屋の入居者である。 入居者：「すみません。駐車場で車にいたずらされたので防犯カメラの映像を見せてほしいのですが」 私：「車に傷をつけられた？」 入居者：「はい。昨日車を停めていたら車の後部に傷をつけられたんです」 私：「それはほんとうに駐車場でですか？」 入居者：「はい間違いありません。停める前に傷はなかったのですが、乗るときに傷があるのに気づきました」 私：「そうです
賃貸でのトラブルで一番多いのが騒音問題である。 「お隣がうるさい」「上の階がうるさい」などのクレームが大家に度々寄せられる。 大抵、クレームがある場合は、指摘を受けた入居者が悪い場合が多く、一度大家から注意すると大抵は問題が収まる場合が多い。 以前にも兄弟学生を入居させて、他のたくさんの入居者からクレームがあったが、これは一番わかりやすい例である。 厄介なケースは、神経質な入居者や被害妄想の入居者が騒音問題を連絡してくる場合である。 通常、生活音程度やお子さんが
なかなか空室が決まらない場合に、地域の人に短期間でお部屋を貸してみてはどうでしょう。 お家の建て替えの数か月間だけ住みたいという需要は多く、地域によっては近くにマンスリーマンションがない場合もあります。 特に賃貸の繁忙期（1月～3月）をすぎて空室が発生した場合には、なかなかお部屋が決まりません。 そういう時に、リフォームをする前でしたら、次の賃貸の繁忙期まで（9月～10月）短期間お部屋を貸すということも考えられます。 短期間であればリフォームしなくてもお部屋を借りてく
一時期、空室が数室空いた時、不動産仲介業者に依頼するだけでなく何か自分で入居者募集できないかと悩んだ事がありました。 ある空室コンサルタントが、ブログで近くのライバルマンションへのポスティングを勧めていました。 確かに近くのライバルマンションには、入居者候補となるお客さんの宝庫です。 一方、他の大家さんから入居者を奪い取ることになり、場合によってはトラブルになることもあります。 いろいろ考えましたが、一度やってみる価値があると思い、2回に分けてやってみました。
・・・前回の続きになります。 兄弟の学生入居者は、しばらく大人しくしていましたが、また入居者から夜電話がかかってきました。 入居者：「すみません。学生の方が、3階の窓から屋根に上ろうとされているのですが」 私：「屋根？」 入居者：「はい。PLの花火を屋根に上って見ようとしているのです」 私：「わかりました。すぐに見に行きます」 現地に行ってみると、もう解散したのか3階には誰もいません。 念のため兄弟の部屋を訪ねましたが、出かけた様で誰もいません。
ここのところトラブル入居者の話が続きますが・・・ 私の所有しているマンションは、ファミリー向けですが、大学から近いこともあって学生さんがシェアルームで借りられるケースがあります。 特に仲のいい女子学生同士で住みたいという希望が多く、お二人で住めば安い家賃で広いお部屋に住めます。 但し、ファミリー向けのマンションに学生や単身者を入居させると生活リズムの違いから、クレームが発生する可能性があります。 ある時、あまりお付き合いのない賃貸仲介会社から電話がかかってきました
マンションの自主管理を長くしていると必ずと言っていいほどクレーマーの方に遭遇します。 クレーマーは、一種の病気の様なもので、軽度のクレーマーと重度のクレーマーがいます。 またクレーマーなのか非常識なのかというのは紙一重で判断が難しいです。 ある時、入居している4人家族のご主人から電話がかかってきました。 入居者：「すみません。設置されている自動販売機の件で電話させてもらったのですが」 私：「自動販売機？自動販売機がどうされましたか？」 入居者：「毎朝会社行
・・・前回の続きになります。 ある日、私の携帯電話がなりました。 私のマンションの入居者の方からです。 私：「どうかされましたか？」 入居者：「昨日、大勢のチンピラの様な人達が訪ねてきて、000号室のAさん（以前から家賃滞納している夫婦）の行き先を探している様です」 私：「探しているというと？」 入居者：「昨日、Aさんマンションを退去された様ですが、違いますか？」 この段階で、私は、000号室のAさんが夜逃げしたのだとわかりました。 以前から家賃滞
・・・前回のブログの続きになります。 入居して半年ほど経った頃、入居者の奥さんから電話がかかってきました。 入居者（奥さん）：「今月、生活が苦しいので家賃半額にしてもらえませんか？」 私：「どうかされましたか？」 入居者（奥さん）：「旦那が会社代わって給料日が変わったんです。残りは来月にまとめて払いますから。」（後日嘘とわかる） 私：「家賃半額で残りは来月というのはできません。期日までに何とかお支払いください。」 入居者（奥さん）：「わかりました」（ガチャ
私のマンションは、基本的に入居者募集は、街の仲介不動産会社にお願いしています。 たまに入居者さんの紹介や近所に住んでいる方から直接入居申し込みがあります。 その場合は、私自らお部屋の内覧から契約に至るまですべてやっております。 家賃保証についても私自身が家賃保証会社の代理店となっているため家賃保証加入手続きもスムーズにできます。 ある時、ご夫婦でご入居されている奥様の方から、もし空室が空いているなら知人を紹介したいとの電話がありました。 ちょうど空室があいていた
前回のブログで地下水道管の水漏れが無事に解決できたことを書きましたが、その後にさらに苦難が待ち構えていました。 水漏れが解決して数日後、マンションの巡回をしていたところ、貯水槽のポンプモーターから警告音が流れていました。 私のマンションは3階まで水を送るために、一旦貯水槽に水をためて、ポンプモーターで勢いよく3階まで水を運んでいますが、そのポンプモーターが異常に高温になっているというエラーメッセージを出しているのです。 さっそく業者さんに来て見てもらったところ、ポンプモ
ある日、市の水道局から電話がかかってきました。 「所有されている賃貸マンションの今月の水道使用量が先月よりかなり増えていますが、水漏れとか発生していませんか？」という内容でした。 私が所有している賃貸マンションは、大家の私が水道局と一括契約していて、毎月各部屋ごとに検針して家賃と一緒に水道代を徴収しています。 早速、市の水道料金の推移をみると、ここ数か月いつもの月に比べて20％ほど増えている感じがします。 そして各部屋の料金の推移を見てみましたが、とくにどの部屋が増え
空室をリフォームした後は、どうされていますか？ せっかく綺麗にリフォームしたなら、ここで差別化を図るためにもう一工夫必要です。 それは、空室をモデルルームにすることです。 皆さん、分譲マンションのモデルルームに行ったことはありますでしょうか？ モデルルームでは、家具や家電が並べられて、入居後の生活がイメージしやすくなっています。 賃貸も同じ様に必要最低限の家具を置いて、入居者に部屋のイメージを高めてもらうのです。 これは、かなり効果があります。 一般の空室と
入居者にアピールする1番のポイントは、インターネット掲載ですが、その次に大事なのが募集チラシです。 募集チラシの役割は2つあります。 まず第1に物件のアピールポイントを仲介不動産屋さんに分かりやすく説明する資料としての役割です。 実際に仲介不動産屋さんは、大家さんから条件を聞いたり、実際に物件を見に来て写真を撮り、そしてインターネットに掲載していきますが、多くの物件を扱っている手前、一つ一つの物件に手間隙かけれないどころか、大家さんから言えば、是非アピールしてほしい
現在、入居者のお部屋探しは、インターネットが主流となっています。 不動産会社来店前に、インターネットで検索して、候補を1つないし2つに絞り込んだ上で来店する様です。 もちろん不動産会社に来店してから、候補以外の紹介されたお部屋を内覧して、最終的にそちらに逆転することもあります。 しかし、やはり多くは、インターネットで選ばれているお部屋が契約される確立が高いということです。 それでは、あなたの物件は、インターネットにきちっと掲載されているでしょうか？ 掲載といって
家賃設定の次に重要なのが、初期費用です。 いわゆる敷金、礼金をいくらとるかという事です。 敷金、礼金両方とも0円をダブル0と言ったりします。 私が思うに、すでに敷金、礼金がもらえる時代環境は、とっくに過ぎているのではないかという事です。 これだけたくさんの空室がある中で、敷金、礼金を設定していれば、恐らく入居者から選ばれる確立がぐっと低くなると思います。 インターネットでスーモなどでお部屋を検索する時に、敷金礼金ゼロを指定して検索できます。 恐らくこの段階で、敷金
空室対策として1番目に行うべきこととは、何でしょうか？ 答えは、適正家賃の設定です。 今まで、管理会社に家賃設定を丸投げしていませんか？ 数年前に決めた家賃設定をずるずるとそのままにしていませんか？ これでは、あなたの物件は、他の物件より高くなっていたり、逆に安く貸し出されたりしています。 大家自ら自分の物件の適性家賃を知ることが空室対策のスタートとなります。 しかし、一言で適正家賃と言っても難しいですよね。 私は、自分の物件の家賃に関しては、この様に導き出
「アテ・ナカ・キメ」という言葉を御存知ですか？ 私も最近知りました。 「アテ・ナカ・キメ」とは、仲介不動産業者が使う隠語の様なもので、正式には、「当て馬物件」「中物件」「決め物件」と言います。 「当て馬物件」とは、仲介不動産業者が最初に連れて行く物件になり、入居者が余り興味を引きそうに無い物件です。 その後に案内する物件の引き立て役をさせられるためのものです。 「中物件」とは、いわゆる可もなく不可もなくという物件になります。 「当て馬物件」で一旦がっかりさせた
あなたは、全国平均の空室率をご存知ですか？ 答えを言ってしまうと、19％です。 借家2195万戸に対して、空家417万戸です。 イメージしやすく言えば、10部屋のアパートがあったとすると、2部屋が1年間ずっと空室だという事です。 もちろん空室率も地域によって異なってきます。 ちなみに関西の空室率と言うと 兵庫 19．9％ 大阪 20．1％ 京都 17．5％ 滋賀 17．7％ 和歌山 24．5％ 奈良 24．7％ 三重 21．3％ という具
カッティングシートというのを御存知でしょうか？ 名前だけは聞いたことがあるよという方も多いかも知れません。 製造メーカーによって、リアテックシートやダイノックシートという呼び名もあります。 いわゆる粘着シートの一種ですが、お部屋のリフォームをする時に結構役に立ちます。 例えば、キッチンの扉等は、入居者の入れ替えがあれば、だんだんと汚れていきます。 最初のうちは洗剤でとれていた汚れも、だんだんと汚れが定着してくすんできます。 また、部屋の戸も汚れたり、トイレやお
和室は、ほんとうに人気がありません。 ある調査によれば、和室を好む方は3割で、約7割の方は洋室を選ばれるそうです。 50代の入居者でも和室より洋室を好む世代になっているそうです。 もう和式のトイレはなかなか見かけなくなりましたが、和室に関してもそれくらいのイメージになりつつあります。 新築の建売住宅の間取りを見ても、和室はほとんど無くなってきており、リビングの済みに和室があるかないかぐらいまでになっています。 ずっと和室で空室に悩んでこられた大家さんは、もうそろ
入居者が不動産屋さんに案内されて建物をみる時に、エントランスの印象が一番頭に残るそうです。 エントランス周りが汚れていたり、ポストのチラシが散らばっていたりすると、その段階でマイナス点になります。 また、エントランス周りに植栽があるかないかでも、イメージが違ってきたりします。 私のマンションにもエントランスに植栽をしています。 ずっとサツキを植えてきました。 サツキは、5月頃に綺麗なピンク色の花を咲かせてくれるのですが、一昨年から花つきが悪くなり、今年はほんの少
私は、階段の塗装やゴミステーションやパイプスペースぐらいの塗装であれば自分でしますが、さすがに外壁塗装は自分でやりません。 やはりそこはプロの出番です。 しかし本当にプロかどうか疑問のわく業者もたくさん存在します。 普通、外壁塗装する前に窓枠などは、シーリング材を塗布しますが、ノンブリード材を使わないと後で大変なことになります。 もしノンブリード材を使わないと、排気ガスや雨の汚れを拾ってしまい、壁が黒くなってしまうからです。 本来、プロであれば、これくらいの事は知っ
物件の掃除はどうされているでしょうか？ 大方の方は、管理会社に任せられているのではないでしょうか。 私は、ちなみに家内と2人でやっています。 別に掃除にかかる人件費が惜しいわけではありません。 掃除を自分でしてみると物件のいろいろな事を気づかせてくれるからです。 私は、毎日の様に物件を巡回していますが、掃除をしてはじめて気づくことも多いです。 電球切れ、建物の不具合をはじめ、入居者の動静など、週1回1時間の掃除の間に気づくことが結構あります。 恐らく人を雇っ
不動産投資を行い、実際に賃貸経営を行うに際しては、管理をどうするかが最初に突き当たる課題となります。 管理方法としては、一括借り上げ方式、管理委託方式、自主管理方式の3つに大きく分かれます。 一括借り上げ方式は、基本的に新築アパート建設を主な対象としているため、今回ここでの説明は省略します。 管理委託方式は、賃貸管理会社もしくは賃貸仲介会社へ管理を委託する方式となります。 不動産投資をされている方は、この形式が一番多いのではないでしょうか。 大体およそ家賃の5％
金融機関は、すでに不動産投資の実績のある投資家に対しては、安心して資金を貸し出せるため、積極的にアパートローンの借り換えを提案してくることがあります。 不動産投資への貸し出しに慎重な都市銀行や信託銀行も、借り換えに関しては意外と積極的です。 私は、地元の信用金庫からフルローンで融資を受けて、約8年間ずっと延滞無く返済を行ってきました。 ところが、昨年の夏頃、お付き合いのある都市銀行や信託銀行から、相次いで借り換えをしないかとの提案を頂きました。 当時、信用金庫から
不動産投資では、金融機関から融資を受けれるか受けれないかで勝敗が決すると言っても過言ではありません。 それでは、我々が融資を受ける金融機関は、どの様な金融機関があるのでしょうか。 1．日本政策金融公庫 政府系金融機関で不動産投資に対しても融資を行っています。 基本的に融資限度額が4800万円までとなっているために、大規模の不動産投資には向かないです。 融資期間についても最長15年となるため、場合によってはキャッシュフローに影響する可能性もあります。 不動産担保
現地調査を終えて物件を評価し、購入の意思を固めたなら、売主に対して買付申込書を提出します。 買付申込書は、仲介する不動産会社によっては、購入申込書だったり買付証明書といった言い方をすることもあります。 普通の住宅購入では、買付申込書を提出する様なことはありませんが、不動産投資の場合は、買付申込書の提出は必須になります。 買付申込書を提出することによって、売主や仲介不動産会社に対して、正式に購入の意思表示をする意味合いになります。 また買付申込書は、契約書等と違って法的
物件情報を入手し、良さそうな物件を見つけたら早速現地調査を行います。 現地調査においては、できれば朝方、夕方の1日2回と、平日と休日の2日間を必ず見る様にします。 朝方と夕方、平日と休日では、建物の印象や、入居者の動静も変わってきて、1回目では気づかなかった事を気づける場合があるからです。 またできれば現地調査に奥様を同行されるのもお勧めです。 女性の視点から建物の外観、お部屋の様子などを見てもらい感想を聞いてみる事です。 賃貸を借りる場合は、女性が主導権を持つ場合
皆さん、収益物件の情報の入手は、どの様な方法をお使いでしょうか？ 私は、下記の3つの方法を駆使して、情報の入手を行っています。 1．インターネット検索 楽待（https://www.rakumachi.jp/） 月間150万人以上が訪れる不動産投資に特化したサイトです。2019年11月時点で7万1000件余りの物件が掲載されている国内最大の不動産投資サイトです。収益物件検索機能だけでなく不動産投資コラムもあり役立つ情報が数多く掲載されています。 健美家（
不動産投資をするに当たり、当たり前の事かもしれませんが、できるだけお住まいの地域の近くに投資されることが望ましいです。 お住まいの地域に、めぼしい該当物件がない場合は、近隣の地域から探す事になりますが、私は遠くても車で30分以内の距離までと思っています。 物件を探す場合は、インターネットで検索する事が多いと思いますが、全国どこの地域でも簡単に探すことが可能です。 場合によっては、近隣より、離れたところにある物件の方が、利回りが高くて良さそうな物件があったりします。 し
今から約9年前、私が初めて金融機関からフルローンの融資を受けて不動産投資を開始した時に、金融機関の方がポツリと言った言葉を今でも覚えています。 『返し終わった後がおいしい』 そうです。 不動産投資の最大の魅力は、借入金を返し終わった後にやってくるのです。 不動産投資は、全額自己資金で購入することは余りなく、何割かの頭金を入れてそれ以外は金融機関から融資を受ける場合がほとんどです。 場合によっては、私の様に融資環境の良い時や、物件価値が高い時には、全額フルロー
私は、関西の地で不動産投資を始めて、かれこれ9年近くになります。 もともとは、一部上場企業に勤める不動産業界とはまったく無縁のサラリーマンでした。 当時、サラリーマン大家というのが静かなブームになっていて、自己資金が少なくても、未経験でも、一部上場企業勤務というだけで、銀行はフルローンで融資をしてくれる時代でした。 私は、その時代の波にうまく乗り、サラリーマン大家のはしくれとして不動産投資の世界にデビューしましたが、果たしてその後は順風満帆だったのでしょうか？ い
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